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第16回- 我要在股市賺錢幫補吓, 不想再交學費

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港澳中國團客大減





澳門TDM: 8月份入境旅客超過362萬,按年↑6.5%
大陸旅客↑4.7% 香港旅客↑19.7%
https://www.facebook.com/1777107962560629/posts/2434319383506147?sfns=mo


【#經一圖解 】繼續唔敢嚟?

近月香港亂局下,訪港旅客數目持續減少,尤其是內地客更被嚇窒。繼8月暑假旺季訪港內地入境團登記按年大減逾60%後,9月情況更慘。

旅議會主席黃進達在電視節目中表示,9月首兩週訪港內地團跌近九成。而下週將是一年一度「10・1黃金週」內地長假期,黃進達預料屆時訪港內地團數目,會遠低於去年同期的每日逾百團。

事實上,訪港旅客數目大跌,已嚴重打擊香港旅遊業,就連國慶煙花匯演亦要取消,不少導遊生計是手停口停。黃進達相信,要社會先回復秩序,才可重新向外推廣香港。

#內地團 #內地旅客 #旅遊業 #經濟一週



保本最緊要,少賺唔緊要;
財不入急門,聚沙方成塔。

https://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=28215847&extra=&page=1

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熱賣及精選
各位早晨。戰埸?


引用:
原帖由 李小馬 於 2019-9-23 09:41 PM 發表




星哥好,

看你的講法,好似話大市好接近底部,長期買入,差不多是月供(或按時供),不會大敗。

睇香港唔會衰,都好,不太淡。
Dear 马哥,冇人知到低未,但用古植計 eg PE, Yield, historical data, ....etc港股一定吾貴,每人背景,風險成受能力吾同, 例如而家健收息倉 諗住愛嚟收息 都係一個好時機。


同埋都係老生常談 當股票去到三萬點美股破頂 仍然不你估值分析盲目去買入叫人去買入 只係不斷搵藉口話畀自己聽幾高估值都唔怕 咁先驚, 但係名之計好數買咗平嘢 就算繼續跌我都係收住息安心。



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引用:
原帖由 xasuel 於 2019-9-23 11:50 PM 發表

有個提議,救星兄,綠春兄可以用拉黑幻兄功能,直接skip左幻兄既post,想睇就按一下箭嘴,很方便。
好提議唔該曬 X兄。



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引用:
原帖由 幻遊人 於 2019-9-23 05:07 PM 發表


感謝您的忠言

我分享我的,你選擇看你的

何必如此!
同意,亦非過份分享至洗版,可接受。大家在守規距下自由分享及發言(當然包括批評),討論區不是這樣嗎?我個人是感謝分享。



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叉師兄早,小馬哥早晨!
P兄,發發,各位師兄,師姐們早!

小仙也有看幻兄的分享的



運用財務比率比較REIT(房託基金)
http://paulinvesthk.blogspot.com/2019/09/reit.html
9月 22, 2019

之前寫了一篇章,運用財務比率比較筆者的壞孩子聯盟(新秀麗(1910),中國水務(855),海天國際(1882)和佐丹奴國際(709))。本文會用相似的方法,分析和比較在香港上市的幾隻REIT股票(置富產業信託(778),泓富產業信託(808),陽光房地產基金(435),領展房地產基金(823)和冠君產業信託(2778)),看看誰的能力最強。另外也加入一隻收租股希慎興業(14)作參考。

Photo by Modern Affliction on Unsplash

先看看各股票過去5年的數據,然後再綜合分析。

希慎興業 (14)






置富產業信託(778)






泓富產業信託(808)







陽光房地產基金(435)







領展房地產基金(823)




  


冠君產業信託(2778)





  

綜合比拼



綜合比拼
現金流量
REIT的現金流量普遍偏低,大幅低於基準,這可能是它的特性。因為有充裕的租金收入,沒有太大的實際開支。如果不是準備收購其他資產,留太多的現金沒什麼用處。而且有九成的盈利要派給股東,機制上沒有可能有大量現金結餘。除非是有資產賣出,現金留待將來的收購。比拼中,陽光房地產基金(435)的現金佔總資產比率最高,算是最安全的REIT。另外,留意到希慎興業(14)在2014–2016年的現金佔總資產比率非常低,最低只有0.08%。估計這是GuruFocus的一個錯誤,沒有把定期存款算進現金。在應收帳款周轉天數,REIT的表現十分理想,這可能是因為租金是收預付形式收取。除了希慎興業 (14)外,所有公司也能在7天內收到款項。表現最好是泓富產業信託(808)只需0.56天,追債能力最強。



經營能力
總資產週轉率在於REIT來說,可算是租金回報,即以物業的市值來說,能收到多少厘回報。表現最好的是領展房地產基金(823)和置富產業信託(778),分別是6%和5%,而其他的只有4%。估計是由於商場的回報比寫字樓高,可參考下面希慎興業(14)年報中的資本化利率。以商場與寫字樓的比較,商場回報高,但相對波動,尤其旅遊區;寫字樓回報低,但相對穏定性高。

缺錢天數除了領展房地產基金(823)外,全部都是負數,表現十分理想。之前已說過,這是REIT在應收帳款周轉天數上的特性。領展房地產基金(823)是正數的原因是它在2015年有一些地皮和物業的存貨。

獲利能力
置富產業信託(778)﹑泓富產業信託(808)﹑陽光房地產基金(435)和冠君產業信託(2778)能直接比較,因為都是沒有員工,管理費一筆過在營運中扣除。銷售毛利率在REIT來說,租金扣除經營開支後,公司有多少能「落袋」。代表收入扣除經營開支如水電﹑差餉和推廣費等開支後,公司實際收益是多少。這幾隻REIT的能力也差不多,銷售毛利率是74%-79%不等,表現差是置富產業信託(778),只有74%,其除三間公司有78–79%。估計跟地點有關,用同一樣的電力能本,在中環可以收取比天水圍更高的租金。營運營業利潤率在REIT來說,代表再扣除基金管理人費後,股東有多少能「落袋」。這幾隻REIT的能力也差不多,有64%-69%不等,表現最好是冠君產業信託(2778),收到租金後,有69%分給股東。營業費用率則代表基金管理人費佔收入多少,即管理人收多少為報酬。收費用最低是置富產業信託(778)只收8%,其次是冠君產業信託(2778)只收10%,而收費最高是泓富產業信託(808)和陽光房地產基金(435),要收13%。題外話,如果讀者有足夠資金,又有時間自己管理,當然可以自行購買物業收租,省卻這些管理人費用。在這幾隻REIT,要選一隻營運能力最佳的,應該是冠君產業信託(2778),因為基金管理人費相對低,而毛利率也高。之前說過,由於結構不同,有些比率如銷售毛利率和營業費用率,這幾隻REIT不能跟希慎興業(14)和領展房地產基金(823)直接比較。相反,另一些比率如營業利潤率和淨利率,是可以直接比較。下面會比較相關比率。營業利潤率是扣除所有開支後,股東能有多少「落袋」。表現最好是希慎興業(14),公司收到租金後,82%會分給股東。其次是領展房地產基金(823)和冠君產業信託(2778),約70%分給股東。最差是置富產業信託(778)﹑陽光房地產基金(435)和泓富產業信託(808)只有約65%分給股東。淨利率在REIT來說,就是把物業重估的利潤,加進營業利潤率。用淨利率減去營業利潤率,可以找出物業重估的升值佔銷售多少,找出那個間公司的資產增值能力最強。表現最好是領展房地產基金(823),淨利率有281%,物業重估的升值佔銷售210%。表現最差希慎興業(14)淨利率只有105%,物業重估的升值只佔銷售23%,與領展房地產基金(823)相差甚遠。最後,股東報酬率,表現最差希慎興業(14)只有5%,表現最好的是領展房地產基金(823),有18%。這裡有兩個原因,其一是之前說的資產增值表現。其二,或許跟財務結構有關,希慎興業(14)的負債佔資產比率只有7%,沒有運用多大的槓桿。在REIT的角度來說,這就好像全現金(Full Paid)買物收租,回報當然沒有法跟運用低息(如2%)借貸作槓桿投資高。這跟公司的營運風格和物業本質有關。

財務結構
各公司的負債佔資產比率都低於50%,非常安全,其中希慎興業(14)只有7%,是最安全的。可能由於希慎興業(14)的主要物業是遊客區的商場,回報較高,但收入相對也波動。

償債能力
由於REIT都沒有存貨,我們可以直接看速動比率。表現最好是陽光房地產基金(435)和希慎興業(14),它們都合乎基準。而希慎興業(14)近5年也能維持在1.5以上。風險最高是置富產業信託(778)和冠君產業信託(2778),分別只有0.38和0.41。如果同時有多間商戶欠租,而公司又未能即時找不到新的商戶,有可能沒有足夠資金還銀行貸款。
總結
通過以上5個不同角度,我們發現了REIT的特質,也發現不同REIT的特質。這裡會租金分成和升值能力為總結,讀者可參考下面選擇合適自己的REIT。對筆者來說,領展房地產基金(823)會是首選,在於他分成不高,升值能力強,財務結構安全,總資產週轉率也是最好的。


估值變化除了收租外,買REIT的另一目的是資產升值。下面是比較各股票的在過4年,每股資產淨值的變化,另外也加入差餉物業估價署的資料作參考。


過去4年,升值最高是領展房地產基金(823)升了72%,同時期的私人零售業的指數只升13%。管理層積極優化物業組合,眼光一流。
冠君產業信託(2778)升了41%。同時期中區寫字樓(甲)升了61%﹑旺角寫字樓升了28%及私人零售業升了13%。物業組合沒太太變化,升幅跟大市相約。置富產業信託(778)升了39%。
同時期的私人零售業的指數只升13%。管理層積極優化物業組合,眼光不錯,但領展房地產基金(823)表現更佳。泓富產業信託(808)升了22%。同時期北角寫字樓(甲)升了61%﹑九龍灣寫字樓(甲)升了43%。升幅低於大市。
陽光房地產基金(435)升了21%,同時期中區寫字樓(甲)升了61%﹑中區寫字樓(乙)升了27%,私人零售業升了13%。升幅跟大市相約。希慎興業(14)只升12%,表現最差。
同時期銅鑼灣寫字樓甲級升了9%及私人零售業升了13%。物業組合沒太大變化,升幅跟大市相約。在這裡,我們再次看到不同REIT的特質,如領展房地產基金(823)和置富產業信託(778)喜歡積極優化組合,也能享受優化後的升幅。
泓富產業信託(808)和陽光房地產基金(435)也有優化組合,但沒有比大市明顯的升幅。而冠君產業信託(2778)和希慎興業(14)則喜歡享受跟大市同步的自然升幅。
投資REIT除了看管理層眼光,也考投資者眼光。如果讀者認為將來中區升值能最強,那就投資冠君產業信託(2778)或陽光房地產基金(435)。如果讀者沒有偏好,每隻REIT也買一些,分散風險也是一個不錯的選擇。







總結通過上述各指標和估值數據,我們可以看到REIT的特質,也看到不同REIT的不同特質。希望從中,讀者能了解REIT是否適合自己投資,也能選到合適投資自己的REIT。



保本最緊要,少賺唔緊要;
財不入急門,聚沙方成塔。

https://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=28215847&extra=&page=1

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引用:
原帖由 蝶戀花13141516 於 2019-9-24 11:53 AM 發表

叉師兄早,小馬哥早晨!
P兄,發發,各位師兄,師姐們早!

小仙也有看幻兄的分享的
X兄丶小馬兄丶蝶姐及各位午安!
我外遊中,暫遠離香港嘅局勢,鬆一鬆先!



引用:
原帖由 奶醬多多 於 2019-9-24 08:35 AM 發表

各位早晨。戰埸?
多多好,善意的批評,一點火花吧



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引用:
原帖由 Phyris2013 於 2019-9-24 02:07 PM 發表




X兄丶小馬兄丶蝶姐及各位午安!
我外遊中,暫遠離香港嘅局勢,鬆一鬆先!
enjoy



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引用:
原帖由 xasuel 於 2019-9-24 05:34 PM 發表


多多好,善意的批評,一點火花吧
光加熱就等於火
火加歌就等於我
若我與歌再加上你
溫度將提高更多
所以你應靠近我
不要再自我 ...



引用:
原帖由 gain168 於 2019-9-24 06:04 PM 發表



光加熱就等於火
火加歌就等於我
若我與歌再加上你
溫度將提高更多
所以你應靠近我
不要再自我 ...
.....
你再也沒法䑮,Hey


搞錯
爭左last 一句
破壞哂個氣勢



引用:
原帖由 gain168 於 2019-9-24 06:04 PM 發表



光加熱就等於火
火加歌就等於我
若我與歌再加上你
溫度將提高更多
所以你應靠近我
不要再自我 ...
我又唱。。我又唱
一生一火花 擦亮這夢境
如像歌者加上了歌聲
一天一火花 創造滿天星
如像窗框加上最完美風景
展開雙臂 分享千里。。。。



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引用:
原帖由 wongduncan 於 2019-9-24 07:36 PM 發表


.....
你再也沒法䑮,Hey


搞錯
爭左last 一句
破壞哂個氣勢
唔完美,可接受



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引用:
原帖由 xasuel 於 2019-9-24 05:34 PM 發表


多多好,善意的批評,一點火花吧
啱嘅。我都有睇幻兄嘅分享的。



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