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從中美貿易戰的最新形勢來看,短期雙方再坐低平心靜氣討論的機會似乎不大,6月下旬G20峰會中美元首見面,可能對市場發放正面訊息,但亦可能是更壞情況的開端。故見近期港股氣氛低迷,成交萎縮,反彈乏力。之不過,見到香港樓價仍未改升勢,二手樓價指數僅差0.01%便升抵歷史新高,表現與持續轉差的經濟景氣顯然是背道而馳。

事實上,中美鬥爭,香港成磨心,經濟必然受累,更須提防中國的走資潮最終將殺到香港,北水要沽股沽樓套現北上應急,引發資產價格極端波動,此所謂「成也蕭何,敗也蕭何」﹗香港樓市是否可以再逆經濟而行不斷衝頂,實存在疑問。

過去香港樓價持續攀升,土地房屋供不應求是一個重要原因。之不過,政府的對策不是果斷落實措施增加土地供應,而是施以種種行政措施(即所謂「辣招」)來遏抑樓價。在按揭成數限制下,用家無法拿出大額首期購買二手物業,令二手市場無法正常運作,惟有依靠每年僅兩萬個的新盤供應來滿足用家需要,一手樓便主導了樓價升勢。顯見,今時今日樓價癲升,港府政策扭曲市場運作須承擔好大的責任。

過去低息環境,加上「辣招」影響下,樓價持續上升,二手業主怕沽樓後再入市便要付辣稅,又怕賣平了,自然就選擇坐貨唔賣。可如今中港以至全球經濟景氣明顯轉差,投資信心下滑不利資產價格表現,二手放盤量增加一旦成為趨勢,將變相增加了整體市場的放盤供應,有助改善供不應求的情況。

其次是,中美貿易戰短期完成解決的可能性不大,中國正面對嚴峻的走資潮。若情況持續惡化,這些年囤積在香港的內地資金,或須套現北上。此外,受到外資陸績將生產設施撤離內地,外資對香港的物業(包括寫字樓及住宅)的需求亦會下降。5月份四方八面的套現沽壓已反映在港股身上,未來港樓的「走資」危機亦絕不能掉以輕心。

雖然,從美國聯儲局的口風可以預期,短期利率變化不大,持續相對低的利息,將為樓價帶來支持。但畢竟對大部分用家而言,現時的港樓價格之高,都是奢侈品中的奢侈品,難以負擔,即使持續低息亦難以上車。再講,市道好,可放大低息對物業投資的鼓勵作用;但當經濟持續不景,投資者風險胃納收縮,單憑低息因素,利好作用便要打折。若然經濟差到連飯碗都不保,即使有首期,用家自然都不會急於上車供樓,這是簡單不過的道理。反而,市況不景,放盤量增,將考驗樓價承接。

此外,見到今年以來,有基金先後減持地產股--新鴻基地產(00016)及新世界發展(00017)股權至5%以下,由於持股量已低於須申報的百分比,日後即使再減持亦毋須申報。再看恒生地產指數已在4月初率先見頂回落並失守升軌支持。從大戶在地產股的投資動向,以及大型地產股的走勢變化,到底股市的表現是否正預期反映樓價未來的走向,值得投資者注視。

說到底,樓價講調整講咗咁多年,最怕呢鋪真係「狼來了」,仲要係股、樓雙殺。大家既非先知,只得作好最壞打算,做最佳準備。

東方產經專欄作者帥哥

Comment: 樓爆狼來了



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咁要睇下人仔點玩了


積極建茶倉, 閒來泡茶湯.
我唔信~


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原帖由 chun1088 於 2019-5-27 12:02 PM 發表

咁要睇下人仔點玩了
貿戰下 人仔無美金真係玩JJ



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