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Forest Capital 收息股收藏家

淺談公路股177寧滬高速 576浙江滬杭甬 1052越秀交通
2019年8月28日 星期三



177寧滬高速,雖然每股盈利錄倒退8.3%至22.82億,但若撇開*非經常性損益後,純利錄9.78%增長。

*非經常性損益指與公司正常經營業務無直接關係,以及雖與正常經營業務相關,但由於其性質特殊和偶發性,影響報表使用人對公司經營業績和盈利能力做出正常判斷的各項交易和事項產生的損益。

主業務收費公路路費收入錄5.18%增長,這方面對比576與1052較好一點,旗下所有高速公路項目都有增長。稍為拖累業績是副業地產項目,因地產項目交付結轉規模小於上年同期,地產業務結轉收入同比減少,導致營業收入同比下降。



(Source:177 寧滬高速截至2019年6月30日止中期業績)
展望業績未來,寧滬不怕業績見頂,因為會陸續出現新的公路項目,包括五峰山大橋,常宜高速與宜長高速,副業方面亦將有改善,旗下瀚威公司開發的瀚瑞中心項目1、2、3號樓已全部結構封頂。2、3號樓實現去化率超過90%。1號樓為甲級寫字樓,擬於下半年啟動預售和預租。

寧滬舊有公路項目年期不算太短,主要公路滬寧高速收費期限去到2032年,加上大量新項目即將加入,公路基建市場穩定性相對亦較高,在經濟下行時表現亦不致太弱,預期未來,在沒有重大突發事故下,幾年後寧滬業績增長應該會不錯。



576浙江滬杭甬半年淨利增7.8%至19.78億,核心業務收費公路增長不太多,只有2.4%左右,今次證券業務成為業績救星,對比上年同期增長約17%,不過證券業務一向波動大,好景時可以非常好,環境差就真的拖累很大,所以即使淨利因證券業務改善都未必能把576看得太樂觀,核心公路業務的增長更應該是關鍵。



(Source:576 浙江滬杭甬截至2019年6月30日止中期業績)
較近期收購的數條公路,舟山跨海大橋,申嘉湖杭高速等項目暫時不見有什麼亮麗的增長可以貢獻業績太多,當中申嘉湖杭還錄得輕微倒退。而近期收購但賺錢不多的杭州四星級酒店項目則不明所以,可能576另有其他計劃也說不定,不過還得看其未來發展動向與公佈。



(Source:576 浙江滬杭甬截至2019年6月30日止中期業績)


1052越秀交通半年業績,純利按年增長37.3%至6.35億,派息由上年同期0.15升至0.18,增加20%,派息勝我個人預期,業績表面上遠勝預期,不過只睇核心業務表現,其實路費收入的營收增長只輕微增加0.7%,近乎沒有增長,皆因主要業務近乎見頂。

今次中期業績3項主要原因導致純利大幅增加:

1. 財務支出大幅下降。
2. 廣州北二環公路獲得三年的稅務減免。
3. 沒有一次性以其中國附屬公司的分派盈利直接再投資時計提預扣稅。



(Source:1052 越秀交通截至2019年6月30日止中期業績)

越秀交通是純公路基建股,沒有像177與576投入太多去副業,主業務公路項目亦幾年沒有新投入,現有數條盈利能力好的公路項目經歷數年大幅度增長後,亦見到明顯放緩,令收入增長減慢。

業績亮點:

1. 派息增加,中期息增加幅度是近幾年之最。保守看假設末期息沒有增加維持0.24,與今次中期息0.18相加為0.42元,以執筆時收市股價5.93元計算,息率已破7厘(該股不用交稅,股息撇除銀行手續費後可以全部落自己袋),幾乎為香港上市公路股息率之最,略低於548深圳高速與1576齊魯高速,但前者有特別息存在,後者上市歷史不算長有待觀察,因此論及長期高息與穩定增長性就是1052最強。


2. 派息比率持續下降,最新中期派息比率只有42.7%,對比上年同期47.2%明顯下跌。派息不斷增加但派息比率不斷下跌亦是筆者認為最好最健康的派息方向。

3. 潛在增長點終於浮現,根據中期報告展望中提到,集團已經有收購對象,目標是一間在湖北省擁有與經營3條高速公路的企業。不過暫時只能說是潛在增長,因為還要看看收購項目的情況,數字與未來路費表現。


(Source:1052 越秀交通截至2019年6月30日止中期業績)
其他正面考慮因素:


1. 北二環高速還享有兩年稅項減免,對未來業績有正面支持。

2. 因應ETC(電子不停車收費)的發展,長遠來說節約人力成本成本與改善道路上車輛流量(但中短期可能出現電子道路收費折扣影響盈利表現)。

而現時越秀交通的持有項目大多數是10年以上,增長近年較為明顯的三條,廣州北二環達13年,河南尉許有16年,湖北隨岳南更達21年之久。暫時一段較長時間內(撇除政府提早收回項目的可能性)數條表現好的主要公路會繼續貢獻利潤。


(Source:1052 越秀交通截至2019年6月30日止中期業績)
最後,在業績公布前,越秀交通已經公布7月份的路費收入情況,湖北隨岳南高速與河南尉許高速繼續成為繼廣州北二環外兩大業績助力,首7個月累計路費總收入按年增長2.21%,這對公路企業來說只是一般般,亦因此收購是必須動作。

個人感想,三間公路企業,表現最好一定是1052,皆因派息大幅提升,抵銷了主業務近乎持平的負面因素,177緊隨其後,雖說是非經常性損益影響下才導致純利倒退,但倒退了就是倒退,不過主要業務卻是3間之中增長就好的,576排在最後,主要業務增長不太明顯,證券業務貢獻很大,但基於此項業務可以非常波動,下半年表現可以與上半年完全兩個世界,收入佔比亦遠不如公路業務,新項目表現亦暫時不見得太好,因此576會在最後。


(Source:越秀交通廣州北二環高速公路)




張貼者: Forest Capital 收息股收藏家於 下午10:14
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標籤: 1052 越秀交通基建, 177 寧滬高速, 576 浙江滬杭甬, 公路股



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原帖由 幻遊人 於 2019-9-20 11:13 AM 發表

【金牌大行分析師訪問】香港前景堪虞,攬炒成功?民眾財經台_葳言大意_2019-09-19https://youtu.be/itkrkHie8aM


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2.【金牌大行分析師訪問】股市差,但可選擇XX股_民眾財經台_葳言大意_2019-09-20
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3.【金牌大行分析師訪問】香港樓價不會大幅回落? _民眾財經台_葳言大意_2019-09-20
https://youtu.be/VwTuOjRxVkg




呢位嘉賓Oscar Choi勁到竟然會令葳言大意所有的嘉賓感到有壓力?!
佢來頭絕對唔惹小,他係前花旗銀行中國研究部所長/首席策略师,亞太地產研究部主管。曾在業界最權威的Institutional Investor 評選中獲得亞太房地產板塊研究9年冠(個人和團體)及亞太地區全市場(不分行業)最佳分析師7年冠(2012-2018)。



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<REITs>領展VS置富 邊隻是更好選擇?
一位收息同學3 days ago  [url=http://projectdollarsign.blogspot.com/search/label/778%E7%BD%AE%E5%AF%8C?&max-results=40]778置富, 823領展, 藍籌, REITs房地產信託基金


邊日新聞先:2019.9.18(星期三)
咩股:領展(823)及置富產業信託(778)
邊類:REITs房地產信託基金
來源:Yahoo! 原文連結👈👈👈👈
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領展VS置富 邊隻是更好選擇?

Motley Fool Dave Leung, CFA2019年9月18日 上午11:35

領展(SEHK:823)及置富產業信託(SEHK:778)是兩隻較多投資者喜愛的房託(REITs),哪一隻更好的選擇?

投資房託(REITs)收息,在香港較多投資者會選擇領展及置富產業信託,因為兩者持有的物業均是集中於商場,對一般散戶來說,更容易了解其業務性質及運作,自然更傾向買入。今次嘗試從以下幾方面作出比較:1. 物業資產規模比較
領展:目前在香港及內地有物業,而且內地佔比更愈來愈高。截至2019年3月底,領展在港有126個物業,面積約800萬平方呎,主要為零售空間,另有約5.6萬個車位。香港物業佔總價值約86.8%;在內地有5個物業,約有500萬平方呎的零售及辦公室空間,佔總價值約13.2%。物業估值為2,180億元。每單位資產淨值89.48元,現時市值約1,900億元。

置富:物業為16個位於香港的商場。截至2019年6月底,可出租總面積為300萬平方呎。另有2,713個車位。物業估值為427億元。每單位資產淨值16.85元。現時市值約180億元。

領展是亞洲房託的巨無霸,論市值及資產規模是難以找到可匹敵的對手,實在是先天條件太優厚,再加上香港樓市升幅一向冠絕全球,而管理層亦善於優化資產及買賣併購,均有助領展不斷壯大。

結果:領展勝出
2. 收益率
置富產業信託及領展收益率(%)
來源:S&P Capital IQ
從上圖可見,置富產業的收益率(或稱為分配收益率Distribution yield)在過去5年均較領展高,約在5厘至6厘左右上落。過去3年及5年的平均收益率,分別為5.36厘及5.38厘。

領展的收益率很長時間都在3.2厘至4.5厘左右徘徊,但今年曾跌至低於3厘,低見2.7厘水平,或反映資產更追捧其增長。到8月中,因香港社會事件令人擔心樓價及租金下跌,領展股價跟隨下滑,收益率才重返3厘之上。過去3年及5年的平均收益率為3.54厘及3.73厘。
結果:置富產業勝出

3. 每單位分派及增長

表一 領展每單位分派(DPU)及按年增長*
201420152016201720182019
每單位分派(元)1.661.832.062.282.52.71
按年增長(%)10.2%12.6%10.7%9.6%8.4%
*財年截至3月底


來源:S&P Capital IQ

表二 置富產業信託每單位分派(DPU)及按年增長*
20142015201620172018
每單位分派(元)0.4170.4690.4920.5080.513
按年增長(%)12.5%4.9%3.3%1.0%
*財年截至12月底


來源:S&P Capital IQ

領展的規模雖然較置富大很多,而且收益率較低,但從表一及表二的每單位分派(DPU)(可以理解為派息)及按年增長數據可見,領展的每單位分派增長率較高,這亦是領展吸引的地方。

結果:領展勝出

4. 股息調整後表現
表三 經派息調整股價表現(%)
1年3年5年10年
領展2279135693
置富產業信託29.563435

來源:S&P Capital IQ


領展除了有派息外,股價有上升動力,也是很多投資者願以較低收益率買入的原因。而派息及股價有上升動力,背後主要是歸功於領展有良好推動穩定增長的往績。領展的總回報(股息加資本增值回報)大幅跑贏其他在香港掛牌的房託。

結果:領展勝出

5.收益及物業收益淨額增長
領展:在截至今年3月底財年,收益及物業收益淨額為103.7億元及76.9億元,按年升0.1%及0.3%(若撇除收購、出售及/或新營運的物業分別升7.2%及7.1%)。過去5年收益及物業收益淨額的年複合增長分別為7%及8.1%。

置富:截至2018年底,收益及物業收益淨額為19.4億元及14.7億元,按年升3.9%及4.5%。截至2019年6月底的半年,若撇除出售物業影響,收益及物業收益淨額分別按年升0.7%及1.1%。

結果:領展勝出

領展較為優勝
從多方面看,領展都較置富優勝,但並非說置富不好。事實上,兩者均屬於穩健及值得投資的收息房託。投資領展的長期回報更為吸引,但要有耐性等DPU增長,股價上升潛力亦較可觀,建議候3.5厘息左右吸納。由於領展有回購計劃,在9月頻頻出手,料對股價有支持。此外,領展定下了到2025年前的目標是管理資產規模年複合增長有高單位數及DPU增長持續,相信會繼續沽香港資產換入內地項目,因為內地增長潛力始終較大。截至今年3月底,領展的負債比率為10.7%,有充裕空間併購。

至於置富,可於6厘以上考慮收集。截至今年6月底,負債比率為20.5%,同樣有空間做併購。置富一向着重成本控制,成本佔收入比率持續下跌至20.8%。

最後一提,投資房託最大的不明朗因素是樓市及租金收入,因為收入減少有機會減派息,所以絕非無風險,目前應候低買入首注,並應採分注策略,再待社會事件完結才決定是否加注。如果已持有的話,暫時可繼續持有收息。

本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Dave Leung沒持有以上提及的股票。

The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2019



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<內銀>工行VS建行大比併 哪隻更值得買入? 一位收息同學3 days ago  [url=http://projectdollarsign.blogspot.com/search/label/1398%E5%B7%A5%E8%A1%8C?&max-results=40]1398工行, 939建行, 內銀股, 息率超過5%, 藍籌

邊日新聞先:2019.9.20(星期五)
咩股:工商銀行(1398)、建設銀行(939)
邊類:內銀股
來源:Yahoo! 原文連結👈👈👈👈

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工行VS建行大比併 哪隻更值得買入?

Motley Fool Jack Yip2019年9月20日 上午11:05


我們常說「建農工中」四大內銀,但其實它們之中亦有分冠亞季殿。就賺錢能力而言,第一名的是工商銀行(SEHK:1398),不僅是內銀中的第一,更是號稱「宇宙第一大行」,賺錢能力冠絕全球;而第二的是建設銀行(SEHK:939),它不只是內銀第二,亦是國內盈利能力第二高的企業,比騰訊、阿里巴巴更勝三分。那麼問題來了,工行排名第一代表它最有價值嗎?建行跟工行又差了多少?2019上半年業績數據比較
建行上月交出了一份不俗的上半年業績,按中國會計準則編制(下同)的業績報告顯示,建行營收同比升 6.08%,達 3,614.7億元(人民幣・下同),扣非後歸母淨利潤同比增長5.34%,至1,541.09億元。我們看看建行及工行的業績數據的初步比較:
建行工行
營收同比增長6.08%14.32%
利息淨收入同比增長4.57%7.81%
利息淨收入佔總營收比重69.28%67.58%
業務及管理費同比增長5.6%7.1%
扣非後歸母淨利潤同比增長5.34%5.17%


從上表可見,工行的營收增速要比建行快得多,利息淨收入亦比建行優越,而建行的業務及管理費同比增長不過略低於其營收增長,但對工行而言,業務及管理費同比增長只是營收增長的一半。不過,最後以扣非後歸母淨利潤而論,建行卻要反勝工行一籌。為了更深入具體比較兩者,我們看看它們的淨利息差和資產質量。
淨利息差比較
建行工行
淨利息差2.12%2.13%
淨利息差同比變化-0.08 百分點-0.03 百分點
總生息資產規模同比變化+7.51%+8.37%
年化平均收益率同比變化+0.07 百分點+0.1 百分點
總計息負債規模同比變化+7.25%+7.69%
年化平均成本率同比變化+0.15 百分點+0.13 百分點

單看淨利息差的數字,建行跟工行在 2019年上半年不相伯仲,但去年同期建行的淨利息差要比工行高 0.04個百分點,現在卻反低對方 0.01個百分點。主要由於建行計息負債的增長率跟其生息資產增長率相差不遠,年化平均成本率的增長比年化平均收益率增長高了一倍有多,使其淨利息差表現退步了不少。
資產質量比較
建行工行
不良貸款率1.43%1.48%
撥備覆蓋率218.03%192.02%
核心一級資本充足率13.70%12.74%
資本充足率17.06%15.75%
總權益對總資產比率8.50%8.00%


不論是資產質量還是資產充足率,建行都明顯比工行優勝。但相較年初表現,建行在資產質量方面的改善幅度不及工行,不過資產充足率的維持卻又比工行勝三分。
建行工行
不良貸款率較年初變動-0.03 百分點-0.04 百分點
撥備覆蓋率較年初變動+9.66 百分點+16.26 百分點
核心一級資本充足率較年初變動-0.13 百分點-0.24 百分點
資本充足率較年初變動-0.13 百分點-0.36 百分點

結語雖然工行號稱中國最大銀行,但從 2019上半年表現來看,不見得相對建行有明顯優勢,始終都是各有優劣,難分軒輊。而兩者最近12個月往績市盈率均為5倍左右,2018年股息收益率也達到5%,作為收息股有一定吸引力。不過,兩者都有穩定及緩慢增長的特性,價值釋放需要時間體現,並非短炒之選。

本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Jack Yip沒持有以上提及的股票。

The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2019



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【月供股票】月供股票揀邊隻好?邊隻派息較多?
http://projectdollarsign.blogspot.com/2019/06/blog-post_22.html
收息攻略 18:59 2019/06/17


市況波動,不少未能緊貼股市的朋友都會選擇以月供股票方式投資,利用平均成本法分散風險,且門檻較低,適合投資新手。月供股票應揀邊隻好?邊隻派息最多?

有些股票的股價較高或一手的股數較多,入場費較貴,月供股票降低了入門門檻,就算未有龐大的資金,也可以用月供方式投資心儀的股份。部分銀行的月供金額更低至500元,捕捉市場升浪。

【延伸閱讀】:【月供股票】投資兼儲簽賬積分!可用信用卡月供股票的5間銀行
【延伸閱讀】:【月供股票】7間銀行及證券行月供股票的收費比併!邊間只需5蚊?

各銀行月供股票計劃提供選擇的股份皆有不同,大多數以藍籌股為主。不少投資者會選擇派息較多及業務較穩定的股份,以下為數隻較受歡迎的月供股票,部分股份的派息次數更多達一年四次。


股份市值
(億港元)
股價
(港元)
每年派息次數股息率
滙豐(00005)13,201.0264.20四次6.223%
港燈(02638)689.227.80兩次5.133%
電能(00006)1,205.8656.50兩次4.956%
盈富基金(02800)828.0627.75兩次3.423%
中電(00002)2,249.8089.05四次3.391%
領展(00823)2,027.0696.10兩次2.822%
煤氣(00003)2,900.9517.14兩次
(派紅股#)
1.856%*


註:市值及股價為6月17日的收市價
#煤氣過往連續多年10送1紅股,投資者可將紅股視為股息的一部分,但紅股亦會攤薄股價。
*不計10送1紅股。要留意的是,銀行或證券行月供股票手續費各有不同,建議投資前先了解其手續費或代收股息費用,避免被手續費蠶食回報。



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運用財務比率比較REIT(房託基金)
http://paulinvesthk.blogspot.com/2019/09/reit.html
9月 22, 2019

之前寫了一篇章,運用財務比率比較筆者的壞孩子聯盟(新秀麗(1910),中國水務(855),海天國際(1882)和佐丹奴國際(709))。本文會用相似的方法,分析和比較在香港上市的幾隻REIT股票(置富產業信託(778),泓富產業信託(808),陽光房地產基金(435),領展房地產基金(823)和冠君產業信託(2778)),看看誰的能力最強。另外也加入一隻收租股希慎興業(14)作參考。

Photo by Modern Affliction on Unsplash

先看看各股票過去5年的數據,然後再綜合分析。

希慎興業 (14)






置富產業信託(778)






泓富產業信託(808)







陽光房地產基金(435)







領展房地產基金(823)





  


冠君產業信託(2778)





  

綜合比拼




現金流量
REIT的現金流量普遍偏低,大幅低於基準,這可能是它的特性。因為有充裕的租金收入,沒有太大的實際開支。如果不是準備收購其他資產,留太多的現金沒什麼用處。而且有九成的盈利要派給股東,機制上沒有可能有大量現金結餘。除非是有資產賣出,現金留待將來的收購。比拼中,陽光房地產基金(435)的現金佔總資產比率最高,算是最安全的REIT。另外,留意到希慎興業(14)在2014–2016年的現金佔總資產比率非常低,最低只有0.08%。估計這是GuruFocus的一個錯誤,沒有把定期存款算進現金。在應收帳款周轉天數,REIT的表現十分理想,這可能是因為租金是收預付形式收取。除了希慎興業 (14)外,所有公司也能在7天內收到款項。表現最好是泓富產業信託(808)只需0.56天,追債能力最強。

經營能力
總資產週轉率在於REIT來說,可算是租金回報,即以物業的市值來說,能收到多少厘回報。表現最好的是領展房地產基金(823)和置富產業信託(778),分別是6%和5%,而其他的只有4%。估計是由於商場的回報比寫字樓高,可參考下面希慎興業(14)年報中的資本化利率。以商場與寫字樓的比較,商場回報高,但相對波動,尤其旅遊區;寫字樓回報低,但相對穏定性高。

缺錢天數除了領展房地產基金(823)外,全部都是負數,表現十分理想。之前已說過,這是REIT在應收帳款周轉天數上的特性。領展房地產基金(823)是正數的原因是它在2015年有一些地皮和物業的存貨。獲利能力
置富產業信託(778)﹑泓富產業信託(808)﹑陽光房地產基金(435)和冠君產業信託(2778)能直接比較,因為都是沒有員工,管理費一筆過在營運中扣除。銷售毛利率在REIT來說,租金扣除經營開支後,公司有多少能「落袋」。代表收入扣除經營開支如水電﹑差餉和推廣費等開支後,公司實際收益是多少。這幾隻REIT的能力也差不多,銷售毛利率是74%-79%不等,表現差是置富產業信託(778),只有74%,其除三間公司有78–79%。估計跟地點有關,用同一樣的電力能本,在中環可以收取比天水圍更高的租金。營運營業利潤率在REIT來說,代表再扣除基金管理人費後,股東有多少能「落袋」。這幾隻REIT的能力也差不多,有64%-69%不等,表現最好是冠君產業信託(2778),收到租金後,有69%分給股東。營業費用率則代表基金管理人費佔收入多少,即管理人收多少為報酬。收費用最低是置富產業信託(778)只收8%,其次是冠君產業信託(2778)只收10%,而收費最高是泓富產業信託(808)和陽光房地產基金(435),要收13%。題外話,如果讀者有足夠資金,又有時間自己管理,當然可以自行購買物業收租,省卻這些管理人費用。在這幾隻REIT,要選一隻營運能力最佳的,應該是冠君產業信託(2778),因為基金管理人費相對低,而毛利率也高。之前說過,由於結構不同,有些比率如銷售毛利率和營業費用率,這幾隻REIT不能跟希慎興業(14)和領展房地產基金(823)直接比較。相反,另一些比率如營業利潤率和淨利率,是可以直接比較。下面會比較相關比率。營業利潤率是扣除所有開支後,股東能有多少「落袋」。表現最好是希慎興業(14),公司收到租金後,82%會分給股東。其次是領展房地產基金(823)和冠君產業信託(2778),約70%分給股東。最差是置富產業信託(778)﹑陽光房地產基金(435)和泓富產業信託(808)只有約65%分給股東。淨利率在REIT來說,就是把物業重估的利潤,加進營業利潤率。用淨利率減去營業利潤率,可以找出物業重估的升值佔銷售多少,找出那個間公司的資產增值能力最強。表現最好是領展房地產基金(823),淨利率有281%,物業重估的升值佔銷售210%。表現最差希慎興業(14)淨利率只有105%,物業重估的升值只佔銷售23%,與領展房地產基金(823)相差甚遠。最後,股東報酬率,表現最差希慎興業(14)只有5%,表現最好的是領展房地產基金(823),有18%。這裡有兩個原因,其一是之前說的資產增值表現。其二,或許跟財務結構有關,希慎興業(14)的負債佔資產比率只有7%,沒有運用多大的槓桿。在REIT的角度來說,這就好像全現金(Full Paid)買物收租,回報當然沒有法跟運用低息(如2%)借貸作槓桿投資高。這跟公司的營運風格和物業本質有關。

財務結構
各公司的負債佔資產比率都低於50%,非常安全,其中希慎興業(14)只有7%,是最安全的。可能由於希慎興業(14)的主要物業是遊客區的商場,回報較高,但收入相對也波動。

償債能力
由於REIT都沒有存貨,我們可以直接看速動比率。表現最好是陽光房地產基金(435)和希慎興業(14),它們都合乎基準。而希慎興業(14)近5年也能維持在1.5以上。風險最高是置富產業信託(778)和冠君產業信託(2778),分別只有0.38和0.41。如果同時有多間商戶欠租,而公司又未能即時找不到新的商戶,有可能沒有足夠資金還銀行貸款。總結
通過以上5個不同角度,我們發現了REIT的特質,也發現不同REIT的特質。這裡會租金分成和升值能力為總結,讀者可參考下面選擇合適自己的REIT。對筆者來說,領展房地產基金(823)會是首選,在於他分成不高,升值能力強,財務結構安全,總資產週轉率也是最好的。


估值變化除了收租外,買REIT的另一目的是資產升值。下面是比較各股票的在過4年,每股資產淨值的變化,另外也加入差餉物業估價署的資料作參考。


過去4年,升值最高是領展房地產基金(823)升了72%,同時期的私人零售業的指數只升13%。管理層積極優化物業組合,眼光一流。
冠君產業信託(2778)升了41%。同時期中區寫字樓(甲)升了61%﹑旺角寫字樓升了28%及私人零售業升了13%。物業組合沒太太變化,升幅跟大市相約。置富產業信託(778)升了39%。
同時期的私人零售業的指數只升13%。管理層積極優化物業組合,眼光不錯,但領展房地產基金(823)表現更佳。泓富產業信託(808)升了22%。同時期北角寫字樓(甲)升了61%﹑九龍灣寫字樓(甲)升了43%。升幅低於大市。
陽光房地產基金(435)升了21%,同時期中區寫字樓(甲)升了61%﹑中區寫字樓(乙)升了27%,私人零售業升了13%。升幅跟大市相約。希慎興業(14)只升12%,表現最差。
同時期銅鑼灣寫字樓甲級升了9%及私人零售業升了13%。物業組合沒太大變化,升幅跟大市相約。在這裡,我們再次看到不同REIT的特質,如領展房地產基金(823)和置富產業信託(778)喜歡積極優化組合,也能享受優化後的升幅。
泓富產業信託(808)和陽光房地產基金(435)也有優化組合,但沒有比大市明顯的升幅。而冠君產業信託(2778)和希慎興業(14)則喜歡享受跟大市同步的自然升幅。
投資REIT除了看管理層眼光,也考投資者眼光。如果讀者認為將來中區升值能最強,那就投資冠君產業信託(2778)或陽光房地產基金(435)。如果讀者沒有偏好,每隻REIT也買一些,分散風險也是一個不錯的選擇。







總結通過上述各指標和估值數據,我們可以看到REIT的特質,也看到不同REIT的不同特質。
希望從中,讀者能了解REIT是否適合自己投資,也能選到合適投資自己的REIT。

[ 本帖最後由 幻遊人 於 2019-9-24 02:32 PM 編輯 ]



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【止凡】第二十話《食息有乜重要意義?》
https://youtu.be/lqSx3xEz4TE

有冇人記得誰是鄧小閑?blog界老前輩,他曾說過收息派的幾個重要意義,值得聽聽。

股息,簡簡單單,都可以講得好深入,何解在著作中可以寫出兩萬幾字呢?

PS,「食息達人」四個字其實是。。。傳媒扣帽子呀!




之前二十集playlist
https://www.youtube.com/playlist?list=PLNeDHJwo46fk7SxyTDAY1biB5v0JOJP4w

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追求成功?請小心成功的定義(DefinitionofSuccess)
http://greenhornfinancefootnote.blogspot.com/2019/09/definition-of-success.html?utm_source=feedburner&utm_medium=feed&utm_campaign=Feed%3A+greenhornfinancefootnote+%28Articles%29
By Blogger 綠角財經筆記
2019年9月26日 星期四

從步入職場開始,幾乎所有人都以”追求成功”為目標。

可能是獲取高階職位。可能是成為這個領域中的大師。也可以是取得大量財富,或是很高的知名度。

成功,有各種定義。

但請小心,成功,對大多人來說,可能有負作用。

成功,會讓人自以為聰明睿智,懂得掌握時機,做出正確判斷。當這種心態膨脹成為自大時,這是失敗的處方。

假如以金錢定義成功,那麼當你成功取得大量金錢後,你的動機就減弱了。假如以名聲定義成功,當你成為家喻戶曉的人物後,下一步你要追求什麼?

換句話說,”失敗為成功之母”這句話常被忽略的另一半是,”成功是失敗之母”。

處理這個問題的核心重點在於,把世俗的成功當成實踐心中目標的”副作用”。

譬如一位醫師,他因為醫術很好、刀法高超,許多患者得到了滿意的治療,恢復健康。所以他成為一位高知名度也收入豐厚的醫師。

假如他的初衷,就是以高明的技巧持續診治患者,那他會持續精進自己的知識與技能。高知名度與高收入,那都是附帶的。那是他達成心中核心目標後,一起帶來的成果。

所以當他達成世俗的成功之後,他仍會持續下去。可以持續追求進步的人生,會是活得很充實也很快樂的人生。

譬如一位小吃店老闆,因為高明的料理技巧,成為排隊名店。他有高知名度,也賺了很多錢。

假如他的目標就是為大眾帶來味覺上的滿足,那麼他會持續做下去。知名度與金錢這些成就也是他完成主目標後的附屬成果。

當一個人以精進自身專業,為大眾帶來服務與滿足,做為成功的定義時。他很可能不僅可以達成世俗的成功,而且還能持續追求心中更高的境界。

當一個人只以世俗的成功,包括名聲與金錢,當成所有努力的目標,他可能會走偏。譬如以為只要可以賺更多錢,就是值得走的路。就算他走正道達成這些目標了,也可能無法堅持下去。

真正的成功,在於做好自己的工作,服務眾人。

社會的基本運作原則,在於互利。願意以更好更卓越的自身專業服務他人的心,才是成功的真正基石。



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儲蓄為樂
儲蓄是累積財富的基本,也是做有錢人的開始。
好的理財和消費習慣,比年薪多少、投機炒賣、懂做生意還要重要!
今天的作為,決定了你明天的財富,換個有錢人的腦袋掌握你的財富,誰說上班族不能致富!



儲蓄不能致富,但卻是致富的第一步
http://ac00100.blogspot.com/2019/09/blog-post_24.html2019年9月24日 星期二



由於近半年不斷參加一些活動、講座和認識了很多新的朋友,因此在這裡重新出發,寫寫自己的初心,分享一點初初認識的財務知識和概念。

通脹- 即通貨膨脹的意思,指因貨幣流通數量增加,而使得物價上升,貨幣購買力下降的現象。

QE - Quantitative easing 量化寬鬆,即一種非常規的貨幣政策,通過公開市場操作,以提高實體經濟環境中的貨幣供應量。
簡單地說即是以一個極級瘋狂的量和速度去印銀紙。

而通脹的原因,並非只因QE,而是來自無時無刻多國政府的不斷印銀錢。

因此,你能想像,在一個荒島上,本來有一隻雞蛋,一塊黃金,如以物易物的方法,它們的價值是1:1對等的,因此一塊黃金能換一隻雞蛋。但突然間,島上卻找到多一塊黃金出來,因此雞蛋黃金的比例是1:2,這時一隻雞蛋相對能換兩塊的黃金,於是儲蓄金錢就像儲蓄黃金的人一樣,明明黃金數量在不斷增加,可是其購買力卻在不斷下降著。



因此,儲蓄金錢,就像是在儲蓄一個在貶值的東西,尤其是在一個資本社會主義裡,往往正在懲罰這一班純金錢的儲蓄者。因為隨著時間的推移,對只會儲蓄金錢的人是越不利。

小弟有儲蓄的習慣,也謝謝各位朋友曾讚賞節儉儲蓄是一種美德,因為積穀防飢、為自己為家人未雨綢繆,的確是一種負責任的表現。
由小弟出社會工作,到7年後儲到人生第一桶金100萬時,在2014年樓市升得最急的時候,看見自己能買到的自住樓面積只有越來越細小,心裡非常不好受。也終於意識到儲蓄資產的重要性,雖然當年是因為預備結婚才上車的,但回看今天,早年買入的資產升值了。

但回想當年買樓的最正確想法,並不是因為看到供求問題,估計會升幾多幾多;也不是一心為投資放租,以物業賺取金錢。
而是抱著輸的想法,我會輸什麼?
如買樓,樓市下跌,我會輸什麼?
答:我會失去投資機會成本,鎖死了在樓宇上一筆的金錢。
但若不買樓,樓市向上升,我會錯過能買入現時還有能力購買的單位,甚至錯過上車的機會,更是對自己或對未來家人一個不負責任的思維,因此輸得會更多。

雖然,看供求和繼續放租是我認為正確的事,
因為放租,才能令物業變成真正有錢放入你袋口的資產,成為不斷有正現金流的機器。

但最令我覺得立在不敗之地的概念和思維,則是越簡單的理念和方向。
就是向輸的方向去想,和最不敗的方向去做:「不斷儲蓄資產,以對抗通脹。」
因為各國印銀錢是從未停過。

但儲蓄是否沒用?
不要忘記,儲蓄是做有錢人的第一步,沒有儲蓄,何來有第一筆首期?
沒有儲蓄,何來做生意有第一筆資本?
沒有儲蓄,如何更有條理規劃你的人生?
沒有儲蓄,如何支付自己的未來,實現自己的夢想?
沒有儲蓄,如何感謝年輕時的自己?
沒有儲蓄,可能是自己人生不夠自律,也對未來的自己和家人不夠負責。


儲蓄,並不一定是指儲蓄金錢,可以是儲蓄資產,如樓宇物業、企業股票、債券等等。
而我的儲蓄,則更會是儲蓄知識、儲蓄經驗、甚至開始儲蓄人脈關係。


為何我們某些blog友們總在樓市下跌和股票下跌時才說增持股票或有需要就提醒朋友們上車,而在股市升的時候則說停止曾持股票。新認識的朋友可能會感到陌生,但相信這裡的blog友對「跌市興奮,升市沈悶」的想法,則不會感到奇怪。
因為價值投資,就是除了懂得資產的價值外,還要有耐性地持有和等待時機才買入。


儲蓄資產,以收取足夠的租金和股息派發,做到被動收入>開支,這是一個很重要的概念,以讓自己達到「財務自由」。而能否到達,除了要儲蓄更多資產外,還可以透過減低開支來做到,但在沒有降低很大生活質素的前提下,這樣做才會較好吧。

最後,我也提醒自己,不要把金錢看得太重,不要為了儲蓄賺錢,而放棄了一些對
家人應有的陪伴,金錢只是一種工具,以幫助自己去規劃人生,有計劃地做到較好的退休生活罷。

謝謝。



張貼者: AC儲蓄於 下午1:15
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標籤: 人生, 心態, 財務自由, 儲蓄



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龔成FB: 讀者問答:零知識的投資步署
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選對的資產收息,十年回本無憂?72法則的力量!【施傅教學 |#哲學 #理財 #紀律】
https://youtu.be/1BEgorSSnIE



發布日期:2019年9月29日
想生活無憂收息可以怎樣做?只要選對的資產,其實十年就有機會回本,財富就可以穩定增值。再加上運用72法則,更能夠將本金是翻一番,翹起雙手做自己事情。今集 #施傅教學 將告訴你哪些是對的資產,能助你早日回本,財富增值。

#72法則 #收息王 #租金 #REITs #施傅教學 #哲學 #理財 #紀律

[ 本帖最後由 幻遊人 於 2019-10-2 08:45 AM 編輯 ]



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越有錢的人,越是全年無休止的工作努力。
越是窮人越是埋怨多多,挑三揀四,好吃懶做。

工作原則
第一則:工作不養閒人,團隊不養懶人。

第二則:入一行,先別惦記著能賺錢,先學著讓自己值錢。

第三則:沒有哪個行業的錢是好賺的。

第四則:做工作,沒有哪個是順利的,受點氣是正常的。

第五則:賺不到錢,賺知識;賺不到錢,賺經歷;賺不到經歷,賺閱歷。以上都賺到了就不可能賺不到錢。

第六則:只有先改變自己的態度,才能改變人生的高度只有先改變自己的工作態度,才能有職業高度。

第七則:讓人迷茫的原因只有一個 - 那就是本該拼搏的年紀,卻想得太多,做得太少。


當初自己選擇的路。就算用跪的也要把他爬完。這是對自己負責的一種態度.......共勉之



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原帖由 幻遊人 於 2019-9-27 07:47 AM 發表

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有冇人記得誰是鄧小閑?blog界老前輩,他曾說過收息派的幾個重要意義,值得聽聽。

股息,簡簡單單,都可以講得好深入,何解在著作中可以寫出兩萬幾字呢?

PS,「食息達人」四個字其實是。。。傳媒扣帽子呀!




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【止凡】第二十一話《派股息除淨仲算唔算被動收入?》
https://www.youtube.com/watch?v=0da_HpHEVo4&list=PLNeDHJwo46fk7SxyTDAY1biB5v0JOJP4w



講股息,差不多4年前有一場筆戰,不少有「息」之士都有發文參與其中,當時小弟都有寫返兩篇。近日在youtube channel講下股息,怎能少得這個故事呢?



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