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三個訊號: 跌兩成,利率轉向,政府撤辣
冇人有水晶球:想買樓最重要都是個人供款能力,而且入市要預樓價有下跌可能,一改只升不跌預期,始終大環境有所改變。

港樓要見3個訊號才是再入市時機

港樓要見3個訊號才是再入市時機
隨着美國聯儲局不斷上調利率,加上持續收水,香港樓市在連升多年後終見到較顯著調整,而且今次更出現了罕見的下跌預期。面對樓市跌勢,要出現哪些訊號才可能見底?
要推敲港樓幾時跌完,先看看大行花旗就香港市民置業的一項最新調查結果,從中發掘一些啓示,因為始終現時港樓為一個靠本地用家支撐的市場,而且從2019年至2021年中的樓市走勢的來看,單靠香港人都足以令樓價維持高位,一手單位依然可以一盤難求。中原城市領先指數於2021年8月創出歷史新高達191.34點。
花旗調查:逾半受訪者料樓價跌
據花旗的調查指,有51%受訪者料未來1年香港樓價會下跌,佔比按年大升32個百份點;看好樓價的只有12%,而去年同期有38%人感到樂觀。顯然普遍人對香港樓市走向預期出現了大逆轉,更有半數人認為會跌。看到這裡由於調查涉及時間敏感性,所以我們亦應了解調查是何時進行。而是次訪問是在今年9月對超過1,000人進行訪問得出,而從10月及11月至今的樓價走勢可見,受訪者看跌預期也實現。
另外,見樓價下跌,有16%受訪人士認為現時是置業好時機,是近10年新高。至於有入市意欲約15%,其中6成人等樓價再跌才考慮入市,平均期望樓價跌17%。反映有心買樓的人抱較強觀望態度。
還有一點幾值得提,就是有高達42%受訪者表示,會考慮購買凶宅,其中72%人認為要有3成以上折讓才合理。願意買凶宅同層物業有63%人,其中有38%人認為要有3成以上折讓才合預期。的確不少凶宅普遍折讓3成,受訪者預期貼市,大型藍籌屋苑沙田第一城「紅衣女郎」凶宅同層戶今年11月中以市價低25%左右獲投資客承接。不過,要留意折讓幅度都要視乎事件的嚴重程度。

對於香港樓市未來預測,花旗銀行零售銀行業務主管李貴莊預料,今年10月至明年第二季樓價仍會下跌一成,即由去年歷史高位回落20%,預期明年第二季才見底。看淡的理據是,港人置業意向受經濟狀況、按揭息率及個人財政影響,息口上升將對未來樓價產生衝擊,加重市民供樓負擔及通過壓力測試難度。
施永青:樓價跌2成引恐慌
看完銀行調查,又了解業內人士點睇樓市發展。中原地產創辦人施永青剛發表了最新觀點,認為樓價在10月跌幅加快,如果政府不推措施穩樓價,今年全年跌幅可能達20%或以上,並有機會引起恐慌,甚至出現金融風險。至於背後原因是樓價在800萬元以下的樓可做9成按揭,故樓價跌破一成,高位入貨會變負資產;樓價在800萬元至1,000萬元的樓可做8成按揭,所以樓價跌破兩成,則會變負資產。而變負資產是重要心理關口,若又遇到經濟不景,失業率上升,斷供情況將會出現,銀行需要採取行動,繼而觸發連鎖跌勢。不過,他都有指,只要業主繼續供樓,即使變負資產也不會有問題。
施永青建議政府推3項措施穩樓市,包括撤銷全部三項印花稅;重啟投資移民;及容許市民動用自己的強積金的一半,用作買樓自住。
綜合來看,樓價可能幾時會跌完可以看幾個訊號,一、再跌1成是普遍預期,自高位跌2成,已可吸引到購買力重返市場;二、利率幾時轉向。香港2022年8月至10月的失業率為3.8%,較7月至9月的3.9%下跌,經濟未必算好暢旺,但算不上差,加上旅遊業及本地消費在放寬疫情防控措施後有望好轉。顯然失業率並不是今輪樓價跌原因,歸根究底是大家見到加息就觀望等跌。所以港樓止跌,同很多資產一樣,要等美國聯儲局利率政策轉向;三、政府救市如撤辣招,但若真的如此,都有機會令樓價再震都不奇,因為在樓價跌下,供應增加,需求未跟上,對價格會構成壓力,惟是一個潛在轉勢訊號,只是未必等於跌完。
最後,想買樓最重要都是個人供款能力,而且入市要預樓價有下跌可能,一改只升不跌預期,始終大環境有所改變。港樓要見3個訊號才是再入市時機 (yahoo.com)



林一鳴:明年樓價恐續挫10%

本港樓市近期疲弱。(資料圖片)
今年香港樓市疲態畢現,但港府卻未有盡快撤銷樓市「辣招」,在經濟不景下,樓市正加速下滑,今年樓價調整幅度料達雙位數,明年頗大機會持續尋底。素有「樓市大好友」之稱的資深投資者林一鳴向本報表示,其對明年樓價的最新跌幅預測為5至10%。
兩地通關助信心好轉

據行業統計數據初步推斷,今年樓價跌幅逾10%。林一鳴稱,由於今年樓價跌幅多了,估計明年跌幅在5至10%水平,不會引發金融危機。談及影響樓市因素,他認為最大因素是加息,其次是經濟轉差,第三是移民潮。兩地通關可能讓市場情緒轉好一點,但利率走勢更重要。他料,12月美國聯儲局將再加息0.5厘,明年上半年將分兩至3次共加息0.75至一厘,然後利率會趨向橫行。至於香港一個月銀行同業拆息(HIBOR)可能會升至4厘,最優惠利率(P息)則較目前加一厘。

另一方面,中原地產表示,自年初以來,中原城市領先指數已累計跌12.1%。若與去年8月的歷史高位191.34點計,樓市已從高位下跌了15.2%,非但跌穿樓市第一條臨界線10%,且正向樓市第二條臨界線20%邁進,年內跌破概率很高。由於樓價已從高位下跌超過10%,陷入負資產的小業主數目將愈來愈多,如果又遇到經濟不景氣,失業率上升,可能會有斷供情況出現,導致銀行採取行動,造成樓價進一步下跌。

代理籲准強積金買樓

正由於這種趨勢現漸見明顯,導致各區樓價跌幅在10月突然加快。據該企前線經紀估計,單是10月,住宅樓價已下跌4%,並指如果政府不及時推出穩定樓價措施,全年樓價可以跌逾20%,如是者,足以引起市場恐慌,並形成金融風險。

該企建議港府推出穩定樓價措施,以免跌勢失控,包括撤銷全部3項非正常的印花稅(全面撤辣)、重啟投資移民,以及容許市民動用強積金的一半,用作買樓自住,這些措施不一定一次過推出,但應及早宣之於口,以起理性預期效果。



港息料累加1.5厘 樓市悲

逾半受訪者認為,未來12個月樓價會下滑,反映市場信心跌入低谷。
今年香港樓價跌跌不休,根據花旗銀行最新進行的一項調查發現,對未來12個月樓價感樂觀的受訪者比例,從去年同期的38%,大幅滑落至今年第三季的僅12%;更有高達51%受訪者認為,未來12個月樓價會下跌,反映市場信心正跌入低谷,樓市告急!

花旗發表《2022年市民置業意向調查》,發現有16%受訪者認為現時是置業好時機,數字較去年同期飆升,創近10年來最高紀錄;不過,結果未見帶動受訪者實質的置業意欲,有興趣置業的受訪者比例,較去年同期的13%僅微升兩個百分點至15%,反映受訪者對置業抱持觀望態度。

花旗估明年才有望撤辣

調查於今年9月訪問逾1,000名年齡介乎21至60歲的香港市民,結果發現有興趣置業的受訪者當中,逾六成表示期望樓價進一步下跌至理想水平再去置業,而他們平均期望樓價於現水平再下調17%。

花旗銀行零售銀行業務主管李貴莊預期,整體樓價將從去年8月的高位下調20%,目前香港經濟情況及按揭息口上升等因素均影響市民置業意欲,預期明年本港經濟回暖,加上通脹放緩、失業率進一步下跌,會令購買力重返樓市,預料樓價或於明年第二季見底。

她認為,由於不希望本港樓市大幅調整,導致太多負資產出現,預計當整體樓市從高位回落15至20%時,政府有機會放鬆部分辣招「托市」,例如15%從價印花稅(DSD),以刺激需求。

實際按揭利率或突破4厘


市場預期美國聯儲局加息周期持續至明年初,資金成本上升令銀行有加息壓力。她預期,港元最優惠利率(P息)在整個加息周期累升1.5厘,即P息仍會再加1.125厘,料明年次季的實際供款按揭利率將超過4厘。與此同時,今年租金回報僅為2.1厘,遠低於實際按揭利率,料樓價仍有調整空間。

另一方面,有興趣置業的受訪者中,59%會考慮用按揭保險計劃,當中有37%預期會購買451萬至600萬港元的物業。李透露,目前該行客戶選擇按揭保險計劃宗數超過五成,與調查結果相若,由於銀行有做足夠的壓力測試,未見對客戶的供款能力造成負面影響。

僅39%年輕人視買樓為好投資

置業人士的貸款偏向有「三高」考慮,包括「高年期」、「高成數」及「高貸款額」。有興趣置業的受訪者中,不同年齡組別均偏好高年期的貸款,其次是高成數的貸款。關於買樓偏好方面,91%受訪者心儀一手樓,當中41%更願意多付一至兩成溢價買新樓。

值得一提的是,42%受訪者稱會考慮購買事故單位,惟72%人士認為要有30%以上折扣才合乎預期;63%受訪者認為可考慮所購物業同層有事故的單位。同時,有一半人認同買樓是較理想的長遠投資,惟僅有39%年輕受訪者認同此觀點。這也許在反映,新一代對長線持有物業致富的傳統投資智慧另有看法。



4銀行定存息5厘或以上 創興50萬入場 年收息2.5萬

創興銀行再有銀行調高港元定期存款年利率吸納資金!
綜合市場數據,現有4間傳統銀行的定存年息有5厘或以上,其中創興銀行亦加入「吸金」行列,該行12個月港元定存年息昨進一步調高至5.05厘,入場費50萬元,即1年收取利25,250元,最高存款額為5,000萬元,1年利息有252.5萬元。
3個月定存息亦有4.75厘
另外,該行開立3個月及6個月港元定存年利率最高分別為4.75厘及4.85厘,9個月有4.95厘。該行又指,截至今年底,透過其流動理財手機應用程式以單一交易計算成功開立3個月或6個月,存款額為20萬港元或2萬美元或以上,可獲抽獎機會一次,有機會贏取智能手機及其他禮品等。
至於定期年利率有5厘或以上的銀行包括華僑永亨銀行富邦銀行建銀亞洲。華僑永亨指,開立12個月港元定存年利率最高為5厘,需為該行宏富理財客戶專,以及以新資金開立,最低存款金額方面,宏富理財現有客戶或現有客戶升級至理財客戶,需為20萬元或以上,而全新理財客戶存款額為100萬元或以上。3個月及6個月年息分別為4厘及4.5厘。
開立富邦銀行12個月港元定存年息最高有5.1厘,而3個月及6個月年息分別為4.6厘及4.9厘,而9個月亦有5厘。據其網站介紹,需以全新資金開立,入場費100萬元或以上。
另外,建行亞洲指,定期存款年息最高為5厘,適用於全新開立「貴賓晉裕」、「貴賓理財」的客戶、新資金,入場費亦為100萬元。



[隱藏]
九咁長可以慳返啦,邊個得閒睇?


引用:
原帖由 carters 於 2022-11-23 20:11 發表
三個訊號: 跌兩成,利率轉向,政府撤辣
冇人有水晶球:想買樓最重要都是個人供款能力,而且入市要預樓價有下跌可能,一改只升不跌預期,始終大環境有所改變。

港樓要見3個訊號才是再入市時機
...
租租日日賺



朋友𣿬錢來被銀行叫去問再退回,香港已經玩陳自己


大陸人已經無人敢放錢來你自己講啦


無水入點救市


[隱藏]
當你叫人地買樓果陣
佢就DLLM
就係入市好時機



老老實實,磚加叫你賣,你就買,叫你買就賣,就係咁簡單,2018-2021都叫人買,呢班人個時賣賺得最多。依家真跌先話睇淡,事實洗鬼叫你班on9講出嚟咩?🤭跌個時唔入,升個時先上返車咩😂😂供得起大把朋友睇緊樓,只不過係跌多d先買定係依家就買咁解🤭


唔使錢,賣家倒貼所有使費強迫自己去簽名才係入市時機


引用:
原帖由 廚房明朋友 於 2022-11-23 21:18 發表
老老實實,磚加叫你賣,你就買,叫你買就賣,就係咁簡單,2018-2021都叫人買,呢班人個時賣賺得最多。依家真跌先話睇淡,事實洗鬼叫你班on9講出嚟咩?🤭跌個時唔入,升個時先上返車咩😂😂供得起大把朋友睇緊樓,只不過係跌多d先買定係依家就買咁解🤭
磚家蟹撚晒梗係叫你出嚟買樓啦



唔係已經跌左兩成?


[隱藏]
引用:
原帖由 carters 於 2022-11-23 20:11 發表
三個訊號: 跌兩成,利率轉向,政府撤辣
冇人有水晶球:想買樓最重要都是個人供款能力,而且入市要預樓價有下跌可能,一改只升不跌預期,始終大環境有所改變。

港樓要見3個訊號才是再入市時機
...
果3個訊號係咩,吾太睇明



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