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不知何故, 密碼不能使用, 試了相當時間, 不得要領, 只好用回早年的筆名開新篇. 估計又少不了質疑的聲音, 無妨, 任由大家評說

[ 本帖最後由 格林斯潘 於 2022-11-22 16:19 編輯 ]



看了本欄的精華主題, 最後之精華竟然是2016年的貼, 只能概嘆香討地產無人矣. 何故, 劣幣驅逐良幣呼?


近年來我一直認為香港樓市已沒有投資價值, 並轉軚看淡樓市多年,這一次或許狼真的來了。

美國進入加息周期, 令中原指數出現5年以來的新低。中原指數2018年、2019年和2021年分別創下188.64、188.94、191.34的三頂, 比我之前預期的雙頂多了一頂,估計是政府的首次置業優惠政策, 令樓市走勢出現消耗性上升的結果, 現指數已跌破三頂頸線,量度跌幅至150。

絕大多數業主, 對物業如何定價心中無數, 其實計算樓價最關鍵的, 是由租金回報率來推算. 例如, 以一個月租金為2萬的物業計算,3%的租金回報,則物業價值為800萬; 以一個月租金為3萬的物業計算, 同樣是3%的租金回報, 則物業價值為1200萬. 也就是說, 租金回報率實際上就是物業的貼現率.

自2008年以來, 美國因量化寛鬆而長期低息, 令香港樓市租金回報率也長期處於低水平, 普遍在2-3%之間, 於是出現香港樓價居高不下的局面. 現在美國加息幅度和速度為40年來最大最急,令樓市的風險胃納下降. 以上述月租金2萬的例子來講, 假設在租金不變的情況下, 如果市埸要求的租金回報去到4%,則物業估值跌至600萬。如果市埸要求的租金回報達到5%,則物業估值跌至480萬。

也就是說,假如租金水平不變,租金回報要求提高至4%,樓價就會跌25%;租金回報要求提高至5%,樓價就會跌40%!

所以,積極考慮撤銷辣招,才是香港的財金官員需要納入議事日程的優先安排. 不過, 開關還是封關, 辣招還是撤招, 影響的主要是成交量, 而不是樓價. 不然就不會有過去十幾年政府辣招不斷, 樓價猛牛狂奔的景象. 減辣只可以減緩樓市下跌的速度, 進而減低銀行的系統性風險.  

對於有置業打算準業主, 現階段仍不建議入市. 而已入市的業主, 自住物業的, 忍辱負重, 不要失業; 出租物業的, 退一步海闊天空, 不要失租. 要盡可能保持穏定收入, 保障現金流.

[ 本帖最後由 格林斯潘 於 2022-11-22 12:00 編輯 ]



Wellcome back!! 希望多D高人間唔中返來吹下水, 維園阿伯,hkcamper,發發發發兄.......等


[隱藏]
自2019年香港暴動事件及之後國安法實施後, 香港的移民潮又再出現. 移民對香港人來說,本是常見之事, 但移民潮則不是常發生. 回歸前後,港人有兩次較大規模的移民潮,一次是回歸談判開始至89年事件前後,一次是97回歸前後。但毫無疑問,早年移民出去的人,大多數日子過得不好,因此出現了後來的回流潮,回流後卻發現,香港的樓價已天比高,一切只能從頭開始

一個國家或地區是否富裕,樓價是一個重要指標,香港樓價貴貫全球,富裕程度亦在世界前列。當你從香港向某些人均收入並不算高的西方國家移民,等於是從富裕地區向相對貧窮地區移民。當你以民主自由的意識形態理由去移民,請不要忘記美國前總統克林頓講過的那句話 ”It's the economy, stupid!” .

香港不少人對內地仍存偏見,如果他們多讀些歴史,多從整個中華民族的發展軌跡來看,或許有所改觀, 會有新的認識. 中國有史以來就是世界強國, 即使是在歷史上政權更迭的混亂時期, 強國地位也基本保持. 只是近代100多年來, 因內部運作的失常和列強趁虛而入, 才呈現出衰落. 我認為中國的強大最主要是有兩個要素, 一個是自秦朝以來建立起中央集權制, 一個是從隋朝以後實行的科舉制度. 中央集權令中央政府有絕對的權力去推行政策, 而科舉制度為政策推行提供了輸送大量人才的保證. 新中國成立後, 中共重新建立起新的中央集權制, 改革開放後又恢復了人們稱之為新科舉的高考制度. 經過70多年歷程, 中國強國地位正在重新確立, 復興之路光明康莊. 從美國把中國看作是制度上威脅, 也可看出新的“中央集權+科舉”相對於西方制度的優越性, 因此, 中國強盛是歷史的必然, 衰弱是歷史的偶然.

南懹瑾先生早年在台灣國民黨中央黨部講課時,就講過 ”中華民族的命運,一九八七年(丁卯年)以後,就轉運了。” 當時有個中央委員站起來問:“南老師,你說轉運了。大陸現在這個樣子,能轉運麼?” 南說:“轉運了!” 他馬上問:“有多少年?” 南說:“兩百年的大運,將來比康乾盛世還好!” 他說:“你打保票嗎?” 南說:“我再講一句話,不是打保票,是根據歷史的經驗!”

所以,對於那些放棄香港現在的優厚條件,放棄中國內地將來無限廣闊的潛在機會, 把移民當作是英明決定的人,如果真心為了自己的下一代好,希望早日覺醒,回頭是岸.



支持高質帖


支持,係黑心硬好先會叫人而家買樓


特意註冊賬號來支持雲兄,能看見這麽高質量的評論感覺很幸福。感謝雲兄分享。


雲師兄很久沒有見, 你的文章總是最有質素.


[隱藏]
大師很久不見!十幾年前睇你文章,高峯時三樓在手!去年放了一仵!車位五個,半件廠廈!
感謝🙏⋯⋯



樓儒有排下跌😎


幫樓主加番條舊Link先

https://applink.discuss.com.hk/mYaoKMvWcvb

https://applink.discuss.com.hk/WouwBZCWcvb

[ 本帖最後由 clogalaxy 於 2022-11-24 12:43 編輯 ]



近來有分析指美國在明年上半年利率有機會見頂並開始回落, 疫情也有望在明年下半年完結或成為常態, 可與內地通關, 香港政府也有可能為解決經濟困境而為樓市減辣, 或者重推樓市的投資移民計劃. 據此推論樓市或可在明年一季度見底.

香港樓市上一個牛市是從1984-1997, 約運行了13年, 而對上一次熊市從1997-2003, 運行了6年. 這一次的牛市, 中原指數由2003年8月的31.88, 升至2021年8月的191.34, 升幅5倍, 這一上升期運行了18年, 18年的牛市, 只調整一年半就結束, 可能性幾乎為零.

如果上述利好因素能為樓市提供支持, 我認為這最多算是熊市反彈, 反彈目標約170點. 對樓市前景不看好的朋友, 可利用這一反彈浪沽出手持物業.


未來中原指數走勢有可能是這樣的, 跌至三頂跌幅150, 反彈至三頂頸線170, 再重拾跌勢至2003-2021年升幅的0.382倍, 約130.



引用:
原帖由 格林斯潘 於 2022-11-24 16:13 發表
近來有分析指美國在明年上半年利率有機會見頂並開始回落, 疫情也有望在明年下半年完結或成為常態, 可與內地通關, 香港政府也有可能為解決經濟困境而為樓市減辣, 或者重推樓市的投資移民計劃. 據此推論樓市或可在明年一季度見底.

香港樓市上一個牛市是從1984-1997, 約運行了13年, 而對上一次熊市從1997-2003, 運行了6年. 這一次的牛市, 中原指數由2003年8月的31.88,  ...
想問雲大哥如何推測未來五年
美國息率的走勢



[隱藏]
雲兄,上上個牛市運行了13年,熊市6年,牛熊比大慨係一半,照咁睇,呢個熊市咪要大慨運行9年


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