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港樓量價齊跌~突然流動性冇哂. 假以時日可能才會有人明白紙上富貴的含義......

基金論勢│港樓進入真空下跌期(盧志威)

香港的樓價向下走是定數,變數在於會否出現政策調整。香港樓市進入真空下跌的階段,老實講成交價下跌,但是成交量不高,反映市場未投降,價量齊跌,首當其衝是地產代理,買家要低價,賣家又不願意減,所以變成一池死水,收入會大減。
經濟不景怎買樓
目前香港的常住人口下降,勞動人口更加大幅下降,更加嚴重是越年輕,人口流失得越快,這是會長年令樓價難以上升的因素。另一個因素是經濟發展,大家都搵到錢,自然會有需求買樓,如果經濟不景,還怎會有錢買樓。短期來講,防疫政策的鬆緊是會影響經濟景氣,亦會直接影響樓市,利息當然是另一個因素,直接影響買家意欲,雖然供樓成本的增加,還在壓力測試的範圍之內,但是新買家的心理會受到打擊,造成目前成交量低落的局面。
展望未來,相信防疫政策短期之內有放鬆的可能,帶來一陣短暫的刺激,但是必須見到利息走勢開始轉向,才會有一波反彈,另一個可能性,在於政府收回之前為樓市降溫的政策,但是就算收回,以現時的人民幣走勢,會有多少人願意出來海外買樓,實屬未知之數。還有一個因素是人民幣有眨值壓力,就算想出來香港,是否能通過外滙管理局,也是未知之數。
香港的樓價向下走是定數,變數在於會否出現政策調整,就快到施政報告,就睇會否幫忙加快支持樓市,否則再跌下去,香港的經濟和民生只會越來越差。 https://hk.finance.yahoo.com/new ... 盧志威)-234543450.html



胡‧說樓市|跌市中,影響樓市的短期因素
二手蝕讓潮擴大,大家關注樓價是否繼續失守。對於過去鐵價不二的業主,是否要讓步減價,以至蝕讓賣樓,眼前要考慮什麼因素? 我們把幾個影響樓市的短期因素歸納出來,跟大家一起討論。
上集,我們盤點十大屋苑的摸頂成交時,曾經提及一個因素,就是租值。租值有沒有失守,是衡量樓價承托力的重要指標。最起碼,我們知道業主在跌市時,退守把物業放租,大約收到多少預期回報,從而衡量是否值得守下去;也側面讓業主評估,準買家在租買之間會如何抉擇。過去本港樓價節節向上,某程度也因為租金持續攀升,環環緊扣成為樓市推動力。
這個反映購買力的指標,固然是其中一個考慮因素。隨著政經局勢轉變,本港近年湧現移民潮,導致急讓的移民沽盤上升,大家鬥快出貨,沽盤形成跌價壓力之外,更重要是購買力的自然消耗。未有移民潮前,業主賣樓後總有自住需求。姑勿論是看淡後市先落車,租樓靜候入市時機;或者覺得是時候升格換大單位,購買力仍舊存在;但移民潮出現後,業主賣樓後便離開香港,購買力從此消失。
情況是否令人擔心呢? 政府說,本港人口減少未必完全跟移民有關,但香港人口729萬,卻是實在的按年減少12萬人。持單程證移入的本港人口18,300,移出香港的人口卻高達113,200。相減之下,過去一年淨移出人口約95,000人。如果我們以本港私樓家庭,平均每戶住2.5人推算,這裡涉及3.8萬個家庭。需知道,過去五年的平均按年二手私樓吸納量4.73萬宗,如果每個家庭購買一個單位,也等於流失了80%購買力。
留下來的人要考慮置業,卻遇上另一難題。因為亦步亦趨的加息周期,不單加重置業成本,壓力測試沒有放寬下,準買家的入息要求增加,即使他們有意欲買樓,卻也無能為力。在2022年9月22日,大型銀行包括滙豐、中銀、恒生等,均把最優惠利率上調0.125厘,最新樓按息率上升至2.875厘,表面上令供款及入息要求增加,因為未加息前,銀行普遍能批出2.5厘。不過,金管局翌日卻把壓測要求,由原來模擬加三厘放寬至只加兩厘。
假設以100萬元貸款額為例,加息前買家月供3,951元,但加息後卻增至4,149元,但因金管局同步放寬壓力測試,之前月入要有9,463元才可過關,現在月入則減少至8,820元。簡單而言,每100萬元貸款額入息要求比從前少643元。
跌市下,市場開始吹風,政府在十月的《施政報告》,會有針對樓市政策出場。「政策風險」四個字很籠統,是好是壞,會否加劇樓價跌勢,前提要視乎政府作出哪個層面的調控。如果政府只繼續從增加供應著手,相關措施於早幾屆政府已經有著墨,卻不見得有任何成效;但如果政府選擇減辣呢? 這亦未必一定利好市場,因為這可被解讀為樓市很差,否則政府不會出手救市。



嘩 乜嘢叫做真空下跌呀?係咪鹹濕嘢黎?


睇到個標題好似講緊條女真空上陣對嘢墜落


[隱藏]
賣家同買家有實力去拉據,無問題,只是agent餓死之麻


標題更正:
港女大騎樓進入真空即下跌期(性盧至威)

[ 本帖最後由 19天下 於 2022-9-30 21:34 編輯 ]



點只港樓 直情係整個香港
今次對香港極大考驗



引用:
原帖由 windows311 於 2022-9-30 21:28 發表
賣家同買家有實力去拉據,無問題,只是agent餓死之麻
已經唔係拉鋸
息魔越行越近



引用:
原帖由 carters 於 2022-9-30 21:02 發表
港樓量價齊跌~突然流動性冇哂. 假以時日可能才會有人明白紙上富貴的含義......

基金論勢│港樓進入真空下跌期(盧志威)
...
唔少僅供緊一層樓既人霸氣炫耀紙上富貴



[隱藏]
傻好等free fall


買家態度惡劣霸王硬上弓, 業主處於無能狀態任由蹂躪。


就快進入恐慌性拋售


乜水?經理?


淡市至出嚟唱下跌卡啦ok!
但唱跌市理據不對wor,走晒音wor
 
佢講到樓市好似股市咁嘅
乜水真空下跌

[ 本帖最後由 Cap 於 2022-10-1 00:07 編輯 ]



引用:
原帖由 carters 於 2022-9-30 21:06 發表
胡‧說樓市|跌市中,影響樓市的短期因素
二手蝕讓潮擴大,大家關注樓價是否繼續失守。對於過去鐵價不二的業主,是否要讓步減價,以至蝕讓賣樓,眼前要考慮什麼因素? 我們把幾個影響樓市的短期因素歸納出來,跟大家一起討論。
上集,我們盤點十大屋苑的摸頂成交時,曾經提及一個因素,就是租值。租值有沒有失守,是衡量樓價承托力的重要指標。最起碼,我們知道業主在跌市時,退守把物業放租,大約收到多少預期回報,從而 ...
聰明人只會不停講中國有14億人,走幾多都冇問題,大陸大把人,只要輸入部份便可。



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就嚟16000


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