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原帖由 冇樓講投資 於 2017-4-24 01:42 PM 發表

正呀喂,又可以等多8年,租樓日日賺!到時沙一395/327必定好平!

http://oi63.tinypic.com/2vm8sy8.jpg
呢個網友呢幅圖其實相當唔錯,估計馬雲都係用類似既邏輯去論證。

當樓價80萬時,租金收入5k,400萬時,租金收入11k。樓價升5倍,租金只升1倍。 買樓既人可以係用家或投資者,但租樓既人就一定係用家。租金反映一個經濟體既真實賺錢能力。

買樓,可以係宜家賺咗錢買、可以係以前賺咗既錢、可以係外來既錢、可以係同銀行借俾買家既錢。 但租樓,就一般都係係宜家出份糧裡面拎出黎既錢。樓價升幅一直拋離租金升幅,代表乜嘢都唔需要講了。

又講返深圳,樓租金收益太低,樓價呢個位根本冇投資價值,只有投機作用。

一個內陸既朋友黎深圳住一年,租南山區50平米開放式,rmb 5k 每月,但樓價要450萬人仔。投資者點買? 借錢買黎投機就ok,到時跌咗著草走佬搞掂。 在深圳450萬樓價,租金5k,大陸人聽馬雲講租樓唔買樓唔會錯得去邊。

而香港呢?冇可能樓價會升到租金回報率低過1.5%,原因有二,第一香港屬於自由金融體系,錢泊得黎香港就代表自由咗,有更多liquid 而且更好回報既投資選項。第二係香港社會制度既獨特性,唔可以好似其他國際大城市咁樣用高樓價去逼使外來人返去本來城鎮。

香港宜家細價樓再升一浸,連一向租值最好回報既市區細舊單位租金回報就跌低過3%。仲有幾多上升空間?我真係唔知。

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原帖由 冇樓講投資 於 2017-4-24 01:42 PM 發表

正呀喂,又可以等多8年,租樓日日賺!到時沙一395/327必定好平!

http://oi63.tinypic.com/2vm8sy8.jpg
綜合各種利淡原因,唯ㄧ我同意的 就只有這個。內地大城市樓價 爆破,進一步 拖累香港樓價。其他的都是空談。

租金回報率是 樓價嘅基本。但別忘記
" 內地樓按利率是4 ~5%左右。而香港是1.8 ~2.2 %左右"
內地和香港租金回報率和供款差對比是
         "約 - 3 % 和+ 0.6 %之比"。

就算香港收租跌到1.5 % 收益。都比內地吸引很多。  正常港樓升值空間不只三,四成。



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原帖由 ycleungdickson 於 2017-4-24 02:11 PM 發表




綜合各種利淡原因,唯ㄧ我同意的 就只有這個。內地大城市樓價 爆破,進一步 拖累香港樓價。其他的都是空談。

租金回報率是 樓價嘅基本。但別忘記
" 內地樓按利率是4 ~5%左右。而香港是1.8 ~2.2 %左右"
內 ...
內地金融體系屬於封閉型,唔可以咁樣直接比較供樓利率,若然唔係內地錢走唔到出黎,都唔會塘水滾塘魚追逐到啲樓咁貴。

另外,究竟係香港租金回報率會向內地靠攏,還是內地向香港靠攏。你其實有個假設係合理要向不合理靠攏,點解呢?



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原帖由 new_learner 於 2017-4-24 01:17 PM 發表


呢個都係我比較睇唔清既一點,樓主既資料同分析都好全面,文字相當有價值。香討大多數都係撩事鬥非既發言,樓主呢類文章,好有價值。 但樓主關於外來人口統計方面,似乎太正派太相信政府公佈既數字。

關於本港人口 ...
不需要太著意準確數字,永遠唔會知,政府也沒有隱瞞,只是唔理。
來工作也不需要深圳戶口,商務簽證更加容易辦。
政府會到地盤查黑工,但不會進入甲級寫字樓查。
大陸政府反而有,2015-2016,已經有幾個部門大量人進入香港甲級寫字樓搜查瞞大陸稅,香港傳媒不會知道。注,他們沒有在香港執法,是在大陸補交。



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原帖由 冇樓講投資 於 2017-4-24 02:39 PM 發表



合理vs不合理, 由窮人租租定富貴業主角度出發?
香港700萬人市場"開放但合理",內地14億人就"封閉型但唔合理"?
咁,香港個trend咁多年都係向低行緊,又唔合理?
開放市場原來都會唔合理,封閉市場反而會越來 ...
我都唔知你講緊乜?

我幾時有話內地合理? 當然係香港既租金回報率合理過內地喇。

你用過一個正經既account先同我講嘢,你一定係香討常客,幾個面具輪流換同人討論,其他人在明處,你就隱藏暗角怪叫,好討厭你呢類人。



引用:
原帖由 new_learner 於 2017-4-24 02:26 PM 發表


內地金融體系屬於封閉型,唔可以咁樣直接比較供樓利率,若然唔係內地錢走唔到出黎,都唔會塘水滾塘魚追逐到啲樓咁貴。

另外,究竟係香港租金回報率會向內地靠攏,還是內地向香港靠攏。你其實有個假設係合理要 ...
內地私人住宅的參與或擁有者八成以上是平民百姓(包括投機抄家)。他們的利息成本是公開的。這個跟封閉型金融體系有何關係? 當然能夠比較。

發展商另計。

至於我的假設是基於內地租金回報率。早晚都只會向香港靠攏。也可以說正常化。



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原帖由 ycleungdickson 於 2017-4-24 03:53 PM 發表




內地私人住宅的參與或擁有者八成以上是平民百姓(包括投機抄家)。他們的利息成本是公開的。這個跟封閉型金融體系有何關係? 當然能夠比較。

發展商另計。

至於我的假設是基於內地租金回報率。早晚都只會向香港靠攏 ...
封閉既金融體系,資金唔可以向外走,去尋找其他投資選項。冇其他投資選項相比較,咁樣封閉系統內既房產投資成本,唔可以同開放市場內既房產投資成本相比較。

好似大學英文系一定係女士多男仔20倍,如果唔俾佢地同其他學科搞聯誼,英文系既宅男都會變搶手貨,靚女溝宅男既成本都會好高。就好似宜家國內資金買樓持貨成本都好高,一樣,一線城市土地資源有限,資金又唔出得黎,局炒。

而香港有其他投資選項,係成間大學自由結識戀愛,所以唔會出現英文系靚女要好努力溝宅男既情況。即是香港資金唔會好似國內資金般付出4-5%既按揭利率去追逐年租金只有1-2%物業。無論香港樓點升,都唔會見到有咁既價位。所以,冇得比較。

再者,其實我提過好多次,港樓有天花板,呢個天花板一部份係以上提既租值比率。另一部份係因為香港獨特既社會體制,內地大城市可以用高樓價控制人口流入幾個主要大城市,亦可以用高樓價變相叫外來人返回原有鄉鎮,但香港唔得。因為在港青年及壯年人多數在內地並冇任何聯繫及土地,佢地係冇可能俾遣散。樓價去到1.5% 租值回報時,佢哋會走去中環,而唔係被遣散。



引用:
原帖由 冇樓講投資 於 2017-4-24 04:16 PM 發表



收租佬乞人憎係好合理嘅,租淡就一定道理多多,明白的!
表達得唔好就講清楚D,唔係怪叫講討厭就得,學下樓主,講左兩年都係望住CCL160黎唱淡, 幾咁好口!
業主同租客永遠都不在對立面,而係一張紙既正反兩面。點解一張紙既正面要憎恨反面?我收過租亦交過租,我點解要憎恨業主?

你呢類人,我睇你唔起係因為你鬼祟同柒。你係真正冇花冇假既窮人,窮人熱衷互鬥,富人忙於互助,每個社會都差唔多如此。

[ 本帖最後由 new_learner 於 2017-4-24 04:31 PM http://i.discuss.com.hk/d/images/r10/iphoneD.jpg 編輯 ]



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_師兄眼睛雪亮,看出樓主的弱項又立即認同樓主數據分析兜返。
引用:
原帖由 new_learner 於 2017-4-24 01:17 PM 發表
呢個都係我比較睇唔清既一點,樓主既資料同分析都好全面,文字相當有價值。香討大多數都係撩事鬥非既發言,樓主呢類文章,好有價值。 但樓主關於外來人口統計方面,似乎太正派太相信政府公佈既數字。
引用:
原帖由 new_learner 於 2017-4-24 01:25 PM 發表
當然樓主關於宏觀既數據分析,我大部份都係認同既。 通脹、利率、內地勞動人口長線走勢、租金回報率處於新低,全部都預示樓是高位不勝寒。
我同師兄一樣,覺得樓主post好有價值,十分警世。樓主對美元,通縮咁全面的分析,懂經濟社會政治又懂人性歴史物理文筆亮麗。

樓主對樓市經濟的非必答題大多數答得頭頭是道。
但樓主對樓市重要的必答題之-幾時見底入市-就無能為力。(pic 1)

但樓主兜得快,底錯過了就搬龍門
引用:
原帖由 cwcwm 於 2017-3-20 06:32 PM 發表
從前,2015年底,我長中短線皆看淡樓市;到2016年年中,短線看牛,中長線看淡。
15 年底的長中短線淡,不包16年的反彈? 17 破頂?

搬龍門都唔得就改歷史.



===================
http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=25347164&extra=&authorid=5445668&page=17
#243/2016-4-5
樓主:  傳說中最後3個月上車機會咁就冇左,好似話因為2018-2019年會爆煲大跌咁話。
當4浪今日跌完,127見底,明天展開5浪至2018年頭見170
升多30%以上,俾10%ssd 又有乜問題?照賣可也。咁趕時間做乜?
正如有人話超多內地人勁想黎買香港樓一樣,如果睇好而又覺得係咁唯我獨尊嘅投資工具,區區bsd,根本完全可無視。
呢d理論,聽下就算啦。(pic 2)
引用:
原帖由 cwcwm 於 2017-3-3 04:53 PM 發表
為何諸君如此痛恨我??明明我由2016年4月到現在,一路都是好友。
(pic 3)

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16 4月樓主恥笑完社長睇好。2017 3月樓主就話自己16 4月已是好友。

改完歷史都唔惦就迴避問題


引用:
原帖由 bigdaddy2014 於 2017-4-23 12:43 AM 發表
明白,未填過表的會比填幾十張表的懂事,亦比較不幸。
可愛的駝鳥,別人講東牠講西。不如我幫你補充一下,一年在香港二百多日的普通話人,在香港只是開會,不是工作。
引用:
原帖由 TTSSPP 於 2017-4-24 12:46 PM 發表

樓主,  以上你亦對我的問題答非所問.
問題 : 未來五年多十萬公屋,樓主數好請計下數有額外幾多人入住?
而你所謂耐人尋味的因素ㄧ港人北上退休ㄧ亦被你看重的的數據統計否定。
試問,

一位受過高等教育的樓主

頭頭是道為衆版友(未必接觸過高級經濟學)

為樓市(一千幾百萬的人生大決定啊!)解惑


見樓主為人師表模樣諗住免費受教


樓主做出如此行為:
搬龍門,改歷史,迴避問題

何等警世啊。

估唔估仲樓市一件事(對樓市重要的必答題之-幾時見底入市-就無能為力。)


行為動機
耐人尋味了。


好帖. 好帖.

受教了。多謝樓主。
股神樓神燈神 我都敬仰珍惜。

[ 本帖最後由 TTSSPP 於 2017-4-25 12:11 AM 編輯 ]



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破頂啦!本帖終於突破40隻豬仔新高紀錄啦!網友眼睛係雪亮的!


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hahaha


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