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2023-06-11


韓國房價跌穿了。
首爾房價暴跌30%,部分區域房價跌到40%,成交量更是暴跌70%,銀行斷供數百萬人。
大量的房東因還不起錢,緊急出逃。
留下的房客走投無路,甚至選擇輕生。
“失去工作後,我沒有收入,存款早就用光了。9000萬韓元的保證金,一直拖着不還給我。
我曾經去投訴也報過警,但政府關於全租房詐騙的對策,讓人非常失望。我無法再堅持下去了。
最後,希望我的死能推動這個問題儘快解決。再見。”
韓國仁川,一位30歲的男子在留下遺書後,服藥結束了自己年輕的生命。
短短几句話,寫滿了一個普通人的絕望。
任何瘋狂行徑的背後都有它的內在邏輯。
在本輪暴跌前,韓國房價過去5年平均升幅80%,僅次於香港,是全球最熱的地區之一。
長牛的支撐條件有兩個。一方面是海外炒家的推波助瀾,另一方面,則是以全租房為紐帶的炒房體系。
韓國的全租房,又叫“傳貰房”,那是真玩的花,放在全世界也是相當炸裂的。
正常國家的房子要麼買要麼租對吧,韓國年輕人既不用買也不用租,可以白嫖。
60年代後,韓國經濟開始起飛,大量農村勞動力進入都市,租房市場產生巨大需求。
當時的政府認為:房地產對出口導向的國策沒有助力,限制銀行為開發商、買房需求提供貸款。
如此一來,民間就形成了“自助資金系統“:租客借給房東一筆錢,一般是房價的50%-80%,房子就能免費住。
兩年後,房東還錢,租客還房,兩清。
相當於,500萬的房子,我給你白住不要租金,但是你得借200萬給我週轉,無息的。

1968年,韓國漢城
世界上還有這好事?確實有。
所以韓國成了全世界樓市最熱的國家。
韓國的房貸首付比例是20%-30%。假如,租戶交了80%押金,理論上,房東拿了這筆錢最多可以再買4套新房子。
以此類推,這4套房子再租出去,就可以買16套房,再租出去,買64套房......
這種裂變式的玩法,使得全國大部分房子集中在少數人手中,樓市越來越熱。
很多炒房客短時間就可以累積到幾十甚至上百套,相當於用房子做抵押,從租客手裏貸款,拿到本金然後再去放貸。
這是個惡性循環。




首爾的面積,是北京的二十五分之一,上海的十分之一。這麼大點地方,卻集中韓國絕大多數醫療、教育資源。
為了自己或後代“出人頭地“,人們只能往這裏擠。
但房價越來越高,越後面的租戶,需要付出的押金越來越多,漸漸負擔不起。
於是,絕招來了:租金貸款。
打個比方。我在深圳月租一套公寓,怎麼也得四五千吧?
但是,如果我去銀行借200萬,用來當押金借給房東,每個月產生的利息,只有租金的四分之一,甚至更低。
等於是,我每個月花一千多元,就能在五六百萬的房子裏住兩年。
還是挺划算的。
房東也笑開了花,韭菜還會自我感動。
最高峯時期,全租房甚至佔到了租房市場的70%。
靠這種玩法,僅2017年至2022年8月,首爾房價升幅高達87%,中心地段達到到了約15萬rmb/平。

但是,這還是房地產嗎?
所謂“全租房“,一開始就是個擊鼓傳花的死亡遊戲,全世界把金融槓桿玩到這麼溜的,僅此一家別無分號。
年紀輕輕就背上幾百萬貸款,而且是所謂的“租金”貸,自己得不到一點實際資產。房東如果跑路了,還得替他還債。
環環相扣,一套接着一套。
你用非法集資的方法來理解這個行業,就懂了。
資金池都知道吧?龐氏騙局都知道吧?借新還舊都知道吧?
一樣的道理。
這個遊戲想繼續下去,必須滿足2個條件:一是利率保持低位,二是房價永遠上升。
銀行不加息,租客才會繼續租房,房價上升,房東才有利可圖。
但是很不幸,這兩個條件都不存在了。
房價哪有一直升的道理?
 
説起全租房,就不由想起國內的長租公寓。
很多年輕人給中介平台交房租,都是押一付三打底,一不小心就被白嫖了。
更慘的,直接背上了租金貸。
平台要是跑路了,房東要收房,自己只能啞巴吃黃連,替別人還貸。
年紀輕輕就感受到了人間險惡。
長租公寓這個行業,説穿了就是一個龐氏資金盤的生意,二房東不老老實實賺差價,反而去玩兒非法集資錢滾錢,這不出問題才有鬼了。
大夥玩的就是一個心跳,看誰的資金盤先崩。
跑出來的多活幾年,跑不出來的原地昇天。
韓國全租房的崩盤,道理差不多。

全租房房東到底賺不賺錢,本質是個金融問題,取決於當期銀行利率。
韓國樓市火熱的背後是龐大的債務,房東少則幾套,多的上千上萬套的房貸,這筆數額巨大的債務已經綁架了韓國的GDP。
在連續升了19年之後,韓國房價崩了,為什麼崩了?因為美國加息。
韓國經濟就是美國的附庸,盤踞在國內的資本一看老大那邊加息了,再加上本身跟華爾街就有千絲萬縷的聯繫,那還不趕緊往美國跑。
 
 
 
 



這一加息,租客不幹了。
利息這麼高,我去正常租房不香嗎?退租退租,還錢還錢!
問題是,你猜房東有錢還嗎?
他沒有,他的錢全買房子了。
要知道租客是兩年期的租金貸款,這筆錢突然全壓在房東身上,他也很絕望。
而且,還找不到接盤俠。
怎麼辦?只能賣房套現。這錢,我必還!
你賣我也賣,房價,就這麼下來了。

但我要是不還,你又該如何應對呢?
都知道,房價升的時候所有人搶着買。跌了,狗都不理。
手裏房子越多,要退的押金越多。但房子,真的賣不出去啊。
就算能賣出去,我低價大甩賣,然後原價還錢給你,那不就血本無歸了?
橫豎是個死,乾脆跑了算了。
中國的長租公寓跑得,我跑不得?
2022年,韓國共發生2073起全租房押金併吞案,金額高達七千億韓元。
今年,預計押金損失將達到1.8萬億韓元,雪崩的勢頭已難以扼制。
疼痛都是相對的。房東跑了,租客就血虧。
絕大部分人都是借的“押金貸“,一般在36個月之內。時限一到,銀行要追回貸款,拿什麼還?
房東們路子野,國外有人、有資產,老婆孩子早就潤了,隨時能跑。
普通社畜有什麼?毛都沒有。
父母妻兒都在這裏,自己也沒什麼人脈,怎麼跑,只能給借我錢的龜孫子當背鍋俠。
下半輩子,就這麼搭進去了。
當泡沫被戳破,不管何時何地哪個行業,最倒黴的都是普通人。
很多人年紀輕輕就背上幾百萬rmb的租金貸款,自己沒有一丁點產權就罷了,還要給跑路的老賴還賬。
這換誰,也想不開。
有些走投無路的租客,甚至選擇終結自己的生命。
“這世界很好,可惜對我不好。“
4月,韓國已經爆出17起全租房詐騙受害人自殺的慘劇。
一羣磚家在討論收入,紛紛覺得自己工資不高,比不上開公司的。
有人問:按自由市場邏輯,有沒有可能我們只值這麼點錢?
大家紛紛沉默。
又有人説:有沒有可能,我們其實連這點錢也不值?
雖然看起來是嘲諷磚家的,但也影射到我們每一個人。
捫心自問,在北上廣深的朋友們,真的比三四線城市的同齡人值錢嗎?
大部分人的工資,是地皮的價值,房地產的價值,是房東的價值。
而現在,所有人都會更深刻認識到這一點。
最近,深圳的統租房,鬧得沸沸揚揚。
也許,只有政府來做房東,才能避免重演韓國劇情。
這個不能多説,點到即止提兩句。
一直抱怨房價租售比的那批人,終於可以高興了。
若以租金為基準,房地產終於可以逐漸沒有泡沫了。
代價不是房價跌,而是租金升。
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