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要發生既必然發生
只係大家幻想唔會發生係自己身上

香港樓市調整速度加快,根據中原城市領先指數(CCL),整體樓市較高位已經調整15%,個別地區或屋苑更頻密出現較高位跌逾20%的個案。要注意的是,採用「建期」付款方式買樓花的準業主,有機會因為落成物業估價急跌,影響實際按揭貸款額,最終或出現流動性風險,但現時這一刻仍有解救辦法。

樓市急劇下行,由2015年起買樓人士,大部分都沒有錢賺,甚至出現虧損。當樓價不斷下跌,若是未落成的新樓(俗稱樓花)業主採用建期付款按揭,問題便出現了。
樓花估價急挫 銀行承擔風險驟升一般而言,就算在成交前物業價值下跌,銀行按揭都是以合約價格計算按揭成數。但是,假如樓花至收樓時,其市場估價已經跌近20%,銀行會否仍願意以合約價計算按揭成數?
舉個例子,陳先生(化名)2年前買了一層價值800萬港元的樓花,並以「建期」付款方式——即先付訂金,到物業差不多落成之際才向銀行申請9成按揭,預計貸款額720萬港元。收樓時,樓價已經跌了近20%,最新估值為680萬港元。到底銀行會否願意承擔超額風險,接收680萬港元抵押品並借出720萬港元,讓買家完成交易?
估價取代合約價 難保不會發生筆者曾經與幾間大型銀行高層談及這件事情,答案是「這一刻」仍可以用合約價申請按揭,惟若然樓市繼續下跌,也難保不會改變現行政策。
假如出現最壞情況,亦即是銀行不以合約價計算按揭成數,只以最新估價進行審批,以陳先生為例,銀行最多只能用680萬港元估價借出9成按揭,貸款額為612萬港元,買家較原先需要多補108萬港元首期。
除了銀行,申請高成數按揭亦需要經按揭保險公司審批。過往按揭保險公司都會為物業自行估價,如果認為買入價高於估價太多,銀行有機會根據估價計算按揭成數。這些「非常手段」以往不是經常出現,但如果樓價真的跌超過2成,難保不會發生。

建期轉即供 可以解決危機嗎?事實上,若果業主借不足按揭,又沒有流動現金應付飇升的首期,最終將面臨撻訂。筆者建議,以「建期」付款買樓花、等待收樓人士,不妨考慮改為「即供」付款,意味即時申請按揭,不用等物業落成才申請。盡快上會「過了海便是神仙」,之後樓價如再下跌,只要準時供樓,銀行亦少有純綷因物業成為負資產而進行call loan 。
就上述例子,如買家改即供上會,銀行以買入價800萬港元批出6成按揭,即480萬港元,與原本以買入價借9成,差距為240萬港元,或萬一將來銀行以估價680萬港元借9成按揭計,仍有132萬港元差距。這筆首期預算仍有頗大鴻溝。
改以「即供」付款還有一個好處,就是可以鎖定現時仍然低企的按揭利率。否則到收樓時,如果利息繼續上升,到時才申請按揭便要採用「貴Plan」。
受影響者眾 政府宜有應急方案當然,不是人人都可以改以「即供」付款,原因是超過600萬港元的物業要做高成數按揭,一定要採用「建期」,估計很多業主仍然無可避免身陷險境。筆者建議政府應該未雨綢繆,研究當樓價繼續下跌、銀行或按揭保險公司不容許建期樓花以買入價計算按揭成數時,可以推出甚麼應對政策以減低對這類業主的影響。
最後,過去幾年發展商推出不少「先住後付」或俗稱「白食白住」的付款計劃,即業主居住物業滿3年才正式成交。這種付款計劃呎價計入了居住3年的租金,通常比市價貴。由於更難估價,如果樓價繼續下跌,這類型單位到成交時未能用合約價計算按揭成數機會相當大,同樣是一枚樓市炸彈
原文網址: 【星之谷】建期樓花估價急挫 頓成「樓市炸彈」業主如何自保? | 香港01 https://www.hk01.com/article/842667?utm_source=01articlecopy&utm_medium=referral



引用:
原帖由 蒂亞老公 於 2022-12-4 10:27 發表
要發生既必然發生
只係大家幻想唔會發生係自己身上

香港樓市調整速度加快,根據中原城市領先指數(CCL),整體樓市較高位已經調整15%,個別地區或屋苑更頻密出現較高位跌逾20%的個案。要注意的是,採用「建期」付款方式買樓花的準業主,有機會因為落成物業估價急跌,影響實際按揭貸款額,最終或出現流動性風險,但現時這一刻仍有解救辦法。

樓市急劇下行,由2015年起買樓人士, ...
冇人估到大跌



上唔到會咪撻訂囉,損失十個%小事啦,
追差價最多咪老破又唔使坐監,
發展商實力雄厚分分鐘加價再賣,
所以唔使擔心會引發D乜春金融風險.



引用:
原帖由 edwwin 於 2022-12-4 10:34 發表

冇人估到大跌
對!硬好的確估不到!



[隱藏]
引用:
原帖由 edwwin 於 2022-12-4 10:34 發表

冇人估到大跌
沈大師、羅家聰



引用:
原帖由 蒂亞老公 於 2022-12-4 10:27 發表
要發生既必然發生
只係大家幻想唔會發生係自己身上

香港樓市調整速度加快,根據中原城市領先指數(CCL),整體樓市較高位已經調整15%,個別地區或屋苑更頻密出現較高位跌逾20%的個案。要注意的是,採用「建期」付款方式買樓花的準業主,有機會因為落成物業估價急跌,影響實際按揭貸款額,最終或出現流動性風險,但現時這一刻仍有解救辦法。

樓市急劇下行,由2015年起買樓人士, ...
呢兩年唔少買家經不起地產中介誘惑,透過樓花入市,肯定資不抵債,絕大多數上唔到會。

銀行將繼續觀望,但最後估計只會選擇適當折扣+足夠供款能力的個案敍做。與大地產商簽約,肯定魔鬼在細節,乜承諾都可能唔算數!

九七經驗,跌市持續幾年,銀行落雨收傘,捱過這關不易。



硬好多是新一代樓神,四十唔夠,九七至零三多讀緊書。
賴過九七者好多數都知實一獲。
早幾年樓神最中意講,而家唔同九七,無炒家有壓測。



估價跌左兩成 銀行仲可以以合約價批出借貸 銀行果然開善堂 要買家抬多兩成樓價上會既話 好多買家都頂唔順 要撻訂

[ 本帖最後由 sunday8999 於 2022-12-4 11:58 編輯 ]



引用:
原帖由 kokoko 於 2022-12-4 11:20 發表

沈大師、羅家聰
佢兩位咁黑人憎的確有原因



[隱藏]
依個炸彈大約下年就開始爆


咪負資產囉!呢樣嘢03年多啦,收樓時已跌破按揭貸款價,訂金就唔駛諗己蒸發咗。撻訂發展商會追你差價。硬食。

[ 本帖最後由 yeungph 於 2022-12-4 12:23 編輯 ]



 冇實力又要買樓 最終上了寶貴一課


引用:
原帖由 莫小問 於 2022-12-4 12:00 發表

佢兩位咁黑人憎的確有原因
俾硬好唱衰好多年



引用:
原帖由 kokoko 於 2022-12-4 11:20 發表

沈大師、羅家聰
佢哋估咗12年了

真真正正天水圍專家



[隱藏]
引用:
原帖由 clogalaxy 於 2022-12-4 13:20 發表

佢哋估咗12年了

真真正正天水圍專家
光頭陳先係專家



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