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【肺炎熊市】零息時代勢再推高樓價? 專家料樓市企穩再回升5%



地產樓市

撰文:林樂謙

2020-03-22 12:00

最後更新日期:2020-03-22 12:06

新型肺炎在全球不斷蔓延,各國金融市場亦受到衝擊,美股短短兩周經歷四次熔斷。環球央行為應對疫情帶來的衝擊,紛紛減息及重啟量寬,其中美聯儲月內累計減息高達1.5厘,重啟「零息時代」,又斥7,000億美元買債。

以往央行大規模QE,環球資產價格便趨升,歷史又會否重演?有專家認為,本港樓價偏高,加上利好因素將與本港失業率上升、以及疫情影響互相抵消,料相似情況不會重演,但港樓資產穩建,料將成為資金避難所,長遠穩定樓價。

翻查資料,上一次美國利息歸零是在2008年金融海嘯之後,當時聯儲局將聯邦基金利率維持於0至0.25厘區間水平,零息期維持約7年,加上多次推出大規模量寬措拖,令熱錢流入地產市場,推高樓價。

據差估署樓價指數統計,7年零息時間本港樓價累升1.72倍。小市民紛紛好奇,今次「零息時代」再現,將如何影響樓市。



汪敦敬認為,認為本港樓市結構穩建,相對其他資產較不受外圍因素影響。(受訪者提)

祥益汪敦敬:樓市或成為資金避難所

祥益地產總裁汪敦敬認為,與一月初疫情爆發時比較,目前樓市相當穩建,雖然近期經濟局勢不穩,惟放盤量有下降趨勢,反映買家未有因看淡後市而沽盤,反而認為「揸住層樓」比投資股票或做生意安全,令樓市成為資金避難所。

他分析指,目前本港資金總供應量(M3)再創新高,可見市場資金充裕;減息現金貶值,投資者需投資新的避險資產;加上量化寬鬆後穩健、欠債少及供應有限的投資產品會被搶購,認為本港樓市結構穩建,相對其他資產較不受外圍因素影響,未來在投資市場或發展出個別「平行時空」的情況。

雖然以往量寬皆會推動樓價,不過在失業率上升及疫情互相抵消下,認為不會出現太大升幅。而基於樓價調整、息口低企及政府放寬按揭成數,現時不少買家有能力買樓,只是政治及疫情影響而暫時「冬眠」,認為待市場恐慌情緒過後,有機會觸發樓市搶購潮,由於供應仍然短缺,料樓價繼續企穩,下半年有5%的升幅。



莊錦輝認為,在環球經濟轉差下,銀行對按揭取態轉趨保守,料減息對市民供樓未有太大影響。(資料圖片)

減息降供樓負擔? 專家料「只夠買杯凍飲」

有分析指美息大幅下降將進一步推低港元拆息(HIBOR),本港按息有望下跌,減低供樓人士負擔。不過,在在經歷股市波動的一周後,拆息不跌反升,最新本港同業拆息(HIBOR)連升6天至1.83厘,令期望按息下降的市民淪為「空歡喜一場」。

星之谷按揭行政總裁莊錦輝認為,在環球經濟轉差下,銀行對按揭取態轉趨保守,即使拆息下跌,銀行亦有機會調高按息計劃息差,維持實際按息以保持利潤率,故對市民供樓實際影響不大。而近期港元拆息波動,由於按息以供樓當日拆息計算,相差金額「可能只夠買杯凍飲」,短期對樓市未有太大影響。

他指出,2009年的措施曾刺激樓價上升近三成,料量寬可刺激資產價格,他目前接獲不少轉按套現個案,認為雖然經濟低迷,惟量寬對買家心理上有刺激作用,加上放寬按揭成數等因素令市民「上車更易」,料會推動樓價上升。



關焯照認為,今次QE未必令資金流向本港樓市,因目前本港樓價偏高,刺激上升的空間有限。(資料圖片)

關焯照:樓價或回落4至5%

冠域商業及經濟研究中心主任關焯照指出,港銀未有跟隨美國減息,在息口角度並無受惠,反而美股連日大瀉則嚇怕一眾投資者,擔心環境經濟陷入衰退,影響入市信心,對樓市有一定影響,預計樓價持續調整,由目前中原城市領先指數的174點,至年中回落至165至166點,向下調整約4至5%。

他認為,過往美國啟動量化寬鬆,資金會流入本港市場,並推高樓價逾兩成,不過,今次QE未必令資金流向本港樓市,由於目前本港樓價偏高,刺激上升的空間有限,加上港銀未跟隨減息,疫情過後社會事件卻未令平息,經濟短期內無望轉好。他形容,二手樓價持續受壓,本港失業率上升及倒閉潮浮現,呼籲市民保持資金流通性,「揸錢,都好過揸樓」。



防疫首要係居家防疫,疫情加上全球減息,磚頭的確係保值過存款。
香港氣候環境亦適宜防疫,內銷需求亦好大,相信香港樓價唔上升,亦唔可能大跌,保值能力可以跑贏外國樓價。



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太保險了,疫情一退,抑壓一年嘅購買力會海嘯式爆發,一年急升45%


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估升一成,呵呵~~


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淡淡表示不認同, 說好的大跌呢?


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de


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疫情過後, 升勢回歸。


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無能力的繼續玩火自焚


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九陽煉金鐘🔔vs萬毒心經️,輸定嬴🤔


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