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[地產新聞轉載] 空姐租東涌工人房 呎租盛惠110元

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警鐘盤第3號 南豐新474呎
撰文:唐榮

欄名:樓論

唐榮近期應酬不斷,肚皮漸感不支,問題是多見人就能長知識,確是兩難的取捨,好像昨日跟地產界飯局又有得,而湊巧的是,昨日有代理發放的二手成交信息,跟會面有關。

成交價逼300萬 每呎6224元

讀友不善忘的話,唐榮先後提出兩個監察樓市見頂的警號,當然,傳統智慧是否管用,唐榮不敢打保單。話說警鐘盤第1號是沙田第一城395平方呎超過200萬元、第2號是太古城平均呎價超過大學生入息水平、昨日聽到第3號,又是跟上車盤有關。地產界告訴唐榮,他看的是東區較受歡迎及易上車的南豐新474平方呎單位,成交價到了300萬元,他會特別留意,當然地產界沒有明確指出474平方呎,超過300萬元後是否將要見頂回落。

唐榮回到公司,居然收到美聯物業(01200)的新聞稿,內容是:「剛成交的南豐新為9座中層G室,單位面積約474呎,屬兩房望內園單位,成交價約為295萬元,即每呎約6,224元。買家認為港島區樓市潛力不俗,這類細單位不乏捧場客,故斥資承接上述單位。據悉,原業主於07年以約177萬元購入上述物業,是次轉售帳面獲利約118萬元,升值約67%。」

這是剛剛遇,讓唐榮翻閱一些南豐新474平方呎的成交,發覺300萬的確是一個不大不小的阻力位,上述295萬元成交亦只是平了今年高位紀錄。土地註冊處資料顯示,11座31樓G室,3月5日登記成交價同為295萬元。至於2010年至今的兩個多月登記成交的平均呎價約為5,831元。

97高峰期 現大量300萬成交

為何是警鐘?為何要留意?只要看過去成交就能大致掌握,近年只有2009年11月27日的登記資料,12座30樓F室,碰觸到300萬的接近峰頂價,呎價達到6,329元,試想像花300萬買兩房上車30年樓齡樓盤,最大賣點是港島東區的地段優勢,這樣子上車難不難?

唐榮翻查紀錄,只有1997年才出現大量以300萬元以上買入南豐新上車盤的個案,一般是320萬元左右的水平,如果傳統智慧有效,代表離頂不遠了!

究竟那年頭願付最高價買入這個474呎上車盤的水平是多少?答案是355萬元,5座26樓C室,呎價高達7,490元,是否很驚人?最極端的比較,以上文新近成交295萬元的單位為例,其實尚有20%左右的上升空間,似乎還有投資水位,但若以2010年474平方呎至今平均價與1997年全年平均價作一比較,前者是5,831元一平方呎、97瘋狂平均價是6,252元一平方呎,差幅只有7.2%。唐榮有理由相信,僅叫價已抵達1997年瘋狂價的水平,只要買方不還價,7.2%的上升幅度,迅即可及。

阻力在哪裏?唐榮無法準確描述,大意是:嘩!大300幾萬買個30年400幾呎上車盤喎!情況一如200多萬買個新界395呎上車盤一樣!心理阻力,就會由1跳2、或由2跳向3(指百萬元)出現。


2010/04/01



熱賣及精選
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第四個警鐘
撰文:唐榮

欄名:樓論

唐榮曾撰寫3個被視為樓市見頂的訊號,今天談第4個,不過,在此以前,先看看前3個的最新情況。

第1個——沙田第一城395平方呎單位

史上最高:唐榮曾指出,成交價超過200萬元是一個危險訊號,歷史紀錄是第24座16樓H室,395平方呎,1997年10月成交價高達262萬元,呎價更高達6,633元。

最新高位:近期第1座高層D室,二手成交價達230萬元,呎價達5,823元。

距離頂峰:成交價230萬元水平,再升13.9%觸頂。

第2個——南豐新474平方呎單位

史上最高:港島東南豐新是另一個警鐘,警戒水平是超300萬元,1997年一個5座26樓C室,以355萬元成交,呎價高達7,490元。

最新高位:土地註冊處紀錄顯示,8月16日第10座31樓B單位,以333萬元成交,平均呎價7,025元,留意這個單位連216平方呎天台。

距離頂峰:若撇除天台的價值,現時333萬元高位,再升6.6%抵達1997年最高呎價水平。

第3個——太古城呎價等同大學畢業生初入職月薪

史上最高:1997年最高月平均價格為8,458元,這是土地註冊處統計資料。

最新高位:土地註冊處的8月資料,太古城平均呎價8,233元。

代理市場行為 成警鐘

距離頂峰:1997年與2010年最新月份比較的呎價相比,今時尚要上升2.7%達歷史最高月平均價。問題是,這個警戒較難劃,今天大學生平均入職月薪究竟是8,500元、還是9,500元,前者登頂樓價尚要上升3.2%,後者則要現水平再升15.3%便等同大學生月薪。

第4個——地產代理的市場行為

史上高位:過去樓市高峰時,與地產代理相關的現象可視為警號,像頂級業務員戴名錶、開靚車接受訪問。另一個較易量化的是地產代理超高租金搶貴舖,唐榮還記得有老行尊話,代理開分行若月租達30萬元,基本上是「冇肉食」,若計水電人工等很大機會蝕錢。

代理搶舖 月租迫近30萬

最新高位:各區正出現代理行高價搶舖的情況,大型代理租舖比97年更積極,個別地區出現叫高租金1.2倍,搶奪競爭對手舖位的個案,馬鞍山海花園商場2樓一個約800呎的商場舖,原本由美聯物業(01200)以月租約13萬元承租,上月中原地產大幅加至約29萬元搶租,加幅達1.23倍。另一位於3樓一個約800呎的舖位,原本由世紀21奇豐以月租11萬元承租,最近被利嘉閣以月租23萬元搶走,租金加幅約1.09倍。甚至沙田好運中心3樓37B舖原本由美聯物業以月租14.8萬元租用,月前被利嘉閣以月租約20萬元搶走,區內代理直言,租金比97年還要高。

距離頂峰:正如上文所述,只要再多追1萬元或3.4%,即達歷史高位。另一說法是,代理搶舖向新界蔓延,只要搶到北區,就是見頂之時。

四個警鐘,基本上未抵1997年高峰,有沒有警戒作用,煩請自行參詳。

www.facebook.com/hktongwing


2010/09/14



引用:
原帖由 Herme 於 2019-8-14 01:04 PM 發表



一次性交一年租
又出金句



5800已經不是貴,不過市區都是咁上下


[隱藏]
引用:
原帖由 贏咗有雞食 於 2019-8-14 01:15 PM 發表


又出金句
租金跌雞金也跌



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飛雞最緊要有炮房。內外做生意。


回覆 引用 TOP

引用:
原帖由 7吋長的小鋼炮 於 2019-8-14 01:16 PM 發表

5800已經不是貴,不過市區都是咁上下
東涌wo,擺明㩒住搶



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引用:
原帖由 Herme 於 2019-8-14 11:52 AM 發表



炒咗仲有無錢交租?
飛機有方法搵錢ga la, 唔洗擔心。



引用:
原帖由 thatislife 於 2019-8-14 01:22 PM 發表




飛機有方法搵錢ga la, 唔洗擔心。
大碌炮觀星員



[隱藏]
引用:
原帖由 Herme 於 2019-8-14 01:25 PM 發表


大碌炮觀星員
乞衣觀星員,驚唔驚無錢買單丫



引用:
原帖由 thatislife 於 2019-8-14 01:29 PM 發表




乞衣觀星員,驚唔驚無錢買單丫
一陣用支棍射到間屋著火



引用:
原帖由 Herme 於 2019-8-14 01:30 PM 發表


一陣用支棍射到間屋著火
會唔會搞到變飛烤雞ga,好危險wor



回覆 引用 TOP

夜晚可以做part time, 戶主相當樂意


回覆 引用 TOP

引用:
原帖由 Herme 於 2019-8-14 11:52 AM 發表



炒咗仲有無錢交租?
做G囉



[隱藏]
引用:
原帖由 GCpatpat 於 2019-8-14 02:04 PM 發表


做G囉
但雞金都會下調喎
佢要密密做啦



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