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[樓市分析及CCL] 平行時空下的約定II - 美國加息與香港通縮

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原帖由 mrsamlau 於 2016-12-8 01:22 PM 發表

只要香港加息慢過通漲,樓價影響唔會明顯
95年開始外幣大平賣,進口價格至2003年下跌20%,香港捱到98開始通縮,至2004物價調整完畢,同樣下跌20%。

14年開始全世界外幣又開始大平賣,直到15年人民幣受不住壓力踏上貶值之路,香港進口價格至今又再下跌5%了,捱得過2017的話香港已好叻仔,2017最後的加價潮吻別香港經濟頂峰會被牢牢記入史冊的。




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精選樓盤
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原帖由 cwcwm 於 2016-12-8 04:28 PM 發表


95年開始外幣大平賣,進口價格至2003年下跌20%,香港捱到98開始通縮,至2004物價調整完畢,同樣下跌20%。

14年開始全世界外幣又開始大平賣,直到15年人民幣受不住壓力踏上貶值之路,香港進口價格至今又再下跌5%了, ...
如果香港2017年通縮,人工每年要減,樓價確實係會下調。



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強帖留名


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分析精湛,可惜結果多年背馳。
學一個記者說:「如果錯左禁多年,是乎要看一下自己的推論有什麼錯」



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原帖由 cwcwm 於 2016-12-8 04:28 PM 發表


95年開始外幣大平賣,進口價格至2003年下跌20%,香港捱到98開始通縮,至2004物價調整完畢,同樣下跌20%。

14年開始全世界外幣又開始大平賣,直到15年人民幣受不住壓力踏上貶值之路,香港進口價格至今又再下跌5%了, ...
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20161209/bkn-20161209093044119-1209_00842_001.html

最近一輪人民幣的貶值收到了一定的效果,中國的通脹企穩在2%以上了,這陣子應可以換回3個月左右的平靜。做空人民幣的話,可待明年因春節以後。

至於香港,本來下行中的通脹卻因最近全球貨幣的大幅貶值而雪上加霜,尋底之勢仍在,到明年2月會第一次非常接近0%,數字公布後,也會為本身盈利受壓的企業提供凍薪減薪的合理理由。

[ 本帖最後由 cwcwm 於 2016-12-9 02:35 PM
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]



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原帖由 cwcwm 於 2016-12-9 02:32 PM 發表

http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20161209/bkn-20161209093044119-1209_00842_001.html

最近一輪人民幣的貶值收到了一定的效果,中國的通脹企穩在2%以上了,這陣子應可以換回3個月左右的平靜。做空人民幣的話, ...
樓主認為香港下年會加到息嗎?



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原帖由 呀樂'' 於 2016-12-9 03:37 PM 發表


樓主認為香港下年會加到息嗎?
其實已經加緊啦,H按到cap之日,就是加P之時了吧!




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原帖由 cwcwm 於 2016-12-9 04:56 PM 發表


其實已經加緊啦,H按到cap之日,就是加P之時了吧!

特發689唔爭取連任,最怕新既岀招減辣,到時又升



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原帖由 呀樂'' 於 2016-12-9 08:14 PM 發表


特發689唔爭取連任,最怕新既岀招減辣,到時又升
梁特推的辣招壓低的是成交,並非樓價。他連任與否,對香港的經濟及貨幣政策著實沒有太大影響。

壓測與辣招之本,並非要幫助市民置業,而是不讓能力不及的市民置業或投資。換句話說,即在金融危機時,保護銀行體系,並非要保護任何小市民。

自住用家與投資者最明顯的分別在,未到跳樓自殺的一天,則仍會盡一份辦法供款,而非拋售物業。

至於樓宇供應,老實說,我支持林奮強先生的觀點,對香港今天的經濟發展來說,我們更應該擔心的是供應減少,而非供應增加的問題。



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原帖由 cwcwm 於 2016-12-10 09:13 AM 發表


梁特推的辣招壓低的是成交,並非樓價。他連任與否,對香港的經濟及貨幣政策著實沒有太大影響。

壓測與辣招之本,並非要幫助市民置業,而是不讓能力不及的市民置業或投資。換句話說,即在金融危機時,保護銀行體系, ...
供應減少不是會令樓價升嗎?



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我想cw兄意思係預視未來樓價向下,應減少供應防止跌幅過大
唔知有無理解錯



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原帖由 hkrivaldo 於 2016-12-10 10:12 AM 發表

我想cw兄意思係預視未來樓價向下,應減少供應防止跌幅過大
唔知有無理解錯
絕對是



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原帖由 呀樂'' 於 2016-12-10 10:02 AM 發表


供應減少不是會令樓價升嗎?
物價在上行,通脹卻在下行。減少供應會推高租金,令物價上行的軌跡被拉長,原本105見頂的物價指數可能再被拉高。由於最終仍難逃加息及通縮來襲,物價升得更高,租金樓價升得更高,就只會跌得更痛。更硬硬的著陸。

回想5年前左右吧,我們如果一路適度增加基建,讓租金於上升的過程中升得不那麼高,我們的物價與及工資成本就不會如今天那麼高,在美元走強,利率上升的過程中,香港就沒有那麼「貴」,未來大家面對的減薪栽員的壓力也沒有那麼大。

不過不管怎樣,本人也不認為梁特退出,會對未來的供應會有明顯的影響。至於減辣,增加的是需求還是供應,現在也還不好說吧。



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原帖由 cwcwm 於 2016-12-10 11:04 AM 發表


物價在上行,通脹卻在下行。減少供應會推高租金,令物價上行的軌跡被拉長,原本105見頂的物價指數可能再被拉高。由於最終仍難逃加息及通縮來襲,物價升得更高,租金樓價升得更高,就只會跌得更痛。更硬硬的著陸。

...
或許真的比較不好理解。

試想想,匯率高企,利息向上,物價見頂之時,香港要如何拯救自己,提高競爭力以最快走出衰退?

既然匯率與利息不能動,那唯一我們能夠自決的就是租金與服務質素。加大建基是降低租金及提供營商空間的最直接方法。在寒冬到來時,租金的調整既然難免,那麼何不將重點放於保就業,穩工資之上?

增加土地供應的確無助避過寒冬,卻是有效縮短寒冬的不二法門。

回想8萬5,當年董特於千夫所指中放棄了。下任特首如使造地政策無以為繼的話,則如同再一次的殺雞取卵,好心做壞事。



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原帖由 cwcwm 於 2016-12-10 02:59 PM 發表


或許真的比較不好理解。

試想想,匯率高企,利息向上,物價見頂之時,香港要如何拯救自己,提高競爭力以最快走出衰退?

既然匯率與利息不能動,那唯一我們能夠自決的就是租金與服務質素。加大建基是降低租金及提供 ...
大家都知道美匯指數從2014年的低位回升了25%,大家都知道香港現在很貴,但或許大家不清楚我們到底有多「貴」。


                                                         
  HKusachinaeuroUKjapanaustraliasingapores.koreataiwanthailandmalay
97 to 16 21.18%46.06%100.65%24.48%9.06%7.60%32.28%26.67%15.26%0.32%-0.10%-9.68%




如果計及匯率及物價指數(物價指數反映工資,也包括租金的因素)的變化的話,97年香港泡沫爆破之時,與今天相比,與香港關係比較密切而又較大型的經濟體,除了美國、中國、歐元區、澳洲、新加坡的成本增長稍稍比香港高之外,其餘包括英國、日本、南韓、台灣、泰國及馬來西亞的成本增長都遠比香港低。
如果97當時香港是因為「超貴」而爆煲的話,則今天我們離爆煲其實已極其接近。

我們,還可以更貴嗎?

既然貨幣不能自主貶值,利率不能自主降低,唯一可以做的就是減租及降低物價去降低成本。美匯指數維持在100以上的2017,香港物價指數便逃不過見頂回落的命運。

[ 本帖最後由 cwcwm 於 2016-12-11 12:24 AM 編輯 ]



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