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在網上找到數年前買樓時看見的文...今日再見依然覺得好有用...分享給大家看看~~~


買樓大誤解

1. 我可以係跌市買樓
一再強調,大跌市時雖然樓價平,但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現?因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你?因為冇水。冇水點解唔問人借?因為銀行閂水喉。大家必須記住,大跌市的出現,一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁,打2個電話就借10萬,點解要賤賣層樓俾你?因此,在大跌市時買樓,你必須有心理準備估唔足價,同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬,但銀行只肯估80萬,兼只肯做6成,那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤,可以返屋企訓覺。
還有,要係大跌市時買平樓,你要有好多現金。我強調係現金,唔係股票或其他需要變賣既資產,因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成,係非常樂觀保守的估計數字,事實上,在08金融海潚時,部份銀行在簽按揭契前突然終止申請,1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外,除非閣下係公務員,否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論:你需要持有目標樓價50%以上的現金。

2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實,但另一個更重要既事實係,以30年為觀察期的話,樓價只會上升不會下跌!03沙士價是香港近十年最低價,美孚的03呎價約為1600,但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍!事實上,某時期的低價,通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友,要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此,如果你係用家,諗住長住20~30年,只要供款係能力範圍內,就算97年買樓一樣冇問題,因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款,20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論:以20~30年長線睇,樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。

補充:
有人質疑為何要用過去30年的升幅去推論未來30年,並表示香港的經濟發展已到頂,沒有可能重覆過去30年的升幅。
首先要搞清楚一樣野,就係物價的上升和經濟的發展不一定有直接的關係,事實上香港今天的經濟規模雖然比1980年時大,但沒有大20倍那麼多(我指實際上,不是數字上)。「物價上升=經濟發展」背後,最重要的因素是「金錢的產量是按經濟發展的需要而增加」,例如10個人的勞動力產生了10件衫,社會就按這10件衫的價值(假設每件$10)製造$100的貨幣,分配給付出勞動力的10個人。社會因為有新增的價值(10件新衫)才去製造貨幣,因此「物價上升=經濟發展」。
但現實是殘酷的。自從上世紀70年代美國單方面脫離金本位後,全球的貨幣逐一跟隨,今時今日世界上所有的貨幣背後均沒有實物支持,純依靠政府的信用進行發行。貨幣脫離了黃金的約束後,製造貨幣可以和經濟發展完全脫勾,經濟好時固然可以加印貨幣,經濟差時更加要印。全世界現時在「沒有新增價值」的情況下,卻可以以火箭升空的速度加印貨幣,結果是經濟沒有大幅發展,物價卻大幅上升。製造貨幣的特權階級成為社會的大贏家,製造實物的勞動者卻被社會嚴懲,扭曲了世人的價值觀。衡量一個人的價值,不是看這個人能為社會作多大的貢獻,而是看這個人能夠從社會奪取的資源有多少。
貨幣脫離金本位30多年,因此過去30年的樓價走勢絕對有參考價值。坦白說,今後貨幣的貶值速度能保持30年只跌95%,已經是非常幸運。

3. 遲早會加息
講得呢句說話,即係話而家息平。係人都知遲早會加息,但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金?房貸好公道,本金少左,息會按比例減少,係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息,對你的實際影響極微。
結論:趁息平多還本金,點會怕加息!

4. 供30年樓係樓奴
我寫包單,講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值,簡單來說,30年後港幣的購買力,和現在的日圓差不多,即是說,今日我借港幣100萬,還到第30年就變左100萬yen。當然,中途你係有不斷供款,但你每期供款的購買力都會貶值,變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家,坐時光機回到1980年買當時既樓。因此,30年的供款期內,供款壓力係會越來越低,因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的,中間10年可以有閒錢去下旅行,後10年供款比飲茶錢還要低。
結論:供樓係會越來越輕鬆

5. 唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱,因為你用未來貶值後的錢,去還今日未貶值的錢。但租金就相反,你一定要用當時的錢去還當時的錢,即是說,當供款金額固定下來,租金卻係會隨時間不斷上升,例如貨幣每30年下跌95%,租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然,這是假設沒有加息。但即使有加息,亦不見得租樓會有著數,因為業主會按成本加租,冇死錯人。
租樓的另一個問題係,你和業主的財富差距越拉越大,假設今天你和業主身家都係100萬,租了2年樓洗左20萬,你的身家變成80萬,業主就120萬,差距係40萬,亦即你現有身家的一半。當然,你投資有道,可以用呢80萬本金賺超過40萬,則另作別論。但假如你唔投資,純做租客,你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解?即係話你租20年的話,你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論:年輕人應該同阿媽住,省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。

6. 生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北,話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實,如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北,你冇資格講質素。如果你係打工仔,每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時,有乜質唔質素?訓到朝早11點,然後先考慮今日返唔返公司打點一下,呢d就叫質素。
結論:先講資格,後談質素

7. 炒家炒高樓價
錯!實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你,有人肯接炒家貨,代表炒家有眼光,估計到未來樓價有水位,係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知,買炒家貨好買過用家貨,議價空間比用家盤大,因為炒家係做生意,計好個ROI唔怕平少少賣俾你,但用家就皇帝女唔憂嫁,大不了住多2年先賣。再者,炒家買完一定賣,穩定供應,用家就有入冇出,炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論:自願的價就係市價

8. 市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力,因此,以下類別的物業抗跌力一定強:
一、 大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、 大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、 業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此,老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高,其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區,故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱:
一、 被發展商食盡溢價的一手樓
二、 業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、 入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。



熱賣及精選
好文,特別欣賞30年買樓論,我當年都係因為有高人同我分享,用今日既錢買30年後既樓,以及按揭係最好負債工具!
結果上年已經買左第二件放租

[ 本帖最後由 Sohaboy 於 2021-8-2 09:22 PM 編輯 ]



真係要買過樓先會明。窮人思維既人唔會計劃到1年以上既野。
好多唔儲錢既人亦唔會相信自己有一日可買到幾百萬樓。
而家一萬月入都按到過百萬,話樓價將會大跌真係害人。
大富翁 就算有塊空地,都要路過果個人有錢先買到,
因此就算供應增加,都只會係有樓既人一開二,二開四,並唔會係樓價跌,最多只會升慢左。
供斷左又可用資產水平按揭做樓按, 而家真係好多人可以簽幾個名就有幾球。



引用:
原帖由 bbq30624 於 2-8-2021 11:44 AM 發表

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買樓大誤解

1. 我可以係跌市買樓
一再強調,大跌市時雖然樓價平,但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現?因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你?因為冇水。冇水點解唔問人借?因為銀行閂水喉。大家必須記住,大跌市的出現,一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁,打2個電話就借10 ...
喂!呢篇野數字兄個喎!咪當左係自己個喎!



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睇曬所有。講得好岩。好認同所講。我自己在2011-2012年。23歲。揸住40萬現金,有個同學叫我買大西北,我仲笑佢傻,到而家先發覺原來最傻系自己,相隔10年,大家都晤知邊個笑到最後,同學己經供完,我今年頭先入左人生第一層。仲有系舊樓,無法,未來幾年我諗都晤會再大升,唯有當交租。希望未來晤好再後悔


引用:
原帖由 bbq30624 於 2021-8-2 11:44 AM 發表

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買樓大誤解

1. 我可以係跌市買樓
一再強調,大跌市時雖然樓價平,但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現?因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你?因為冇水。冇水點解唔問人借?因為銀行閂水喉。大家必須記住,大跌市的出現,一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁,打2個電話就借10 ...
好文,經典重現



全認同,特別第2點 嘅補充關於 現實….價值觀扭曲的描述 更令人感概。


這篇文章的作者真是真知灼見。
如果是過來人(業主),更加能夠體會當中點滴。


自住,樓市短期升降真的沒有什麼問題。
投資,引用某廣告「投資涉及風險」;投資客他們都預咗的。



仲有個好錯既觀點係d 人鐘意直接用供樓既錢同租金比較,覺得供同租都係差唔多錢


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引用:
原帖由 bbq30624 於 2021-8-2 11:44 AM 發表

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買樓大誤解

1. 我可以係跌市買樓
一再強調,大跌市時雖然樓價平,但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現?因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你?因為冇水。冇水點解唔問人借?因為銀行閂水喉。大家必須記住,大跌市的出現,一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁,打2個電話就借10 ...
重中之重cashisking



引用:
原帖由 bbq30624 於 2021-8-2 11:44 AM 發表

在網上找到數年前買樓時看見的文...今日再見依然覺得好有用...分享給大家看看~~~


買樓大誤解

1. 我可以係跌市買樓
一再強調,大跌市時雖然樓價平,但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現?因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你?因為冇水。冇水點解唔問人借?因為銀行閂水喉。大家必須記住,大跌市的出現,一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁,打2個電話就借10 ...
對樓價是否一定高於30年前有些疑問。
其實有好多地方樓價係低於30年前, 例子, 東京以外的日本。
原因好簡單,因為人口老化令消費下跌, 通縮不停, 人口老化又令人口減少, 出現樓多於人, 所以日圓點印都冇用。
香港在2020年出現人口下跌, 2021年恐怕會持續。香港人口會否持續下跌值得研究。



經典文章,都應該已經係十年八年前,但經得起考驗,相信當年因為睇左文章而決定買樓的師兄,現在已經輕輕鬆鬆,或者一開二了。如果唔相信,就會像當年雞佬賣得寶下場。


完全理解
我130多萬買6xx呎,人工16xxx
經過貨幣貶值
10多年後今天要5xx萬才有交易,人工3xxxx

反映供款不變,人工增加,負擔減在少中

[ 本帖最後由 ~JW 於 2021-8-3 12:27 AM 編輯 ]



好多人會好幻想樓價會跌九成,但樓價係和經濟掛鉤,經濟升樓價就升,相反亦然。幾時見過百業齊升而樓價獨跌幾時候?其實簡單咁推論就知道樓價會否大跌九成,比如現在平均月入係萬五蚊,特然要你收返1500蚊人工,唔係短期,係長期月入1500,有無可能?個社會會唔會咁發展?(打仗,地球爆炸除外)

[ 本帖最後由 BBQ3336333 於 2021-8-3 12:44 AM 編輯 ]



[隱藏]
引用:
原帖由 我是臨時大總統 於 2021-8-2 11:51 PM 發表

經典文章,都應該已經係十年八年前,但經得起考驗,相信當年因為睇左文章而決定買樓的師兄,現在已經輕輕鬆鬆,或者一開二了。如果唔相信,就會像當年雞佬賣得寶下場。
請問他怎麼了?



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