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[樓市分析及CCL] 平行時空下的約定II - 美國加息與香港通縮

平行時空下的約定II - 美國加息與香港通縮 E-mail 此主題給朋友

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最近出門,適逢舊版被關,可稍作休息。如慾參閱舊文,可到http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=25670395&extra=&page=1 瀏覽。

舊版的確是太多涉及環球政治及經濟的討論,顯得對地產的分析有所不足。然而,其實政經發展為因,地產市道為果,沒有因,就沒有果。

版主決定關閉,本人亦有查問,亦尊重版主們再次考慮後的最後決定。及後會盡量多點篇幅討論地產市場。(不過其實難道極高)

說回主題,下月美國加息,加息週期已經展開,加息的最終幅度可計,但速度則較難預測,美息最終會到達2至3%的水平,時間可能需要2至3年。

以7乘按揭30年還款期計算,加息1%,供款額增加10%,影響是立杆見影的。

至於香港,最新的通脹回落至1.2%,預測再次變成事實。接下來的一年左右,我們還可以看到一點點的通脹,不過2017大致都會在1%以下,物價指數CPI的話會在105前見頂(實際上104.5的機會更大)。

通脹走低,然後物價指數見頂,另一個意義是老闆可以名正言順的減薪裁員。此現象會慢慢發生並在2018年變成常態。

當物價回落,工資回調之時,租金便會失去支持,而且不是按比例的失去支持,租金的升跌幅度,永遠都比物價指數及工資指數的升跌為大!!

今天租15000的房子,月供也大概15000,租金明年大有機會比今天平,而供款則會上升。(雖然幅度不大,但兩者的疊加效應不能忽視)

2018時,同一個物業,租值大有機會餘下12000,供款卻是18000。現金流的差額是6000,不算太多,沒有問題。不過,順帶一提,首先要保住份人工!!

[ 本帖最後由 cwcwm 於 2016-11-27 08:13 PM 編輯 ]



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精選樓盤
支持樓主用心分享


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我都想睇下租金係咪真係會平��


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原帖由 cwcwm 於 2016-11-27 06:46 PM 發表

最近出門,適逢舊版被關,可稍作休息。如慾參閱舊文,可到http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=25670395&extra=&page=1瀏覽。

舊版的確是太多涉及環球政治及經濟的討論,顯得對地產的分析有所不足。 ...
支持租樓日日淡



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留名學野


新時代,已沒有所謂牛三熊三

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原帖由 cwcwm 於 2016-11-27 06:46 PM 發表

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舊版的確是太多涉及環球政治及經濟的討論,顯得對地產的分析有所不足。 ...
有些事情不要相信

1. 6成供滿沒問題?

97時樓市的瘋狂,作為一個中一學生的我,當年也能稍稍感受得到。今天,我們的確已經沒有了摸貨、排隊黨,9按上車等等。一個年青建康飲食習慣好的人,不是不會病,只是病的機會較小,也可以病死。我經常以鐵達尼號為例,沒錯,大船不容易沉,也沉得比較慢,但不是不會沉。實際上,飛機失事的機會率,遠遠比開車還要低。一級方程式的速度雖快,安全系數卻是頂級的,最終前世界冠軍巴西的冼拿還是預事身亡。

實際一點說明,太多活生生的例子。

一個70後的家庭,夫婦二人月入12萬,育有一對孩子及家傭。早年因結婚需要入市,400萬買入一個市區500呎單位。及後因生兒育女的需要,也配合工作的晉升而有了購房的需要,將原有已升值的物業出售,換樓至3房單位及另外購買一個單位作收租的用途。好吧,單位於2013年,CCL在110左右時購入吧,自住單位購入價700萬(今天升值至900萬),月供18000,收租物業購入價500萬(今天升值至650萬),月供13000,開始時收月租13000,現在收租17000。以現金流計算,今天比當年更理想。多年來,可說真是財息兼收。
以加息2%來看,當年購買物業時總值1200萬,貸款7成840萬計算,今天總月供31000,加息後總月供是45000,相差14000。配合物價頂回調,租金失去支持下跌20%,收租物業由17000變成收租14000,相差3000。兩者疊加對現金流的影響是14000+3000 = 17000

當然,17000對一個月入12萬的中產家庭來說,並不是太大的問題。不過到時你看看公司的盈利,就會知道通縮下減薪裁員的壓力。

再回家看看,孩子慢慢長大,琴棋書畫,直資學校,暑期遊學團,父母同時變得體弱多病,然後家中尚有未供滿的平治房車,兩口子,要如何撐下去?
過了SSD的話還可以棄船,還沒過的話,止賺或止蝕便需要更強的心理質素。


DELEAVAGING!!!

[ 本帖最後由 cwcwm 於 2016-11-27 07:27 PM 編輯 ]



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原來搬左屋,支持一下


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香港地理身分特別,貨幣掛美元,物資靠大陸,之前因為美元跌人仔漲,所以通漲加負息口,所以現在南北轉換,當然會加息加通縮!


美元再係咁貶值,
真係用黎點雪茄都嫌佢臭!!!

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原帖由 ilovebike 於 2016-11-27 08:15 PM 發表

原來搬左屋,支持一下
被迫遷的。哈哈,是作為租租的弱勢吧。😅😅



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原帖由 cwcwm 於 2016-11-27 06:46 PM 發表

最近出門,適逢舊版被關,可稍作休息。如慾參閱舊文,可到http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=25670395&extra=&page=1 瀏覽。

舊版的確是太多涉及環球政治及經濟的討論,顯得對地產的分析有所不足 ...
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20161122/bkn-20161122163025505-1122_00842_001.html

有關香港的通脹率,又睇睇過兩個月中唔中。😊

http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=25670395&extra=&page=41 post 609#

至於相信租金、工資與物價指數之間關係的師兄,新租約不防只簽一年,明年或會有意外驚喜。至於業主,如租客願意簽一紙長約,大可考慮以比市價低的租金出租物業,兩三年過後,可以除笨有精。
P.S. 其實成日加段野去講地產,真係比較吃力。

[ 本帖最後由 cwcwm 於 2016-11-27 08:29 PM 編輯 ]



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以為你不再出帖失望了好一陣子,原來出門去.好高興再見師兄出帖.
環球經濟亦可在財經版討論.那裏沒有那麼多人身攻擊.



本人所發表的文章及圖片,均不構成任何投資的邀約或建議。
如有任何人因本人所發表之言論而導致任何損失,需自行承擔,與本人無關。

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原帖由 wahtin 於 2016-11-27 08:38 PM 發表

以為你不再出帖失望了好一陣子,原來出門去.好高興再見師兄出帖.
環球經濟亦可在財經版討論.那裏沒有那麼多人身攻擊.
本來打消念頭的了,但收到了一點網友的短訊,加上本身希望在歷史中留下一點痕跡,所以繼續努力,盡力將平衡時空延續下去。反正,約定的,早晚就會到來。😁😁



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樓主文筆流暢 👍🏻👍🏻👍🏻


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原帖由 cwcwm 於 2016-11-27 08:43 PM 發表


本來打消念頭的了,但收到了一點網友的短訊,加上本身希望在歷史中留下一點痕跡,所以繼續努力,盡力將平衡時空延續下去。反正,約定的,早晚就會到來。😁😁
師兄的分析是近期少有的高質素.



本人所發表的文章及圖片,均不構成任何投資的邀約或建議。
如有任何人因本人所發表之言論而導致任何損失,需自行承擔,與本人無關。

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有追開舊post,師兄對通脹率預測很準呢,小弟也在等緊上車


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