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貨幣基礎急速膨脹

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貨幣基礎急速膨脹
香港樓價上升周期始於2003年,至今已接近16年;除2008年金融海嘯外,期間樓市大致保持大漲小回規律,回調幅度未嘗多於15%【圖1】(註:去年8月二手樓價見頂,迄今已回落約一成,預料稍後還有一定下調空間,很可能令是次調整幅度意外地多於15%)。究其因由,筆者相信與金融海嘯後資金湧入香港,進而流入房地產市場有莫大關係。


根據金管局定義,香港貨幣基礎(Monetary Base)是央行貨幣負債的組成部分,基本是流通貨幣(銀行紙幣及硬幣)與銀行體系存放在央行結餘的總和。自2008年第四季開始,隨着美國聯儲局實施量寬(QE)和內地中央政府以4萬億元人民幣救市,香港貨幣基礎開始明顯抽升。截至2018年初,即聯儲局剛啟動縮表行動不久,香港貨幣基礎飆升至約2219億美元,較2008年第三季末激增超過4.2倍。
換個角度看,倘若沒有金融海嘯和央行放水行動,以本港2002年至2008年中貨幣基礎增長速度推算,目前估計應約為670億美元【圖2,綠線】;即是自金融海嘯至今,流入香港的資金或約達1500億美元(逾1萬億港元)!



資金湧入香港(樓市),當然與中美放水有一定關係。若計算聯儲局資產負債表規模及中國外滙儲備12個月合計移動變化(下簡稱「中美放水規模」;這可有效地反映兩國寬鬆貨幣政策的變化),可發現「中美放水規模」與金融海嘯後香港二手樓價變化有一定密切關係【圖3】,只是後者滯後15個月而已,即中美放水或收水約年半後,大致才會對港樓價帶來實質影響。



此外,從香港貨幣基礎12個月移動變化與樓價表現亦可發現,自2008年後樓價按年變幅開始回升時,香港貨幣基礎往往在相若時間出現顯著的增長,即市場流動性明顯增加【圖4】(2016年下半年開始的升浪除外),這進一步引證金融海嘯後香港樓價的走勢與資金(流動性)多寡有一定關係。



這裏有一點值得留意,從「中美放水規模」或香港貨幣基礎兩者與樓價於2016年中開始升浪關係相對鬆散;當時,中國正值去槓桿(聯儲局則已開始加息),惟香港樓價卻開展長達近兩年的升浪。換言之,樓市於2016年至2018年的最近一次升浪不是因為放水所促成(推動力或與本地炒賣活動有關)。
流動性正在收緊
話雖如此,目前「中美放水規模」和「香港貨幣基礎12個月移動變化」均處於負值,反映過去12月中美以至香港流動性均正在收緊中。其中香港貨幣基礎出現收緊的情況(即出現負值水平),更是自金融海嘯以來首次出現。正正因為這緣故,相信是次樓市調整所需的時間有機會較之前3次更長。
至於香港樓價究竟是正處於大型上升周期中的短期調整(如2011年和2015年),還是終於開始轉勢呢?相信關鍵點之一,便要留意香港貨幣基礎往後的變化情況。若然貨幣基礎萎縮情況持續,甚至流出金額進一步擴大(即意味資金流出香港情況惡化),香港樓價轉勢的風險便上升。
https://www1.hkej.com/dailynews/investment/article/2045347/從中美水源看本港樓價轉向




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