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最近從報章見到各大銀行相繼減定期存款, 上星期各大銀行的5% 已降至4.5%左右。


 


不禁令我想去中學時代, 當時2000年定期也有近5%, 當時家庭環境較差, 未見過世面的筆者自己計算過, 只要賺到200萬 (年收10萬息/ 月收8300利息), 已能滿足基本居住問題。因為當時家中租住的兩房海景私樓, 月租才$7500。 (20年前 $7500 已租到優質半新樓, 現在要雙倍$15000, 可見通漲的威力有多厲害, 聰明的讀者要選對邊站)


 


不過這念頭在經年過後已打消了, 因為利息的波動性很大, 而且租金每年都有加冇減, 還經常遇到無良業主, 不肯維修電器, 不是加租便是賣樓迫遷, 每兩年搬一次屋的使費, 除左驚動所有親朋戚友來幫手, 傢電/傢俱每次搬屋都有損耗, 所以每次搬屋都要花費數萬元。


到2006年正式出來工作之時, 除了工資很低之外, 物價更愈來愈貴, 息口在2008年開始也跌至接近0。


 


參考附圖中香港過往25年的存款利率, 定期並不是一件可靠的工具。其實對筆者而言, 短期來說也不是很可靠。每次一想到筆錢要鎖住一年, 就有種不安感。萬一家人有時要錢? 遇到投資機會又唔夠錢? 如果要就住就住咁抽一部份錢做定期, 回報又大打折扣。而且現時按揭mortgage link 戶口的活期都有約3%息, 所以定期對筆者來說, 基本上是0吸引力。


 


人有三衰6旺, 試舉一個行10年衰運既例子, 假設在2022賣樓, 將賣樓所得300萬, 全數安排定期。假設在成交期3個月後, 定期息率仍有4.5%, 每月$11,250。將定期所得, 用作資助租樓。假設一間正常的2房單位, 月租$15,000, 每月只需補貼$3750。


 


如是者過了兩年, 完成第一份租約。假如不幸地, 定期息率回落到1%左右, 以300萬本計, 每年只收$30,000, 月收$2500。而租金按通漲上升$1000至$16,000。如要維持現有生活質素, 扣除定期所得的$2500, 每月之補貼金便上升至$12,250。那麼用定期所得租樓便顯得不化算。


 


如果2年後不做定期, 想買樓上返車, 又不幸地遇上樓價上升10%, 假設600萬計的樓, 要比貴60萬, 那便不是人人都接受到了。


 


如是者一閃眼就過了10年, 假設息口仍不幸維持1%, 10年租樓的所用之補貼金額已達$1,470,000 ($12250*12月*10年)仍未計每2年加一次租), 即消耗了定期的一半資金。


 


這亦解釋了為何好多人租樓會愈租愈窮, 租一世樓, 最後不能上車。


 


以筆者之淺見及所聞, 真的未聽聞/遇見過以定期至富的人, 反而好多二世袓, 什至大家口中既廢佬, 不難察覺佢地家中都持有收租物業。


 


或者有人會覺得, 定期是安全, 已收租有風險。筆者係一個機會主義者, 定期是鎖定左回報, 即呃殺左額外回報既機會。而收租物業縱使有風險, 卻仍可以透過行政手段去減低風險, 而且物業可作買賣賺價差, 套現再投資, 等等。


 


另一個筆者認為定期的最大的問題是期滿本利歸還, 本金加利息要到期先可以拎到。與收租完全相反, 在簽約租出單位的一刻, 業主已可以即時收到兩個月上期加1個月租金, 以租金$15,000計, 在期初已收到$45,000。如果租給國內學生更即時收到12個月租金。以現金流計與定期形成強烈對比。


 


所以除左真係棺材本級數既閒錢之外, 其餘既錢做定期之前, 真的要三思。


 


筆名: 80後の投資俠侶


 


筆者簡介:


 


從小到大住勻港九新界。(包括青龍頭, 深井, 荃灣, 大圍, 石門, 九龍灣, 彩虹, 銅鑼灣, 西灣河)。由1000呎的私樓,500尺的居屋以至200呎的公屋也住過,所以不同區份同開則都有自己的睇法。


 


由2008年海潚開始睇樓,至今累積14年睇樓經驗, 2010年上車,買賣過兩次樓, 有多年以租養租經驗。




大家點睇?


利伸:我投筆者一票



引用:
原帖由 性不Gill 於 2023-1-30 10:00 發表
最近從報章見到各大銀行相繼減定期存款, 上星期各大銀行的5% 已降至4.5%左右。


 


不禁令我想去中學時代, 當時2000年定期也有近5%, 當時家庭環境較差, 未見過世面的筆者自己計算過, 只要賺到200萬 (年收10萬息/ 月收8300利息), 已能滿足基本居住問題。因為當時家中租住的兩房海景私樓, 月租才$7500。 (20年前 $7500 已租到優質半新樓, 現在要雙倍$1500 ...
見識吾夠,投資應適量分散,做左定期見有投資機會亦可放棄定息,假如你有信心那是“投資機會”。記着"等待’也是投資行為的一個選項,不要以為買樓,股才是投資,現在高息定期提供了一個有回報的“等待”選擇🥰🥰



買樓回報低,樓價又貶值


自住要買囉,其他投資樓就已經吾再需要,外國都係一様全世界都係咁
完~



[隱藏]
現在當然係入市良機,因為實會上番
但係換貨樓人士計,只有21走23入先有用,否則根本都係零



自住供得起可以考慮。
投資就咪制!
租金這半年跌了很多,但管理費年年加,無停過!


現在投資回報只有1.8%,未計維修,利得稅,管理費,租客無理要求的精神負擔!



筆者買賣過兩次樓.... 弱啲喎。。


對於我哋有樓又有做定期嘅黎講,做定期一定唔會後悔,坐喺度收錢,完。


買咗啟德樓 就真係後悔喇


[隱藏]
引用:
原帖由 性不Gill 於 2023-1-30 10:00 發表
最近從報章見到各大銀行相繼減定期存款, 上星期各大銀行的5% 已降至4.5%左右。


 


不禁令我想去中學時代, 當時2000年定期也有近5%, 當時家庭環境較差, 未見過世面的筆者自己計算過, 只要賺到200萬 (年收10萬息/ 月收8300利息), 已能滿足基本居住問題。因為當時家中租住的兩房海景私樓, 月租才$7500。 (20年前 $7500 已租到優質半新樓, 現在要雙倍$1500 ...
咁多假設。小佢老美2008年後佢玩晒, 原來所謂資本主義等於佢要用幾錢就印幾多錢利息倡話要幾多就幾多即係0。



引用:
原帖由 性不Gill 於 2023-1-30 10:00 發表
最近從報章見到各大銀行相繼減定期存款, 上星期各大銀行的5% 已降至4.5%左右。


 


不禁令我想去中學時代, 當時2000年定期也有近5%, 當時家庭環境較差, 未見過世面的筆者自己計算過, 只要賺到200萬 (年收10萬息/ 月收8300利息), 已能滿足基本居住問題。因為當時家中租住的兩房海景私樓, 月租才$7500。 (20年前 $7500 已租到優質半新樓, 現在要雙倍$1500 ...
阿Gill, 租值回報非常低,最終尺租35 蚊,得1.7 釐




啟德維港1號本月展開交樓程序,市場剛錄歷來首宗租賃成交。中原地產分行經理施蒂文表示,1B座中層A室,實用面積454平方呎,2房間隔,獲租客以每月1.6萬元承租,呎租35.2元,較同區THE HENLEY系列2房平均呎租約45元,低21.8%。業主今年5月以1,147萬元一手購入,租金回報約1.7厘。




施蒂文補充,維港1號現時尚有約70個待租盤,1房叫租1.4萬元起,而2房及3房,意向租金1.6萬及2.7萬元入場




https://ps.hket.com/article/3419508/【入伙盤】維港1號錄得首宗租賃成交 2房呎租35元 較THE HENLEY低逾2成?



銀紙本身會不斷縮水!因為通漲!
定存收息,連通漲都抵消唔到,莫講話賺啦!
反而樓是對抗通漲!
買層樓自住唔使交租,層樓每年5%通漲!
供樓只收三厘息,
自己計啦



咁有樓的你現在做定期, 一年之後會否後悔?😁


引用:
原帖由 bbq323 於 2023-1-31 06:50 發表
銀紙本身會不斷縮水!因為通漲!
定存收息,連通漲都抵消唔到,莫講話賺啦!
反而樓是對抗通漲!
買層樓自住唔使交租,層樓每年5%通漲!
供樓只收三厘息,
自己計啦
御半山全部蝕,是不是不要買一手,只能買二手


二手市場氣氛疲弱,有業主對後市失去信心。屯門御半山有2房業主新近以660萬元沽出單位,呎價14,102元,持貨4年,帳面大蝕逾232萬元。御半山中高層A室,實用面積468平方呎,採2房間隔。據資料,原業主於2018年以892.2萬元一手買入御半山單位,持貨4年,帳面大蝕逾232萬元,期內貶值26%。若以最新私樓住戶每月入息中位數約3.6萬元計算,等於白打5年工


https://ps.hket.com/article/3377106/【蝕讓成交】屯門御半山心淡業主660萬沽2房 4年大蝕逾232萬?



[隱藏]
引用:
原帖由 bbq323 於 2023-1-31 06:50 發表
銀紙本身會不斷縮水!因為通漲!
定存收息,連通漲都抵消唔到,莫講話賺啦!
反而樓是對抗通漲!
買層樓自住唔使交租,層樓每年5%通漲!
供樓只收三厘息,
自己計啦
紅磡啟岸又蝕


中原地產中九龍環海東岸分行高級分行經理葉文浩表示,市場最新錄得一宗紅磡啟岸蝕讓成交,單位為紅磡啟岸極高層B1室,實用面積268平方呎,採一房間隔,擁開放式廚房,單位座向南方,望開揚市景,最初開價548萬元,議價後減至508萬元易手,折合實用呎價18955元。
據資料顯示,上址原業主於2019年以約615.6萬元買入單位,持貨滿3年,無需繳付SSD稅款,惟是次成交賬面仍蝕讓107.6萬元離場,暫為項目蝕幅最大個案。據了解,紅磡啟岸時約有75個放盤,開放式單位入場價由420萬元起,一房則由528萬元起


https://ps.hket.com/article/3421224/ 【蝕讓成交】啟岸1房508萬沽 3年蝕百萬?



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