【新聞點評】東九CBD搖搖欲墜

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carters

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[地產新聞轉載][樓市分析及CCL] 【新聞點評】東九CBD搖搖欲墜

發表於 2023-2-6 16:42

商廈都不受歡迎,何來CBD?
【新聞點評】東九CBD搖搖欲墜

觀塘市中心純商業項目可考慮像啟德般，把部分樓面改劃作住宅用途，以增加吸引力。（資料圖片）

地產市場近日有兩單大新聞備受議論，首先是「簡約公屋」選址風波，引起啟德私樓業主群情洶湧；其次，繼赤柱超級豪宅地皮流標後，市建局旗下觀塘商業項目亦告「收回」。這兩宗新聞有其關聯，背景是本港商業活動暫時復甦乏力，甲級寫字樓空置率頗高，尤其是九龍東接近20%樓面丟空。在供過於求之下，九龍東的所謂CBD 2定位面臨重大挑戰，發展商對於斥資「起新office」難免非常審慎。
自從2019年爆發社會運動及新冠疫情，本港經濟活動嚴重受創，商業地產租賃市場首當其衝。據仲量聯行（JLL）研究報告，截至去年12月底，本港甲級寫字樓整體空置率達12.1%，整體租金水平較2019年高峰期下滑接近三成。其中，中環、港島東、九龍東的空置率分別達8.8%、11.1%、19.5%。
作為比較，在2019年風風雨雨刮起前，本港甲級寫字樓整體空置率長期低於4%，尤其是中環寫字樓極之搶手，影響到一些大企業擴張受限制，部分公司遂把總部或個別部門辦公室搬到港島東，隨後又進一步遷徙到九龍東。正因如此，港府才在大約十年前提出CBD 2大計，擬把啟德新區至觀塘重建區一帶打造成本港第二核心商業區，為經濟活動提供更多空間。
全面通關甲廈未必即受惠
這3年多香港發生巨變，如今連中環寫字樓也「十室一空」，地標商廈大業主需要大幅減租留住客戶，部分企業更趁機由港島東「回流」到中環，作為「核心外圍之外圍」的九龍東商廈，面臨更大挑戰。
本港與內地今日起全面通關，初期料將帶挈商舖、商場等零售物業回暖；反觀甲級寫字樓主要用於企業營運，暫時未必立竿見影受惠。對於香港作為「亞太營運總部」之前景，其中一個參考指標是外籍人員派駐香港數量。資料顯示，入境處去年根據一般就業政策批出13495個工作簽證，較2019年勁減63%，創逾20年新低。有國際獵頭公司指出，看不到外籍僱員「大量回流」跡象，因為「這幾年離開香港的外派員，大部分已在其他地區開展生活，料不會回港」。
同時值得留意，近年WFH（居家工作）、遙距辦公等模式興起，全世界商廈需求都有機會受到一定影響；但有別於紐約、倫敦等其他商業中心，香港還面對傳統定位備受動搖、企業及人才流失等因素困擾，堪稱多重打擊，商廈前景難以樂觀。
短期而言，「核心中核心」的中環CBD料仍可保持繁榮，九龍東則尚欠利好因素。基於寫字樓供應明顯供過於求，無從說服眉精眼企的發展商斥資興建「純商廈」項目，潛在回報與風險不容易「計得掂數」。所以港府早前已把啟德5幅商業地皮改劃為住宅用途，該區仍有大量空地用於商業規劃，料將繼續「曬太陽」一段時間。既然如此，當局擬順手借其中一幅空地發展「簡約公屋」，提供逾萬伙單位，並承諾7年後「還地於區」，背後邏輯可以理解。
此外，市建局旗下觀塘市中心第四及第五重建區商業項目去年邀請19家發展商入標，市場估值約87億至130億元，結果只收到「一千零一份」標書，來自區內「大地主」新地（00016）；其餘18家發展商「連入標都慳返」，反映業界整體上興趣缺缺。但市建局上周宣布，在全面考慮入標價格及市場數據等因素之後，決定不接納唯一一份標書，即是流標收場。
觀塘項目混合發展增吸引力
市建局行政總監韋志成昨日透露，將會收回觀塘項目，用「新思維」重新規劃，革新發展模式，包括把項目定位由「商業用途」改變為「其他指定用途（混合發展）」，「加入住宅元素，應對不斷變化的市場和社會環境」，以提升項目吸引力。由此可見，觀塘市中心純商業項目再沒多少吸引力，不得不像啟德般，把部分樓面改劃作住宅用途。
總的而言，九龍東CBD 2亦可說是本港經濟之縮影，假若企業及人才流失趨勢未能逆轉，「亞太營運總部」定位失色，不但啟德、觀塘的甲級寫字樓陸續丟空，本港整體經濟亦難奢望重拾當年勇。繼推出「Hello香港」吸引遊客大計後，特首李家超馬不停蹄，現正出訪沙地阿拉伯，努力「說好香港故事」。且看特首能否說服一批中東企業來港投資或上市，不妨考慮選址九龍東設立營運總部，讓啟德有機會變身「遠東杜拜」，啟德業主們相信會歡迎酋長和油王做鄰居。
【新聞點評】東九CBD搖搖欲墜 (yahoo.com)

#中國通關 #投資 #李家超

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幸運笑容	#2 提示: 作者被禁止或刪除內容自動屏蔽
幸運笑容禁止發言 (限制發言) 帖子 329 積分 116 註冊 2023-1-16	#2 發表於 2023-2-6 16:48 只看該作者大中小繁簡提示: 作者被禁止或刪除內容自動屏蔽
UID 7268629 帖子 329 精華 0 積分 116 金幣 81 閱讀權限 0 在線時間 102 小時註冊 2023-1-16 最後登錄 2023-2-17 查看詳細資料版塊內已被禁言

FannieMok1981 尊貴會員帖子 2084 積分 1282 註冊 2023-1-31 發短消息加為好友	#3 發表於 2023-2-6 16:49 只看該作者大中小繁簡引用: 原帖由 carters 於 2023-2-6 16:42 發表商廈都不受歡迎,何來CBD? 【新聞點評】東九CBD搖搖欲墜 ... CBD只需要中環一個，商業中心何須發展住宅物業？
UID 7271141 帖子 2084 精華 0 積分 1282 金幣 129 閱讀權限 50 在線時間 80 小時註冊 2023-1-31 最後登錄 2023-3-24 查看詳細資料	回覆引用 TOP

mclam0505 尊貴會員帖子 2578 積分 2381 註冊 2007-12-19 發短消息加為好友	#4 發表於 2023-2-6 16:50 只看該作者大中小繁簡開工喇喂
UID 2869223 帖子 2578 精華 0 積分 2381 金幣 1940 閱讀權限 50 在線時間 12900 小時註冊 2007-12-19 最後登錄 2023-3-26 查看詳細資料	回覆引用被引用(1) TOP

carters Silver Member 帖子 12846 積分 13765 註冊 2008-2-29 發短消息加為好友	#5 樓主發表於 2023-2-6 16:56 只看該作者大中小繁簡 [按此打開] [隱藏] 引用: 原帖由 mclam0505 於 2023-2-6 16:50 發表開工喇喂歡迎指正!
UID 3022564 帖子 12846 精華 0 積分 13765 金幣 2322 閱讀權限 70 在線時間 3681 小時註冊 2008-2-29 最後登錄 2023-3-26 查看詳細資料	回覆引用 TOP

rhk100 VIP 帖子 6149 積分 6230 註冊 2009-10-3 發短消息加為好友	#6 發表於 2023-2-6 16:59 只看該作者大中小繁簡咁細個香港須要咁多 CBD ? 香港政府早幾年已經轉軚攪大灣區創科中心, 效益大過 CBD2 N咁多倍。
UID 3908032 帖子 6149 精華 0 積分 6230 金幣 188 閱讀權限 60 在線時間 7494 小時註冊 2009-10-3 最後登錄 2023-3-26 查看詳細資料	回覆引用 TOP

cosmo

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發表於 2023-2-6 17:07

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原帖由 carters 於 2023-2-6 16:42 發表
商廈都不受歡迎,何來CBD?
【新聞點評】東九CBD搖搖欲墜

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係, 對香港唔係好事.
我諗樓市短期會有少少反彈...但長期都唔會睇好...
都係早走早著....羨慕你一早醒左走晒貨...
我希望可以再彈高少少先賣......已搵左Agent幫手放....
另外, 學下局長買下新加坡樓唔知有無得諗呢...

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carters

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樓主發表於 2023-2-6 18:00

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原帖由 cosmo 於 2023-2-6 17:07 發表

係, 對香港唔係好事.
我諗樓市短期會有少少反彈...但長期都唔會睇好...
都係早走早著....羨慕你一早醒左走晒貨...
我希望可以再彈高少少先賣......已搵左Agent幫手放....
另外, 學下局長買下新加坡樓唔知有無得諗呢...

邊有可能走晒貨,係冇加注就真
冇人有水晶球,睇彩數...

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philipccl VIP 帖子 4448 積分 4310 註冊 2015-12-9 發短消息加為好友	#9 發表於 2023-2-6 18:06 只看該作者大中小繁簡引用: 原帖由幸運笑容於 2023-2-6 16:48 發表入面工廈拆卸，改做簡約房屋用途，也是一件好事工廈業權複集不好收地!
UID 5801138 帖子 4448 精華 0 積分 4310 金幣 2174 閱讀權限 60 在線時間 4343 小時註冊 2015-12-9 最後登錄 2023-3-26 查看詳細資料	回覆引用被引用(1) TOP

最緊要有米2 Platinum Member 帖子 52602 積分 51214 註冊 2020-3-18 發短消息加為好友	#10 發表於 2023-2-6 18:19 只看該作者大中小繁簡 [按此打開] [隱藏] 東九龍邁向國際級CBD二方向發展
UID 6846090 帖子 52602 精華 0 積分 51214 金幣 3324 閱讀權限 85 在線時間 3665 小時註冊 2020-3-18 最後登錄 2023-3-26 查看詳細資料	回覆引用被引用(1) TOP

spike VIP 帖子 6891 積分 5966 註冊 2008-6-14 發短消息加為好友	#11 發表於 2023-2-6 18:50 只看該作者大中小繁簡觀塘商業都係新地天下遲早都係佢攞黎發展項目直接連接APM打造購物圈！
UID 3226186 帖子 6891 精華 0 積分 5966 金幣 2551 閱讀權限 60 在線時間 3714 小時註冊 2008-6-14 最後登錄 2023-3-26 查看詳細資料	回覆引用被引用(1) TOP

rc_cowboy2003 尊貴會員帖子 2601 積分 2600 註冊 2005-9-27 發短消息加為好友	#12 發表於 2023-2-6 18:54 只看該作者大中小繁簡去中環landmark/IFC 食個tea, 真CBD 的感覺完全出哂黎. 平民D, 去環球大廈元祖deli France 食個lunch, 簡直回到四十年前的中環感覺. 再去中環街市一路食甜品一路係中庭chill下望下半山天空, 百年中環的主軸線真係嘆為觀止.
UID 782658 帖子 2601 精華 0 積分 2600 金幣 757 閱讀權限 50 在線時間 1441 小時註冊 2005-9-27 最後登錄 2023-3-26 查看詳細資料	回覆引用被引用(1) TOP

最緊要有米2

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#13

發表於 2023-2-6 19:01

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原帖由 rc_cowboy2003 於 2023-2-6 18:54 發表
去中環landmark/IFC 食個tea, 真CBD 的感覺完全出哂黎. 平民D, 去環球大廈元祖deli France 食個lunch, 簡直回到四十年前的中環感覺. 再去中環街市一路食甜品一路係中庭chill下望下半山天空, 百年中環的主軸線真係嘆為觀止.

都話明係CBD 二，吾係CBD 一，梗係有分別

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Kai_Fong

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#14

發表於 2023-2-6 19:15

啟德同觀塘都係西南向海o既地方，響八運(2004至2024年)間係相當旺，年間區內有唔少商廈同私人屋苑落成，就係o個兩區響八運當旺o既表徵。

只係依家八運仲有一年就結束，跟住去到九運(2024至2044年)，運勢就轉去旺北面見水o既地方(e.g.包括中環、灣仔、銅鑼灣等o既港島北岸、白石角同馬鞍山一帶、大嶼山北面(好似東涌新市鎮擴建、小蠔灣車廠上蓋發展等)，以及北部都會區等)，相比之下，西南見水o既啟德同觀塘，就會開始退運，變得好似七運(1984至2004年)時大旺，去到八運就退氣o既尖東一樣。由啟德區內唔起單軌鐵路同響商廈AIRSIDE隔離起簡約公屋，仲有未知日後用途o既啟德隔離設施，以及流咗標o既觀塘市中心重建第四、五期等，就可以見到o個o的地區開始退運o既端倪。

[ 本帖最後由 Kai_Fong 於 2023-2-6 19:18 編輯 ]

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你好我好大家好 Silver Member 帖子 15874 積分 15066 註冊 2020-4-21 發短消息加為好友	#15 發表於 2023-2-6 19:16 只看該作者大中小繁簡 [按此打開] [隱藏] 引用: 原帖由最緊要有米2 於 2023-2-6 18:19 發表東九龍邁向國際級CBD二方向發展仲CBD2 , on9
UID 6864255 帖子 15874 精華 0 積分 15066 金幣 3167 閱讀權限 70 在線時間 3882 小時註冊 2020-4-21 最後登錄 2023-3-26 查看詳細資料	回覆引用 TOP