長文注意！你今時今日仲奢望樓價會爆升？

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kachun1996

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[其他] 長文注意！你今時今日仲奢望樓價會爆升？香討焦點

#1

發表於 2021-2-21 07:01 PM

[隱藏]

典型香港人心態 ”人有我有”

呢幾年傳媒不斷渲染”有樓有高潮”、”有樓係人生嬴家”，甚至不斷拍微電影講上車講買樓
令到部份香港人覺得唔買樓就係輸家買樓先有未來樓價只升不跌

但其實細心留意電視拍節目既資助商正正就利益者地產商同埋地產代理商
例如美x 資助txb拍上車故事

好多既係買樓前並冇唸過冇計過數
玩7-9成按加大槓桿
一味覺得租樓係支出租樓只會幫業主供樓
認為租樓只會係一個win-lose situation
冇唸過其實可以係一個win-win situation
冇計過首期既錢係可以放落其他資產拎到較可觀回報去cover租金支出甚至可以將賺到既錢去滾大
並唔係鼓勵大家投放落股市股市已開始反映10年債息預示聯儲局加息同經濟復甦既因素
投資者就會用10年債息做貼現率做devalue
已經睇到美股科技股開始暴跌舊經濟股爆升
投資者應自行衡量投資既資產
包括其他國家既樓市
而著眼點唔一定係停留在香港區域性既樓市

例如英國樓市今年就升左8.5%
而香港樓市只係因為放水等因素令佢跌唔多
只係跌0.20%
但對比其他國家樓市係好明顯係跌緊

講返香港樓市
無可否認 09年差唔多係樓價低點一直爆升到2018年
我都覺得係果個時間選擇買樓既人係好醒目
但其實當年既樓價爆升時代
去到2018年既時候其實早已完結

今時今日仲發夢想買樓發達既人我真係好想點醒佢

點解09年爆升時間你唔買你而家先黎買？
你認為樓價仲可以有幾多成既升幅？
若果以當時升幅
而家將軍澳500呎單位要1千萬
10年後係咪需要3千萬更甚要半億先買到？

奈何aa既力量太過強大不斷開post唱好樓市
不斷推人去買樓
但若果有細心留意下放盤
應該都知道好多盤係放左一年都未有人承接
再細心行下周圍既住宅可以留意到好多住宅係冇人住全港空置率係3.7% 有4萬幾伙
所謂既剛性需求係指住屋需求
睇好可以買
睇淡既話剛性需求就變成租樓既需求
並唔係因為供應少而滿足唔到剛性需求
唔好再比人誤導所謂剛性需求既意思
呢啲係傳媒唔會報同埋aa唔會同你講

而家既情況就好似係”買賣雙閒” 賣家唔急住賣
2020年一手成交係比去年少28%
樓價亦都只係保持微升微跌買賣雙方都唔急
從而製造一個假升或者假小陽春現像
令到人有錯覺認為樓價跌唔落仲有得升
反而而家最急既就正正係地產商同埋地產agent

再望望2018到而家既樓價係橫行微升微跌
租金更加係低點
假設full pay的話
出租回報更加只係得2-3% 未扣管理費之類
扣埋通脹實質回報率係0% 更甚要微蝕
假返放落樓市機會成本係可以以倍數計

2020年聯儲局無限QE 印銀紙美元不斷眨值
正常情況下
大部人都會選擇將資金放落樓市或者股市
但睇返2020年樓價升幅數據
即使係呢個情況下樓價都微跌0.20%
咁極端情況下都推唔郁而家既樓價

再睇返近幾個月美國10年長債不斷地升報1.34
市場預計美聯儲將會加息去控制通脹

再睇返經濟數據今年失業率創新高報7%
唔好睇小呢個數字英國失業率只係5%
香港按年GDP跌6% 香港既經濟情況係好嚴重
倒閉潮等等亦都係滯後並未出現
望返上年到今年中環寫字樓冇公司租
甲級寫字樓空置率創新高
大企業如投資銀行早已棄租
有外資企業早已經將業務撒出香港
2020年既疫情更加將香港經濟結構性問題放大

香港政治問題示威國安法引發大型移民潮
我相信有好大部份係因為疫情關係仲未計劃
相信黎緊會開始見到
外圍政治因素中美角力關稅問題都令到香港經濟有不明朗變化
再睇返financial deficit 而家急升到3千億
即使政府不斷加投資公共開支都幫唔到經濟
何況deficit高下增加係有限
無疑係阻礙左經濟復甦既速度

睇返08年金融海嘯後 09年既經濟復甦係好快
再望返2020年
政府既經常開支預算係增加左4800億
係比3年前足足多左3分1 財政儲備一年內冇左3成
咁既情況下係阻礙左香港經濟既復甦
情況係比08年更為嚴重

再睇返黎緊財政預算案波叔話下年度赤字更高
波叔都預言會加稅
係經濟衰退玩加稅無疑令到香港經濟雪上加霜
香港吸引外資正正因為稅率低
令到經營難左減少左市民消費既意欲
另外香港勞動同出生人口減少都係值得關注

2047年地契到期
香港正式成為內地法律慢慢跟內地去行
而處理續期也有機會跟足內地安排
而睇返地政處官網既回應
佢係冇實質答過會點樣處理2047地契到期問題
而佢果條續期唔洗補地價只要比租既法律係under基本法
而2047後仲係唔係跟基本法係冇人知
換言之 2047後果條法律係廢左
到時政府可以因應當時香港經濟情況而去要求業主補地價或者有機會要補3成左右

打算買樓既唔好比地產aa盲唱好而走去接人火捧要理性分析香港樓市仲值唔值得投資仲有幾多水位？性價比仲存唔存在？

若果以投資角度去睇
係咁多樣一籃子因素影響下
風險大左而潛在上升回報空間低
即夏普比率低左
佢既投資性價比就係低

而地產經紀經常提及樓市
會因為疫苗同埋內地通關去刺激樓市向上升
呢啲因素亦都會係樓市既黑天鵝
研究數據顯示科興既有效性只係有50%
另外內地人黎港係可以沽之前買落層樓唔一定係買存在不確定性

仲有好友經常提及既通脹
我地睇到現時美國債券債息上升
連帶既係企業借貸成本上升
市場預計美國經濟加快復甦同通脹既上升
通脹上升降低左債息既實際價值
亦都令美聯儲增加上調短期利率既機會
強勁既通脹上升
美聯儲就不得不去加息控制通脹
所以強勁既通脹未必係有利樓市

另外既係美國同香港經濟復甦程度不一
美國係香港經濟仲未完住復甦既時候加息
只會令到香港企業成本增加加劇香港經濟
唔好唔記得今年度赤字3000億
而波叔都講左下年度會更多
大大減慢左香港復甦既時間

暫時講住咁多先手有啲累

而家最急既就係地產經紀！

唔好再發夢今時今日買樓可以發達喇
過去既美好日子已經完結左
正如我地唔會望住倒後鏡去揸車一樣道理
過去並唔等如未來！

利申：

有能力買樓選擇性租樓資產分布股債等
唔係睇大跌
唔係盲淡我係睇微跌唔阻人買樓
所以唔洗話我買唔起樓而走去唱淡！

[ 本帖最後由 kachun1996 於 2021-2-24 07:58 PM 編輯 ]

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mclam0505 尊貴會員帖子 1335 積分 1137 註冊時間 2007-12-19 發短消息加為好友	#2 發表於 2021-2-21 07:08 PM 只看該作者大中小繁簡你唔係買唔起樓，係想無人買樓，樓市跌返2-3成先入市啫，啱唔啱
UID 2869223 帖子 1335 精華 0 積分 1137 金幣 601 閱讀權限 50 在線時間 10829 小時註冊時間 2007-12-19 最後登錄 2021-2-27 查看詳細資料	回覆引用被引用(3) TOP

kachun1996 高級會員帖子 799 積分 781 註冊時間 2012-9-1 發短消息加為好友	#3 樓主發表於 2021-2-21 07:10 PM 只看該作者大中小繁簡引用: 原帖由 mclam0505 於 2021-2-21 07:08 PM 發表你唔係買唔起樓，係想無人買樓，樓市跌返2-3成先入市啫，啱唔啱樓係用黎住不如你理性用論點去回覆我唔好一味盲目唱好咁樣只會顯得你能力低下
UID 4974304 帖子 799 精華 0 積分 781 金幣 575 閱讀權限 40 在線時間 290 小時註冊時間 2012-9-1 最後登錄 2021-2-27 查看詳細資料	回覆引用被引用(3) TOP

kachun1996 高級會員帖子 799 積分 781 註冊時間 2012-9-1 發短消息加為好友	#4 樓主發表於 2021-2-21 07:16 PM 只看該作者大中小繁簡引用: 原帖由 mclam0505 於 2021-2-21 07:08 PM 發表你唔係買唔起樓，係想無人買樓，樓市跌返2-3成先入市啫，啱唔啱 Anyway did you see my point at the last sentence? [ 本帖最後由 kachun1996 於 2021-2-23 02:02 AM 編輯 ]
UID 4974304 帖子 799 精華 0 積分 781 金幣 575 閱讀權限 40 在線時間 290 小時註冊時間 2012-9-1 最後登錄 2021-2-27 查看詳細資料	回覆引用被引用(2) TOP

mclam0505 尊貴會員帖子 1335 積分 1137 註冊時間 2007-12-19 發短消息加為好友	#5 發表於 2021-2-21 07:16 PM 只看該作者大中小繁簡 [按此打開] [隱藏] 引用: 原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 07:10 PM 發表樓係用黎住不如你理性用論點去回覆我唔好一味盲目唱好咁樣只會顯得你能力低下打咁大篇野，咪又係想低價入市，我能力低唔低唔到你講，咁叻你09上咗車啦
UID 2869223 帖子 1335 精華 0 積分 1137 金幣 601 閱讀權限 50 在線時間 10829 小時註冊時間 2007-12-19 最後登錄 2021-2-27 查看詳細資料	回覆引用被引用(3) TOP

ch_margaux VIP 帖子 4593 積分 3457 註冊時間 2018-9-18 發短消息加為好友	#6 發表於 2021-2-21 07:17 PM 只看該作者大中小繁簡班無腦廢最鐘意講遲買會貴，就睇呢三年已經係得啖笑。
UID 6482557 帖子 4593 精華 0 積分 3457 金幣 1196 閱讀權限 60 在線時間 2659 小時註冊時間 2018-9-18 最後登錄 2021-2-27 查看詳細資料	回覆引用被引用(5) TOP

kachun1996

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#7

樓主發表於 2021-2-21 07:18 PM

引用:

原帖由 mclam0505 於 2021-2-21 07:16 PM 發表

打咁大篇野，咪又係想低價入市，我能力低唔低唔到你講，咁叻你09上咗車啦

我有話到09年上車既係好勁
而今時今日樓市唔同往日
不如你睇哂先去反質人地咁樣只會令人覺得你講野冇質素 aa

[ 本帖最後由 kachun1996 於 2021-2-21 07:38 PM 編輯 ]

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kachun1996 高級會員帖子 799 積分 781 註冊時間 2012-9-1 發短消息加為好友	#8 樓主發表於 2021-2-21 07:30 PM 只看該作者大中小繁簡引用: 原帖由 ch_margaux 於 2021-2-21 07:17 PM 發表班無腦廢最鐘意講遲買會貴，就睇呢三年已經係得啖笑。佢地從來唔喜歡理性討論只要見到呢啲post 佢地既動作會係入黎比dislike 然後吹兩句 [ 本帖最後由 kachun1996 於 2021-2-22 11:28 PM 編輯 ]
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山上外圍的牛牛新手帖子 5 積分 4 註冊時間 2021-1-8 發短消息加為好友	#9 發表於 2021-2-21 07:34 PM 只看該作者大中小繁簡引用: 原帖由 mclam0505 於 2021-2-21 07:16 PM 發表打咁大篇野，咪又係想低價入市，我能力低唔低唔到你講，咁叻你09上咗車啦你不如睇下人地打咩之後再覆啦
UID 7002872 帖子 5 精華 0 積分 4 金幣 135 閱讀權限 10 在線時間 44 小時註冊時間 2021-1-8 最後登錄 2021-2-27 查看詳細資料	回覆引用 TOP

CupidHong Silver Member 帖子 15138 積分 15309 註冊時間 2008-3-19 發短消息加為好友	#10 發表於 2021-2-21 07:42 PM 只看該作者大中小繁簡 [按此打開] [隱藏] 三四十年前都好多人唔信啲樓會升上一百萬以上，到死都唔肯接受現實 [ 本帖最後由 CupidHong 於 2021-2-21 07:52 PM 編輯 ]
UID 3061671 帖子 15138 精華 0 積分 15309 金幣 1254 閱讀權限 70 在線時間 10587 小時註冊時間 2008-3-19 最後登錄 2021-2-27 查看詳細資料	回覆引用被引用(2) TOP

kachun1996 高級會員帖子 799 積分 781 註冊時間 2012-9-1 發短消息加為好友	#11 樓主發表於 2021-2-21 07:46 PM 只看該作者大中小繁簡引用: 原帖由 CupidHong 於 2021-2-21 07:42 PM 發表三四十年前都好多人唔個啲樓會升上一百萬以上，到死都唔肯接受現實咁我唸我只有一條問題問你請問你揸車是否望住倒後鏡揸？
UID 4974304 帖子 799 精華 0 積分 781 金幣 575 閱讀權限 40 在線時間 290 小時註冊時間 2012-9-1 最後登錄 2021-2-27 查看詳細資料	回覆引用被引用(4) TOP

CupidHong Silver Member 帖子 15138 積分 15309 註冊時間 2008-3-19 發短消息加為好友	#12 發表於 2021-2-21 07:49 PM 只看該作者大中小繁簡引用: 原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 07:46 PM 發表咁我唸我只有一條問題問你請問你揸車是否望住倒後鏡揸？似係你哋班淡淡望倒後鏡多啲喎
UID 3061671 帖子 15138 精華 0 積分 15309 金幣 1254 閱讀權限 70 在線時間 10587 小時註冊時間 2008-3-19 最後登錄 2021-2-27 查看詳細資料	回覆引用被引用(1) TOP

indialettuce VIP 帖子 4228 積分 4195 註冊時間 2011-8-14 發短消息加為好友	#13 發表於 2021-2-21 07:54 PM 只看該作者大中小繁簡引用: 原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 07:46 PM 發表咁我唸我只有一條問題問你請問你揸車是否望住倒後鏡揸？師兄你呢例子有啲比喻不倫～ CupidHong 兄講緊物價嘅升幅反而更貼切～
UID 4630188 帖子 4228 精華 0 積分 4195 金幣 842 閱讀權限 60 在線時間 6423 小時註冊時間 2011-8-14 最後登錄 2021-2-27 查看詳細資料	回覆引用 TOP

Kitchankityee 尊貴會員帖子 1528 積分 1448 註冊時間 2008-5-8 發短消息加為好友	#14 發表於 2021-2-21 07:56 PM 只看該作者大中小繁簡樓主走先，我幫你擋一擋啲AA狗，咬到你就唔好啦
UID 3163757 帖子 1528 精華 0 積分 1448 金幣 469 閱讀權限 50 在線時間 4453 小時註冊時間 2008-5-8 最後登錄 2021-2-26 查看詳細資料	回覆引用 TOP

deepb

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#15

發表於 2021-2-21 08:00 PM

[隱藏]

理性討論
我就係十年前已經開始既參與者，直到今天我都認為樓價係會穩步上升，全球放水，中學生都識講既道理，本身市場得十蚊，兩個橙會賣5蚊個，而家市場有廿蚊，兩個橙自然會調整到10蚊一個，印多左錢，銀紙自然貶值，甘多年來都係甘。

當然可能你會啱，無野係絕對既正確或者錯，就如你大甘大段野，所有事情都有一籃子因素影響。但十年前已經有人笑我傻仔，但最後邊個先係傻。

利申，唔係你所講既中學畢業aa,十幾年前已經本地u grad, 家庭收入全港top 10 % 以內。

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