「欲哭無淚 」——十四年來最大跌市，蝕讓盤增加，樓市恐愈賣愈平！

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西鐵盤疊茵庭

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[地產新聞轉載][樓市分析及CCL] 「欲哭無淚」——十四年來最大跌市，蝕讓盤增加，樓市恐愈賣愈平！

發表於 2022-11-25 20:11

香港地產代理誇張的賣樓廣告香港人早已見怪不怪，但這個現象連外國通訊社「彭博」都剎有介事大篇幅報道，就說明一個現實：香港樓市跌勢正在加劇，連一向不太關心本地樓市的外媒都已經察覺得到。

「欲哭無淚」、「滴血價」、「淚流滿面」、「劈得深、愛得真」這些賣樓廣告，彭博可能有點大驚小怪，形容這些是香港地產代理「訴諸絕望」的廣告。

還記得幾年前樓市當旺，那時充斥所謂「賣家市場」，二手盤一放出市場就有大量查詢睇樓要求，甚至誇張到一些優質盤要買家先放低「誠意金」--即是銀行本票先有得睇樓，在「僧多粥少」下最終成交價往往會比叫價更高。

俱往矣！現在香港樓市經歷多年來最嚴重的低潮時期，代理不得不訴諸愈來愈諷刺的廣告口號，來吸引潛在買家--而這些廣告宣傳用語，雖然贏得社交媒體的瘋狂轉載，但是賣家發現仍然很難出售物業。

現實是住宅樓價跌勢未止，反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的「中原城市領先指數」最新報162.31，重返2017年11月水平，按周跌1.5%，令今年跌幅擴至12%，創2008年金融海嘯後，十四年來最大跌幅。有代理指出若計及數據滯後，香港整體樓價一年多以來實際已跌近兩成，亦令到巿場錄得的蝕讓成交個案愈來愈多。

九月底本欄的文章「托市第一擊」，已經指出金管局首次放寬壓力測試，正是代表確認樓市步入下行周期，當時還有不少留言認為只要政府放寬更多樓市辣招，樓價可望止跌回升。但很不幸，只是不足兩個月的時間，樓價已經再跌多4%，而由去年八月高位計，樓價累積跌幅更達一成半，與高盛估計樓價要跌三成，已經達到一半跌幅。

事實上，自本港回歸以來，樓價指數僅曾5次全年跌幅達到雙位數，當中對上一次正值為2008年金融海嘯，當時全年下瀉15%。

特別是近一個月樓市跌勢明顯加快，主要是反映9月下旬，本港正式跟隨美國加息0.125厘，這還未反映今個月初本港加息0.25厘的影響，由於今次加息周期在速度、密度，均遠高於上一個加息周期（2015年至2018年），短時間內9月、11月兩次加息，而隨着加息次數增加，息口上升對樓市帶來的壓力亦進一步疊加。

更令人憂慮是，一旦樓市下行周期開始形成，對買家及賣家心態都有根本性變化，當中最容易觀察，就是「蝕讓盤」個案不斷增加。打開地產版的新聞，都是充斥各區的蝕讓個案，根據利嘉閣的統計，今年10月全港1607宗已知的二手買賣登記中，蝕讓二手樓個案有186宗，按月增加11.6%，蝕讓個案佔整體成交達12.3%，為連續六個月增加，亦是2009年10月以來最高比例，打破了昔日香港投資物業只賺不蝕的「神話」。

而且蝕讓個案已經由中價樓蔓延至最有實力的一批豪宅業主身上，有「亞洲樓王」之稱的中半山天匯更驚現蝕讓，一個高層複式5房戶，由內地客持有，5年前以4億元買入，最近大減至以3.78億元沽出，呎價98,566元，離場帳面虧損2,200萬元，料成今年第二大額蝕讓個案。

有測量師就估計現時樓市存在信心危機，業主普遍擔心後市愈跌愈急，願接受買家大幅還價甚至蝕讓都要提早離場，形成後市跌勢加劇。

更值得關注是發展商投地的心態轉變，事實上，本港地價已經出現一浪低於一浪的情況。早前政府賣出的一幅葵涌住宅地皮，成交呎價較八年前同區地皮還低三成，可見發展商現階段買地出價相當審慎。

有關地皮為葵涌荔崗街住宅地，最終由中信泰富以11億元投得，每方呎樓面地價約4390元，對比同區對上一幅鄰近港鐵葵芳站、於2015年批出的住宅官地，每呎樓面地價低約三成半。值得注意是今次實質是有多達9個發展商入標，但地皮做價仍然偏低，反映發展商出價轉為保守。

除了官地，市建局亦面對現實，接受發展商以低價入標，上月底市建局土瓜灣榮光街項目以23.88億元批予信置及招商局置地財團，每方呎樓面地價僅約8571元，不但較估值下限低約10%，亦較去年市建局毗鄰批予嘉里的項目大跌約三成，反映地價短期跌幅驚人。

過去政府以低價賣地，往往會有批評說等同賤賣土地，甚至說「官商勾結」，最終地政署寧願流標收場，以免招受批評。但今天的新香港，我們的特首都表明不會有「XX勾結」的說法，那麼只要有人肯出價，地政署官員就可以放心低價批出土地，至少令到地皮不會流標，那結果只會做成地價一浪低於一浪，屆時絕對會加劇樓市調整。

更何況香港要配合內地的「共同富裕」及「房住不炒」，發展商主動「獻身」捐地更是大勢所趨，最近發展局就一口氣公布3宗土地共享先導計劃申請：包括新地、恒地及會德豐、新世界等財團，分別位處元朗和大埔區，擬提供共約2.16萬個單位，包括約1.51萬個公營房屋單位，即佔約七成，如果數目持續增加，難保不是當年「八萬五」的變奏版。

香港人過去對「磚頭」的投資心態，已經變得幾乎不理性，甚至淪為「有買貴、無買錯」的「神話」。以收租投資物業回報低於兩厘，按任何準則都不合乎投資原則，除了加息增加供樓開支，物業本身欠缺流動性，一旦遇上跌市，放盤要搵買家分分鐘要用上數月甚至年計的時間。

對於一些已經移民或準備移民、有樓在手的朋友更是兩難：想出售就要被迫接受蝕讓低價，但移民後才出售又可能要支付外國的資產增值稅。我的勸告是，樓市跌勢已成，買家壓價的心態只會只愈壓愈低，加上內地資金在目前形勢下絕不可能調出國外，現在有樓不放，恐怕未來只會愈賣愈平。

https://www.rfa.org/cantonese/commentaries/po/com-11212022100512.html/ampRFA

今次樓市係十幾年來一次大型調查，覺得仲要跌多2-3年，到時可能要去返2012年價格！

#投資 #移民

疊茵庭遠眺后海灣醉人夜景, 100公里遠極開揚視野, 分層兩房優質景做180-210萬，尺價仲係$3200-3800 上車一流, 出尖東31MINS, 半小時生活圈, 多謝西鐵帶來最後上車樂土, 屋苑專車10mins一班5min直出屯門市中心

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紫色字宙 VIP 帖子 8842 積分 6795 註冊 2018-10-12 發短消息加為好友	#2 發表於 2022-11-25 20:14 只看該作者大中小繁簡香港樓價高企，講左10幾年，而家睇見樓價跌，好多人都好安樂。
UID 6500526 帖子 8842 精華 0 積分 6795 金幣 3531 閱讀權限 60 在線時間 5705 小時註冊 2018-10-12 最後登錄 2023-2-8 查看詳細資料	回覆引用被引用(2) TOP

newbornbabe VIP 帖子 9493 積分 9338 註冊 2006-6-16 發短消息加為好友	#3 發表於 2022-11-25 20:21 只看該作者大中小繁簡引用: 原帖由紫色字宙於 2022-11-25 20:14 發表香港樓價高企，講左10幾年，而家睇見樓價跌，好多人都好安樂。同意的，樓價太貴，對香港經濟有實質的負面影響
UID 1463845 帖子 9493 精華 0 積分 9338 金幣 1402 閱讀權限 60 在線時間 6879 小時註冊 2006-6-16 最後登錄 2023-2-8 查看詳細資料	回覆引用被引用(1) TOP

christ201430 Golden Member 帖子 45883 積分 45129 註冊 2014-6-6 發短消息加為好友	#4 發表於 2022-11-25 20:21 只看該作者大中小繁簡 good 有排跌
UID 5420649 帖子 45883 精華 0 積分 45129 金幣 4210 閱讀權限 80 在線時間 18137 小時註冊 2014-6-6 最後登錄 2023-2-8 查看詳細資料	回覆引用 TOP

秋風冷雨尊貴會員帖子 1750 積分 1504 註冊 2021-11-27 發短消息加為好友	#5 發表於 2022-11-25 20:30 只看該作者大中小繁簡 [按此打開] [隱藏] 樓價齋升對經濟其實冇好處。
UID 7146410 帖子 1750 精華 0 積分 1504 金幣 1221 閱讀權限 50 在線時間 818 小時註冊 2021-11-27 最後登錄 2023-2-7 查看詳細資料	回覆引用 TOP

ch_montrose 尊貴會員帖子 3656 積分 1960 註冊 2017-11-9 發短消息加為好友	#6 發表於 2022-11-25 20:38 只看該作者大中小繁簡黑心柒好繼續亂吹啦
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kengplai 高級會員帖子 686 積分 533 註冊 2022-6-10 發短消息加為好友	#7 發表於 2022-11-25 20:42 只看該作者大中小繁簡同我繼續跌
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原始世k VIP 帖子 4578 積分 4203 註冊 2019-11-28 發短消息加為好友	#8 發表於 2022-11-25 21:40 只看該作者大中小繁簡一旦信心盡失，冇人入市，樓價如何？乜指數都冇用
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Apachewarrior VIP 帖子 7328 積分 7814 註冊 2017-6-19 發短消息加為好友	#9 發表於 2022-11-25 21:44 只看該作者大中小繁簡好事來.....
UID 6129567 帖子 7328 精華 0 積分 7814 金幣 2736 閱讀權限 60 在線時間 4452 小時註冊 2017-6-19 最後登錄 2023-1-25 查看詳細資料	回覆引用被引用(1) TOP

10月30日高級會員帖子 971 積分 842 註冊 2011-2-12 發短消息加為好友	#10 發表於 2022-11-25 21:45 只看該作者大中小繁簡 [按此打開] [隱藏] 都白痴樓價升左咁多年你又唔講下仲多人恐慌上唔到樓???
UID 4431635 帖子 971 精華 0 積分 842 金幣 729 閱讀權限 40 在線時間 3717 小時註冊 2011-2-12 最後登錄 2023-2-7 查看詳細資料	回覆引用 TOP

bestwin61 Golden Member 帖子 31705 積分 30533 註冊 2017-7-22 發短消息加為好友	#11 發表於 2022-11-25 21:53 只看該作者大中小繁簡美國佬打算加上十幾釐再脫你外滙心好毒
UID 6146438 帖子 31705 精華 0 積分 30533 金幣 1921 閱讀權限 80 在線時間 3189 小時註冊 2017-7-22 最後登錄 2023-2-2 查看詳細資料	回覆引用 TOP

bestwin61 Golden Member 帖子 31705 積分 30533 註冊 2017-7-22 發短消息加為好友	#12 發表於 2022-11-25 21:54 只看該作者大中小繁簡政治是污煙漳氣色彩斑斕
UID 6146438 帖子 31705 精華 0 積分 30533 金幣 1921 閱讀權限 80 在線時間 3189 小時註冊 2017-7-22 最後登錄 2023-2-2 查看詳細資料	回覆引用 TOP

mj23sp33 Silver Member 帖子 13704 積分 13673 註冊 2006-1-29 發短消息加為好友	#13 發表於 2022-11-25 21:56 只看該作者大中小繁簡最多咪老破,冇事的
UID 1159769 帖子 13704 精華 0 積分 13673 金幣 2008 閱讀權限 70 在線時間 12196 小時註冊 2006-1-29 最後登錄 2023-2-8 查看詳細資料	回覆引用被引用(1) TOP

yyyymmdd	#14 提示: 作者被禁止或刪除內容自動屏蔽
yyyymmdd Golden Member (限制發言) 帖子 27439 積分 27612 註冊 2006-4-13	#14 發表於 2022-11-25 22:01 只看該作者大中小繁簡提示: 作者被禁止或刪除內容自動屏蔽
UID 1354108 帖子 27439 精華 0 積分 27612 金幣 2324 閱讀權限 80 在線時間 6485 小時註冊 2006-4-13 最後登錄 2023-1-31 查看詳細資料版塊內已被禁言

tsang788889 Silver Member 帖子 12459 積分 12593 註冊 2016-3-17 發短消息加為好友	#15 發表於 2022-11-25 22:25 只看該作者大中小繁簡 [按此打開] [隱藏] 下一站 Screenshot_20220427-003030_WeChat.jpg (244.01 KB) 2022-11-25 22:25
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