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花旗楊海全:樓價年中轉勢 將現斷崖式下跌




28-1-2017




自去年11月政府再推辣招,樓價未見下跌,最近新盤銷情也看似暢旺,不少準買家再次心動起來,但花旗楊海全對今年樓市的看法甚為悲觀,估計樓價於今年有15%的下調壓力,可算是全行最淡,主要原因是政府已將樓價封頂,他表示:「去年11月的辣招出來時,CCL剛好跟歷史高位約有1%的差距,可見政府的立場很明顯,就是不想樓價破頂,也證明她可以出的招仍有很多。」最教市場奇怪的,是為何政府出招後,樓價未見下跌,楊海全認為15%的印花稅的作用在於後勁,對樓市的影響將會於一手市場上慢慢浮現。




他解釋指,15%的印花稅對兩批人仕影響最大,分別為投資者及換樓客,「上述兩批人士為一手盤的最大買家,佔新盤買家的80%,如來自以上兩組人士的需求受到影響,發展商在之後的新盤推售會逐漸見到影響。對投資者的影響很明顯,他們不會願意付15%印花稅,去購買物業作投資用途。」至於換樓客受影響的原因,是來自辣招的副作用,「如果換樓客想買一層1,000萬元的住宅,由於他們本身持有物業,於是要先付150萬元的辣稅,他要於6個月內沽出原本持有的物業,才可以退回112.5萬元的稅項(因為要計入3.75%的買賣印花稅),但很多換樓客都怕自己來不及於6個月內沽出物業,怕退不到百多萬元稅項,即是換樓失敗,尤其於現在二手市場極低成交量下,要沽出物業不易,因而遏抑了他們做換樓的決定。」




一手買家多另類投資者




楊海全指,目前一手市場的買家是另類投資者,即是父母買樓給自己的子女,即是所謂的「慈父」、「慈母」,「他們只是借子女的名字來買樓,這類需求是有限的需求,愈新推的盤才會有愈多這樣的需求,當該批購買力消化後,他們就不會再買樓,因為15%的印花稅真的很重,因此愈遲推的新盤,來自以上買家的需求會愈少。」樓市隨後能出現的情況,是辣招的威力漸呈現,同時新盤供應量大增,過去3年可賣的單位平均約2.2萬個,今年可出售一手單位數目增至約2.5萬個,發展商賣樓會愈來愈困難,惟有減價賣樓,這情況下也令樓價下跌。

若出辣招 現斷崖式下跌




楊海全道出另一個引發樓價大幅波動的情況,就是農曆新年後樓市踏入傳統旺季,如果發展商供應未能有效吸納需求,有機會出現樓價急升的現象。他表示,據以往的情況,如樓價於兩個月內急升6%,政府就會出招,「如樓價於農曆新年後急升,我估計政府最快於3月會出招,這是最不理想的情況,屆時樓價會出現斷崖式的下跌,即是一個月跌5%,有機會跌逾20%,政府才有機會減辣。」值得留意的,是目前一、二手成交比例愈來愈接近,以往未有辣招時,一手及二手比例為15%及85%,一,二手比例會達4:6。「這情況下,如果一手劈價,對二手的影響會很大,我相信一手減價會觸發到二手樓價下跌。現時二手市場的成交極乾,2009年未有辣招時,二手成交每月有1萬宗,現在每月平均只有約3,000宗水平,在那麼低成交下,如樓價出現下跌,就會跌得很深,有如細價股,一有人大手沽出,就會觸發股價大跌。」




或推新政針對長綫投資




他認為政府未來有可能推出針對長綫投資者的辣招,他指目前香港私人住宅中約30%由投資者持有,如果政府能推出措施,令上述30%的投資者受影響而沽出物業,就有效打擊樓價,「如政府調高持有多個住宅的業主所繳付的差餉及地租,令他們的持貨成本提升,持有第二套房的業主一律要繳交收15%地租,再計入5%的差餉,即是20%的稅項,對所有投資者而言有很大的影響,如持有2、3個物業以上的業主更傷上加傷。這樣可以迫使投資者沽出物業,如現時有36萬的人持有物業收租,就算只有5%的人將物業沽出,即是1.8萬個單位,也足夠應付每年約1.8萬個剛性需求。」



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