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[地產新聞轉載] ^^^^^^^【冠軍分析師】政府供地投降 發展商賣樓拖慢腳步 花旗楊海全:下季起樓市急升

本主題由 miss5 於 2019-2-12 09:03 AM 關閉

^^^^^^^【冠軍分析師】政府供地投降 發展商賣樓拖慢腳步 花旗楊海全:下季起樓市急升 E-mail 此主題給朋友

[隱藏]
https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20190212/59246491



貿易戰陰霾下,市場對樓市今年走勢審慎,連續8屆《機構投資者》亞太地產研究冠軍隊伍成員、花旗中國香港地產研究主管楊海全近月與逾百名投資者會面,大好友上身,「我同投資者講,無論香港經濟好壞,今年樓市都會升......衰退都會升!」年初更將地產板塊升至「跑贏大市」,新地(016)、新世界(017)短短一個月應聲升逾兩成。

楊海全牛氣衝天背後有兩大主要原因:政府土地供應已經宣佈投降,發展商即時減慢賣樓;其次是去年貿易戰期間積累剛性需求今年將會爆發,「今季樓價調整完後,樓市成交會上升,買家預期由睇淡變睇好,樓價就會進入急升階段。」

楊海全接受本報專訪時侃侃而談今年樓市走向,其研究報告提及今年第二季至第四季樓價將升10%,訪談期間,他對樓市樂觀預期似乎高於這個百分比,地產股急升亦印證投資者深信這個預期將會成真。

每年土地供應降至1.4萬伙

香港樓市對上一次跌市,要數15年時中國股災引致的負面預期,不足一年已經完全收復失地。楊海全認為今次18年跌市「小周期」已經結束,反彈將會較15年凌厲,土地供應格局轉變是主因,今屆政府已經無能力造地,「比起2015年,政府已經投降喇」。

楊海全解釋,上屆政府仍能成功覓地,每年補充到2萬伙單位土儲,不過今屆政府掌舵後,去年度土地供應跌至1.4萬伙,未來數年土地供應目標相若,令發展商即時減慢推盤,避免出售後再難補回,「佢哋會諗,有咩吸引到我要賣超過1.4萬伙?除非個價升得好急,引我早啲賣囉,否則沽貨多過補貨,咁我冇樓賣咪好大鑊?」

楊海全形容發展商心態已即時反映,「新地都唔推,係得信置(083)推之嘛,新地求其推個downtown 38,仲要同市建局分紅,好嘅唔推住,樓價升得急先推,仲正。」

若果每年只得1.4萬伙單位應市,究竟情況有幾嚴峻?「根據長策會數據,過去10年政府平均每年重建4,000伙私樓,每年要畀返4,000伙畀重建戶;內地人每年買4,000伙;剩低6,000伙畀本地家庭同新香港人,係有排都唔夠滿足需求。」楊海全說,「政府每年推2萬伙私樓供應,樓價照升,如果以後得1.4萬伙,樓價點會唔升?」

貿易戰影響 累積住房需求近萬

土地供應失效,需求面同樣面臨嚴峻情況,楊海全量化積壓多月「剛性需求」,預料最少1萬人因為貿易戰或加息因素而押後買樓。他指,去年8月起,每月平均物業成交只得約3,000宗,而過去數年每月平均數應為5,000宗,故此每月累積2,000名準買家,「到今日即係有1萬人延遲買樓,咁你都要嘔番出嚟架,如果今年每月多1,000人買樓,咪比正常高好多囉。」內地人蜂擁移民香港亦是另一催化劑,中國今年實施全球稅率,於香港居住高薪內地人,將承受最高稅階40%影響,「佢哋可以點樣逃離呢?就係放棄國內戶籍移民香港,呢個需求已經上升緊。」

甚至一些利淡樓市因素亦逐漸消散,例如去年不少市民期待港元利率步入上升周期,令樓價回調,現時加息夢碎,甚至市場有聲音指或掉頭減息,「呢個簡直係一個衝擊,喂我等咗咁耐去等樓價跌執平貨嘅機會已經冇咗,死喇我等唔到喇,就會返去買家市場。」

往時農曆新年後樓市通常會出現小陽春,今年提早出現,成交在長假前已經止跌回升,楊海全預期,樓市之後若沒有甚麼壞消息,假期後成交將會爆升,樓價亦止跌回升,「市民下跌預期會改番上升預期,加埋利息預期改變,需求係超巨量,樓價已經進入急升階段。」

楊海全形容今明兩年都是樓價上升周期,每次都是「升得多,跌得少;升得耐,跌得短」,整個故事其實都是圍繞土地供應不足,需求不斷積壓所致,這個周期最牛可以升近三成,「我唔覺得係健康,但一定會進入呢個急升階段」。

不過樓價每次急升,都會伴隨政府出招壓抑樓市,他估計今屆政府有朝一日都會被迫使用壓抑需求措施以拖延時間,預料2020年出現,「就算樓價急升,可能第四季中原樓價指數先會破頂,明年開始要關心政策風險」,不過他形容這些措施只收短期之效,「供應唔到土地,就冇將個需求殺死,只係將需求押後。」至於甚麼時候可以看到樓市真正下跌?他形容為「必先令你瘋狂」,猶如1997年樓市狂爆升。

鍾情物業 尤喜歡睇樓測市
楊海全任職投行地產業分析員多年,自言鍾情物業,「做呢個行業,你一定要鍾意物業,等於汽車分析員唔識揸車,其實好冇說服力。」他特別喜歡二手樓,認為是數據以外分析香港樓市方法,「二手樓係最真實反映樓市氣氛,點解係最真實?佢係由5,000個賣家、5,000個買家去配對,呢個係一個市場......一手樓唔同,佢定個價好平唔代表個市場。」

「我呢排睇盤,真係冇吉盤,得租盤,啲經紀已經頹到係我想睇A座單位,佢帶個F座嘅租盤畀你,大佬完全唔同方向架喎,租盤當買盤畀我睇,呢啲你感覺到個市唔想跌。」「有啲低市價筍盤半日就走咗,呢個情緒其實你可以解讀得多啲。」

楊海全認為香港好處是人人都是樓市分析員,民間智慧穿梭於香港樓市,樓價預期即時反映在市場上,「其實坊間炒家都好叻,佢只係冇出嚟叫你講嘢啫。」他又說,「樓係中國人一個好巨型嘅投資,好多人都追求,我只係系統化啲人點諗。」



精選樓盤
引用:
原帖由 greentree7272 於 2019-2-12 01:38 AM 發表
https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20190212/59246491



貿易戰陰霾下,市場對樓市今年走勢審慎,連續8屆《機構投資者》亞太地產研究冠軍隊伍成員、花旗中國香港地產研究主管楊海全近月與逾百名投資者會面,大好友上身,「我同投資者講,無論香港經濟好壞,今年樓市都會升......衰退都會升!」年初更 ...
d分析係咪抄香討好友d文章



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係人都知,係淡淡吾知。


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淡淡起身見倒呢段文章... 會即刻去


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[隱藏]
呢個星期,肯定好多人睇樓


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引用:
原帖由 greentree7272 於 2019-2-12 01:38 AM 發表
https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20190212/59246491



貿易戰陰霾下,市場對樓市今年走勢審慎,連續8屆《機構投資者》亞太地產研究冠軍隊伍成員、花旗中國香港地產研究主管楊海全近月與逾百名投資者會面,大好友上身,「我同投資者講,無論香港經濟好壞,今年樓市都會升......衰退都會升!」年初更 ...
胡說八道



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白痴仔以為政府只有做地一招?啱啦,空置稅率必須盡快提高,唔賣,擺係度煲醋

[ 本帖最後由 義工供18世 於 2019-2-12 06:00 AM 編輯 ]



無情係呢個地方,係佢哋要我哋成世跟住呢套遊戲規則,但係到頭來都係玩唔贏呢個遊戲
花旗楊海全:樓價年中轉勢 將現斷崖式下跌




28-1-2017




自去年11月政府再推辣招,樓價未見下跌,最近新盤銷情也看似暢旺,不少準買家再次心動起來,但花旗楊海全對今年樓市的看法甚為悲觀,估計樓價於今年有15%的下調壓力,可算是全行最淡,主要原因是政府已將樓價封頂,他表示:「去年11月的辣招出來時,CCL剛好跟歷史高位約有1%的差距,可見政府的立場很明顯,就是不想樓價破頂,也證明她可以出的招仍有很多。」最教市場奇怪的,是為何政府出招後,樓價未見下跌,楊海全認為15%的印花稅的作用在於後勁,對樓市的影響將會於一手市場上慢慢浮現。




他解釋指,15%的印花稅對兩批人仕影響最大,分別為投資者及換樓客,「上述兩批人士為一手盤的最大買家,佔新盤買家的80%,如來自以上兩組人士的需求受到影響,發展商在之後的新盤推售會逐漸見到影響。對投資者的影響很明顯,他們不會願意付15%印花稅,去購買物業作投資用途。」至於換樓客受影響的原因,是來自辣招的副作用,「如果換樓客想買一層1,000萬元的住宅,由於他們本身持有物業,於是要先付150萬元的辣稅,他要於6個月內沽出原本持有的物業,才可以退回112.5萬元的稅項(因為要計入3.75%的買賣印花稅),但很多換樓客都怕自己來不及於6個月內沽出物業,怕退不到百多萬元稅項,即是換樓失敗,尤其於現在二手市場極低成交量下,要沽出物業不易,因而遏抑了他們做換樓的決定。」




一手買家多另類投資者




楊海全指,目前一手市場的買家是另類投資者,即是父母買樓給自己的子女,即是所謂的「慈父」、「慈母」,「他們只是借子女的名字來買樓,這類需求是有限的需求,愈新推的盤才會有愈多這樣的需求,當該批購買力消化後,他們就不會再買樓,因為15%的印花稅真的很重,因此愈遲推的新盤,來自以上買家的需求會愈少。」樓市隨後能出現的情況,是辣招的威力漸呈現,同時新盤供應量大增,過去3年可賣的單位平均約2.2萬個,今年可出售一手單位數目增至約2.5萬個,發展商賣樓會愈來愈困難,惟有減價賣樓,這情況下也令樓價下跌。

若出辣招 現斷崖式下跌




楊海全道出另一個引發樓價大幅波動的情況,就是農曆新年後樓市踏入傳統旺季,如果發展商供應未能有效吸納需求,有機會出現樓價急升的現象。他表示,據以往的情況,如樓價於兩個月內急升6%,政府就會出招,「如樓價於農曆新年後急升,我估計政府最快於3月會出招,這是最不理想的情況,屆時樓價會出現斷崖式的下跌,即是一個月跌5%,有機會跌逾20%,政府才有機會減辣。」值得留意的,是目前一、二手成交比例愈來愈接近,以往未有辣招時,一手及二手比例為15%及85%,一,二手比例會達4:6。「這情況下,如果一手劈價,對二手的影響會很大,我相信一手減價會觸發到二手樓價下跌。現時二手市場的成交極乾,2009年未有辣招時,二手成交每月有1萬宗,現在每月平均只有約3,000宗水平,在那麼低成交下,如樓價出現下跌,就會跌得很深,有如細價股,一有人大手沽出,就會觸發股價大跌。」




或推新政針對長綫投資




他認為政府未來有可能推出針對長綫投資者的辣招,他指目前香港私人住宅中約30%由投資者持有,如果政府能推出措施,令上述30%的投資者受影響而沽出物業,就有效打擊樓價,「如政府調高持有多個住宅的業主所繳付的差餉及地租,令他們的持貨成本提升,持有第二套房的業主一律要繳交收15%地租,再計入5%的差餉,即是20%的稅項,對所有投資者而言有很大的影響,如持有2、3個物業以上的業主更傷上加傷。這樣可以迫使投資者沽出物業,如現時有36萬的人持有物業收租,就算只有5%的人將物業沽出,即是1.8萬個單位,也足夠應付每年約1.8萬個剛性需求。」



「樓係中國人一個好巨型嘅投資,好多人都追求,我只係系統化啲人點諗。」

呢句形容得好貼地……



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[隱藏]
政府今年如果不推空置稅+非本地居民額外20%(total 50%)
都是必升的了



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果邊一個post話跌,轉頭又話急升,玩得下


引用:
原帖由 vv23 於 2019-2-12 06:30 AM 發表

果邊一個post話跌,轉頭又話急升,玩得下
林鄭玩死淡



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好囉


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講D咁既嘢,租樓等跌好驚喎


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[隱藏]
引用:
原帖由 vandesar21 於 2019-2-12 05:59 AM 發表

花旗楊海全:樓價年中轉勢 將現斷崖式下跌




28-1-2017




自去年11月政府再推辣招,樓價未見下跌,最近新盤銷情也看似暢旺,不少準買家再次心動起來,但花旗楊海全對今年樓市的看法甚為悲觀,估計樓價於今年有15%的下調壓力,可算是全行最淡,主要原因是政府已將樓價封頂,他表示:「去年11月的辣招出來時,CCL剛好跟歷史高位約有1%的差距,可見政府的立場很明顯,就是不 ...
睇番他的預測,二年前便非常不準了



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