【星之谷】建期樓花估價急挫 頓成「樓市炸彈」業主如何自保？

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蒂亞老公

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[地產新聞轉載] 【星之谷】建期樓花估價急挫頓成「樓市炸彈」業主如何自保？

發表於 2022-12-4 10:27

要發生既必然發生
只係大家幻想唔會發生係自己身上

香港樓市調整速度加快，根據中原城市領先指數（CCL），整體樓市較高位已經調整15%，個別地區或屋苑更頻密出現較高位跌逾20%的個案。要注意的是，採用「建期」付款方式買樓花的準業主，有機會因為落成物業估價急跌，影響實際按揭貸款額，最終或出現流動性風險，但現時這一刻仍有解救辦法。

樓市急劇下行，由2015年起買樓人士，大部分都沒有錢賺，甚至出現虧損。當樓價不斷下跌，若是未落成的新樓（俗稱樓花）業主採用建期付款按揭，問題便出現了。
樓花估價急挫　銀行承擔風險驟升一般而言，就算在成交前物業價值下跌，銀行按揭都是以合約價格計算按揭成數。但是，假如樓花至收樓時，其市場估價已經跌近20%，銀行會否仍願意以合約價計算按揭成數？
舉個例子，陳先生（化名）2年前買了一層價值800萬港元的樓花，並以「建期」付款方式——即先付訂金，到物業差不多落成之際才向銀行申請9成按揭，預計貸款額720萬港元。收樓時，樓價已經跌了近20%，最新估值為680萬港元。到底銀行會否願意承擔超額風險，接收680萬港元抵押品並借出720萬港元，讓買家完成交易？
估價取代合約價　難保不會發生筆者曾經與幾間大型銀行高層談及這件事情，答案是「這一刻」仍可以用合約價申請按揭，惟若然樓市繼續下跌，也難保不會改變現行政策。
假如出現最壞情況，亦即是銀行不以合約價計算按揭成數，只以最新估價進行審批，以陳先生為例，銀行最多只能用680萬港元估價借出9成按揭，貸款額為612萬港元，買家較原先需要多補108萬港元首期。
除了銀行，申請高成數按揭亦需要經按揭保險公司審批。過往按揭保險公司都會為物業自行估價，如果認為買入價高於估價太多，銀行有機會根據估價計算按揭成數。這些「非常手段」以往不是經常出現，但如果樓價真的跌超過2成，難保不會發生。

建期轉即供　可以解決危機嗎？事實上，若果業主借不足按揭，又沒有流動現金應付飇升的首期，最終將面臨撻訂。筆者建議，以「建期」付款買樓花、等待收樓人士，不妨考慮改為「即供」付款，意味即時申請按揭，不用等物業落成才申請。盡快上會「過了海便是神仙」，之後樓價如再下跌，只要準時供樓，銀行亦少有純綷因物業成為負資產而進行call loan 。
就上述例子，如買家改即供上會，銀行以買入價800萬港元批出6成按揭，即480萬港元，與原本以買入價借9成，差距為240萬港元，或萬一將來銀行以估價680萬港元借9成按揭計，仍有132萬港元差距。這筆首期預算仍有頗大鴻溝。
改以「即供」付款還有一個好處，就是可以鎖定現時仍然低企的按揭利率。否則到收樓時，如果利息繼續上升，到時才申請按揭便要採用「貴Plan」。
受影響者眾　政府宜有應急方案當然，不是人人都可以改以「即供」付款，原因是超過600萬港元的物業要做高成數按揭，一定要採用「建期」，估計很多業主仍然無可避免身陷險境。筆者建議政府應該未雨綢繆，研究當樓價繼續下跌、銀行或按揭保險公司不容許建期樓花以買入價計算按揭成數時，可以推出甚麼應對政策以減低對這類業主的影響。
最後，過去幾年發展商推出不少「先住後付」或俗稱「白食白住」的付款計劃，即業主居住物業滿3年才正式成交。這種付款計劃呎價計入了居住3年的租金，通常比市價貴。由於更難估價，如果樓價繼續下跌，這類型單位到成交時未能用合約價計算按揭成數機會相當大，同樣是一枚樓市炸彈
原文網址: 【星之谷】建期樓花估價急挫　頓成「樓市炸彈」業主如何自保？ | 香港01 https://www.hk01.com/article/842667?utm_source=01articlecopy&utm_medium=referral

#按揭 #貸款

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edwwin

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發表於 2022-12-4 10:34

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原帖由 蒂亞老公 於 2022-12-4 10:27 發表
要發生既必然發生
只係大家幻想唔會發生係自己身上

香港樓市調整速度加快，根據中原城市領先指數（CCL），整體樓市較高位已經調整15%，個別地區或屋苑更頻密出現較高位跌逾20%的個案。要注意的是，採用「建期」付款方式買樓花的準業主，有機會因為落成物業估價急跌，影響實際按揭貸款額，最終或出現流動性風險，但現時這一刻仍有解救辦法。

樓市急劇下行，由2015年起買樓人士， ...

冇人估到大跌

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shichendao VIP 帖子 7229 積分 7018 註冊 2017-10-25 發短消息加為好友	#3 發表於 2022-12-4 10:35 只看該作者大中小繁簡上唔到會咪撻訂囉,損失十個%小事啦, 追差價最多咪老破又唔使坐監, 發展商實力雄厚分分鐘加價再賣, 所以唔使擔心會引發D乜春金融風險.
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虎榮 VIP 帖子 8323 積分 8296 註冊 2007-12-11 發短消息加為好友	#4 發表於 2022-12-4 10:40 只看該作者大中小繁簡引用: 原帖由 edwwin 於 2022-12-4 10:34 發表冇人估到大跌對！硬好的確估不到！
UID 2854596 帖子 8323 精華 0 積分 8296 金幣 2744 閱讀權限 60 在線時間 10904 小時註冊 2007-12-11 最後登錄 2023-2-8 查看詳細資料	回覆引用被引用(1) TOP

kokoko Golden Member 帖子 24325 積分 24222 註冊 2020-6-24 發短消息加為好友	#5 發表於 2022-12-4 11:20 只看該作者大中小繁簡 [按此打開] [隱藏] 引用: 原帖由 edwwin 於 2022-12-4 10:34 發表冇人估到大跌沈大師、羅家聰
UID 6899660 帖子 24325 精華 0 積分 24222 金幣 3168 閱讀權限 80 在線時間 3958 小時註冊 2020-6-24 最後登錄 2023-2-7 查看詳細資料	回覆引用被引用(2) TOP

Kclundo

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發表於 2022-12-4 11:49

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原帖由 蒂亞老公 於 2022-12-4 10:27 發表
要發生既必然發生
只係大家幻想唔會發生係自己身上

香港樓市調整速度加快，根據中原城市領先指數（CCL），整體樓市較高位已經調整15%，個別地區或屋苑更頻密出現較高位跌逾20%的個案。要注意的是，採用「建期」付款方式買樓花的準業主，有機會因為落成物業估價急跌，影響實際按揭貸款額，最終或出現流動性風險，但現時這一刻仍有解救辦法。

樓市急劇下行，由2015年起買樓人士， ...

呢兩年唔少買家經不起地產中介誘惑，透過樓花入市，肯定資不抵債，絕大多數上唔到會。

銀行將繼續觀望，但最後估計只會選擇適當折扣＋足夠供款能力的個案敍做。與大地產商簽約，肯定魔鬼在細節，乜承諾都可能唔算數！

九七經驗，跌市持續幾年，銀行落雨收傘，捱過這關不易。

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病態賭徙 VIP 帖子 4742 積分 4649 註冊 2011-11-10 發短消息加為好友	#7 發表於 2022-12-4 11:50 只看該作者大中小繁簡硬好多是新一代樓神,四十唔夠,九七至零三多讀緊書。賴過九七者好多數都知實一獲。早幾年樓神最中意講,而家唔同九七,無炒家有壓測。
UID 4710392 帖子 4742 精華 0 積分 4649 金幣 944 閱讀權限 60 在線時間 3780 小時註冊 2011-11-10 最後登錄 2023-1-31 查看詳細資料	回覆引用 TOP

sunday8999 Silver Member 帖子 15817 積分 15873 註冊 2006-7-23 發短消息加為好友	#8 發表於 2022-12-4 11:56 只看該作者大中小繁簡估價跌左兩成銀行仲可以以合約價批出借貸銀行果然開善堂要買家抬多兩成樓價上會既話好多買家都頂唔順要撻訂 [ 本帖最後由 sunday8999 於 2022-12-4 11:58 編輯 ]
UID 1540023 帖子 15817 精華 0 積分 15873 金幣 3833 閱讀權限 70 來自 china 在線時間 5235 小時註冊 2006-7-23 最後登錄 2023-2-7 查看詳細資料	回覆引用被引用(1) TOP

莫小問 VIP 帖子 9944 積分 8940 註冊 2020-7-13 發短消息加為好友	#9 發表於 2022-12-4 12:00 只看該作者大中小繁簡引用: 原帖由 kokoko 於 2022-12-4 11:20 發表沈大師、羅家聰佢兩位咁黑人憎的確有原因
UID 6910078 帖子 9944 精華 0 積分 8940 金幣 3117 閱讀權限 60 在線時間 2662 小時註冊 2020-7-13 最後登錄 2023-2-7 查看詳細資料	回覆引用被引用(1) TOP

kengplai 高級會員帖子 686 積分 533 註冊 2022-6-10 發短消息加為好友	#10 發表於 2022-12-4 12:12 只看該作者大中小繁簡 [按此打開] [隱藏] 依個炸彈大約下年就開始爆
UID 7223533 帖子 686 精華 0 積分 533 金幣 669 閱讀權限 40 在線時間 546 小時註冊 2022-6-10 最後登錄 2023-2-7 查看詳細資料	回覆引用 TOP

yeungph Golden Member 帖子 35813 積分 34488 註冊 2006-10-21 發短消息加為好友	#11 發表於 2022-12-4 12:22 只看該作者大中小繁簡咪負資產囉！呢樣嘢03年多啦,收樓時已跌破按揭貸款價,訂金就唔駛諗己蒸發咗。撻訂發展商會追你差價。硬食。 [ 本帖最後由 yeungph 於 2022-12-4 12:23 編輯 ]
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gogo糕尊貴會員帖子 2333 積分 2280 註冊 2022-7-16 發短消息加為好友	#12 發表於 2022-12-4 12:32 只看該作者大中小繁簡冇實力又要買樓最終上了寶貴一課
UID 7231343 帖子 2333 精華 0 積分 2280 金幣 479 閱讀權限 50 在線時間 836 小時註冊 2022-7-16 最後登錄 2022-12-13 查看詳細資料	回覆引用被引用(1) TOP

kokoko Golden Member 帖子 24325 積分 24222 註冊 2020-6-24 發短消息加為好友	#13 發表於 2022-12-4 13:09 只看該作者大中小繁簡引用: 原帖由莫小問於 2022-12-4 12:00 發表佢兩位咁黑人憎的確有原因俾硬好唱衰好多年
UID 6899660 帖子 24325 精華 0 積分 24222 金幣 3168 閱讀權限 80 在線時間 3958 小時註冊 2020-6-24 最後登錄 2023-2-7 查看詳細資料	回覆引用 TOP

clogalaxy Golden Member 帖子 36614 積分 34989 註冊 2008-1-21 發短消息加為好友	#14 發表於 2022-12-4 13:20 只看該作者大中小繁簡引用: 原帖由 kokoko 於 2022-12-4 11:20 發表沈大師、羅家聰佢哋估咗12年了真真正正天水圍專家
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kokoko Golden Member 帖子 24325 積分 24222 註冊 2020-6-24 發短消息加為好友	#15 發表於 2022-12-4 13:25 只看該作者大中小繁簡 [按此打開] [隱藏] 引用: 原帖由 clogalaxy 於 2022-12-4 13:20 發表佢哋估咗12年了真真正正天水圍專家光頭陳先係專家
UID 6899660 帖子 24325 精華 0 積分 24222 金幣 3168 閱讀權限 80 在線時間 3958 小時註冊 2020-6-24 最後登錄 2023-2-7 查看詳細資料	回覆引用被引用(2) TOP