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[樓市分析及CCL] 平行時空下的約定II - 美國加息與香港通縮

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潑冷水/出膠post去其他post啦唔該,唔好攪用心分享既psot,求同存異係一種尊重⋯⋯

[ 本帖最後由 rcc99141 於 2016-12-15 09:20 AM
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熱賣及精選
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原帖由 Civic2009 於 2016-12-15 07:15 AM 發表

【癲價農地】流浮山地2.5億賣出 呎價5,882元農地新高

興勝創建(896)公佈,以2.5億元賣出元朗流浮山深灣路農地,以可建樓面約4.28萬方呎計算,每方呎樓面地價高達5,882元,創本港農地新高價。買家公司為Profit Gainer Holdings Limited,公司登記董事陳俊傑,登記地址為台灣,秘書為李世民。

據了解,地皮面積約21.4萬方呎,以地積比0.2倍計算,可建樓面只有約4.28萬方呎,即是每方呎樓面地價5,882元。

該公司同區另一農地,去年以7.1億元售出,但每方呎樓面地價僅約2,700元。
http://s.nextmedia.com/realtime/a.php?i=20161214&s=7015342&a=56048242
.
此文是誤導,無人會用樓面地價去計地價的,應該用地表面積計,即是1168一尺。
仲要以地積比0.2倍計算,離曬譜。
農地要起樓,要過好多關,過左還要補地價,即是未知樓面地價幾多。
呢單野明顯只是落釘



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原帖由 Civic2009 於 2016-12-15 09:58 AM 發表

即係點
即係你要讀多d書,做為一個AA要發圍,除咗行蠱惑外,相關知識都要學好多,唔好係唔係都學人出聲起鬨。

你係呢個post講野,有d似一個滿腳牛屎既文盲衝入大學lecture room 大放闕詞,好失禮。

宜家d打手水準真係越黎越差,搵埋d最底層冇單開既牛屎飛。



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h 昨日上到0.659,個別銀行昨日6個月港元定期已做到1.5x%, 想請教樓主如果想睇hk 的銀行有冇水退,或者正確d 講熱錢是否開始離港,可以睇邊d數字?

[ 本帖最後由 淺見千秋 於 2016-12-15 11:10 AM
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]



既然我是劫後餘生,那又何必苟且偷生?

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原帖由 Civic2009 於 2016-12-15 07:15 AM 發表

簡單地說,美國加夠1厘,香港先跟隨。

當元朗農地也6000 呎價,大家都期望樓市可更上一層樓,特別係元朗地皮,越來越貴。

來緊3年,元朗樓價會上多6成,大家要上車可快上吧。

【癲價農地】流浮山地2.5億賣出 呎價5,882元農地新高

興勝創建(896)公佈,以2.5億元賣出元朗流浮山深灣路農地,以可建樓面約4.28萬方呎計算,每方呎樓面地價高達5,882元,創本港農地新高價。買家公司為Profit Gainer Holdings Limited,公司登記董事陳俊傑,登記地址為台灣,秘書為李世民。

據了解,地皮面積約21.4萬方呎,以地積比0.2倍計算,可建樓面只有約4.28萬方呎,即是每方呎樓面地價5,882元。

該公司同區另一農地,去年以7.1億元售出,但每方呎樓面地價僅約2,700元。
http://s.nextmedia.com/realtime/a.php?i=20161214&s=7015342&a=56048242

天水圍嘉湖業主又集體反價封盤了

[ 本帖最後由 girlingirlman 於 2016-12-15 12:43 AM 編輯 ]

做AA打手都要專業D,,成日唔記得轉ACCOUNT



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見出面咁多人轉熱飲,我都想講吓這三個月h升的影響是否只是冇得飲凍飲咁簡單。以下圖片是以$4m 上車盤借70% 和90% 於9月和今日的h rate對比,我已經將個plan假設是最update 的h+1.35%.

$4m盤借70%的每年利息支出已經要俾多$11.6k, 借90% 的俾多$15k. 香港人月入中位數是$15,6k. 生活上點都會做成點壓力吧!

當然新做按揭的有cash rebate, 實際上不用俾咁多。

但唔好忘記市場上都有唔少人要借二按,就算層樓升咗d但要借的數唔止估價的70%, 當然冇可能俾多次按揭保險,所以硬食緊 h+ 1.35%以上的rate. 仲有轉按揭都有cost 有律師費要俾,0.5% loan size點都要。賺唔足1.5%的。唔好以為轉唔到按唔關自已事,借緊60幾%的樓價的人,個市向下跌時,你想轉但都估唔到70%最後又係轉唔到,賺唔到個rebate.

近三個月的h rate走強,好可能只是開始的開始,大家睇吓真係再加落去,港樓都可以保持升勢,明年今日開估。




既然我是劫後餘生,那又何必苟且偷生?

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感謝大家的路見不平,可說是香討地產版難得的暖流,能得到大家的厚愛,真是不勝受恩感激,不知所言。


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經濟越來越差!樓市下跌無可避免


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原帖由 cwcwm 於 2016-12-14 01:09 PM 發表


自平行時空I 後,已良久沒討論油價,年初提出油價在中東地區局勢穩定下來後,便可在50美元左右得到支持(重點考慮在於俄國於中東撤兵,並且與土耳其關係破冰,從收久好),結果,油價也得到了半年的穩定。

最近,油 ...
美國落實加息0.25%了,並預計來年加息3次。我們不妨看看部分業界人士睇法,並嘗試從中探求真相,

前大淡友羅ck
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20161215/bkn-20161215155718504-1215_00842_001.html

以前大淡友稱之,當然他現在已不那麼淡,並認為美國難以大幅加息,加息0.25%及緩慢加息對樓市有影響,但不會明顯,無法令樓市轉勢而下。然後他補充說,聯儲局難以加息,未來加息走勢則要看聯儲局的議息聲明,要多觀察才能再作判斷。

羅CK曾是大淡友一名,多次用「美國一旦通脹回升,美國一旦加息」等原因,多年來曾多次看淡樓價大跌357成,最後都未能如願。其實於2013年之前,任何一人說「美國加息」,其實也挺有趣。當年美國財政部每年字仍超過1萬億美元(QE之始赤字曾超過1.5萬億美元),能慢慢退出QE已算是萬幸,加息之說,實難以言之成理。

到了2014年,美國財政部慢慢達到收支平衡,每年赤字只佔GDP的3%左右,約為5500億美元,已能完全消化掉聯儲局QE3是的買債規模,此時失業率回落至5%,正是展開利率正常化的時機。此時碰巧俄國出現領土爭議,美國決心斬首油價,重創俄羅斯經濟,因而把美國已達標的通脹率再一次往下推至0%(細心一點的話,其實期間核心通脹率一直都能維持在2%)。來到2016年12月的今天,美國的通脹其實已達2%(不相信的話,待下月公布數據時歡迎BINC),國際油價的回升更有機會把通脹再推升,聯儲局的加息便變得更加順理成章。

許多人認為加息會破壞美國的經濟,其實在退市之初,美元大幅走強,大家都一至看貶美國的經濟。然而,2年過去了,美匯指數上升超過25%,美息已加兩次向上調整,可是,不論從失業率,通脹率,經濟增長各方面,美國仍然是比世界其他強過為好。當然,這不等如未來美國的經濟不會出現問題,不過,現階段,是沒有任何一個層面能看出美國有問題。

老問題,想想自己是外國人,不論你身在全球何方,今天問你要拿那國的貨幣,美元相信仍是不二之選,未來的資金流向也相當明顯。

大好友林一鳴
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20161215/bkn-20161215162216153-1215_00842_001.html

【on.cc 東網專訊】財經專家林一鳴表示,雖然美國聯儲局預期明年或加3次息,但他認為有難度,估計美國明年最多只會加1至2次息。不過讓他有少許擔心的是美國加息、香港不跟加,將引發資金流走,人民幣貶值壓力增加,明年或再貶值多5%,連同早前香港「加辣」的效應,未來半年香港樓價料跌5至10%,港股於「牛二」下只會是上落市格局,「股市唔升,港股通南下的資金難望有大突破」,惟若恒指回落至21,000點,是吸納的良機,可留意高息的內銀股,惟房託基金則不宜沾手。

他指出,今次情況有點像去年,聯儲局預期今年加息4次,但最終只加了一次觀乎美國加息將令美元繼續強勢,直接影響美國出口而美國候任總統特朗普需發債為加大基建投資籌募資金,若大幅加息,「豈非搵自己笨?」因此,美國明年可加3次息的機會微。不過,要留意香港已2次沒有跟隨美國加息,於資金持續流走下,若明年美國再加息,香港跟加的機會大。雖然香港地產股近期累跌了逾一成,現時水平抵買,惟難望大升,尤其資金從亞洲及新興市場回流美國,香港走資將更嚴重。


至於林一鳴,一向是地產大好友,他作的分析比較具獨立思考,尚算能明確指出對美國加息幅度及速度預測的理據,並且敢於預測未來樓市走勢。當然,分析的原因是否合理,則容後再分析。總的來說,加息及聯儲局的議息聲明,讓大好友變成了觀望,待他認為能確認美國無法加息後(如同本年,原先美國預期加息4次,實為1次),他應會重拾好友的本色。

以上已大概解釋美國本年加息次數較原來少的原因,根據歷史林先生當然似有道理,可是2016年的情況,與2017年真的無異嗎?有,通脹率較高,失業率較低,就是如此。聯儲局還會維持2016年的作法嗎?現階段不見得。

觀察歷史,要知其然,也要知其所以然,這方面林先生是不合格的。

至於談到美國出口,美匯指數按年上升,最近出口卻按年上升,相信已可解答他的疑惑,有時要看事實,不能靠直覺分析。

再要說美國要加大基建的話,又看看BALANCE SHEET,每年開支4.5萬億,用於基建的開支才不到2000億,即便再倍增,那來壓力?真摸著頭腦... 有時口號式的分析,真令人煩躁。

中原黃良昇
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20161215/bkn-20161215172152430-1215_00842_001.html
黃良昇,作為AA的首領,當然不論任何原因,樓市都是欣欣向榮的,此人分析,看了罷了,連評論也感浪費時間。



對了,不論誰的分析,似乎都不認為物價有機會見頂回落,且看,未來,會否站在我的一方。

[ 本帖最後由 cwcwm 於 2016-12-15 08:03 PM 編輯 ]



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原帖由 cwcwm 於 2016-12-14 01:09 PM 發表


自平行時空I 後,已良久沒討論油價,年初提出油價在中東地區局勢穩定下來後,便可在50美元左右得到支持(重點考慮在於俄國於中東撤兵,並且與土耳其關係破冰,從收久好),結果,油價也得到了半年的穩定。

最近,油 ...
12/2016美國物價指數上升至242.8,通脹率在2%。
2/2017美國物價指數上升至243.5,通脹率在2.4%。

如此的推算,其實已略帶保守了吧。






美國明年加息的幅度,重點應該是觀察6-8月的通脹,當油價以50美元為基數時,美國的通脹是否能維持於2%的水平。如若不能,明年加息兩次是比較合理;相反,3至4加息就會變成現實。



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大膽預測樓價將會在美息升穿2厘后1-2年内大幅下跌。明年樓價穩定在正負5%内波動。美國加息明年可能不止3次。


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樓市下跌時間按推理應該是2018年中到2019年尾期間。暫時還是很安全且看估中與否。今年古中樓價年中反彈及股市年中到底位,古錯人民幣升值及美國減息及油價底位持續。 我相信未來港樓將會有2個跌浪,切勿撈底。

[ 本帖最後由 maxilopez5 於 2016-12-17 12:39 AM 編輯 ]



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原帖由 cwcwm 於 2016-12-15 07:29 PM 發表


美國落實加息0.25%了,並預計來年加息3次。我們不妨看看部分業界人士睇法,並嘗試從中探求真相,

前大淡友羅ck
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finan ... 1215_00842_001.html

以 ...
我都認為今次美國加香港唔加係會令資金外流,從而令到樓價下調。
但如真係進入下跌周期,就要經濟轉差時。
雖說花無百日紅,但真如ching 所言明年通帳接近零,甚至通縮的話,恐怕市民大眾又要開始捱一段日子了,即使樓價日後跌了很多,對大部份人而言已無意義。



懷緬過去常陶醉  想到舊事  歡笑面常流淚  夢如人生  試問誰能料  石頭他朝成翡翠
韶華去  四季暗中追隨  逝去了的都已逝去  阿...常見明月掛天邊 每當變幻時 便知時光去

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出外食飯,又有1蚊1隻雞了


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