823領展

領展房地產投資信託基金(Link Real Estate Investment Trust),2015年8月19日以前稱領匯房地產投資信託基金於2005年11月25日在香港聯交所上市,是香港首家上市及最大型的房地產投資信託基金領展房地產投資信託基金。


上市緣由

領展的資產是由香港房屋委員會(房委會)分拆其零售物業及停車場而來。房委會早年由於特區政府決定停售居屋,導致房委會面臨財政入不敷支,陷入困境,又加上2003年香港爆發SARS,會影響公共設施衛生環境的惡劣問題。所以在2004年初房委會決定分拆其部分零售物業及停車場,將之證券化並成立領匯基金(現名領展)於香港交易所上市,藉以籌集資金。


上市波折

2004年12月6日,領展進行第一次招股,獲分配上市編號2382(第二次上市獲分配上市編號才是0823),單位的定價在10.5至10.8港元,集資250億元,並向散戶提供百分之三的折扣優惠。受惠於當時的低息環境,領展第一次招股時吸引了51萬名散戶認購,涷結資金2800億元,超額認購130倍,打破11年前由駿威汽車創下的凍資紀錄,成為當時凍結資金最多的公司。公屋商場私有化引起公眾關注。公屋居民盧少蘭在香港立法會議員鄭經翰、陳偉業等的支持下提請司法覆核,最終敗訴。但是由於終審法院沒有權力像高等法院的原訟庭及上訴庭縮短上訴期限,形成不明朗因素,加上房委會沒有在招股書中披露法律風險,受法律程序所礙,最終房委會宣布擱置上市,未能成功套取資金。

2005年11月14日,領展再次公開招股,共發行19.25億基金單位,每手500個單位,連同經紀佣金等費用,入場費最多為4940港元。單位的定價在9.7至10.3港元,散戶獲5%折扣,即9.22至9.78港元。最終以定價上限 10.3港元上市。


經營概況

註:
綠色格 為 半年度數字.
橙色格 為 即”每基金單位盈利 (港元)” 是計算結果, 表內其他所有數字均直接從年報複製.
啡色字 為 每股 (每基金單位) 數字.
黃色格 為 探討內容.

領展上市13年幾, 物業收入淨額翻近8.4倍至2017年 76.63億元.
近年不斷出售物業套現, 2017年套現金額高達73.06億, 幾乎相等於該年物業收入淨額 (物業經營收入).
另外自2015年領展進軍內地, 首年已有盈利, 而且增長頗快.
呢d收入都係實質盈利, 會為領展帶來現金流.

講最大亮點應該算是內地市場, 內地充滿擴充業務的機遇, 盈利率有趕過香港的趨勢.
賣走過高價格的香港物業到內地發展係一個唔錯的方向.

至於每股(基金單位) 盈利翻近21.6倍看似很亮眼, 而且自2013年每年都進行回購令股價節節上升. 但值得注意的是幾乎每一年來自投資物業公平值變動的溢利都非常大, 係盈利的最大佔比, 2017年更是近物業收入淨額的4倍. 這個公平值變動,不會帶來現金流,所以領展的可分派收入 (可派息收入) 會把它減了開來 (但年內溢利不會減掉). 盈利水分可謂非常高.

而投資物業公平值變動的變幅幾乎全數反映在投資物業估值一欄 (*).
特別係近年不斷出售物業, 物業數量減少, 投資物業估值反而上升, 而且升幅驚人.
一旦估值重估下跌, 資產淨值可以下跌不少.

註(*):  “投資物業公平值變動的變幅幾乎全數反映在投資物業估值一欄”,
意思係上年投資物業估值當年投資物業公平值變動 就大約等於 當年投資物業估值. (見下圖)



投資物業估值

投資物業估值真係升得好快.
年報有提供全數的物業資料.
真係好好奇, 刨下d物業估值.

年報中的序號是按估值倒序排序的.
先睇睇香港最高估值物業估值.


睇睇香港物業組合變動
香港物業數目一年間由155個下降到138個, 但並非只出售 (尾10+行), 其實有收購3個新物業 (頭3行).


再睇睇香港物業估值升幅最高的物業
唔知有無ching可以講下呢d地方的消費水平?


連淨收入下降的物業的估值都大致錄得可觀的升幅


睇完細數睇返大數, 平均百分比增幅真唔少.


股價估值
由於盈利有許多來自投資物業公平值變動的水分, 市盈率區間不適合做股價估值.
睇歷年息率區間. 撇除偏離正常的年份, 下圖藍色算是正常的息率區間, 即年中大約介乎3.6%-5.1%是合理水平.
建議息率回復到5%以上才吸納, 除非你想追逐水分.


[ 本帖最後由 HSIsniper 於 2019-2-25 11:31 AM 編輯 ]



引用 TOP

被引用(1)
以而家息率得2.7、2.8左右 要回到5% 睇怕有啲痴人說夢喎

你覺得有幾大機會回到4%或者5%? 如果回唔到 係唔係一股都唔吸納?

4厘個價要回到$67
5厘個價要回到$54

[ 本帖最後由 victoria63 於 2019-7-13 11:35 PM 編輯 ]



引用 被引用(1) TOP

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