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[樓市分析及CCL] 平行時空下的約定II - 美國加息與香港通縮

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原帖由 阿妙 於 2016-12-17 01:20 AM 發表



我都認為今次美國加香港唔加係會令資金外流,從而令到樓價下調。
但如真係進入下跌周期,就要經濟轉差時。
雖說花無百日紅,但真如ching 所言明年通帳接近零,甚至通縮的話,恐怕市民大眾又要開始捱一段日子了 ...
香港金管局貼現槍利率是1厘比美國利率0.5-0.75厘為高,而Hibor同libor息差其實已經減少好多再者港匯維持在接近7.75左右偏強只要不是升到7.85及香港M2沒有大幅度下跌,資金暫時未見大幅流出。匯豐 個p唔加也是暗示目前資金還是泊在香港。估計要到美國加息多2-3次而且是在一年內加資金才開始流出。相反如果美國一年加一次的話,相信匯豐不會在明年調整個P.



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熱賣及精選
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[ 本帖最後由 maxilopez5 於 2016-12-17 12:18 PM 編輯 ]



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[ 本帖最後由 maxilopez5 於 2016-12-17 12:19 PM 編輯 ]



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乜你以為
習主席不打樓
之後的事就不發生
泡沫早爆早輪迴
QE最後最享受



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ok


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原帖由 國民JJ 於 2016-12-17 12:10 PM 發表

乜你以為
習主席不打樓
之後的事就不發生
泡沫早爆早輪迴
QE最後最享受
我一向都看淡同你地的分别在于时间问题。



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現兩地樓市成交被冰封
變相了匯管
內房還要面對各種迎面而來的新稅
樓市雪上加霜



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又走唔到!又快沒頂


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原帖由 cwcwm 於 2016-12-15 07:20 PM 發表

感謝大家的路見不平,可說是香討地產版難得的暖流,能得到大家的厚愛,真是不勝受恩感激,不知所言。
談了那麼多美匯指數,美息及香港物價指數等對樓宇價格的影響,都是比較針對自住物業的考慮。
然而,對於投資物業以作收租用途的,又該如何選擇?


簡單的計算一下,如以同一個單位計算,不同時間購入物業的回報,就可知一二了。


93年購入物業收租至今,租金總回報是當年購買價的107%,扣除每年1%的成本(AA收費、稅、差餉、維修及管理費等),23年過去,總回報為84%。

97年購入同一物業收租至今,租金總回報是當年購買價的53%,扣除每年1%的成本(AA收費、稅、差餉、維修及管理費等),19年過去,總回報為34%。


03年購入同一物業收租至今,租金總回報是當年購買價的109%,扣除每年1%的成本(AA收費、稅、差餉、維修及管理費等),13年過去,總回報為96%。

08年購入同一物業收租至今,租金總回報是當年購買價的40%,扣除每年1%的成本(AA收費、稅、差餉、維修及管理費等),8年過去,總回報為32%。


就算不考慮物業價格本身,買樓收租的實際租金回報,其實也時高時低,如否定租金可升可跌的話,則如同抹殺掉金融風暴後至沙士的一段歷史。當年差估署租金指數由高位139下跌接近50%至低位71,物價指數從高位85.7下跌16%至低位71.7。如今是一個好時機,諸君自行判斷吧。



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原帖由 淺見千秋 於 2016-12-15 12:48 PM 發表

見出面咁多人轉熱飲,我都想講吓這三個月h升的影響是否只是冇得飲凍飲咁簡單。以下圖片是以$4m 上車盤借70% 和90% 於9月和今日的h rate對比,我已經將個plan假設是最update 的h+1.35%.

$4m盤借70%的每年利息 ...
15-16k 月入,應該借唔到$買400萬樓的
有壓力測試,加息3里,不能超過一半月薪



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原帖由 食野人 於 2016-12-17 13:39 發表


15-16k 月入,應該借唔到$買400萬樓的
有壓力測試,加息3里,不能超過一半月薪
是的,要兩公婆都係此數,家庭收入共$30k,  再供25-30年應該會批吧。



既然我是劫後餘生,那又何必苟且偷生?

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it takes long long time!


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通縮失業率不斷上升


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通縮失業率不斷上升


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原帖由 cwcwm 於 2016-12-5 02:16 PM 發表


回想數年前,富爸爸系列一書中,有一名為「不公平競爭優勢」,今天的利率升跌,其實也有異曲同工之妙。

美國國債20萬億,每年利息支出為4000億美元左右,支付利息是按已發國債的票面利息來計算。即無論市場上的債息 ...
最近很多朋友問,聯儲局最新預期明年加息3次,還本付息的壓力為何不會影響美國的財政狀況。

此問題可從幾方面方析

一. 美國國債及債息的組成部分
美國2016年債務利息支出為4300億美元,其中短息(1 年以內的treasury Bill)大概17000億,以一年加息4次,總共加息1%來計,來年新增利息支出為17000億 x 0.5% = 85億。至於treasury note 總額則為87000億,其中於1年內expire 的大概17000億,其餘70000億則繼續outstanding(即票面利率不變),即明年treasury note 新增利率為17000億 x 0.5% = 85億。其餘的長債則總額比較少,到期的比列也極低,對新增利息不會有明顯影響。最後就是就是government account series,基本不受聯邦基金利率的影響,而較受通脹的影響。

註:treasury note 中即將到期的7 year and 10 year note 其實早在QE前發行,即使來年再加1%利息,新發債券的利率比較到期的舊債利率還要低。即是treasury note 其實甚至不會因為加息而加大利息開支。

總括說,來年加息1%,新增利息開支只會在100-200億之間,即從4300億增至4500億。

二. 財政部發債重成的彈性

眾所週知短債利率要比長債低,QE8年,美國財政部卻刻意多發長債而少發短債。想想如政策轉向,美國甚至有能力於2-3年裡頭一邊加息,一邊減少利息開支。

三. 美國財政部的balance sheet
最近5年,美國政府開支維持在40000至45000億美元之間,即使新增100-200億的利息開支佔多少%?

0.3%!!!嘩,真恐怖。

有點長,但應該不難理解的。



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