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3883 好友扶持區

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1918 tier2 sure?


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精選樓盤
開工大吉
看看這兩天能否發盈喜



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👍🏻


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中國奧園(03883)公布,建議發行美元優先票據,擬將票據所得款項用作為集團現有境外債務進行再融資及一般營運資金。

公司將向新交所申請票據於新交所正式名單上市及掛牌。



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有冇C兄明解, 前景如1何?


gary173602-11 18:30 · 来自雪球

奥园集团:申请发行42亿元公司债券已获受理

中国网地产讯 2月1日,据上交所信息平台显示,奥园集团有限公司申请公开发行2019年公司债券已获受理,本次公司债券总发行金额为42亿元,首期发行27亿元。
据募集说明书显示,本次债券总募集资金42亿元拟用于偿还54亿元到期债务,本期债券募集的27亿元拟全部用于偿还“18 奥园 02”回售本金和“16 奥园 02”到期本金。未来可能调整用于偿还到期债务、补充流动资金等的具体金额或调整具体的募投项目。
本次债券上市前,奥园集团最近一期末净资产为306.2亿元,最近三个会计年度实现的年均可分配利润为13.08亿元,预计不少于本次债券一年利息的1.5倍。截至2018年9月30日,其负债总计1076.26亿元,资产负债率为77.85%;有息债务总余额为302.86亿元,包括抵押借款、保证借款及信用借款,其中应付债券25.75亿元,长期借款145.42亿元,一年内到期非流动负债131.69亿元。



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一篇打擊奧園負面文章!

彷徨的奥园(03883)
2019年2月12日 12:09:33
本文编选自“新無房”微信公众号。文中观点不代表智通财经观点。
电白县,因多雷电得名。
2018年12月3日,广东电白县金源海湾文化城,一人从高处坠落死亡。
消息很快惊动了项目母公司奥园的高层。
短短一个多月,这已经是奥园在广东的项目,第二次上监管黑名单。
自古以来,戊戌年都有大事发生,2018年的房地产市场也不平静。
前有碧桂园、万科接连出事,临近年关奥园步其后尘。
让高层们最为担心的是,奥园独立出来物业板块——奥园健康生活,正在紧锣密鼓的加快上市的脚步。
即便奥园物业在管总建筑面积仅有950万平方米,被人们讥笑为“蚊型物业公司”,却也容不得出现半点闪失。
毕竟时间不等人,几天前,奥园又一笔10亿元发债被终止,并且有超过200亿的短期债务,将在2019年中期到期。
依靠“奥林匹克概念”起家的奥园,迫切希望奥园物业能在IPO最后的百米冲刺上,拥有尤塞恩·博尔特的速度。
这是最后的机会。

1  奥林匹克掘金者
1980年莫斯科,西班牙人萨马兰奇当选了IOC(国际奥委会)主席。
彼时的IOC危机重重,奥林匹克名存实亡,IOC只剩下20万美元的流动资金。
但,这在4年后的洛杉矶奥运会上出现了转机。
IOC依靠美国奥组委主席彼得·尤伯罗斯提出的“TOP计划”——合作伙伴拥有使用奥林匹克标志的专有权,盈利了2.25亿美元。
要知道,当年世界银行提供给处于改革开放初期中国的两笔贷款,加起来也不过是2亿美元。
“TOP计划”,不仅让萨马兰奇看到了IOC金光耀眼的未来,也开启了奥林匹克商业化的第一幕。
1998年5月,时任国家体育总局局长的伍绍祖,迎来了一位不速之客。
他将自己想用“奥林匹克概念”做房地产的想法,对伍绍祖全盘托出。
彼时正值北京申奥期间,伍绍祖听到这种既不花钱又能宣扬体育精神的项目后大嘉赞赏,随即亲自写下了八个字——“广州奥林匹克花园”。
中国的“奥林匹克概念”,被33岁番禺地产商人郭梓文,挖出了深埋其下的黄金。
次年,1999年7月,郭梓文携手拥有中国奥委会授权“奥林匹克概念”的中体产业,联合开发了广州奥林匹克花园。
广州奥园一经开盘,即引发巨大轰动,被抢购一空。
千禧年4月,萨马兰奇来到了广州奥林匹克花园参观,也许是在郭梓文身上看到了自己年轻时的影子,他对郭梓文说:
我向奥林匹克开发建设者表示祝贺,你们的概念,与大众所倡导的方式是一众的。
这句话让郭梓文等了很久,扩张刻不容缓。
“首富制造者”王志纲立刻为郭梓文起草了庞大的“奥龙计划”。
7天后,上海奥林匹克花园立项;3个月后,南国奥林匹克花园立项,立项仅5个月,南国的项目便已动工。
2001年7月13日晚22点,萨马兰奇在莫斯科宣布:
北京成为第29届夏季奥林匹克运动会的举办城市。
举国欢腾,何振梁在申奥现场意气风发的说:
7年之后,北京将让你们为今天的决定,而自豪。
7年后的北京是否能让世界自豪暂且不谈。此时,依靠着“奥林匹克概念”盖房子的郭梓文,迎来了人生中的高光时刻。
7月,上海奥园登上了上海各大报纸头条:
《上海奥园公开发售,数百人排队认购》
7月21日,广州南国奥园创造了2天销售800套的奇迹。
在随后的几年里,南国奥园与华南新城、星河湾、华南碧桂园、广州雅居乐花园、锦绣香江花园、祈福新村、广地花园被称为“华南八大金刚”。
同年,郭梓文也被评为“中国房地产十大风云人物”。
春风得意马蹄疾,一日看尽长安花。要知道,那一年华夏幸福的王文学还没有走出三线小城廊坊。
但郭梓文明白,只要中体产业还在,奥林匹克花园永远不是自己的“亲儿子”。

2 奥林匹克衰亡史
2002年11月,郭梓文正式与中体产业“分手”。
在此之前,郭梓文抢注了大批“奥园”商标与“奥林匹克”字样的网站,“分手”后南中国的奥林匹克花园,被奥园尽收囊中。
“奥林匹克概念”已经成了郭梓文取之不尽、用之不竭的金山。
同年,“福布斯中国100富人榜”郭梓文以个人资产0.85亿美元,列第98位。
无数地产老板奔赴广州学习、考察,郭梓文一度成为了当年华南地产圈的“大红人”,地位如日中天。
但没了中体背书的郭梓文,总免不了被人问起和奥林匹克花园的关系,因为南中国的奥林匹克花园始终没有改名。
在2003年奥园试图上市前,奥园自知理亏,与奥林匹克花园之间的关系还只是“蹭一蹭,不进去”,而念旧情的中体也不好撕破脸。
但该来的总会来。
奥园上市前夕,众多媒体发文:
奥园集团,是中国奥林匹克花园地产的创始人和品牌所有者。
这让中体大为恼火,当年中体的中奥花园职业经理人郭钧开记者发布会,怒斥:
奥园集团故意混淆奥园的地产项目与奥林匹克花园的关系。
奥园也捧着98年从伍绍祖手中接过的“广州奥林匹克花园”题词当“免死金牌”,称自己才是“名门正派”。
就在奥园与中体口水战打的不可开交之时,后院却起了火。
奥园因为贷款担保陷入了漩涡,自此便在下坡路上无法刹车。
资金链断裂,多年的高管、骨干含泪出走,这也导致上市被迫搁浅。
明哲保身,奥园也在与中体产业的纷争中做出了让步:
今后奥园集团新开楼盘项目不再用奥林匹克花园命名,代之以奥园新城命名。
自此之后奥园元气大伤,郭梓文带着自己“奥林匹克概念”,消失在了地产明星的舞台上。
直到2007年郭梓文再次重出江湖,敲响香港联交所的大锣,奥园也没有走出当年的阴影。
2010年4月,89岁的萨马兰奇于西班牙病逝。
2016年里约奥运会,投入200多亿,最终却只收回了110多亿。
评级机构穆迪也泼来了冷水:
奥运会对巴西的主权评级影响为中性,并预计巴西经济今年仍将收缩3.7%。
奥林匹克,成了烫手的山芋。奥园,没有方向,不知归途。

3 高周转的黄昏
1000多年前,河南人李商隐眼看着曾今万国来朝、四海臣服的大唐大厦将倾,却无用武之地,不禁心生凄凉:
夕阳无限好,只是近黄昏。
2018年3月,奥园2017年度业绩报告会,中国奥园运营总裁马军豪情满怀的说:
2019年,奥园的销售目标是要突破1000亿元。
一时间,掌声如鸣。
奥园集团副总裁陈志斌附和道:
我们更加强调规模和高周转,但是我们的毛利率仍然会维持在25%以上。
敢提目标上千亿的,都不是一般人。
比如“亩产过万斤”的泰禾董事长黄其森,在2018年就放过2000亿的卫星。
给他们“千亿”勇气的不是梁静茹,而是在2018年令市场闻风丧胆的高周转。
奥园的高周转,据说从交地到卖楼一般只需要6个月,最长不会超过9个月。
快速开发、快速销售,成为了奥园的开发策略,也因此埋下质量问题的祸根。
2018年12月28日凌晨,零下二十多度的沈阳苏家屯。
沈阳奥园国际城71号楼电梯间,暖气管道再次爆裂进水,有住户称:
从2013年入住至今的6年之间,房子被淹了6次。下水管、暖气管、自来水管几乎爆了个遍。
奥园国际城的物业回应:
房屋设计存在问题,楼盘的开发商和施工单位都是南方的,对北方的环境没有太多经验。
事实上,来自南方的开发商奥园,质量问题不仅只在北方发生。
安徽合肥,奥园城市天地小区,因为“雨污不分流、车位盖草皮、消防通道太窄”,导致业主集体拒绝收房。
同年,靠高周转成为“宇宙最大房企”的碧桂园,也因萧山、奉贤等地的事故,身陷舆论漩涡。“老实人”杨国强致信道歉:
碧桂园将放慢发展速度。
在龙头房企“浪子回头”,将高周转逐渐淘汰、放弃之时,奥园却渐行渐远。
2019年1月10日,奥园2019媒体活动。
奥园副总裁郭士国意气奋发的说:
奥园2018年销售突破千亿,地产913亿元,超额完成全年指标。
高周转,使得奥园2019年的目标——1000亿,提前到来。

4 危机四伏
与各大高周转房企相似的是,在奥园跨入“千亿俱乐部”,背后是居高不下的负债:
截至2018年6月,集团资产总额约为1532亿元,负债总额约为1248亿元,投资活动性现金流为-110亿元。
甚至在2018年,奥园增长最迅速的一年,曾被《中国经营报》指出奥园有百亿元的隐形债务:
根据奥园地产披露2017年公司年报,以项目公司或附属公司为融资主体,引入基金、信托和资管计划持有部分股权。进行有息债务权益化处理后,公司账面上降低了逾百亿元有息负债。这近百亿元的隐形债务,摇身一变成了净资产。
《中国经营报》的记者,对其也做了进一步的确认:
奥园地产这些附属公司非控股权益股东方多数为基金、信托、券商资管计划等类型融资方,且授予奥园地产附属公司股权性质融资金额较多。同时这些非控股权益股东也向奥园地产附属公司直接发放了贷款。到2017年期末,这些附属公司非控股股东对奥园地产累计形成了大额贷款,总计21.25亿元,较2016年末的11.87亿元大幅增加。这些附属公司非控股股东贷款利率介于6.5%~12.5%之间,奥园地产提供待售物业及投资物业作为抵押,但是奥园地产并没有将这些贷款计入到公司有息负债。
房师通过查询奥园2018年中报发现,奥园的债务危机,恐怕要比预想的严重。
奥园有息负债总计450亿,其中,短期债务也远超其长期债务:
一年内到期204.16亿元,一年以上但未超过两年114.53亿元。
长期债务与短期债务的区别是:
长期负债比短期负债资本成本高、限制条款多、筹资速度慢,但相反,其筹资风险极低。
并且长期负债的期限比较长,所以筹资压力与还款压力较小。
反观龙头大哥万科,有息负债总计2268亿,长期负债1282亿元,短期债务仅为120亿。
奥园受到短期债务的压迫与2019年房企融资利率下调,在今年1月密集发债:
1月奥园发行了年利率分别为7.95%及8.5%的7.55亿美元债券。
奥园在境外市场的发债顺利,并没有给境内市场带来太多的好运。
1月23日,上交所公告称:
奥园非公开发行2018年10亿元住房租赁专项公司债券被终止审核。
债务上的危机让奥园慌了手脚,三大板块:物业、文旅、商业更急于上市:
奥园健康生活集团计划今年2、3月在港上市;文旅集团计划在6、7月上市;奥买家则计划明年上市。
就以即将成为第13家上市物业公司的奥园健康生活来说,其规模在上市物业公司中,仅高于祈福生活与浦江中国:
截至2018年5月31日,奥园健康生活共为55处物业提供物业管理服务,涉及总建筑面积约为950万平方米
在规模上明显落后的奥园健康生活,找来了大健康产业来凑数。
奥园健康生活曾在申请材料中讲到:
于2018年8月,奥园健康生活已经与一家在韩国首尔拥有13间“PPEUM”品牌分公司的韩国医疗美容服务供应商订立战略合作协议,同时还与另外两名战略伙伴订立两份战略合作协议,打造“春雨医生”及“健康160”线上医疗咨询服务平台。
大健康产业对于奥园健康生活来说,就是增大体量的一种方式。
没有规模优势的奥园健康生活,寄望通过提高利润和增大体量来寻求竞争优势。
虽然大部分上市物业都有其他产业的掺杂,但业绩的贡献来源还是物业。
就以目前来看,还没有哪家在其余产业里做出了成绩。

5 大鱼
电影《大鱼》里,父亲爱德华对儿子威尔说:
河里最大的鱼,永远不会被人捉到。
曾几何时,郭梓文认为“奥林匹克概念”会是他捕到的大鱼,谁曾想只是昙花一现。
随后高周转成为了奥园的主旋律,却又使其成为了众矢之的。
没有核心业务的奥园,就如同只想捕大鱼却从不修船的渔夫,一尾浪涛拍来,破船就会粉身碎骨。
现如今,即将上市的奥园物业,会是郭梓文的大鱼吗?

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今日內房普遍下跌


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剛剛出通告分拆上市奧園健康生活



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分拆上市也沒有帶來刺激,失望。


Freedom is something that I can never pursue!

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大升市,仲要倒跌


引用:
原帖由 whyme1989 於 2019-2-13 03:18 PM 發表

大升市,仲要倒跌
升2格咁大把



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引用:
原帖由 祿山 於 2019-2-13 03:33 PM 發表


升2格咁大把
因為分拆不被睇好?



引用:
原帖由 whyme1989 於 2019-2-13 04:16 PM 發表




因為分拆不被睇好?
我看是担心今年二百多億債務到期
不過中央放水兼還是二月
應沒問題


記憶中上年年報有約270億現金在手
但真中百多億是被鎖定為建築用款
不能債冚債



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[ 本帖最後由 川普愛金正恩 於 2019-2-15 12:56 PM 編輯 ]



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我曾經的愛股奥园發生咩事,股價咁弱?俾1030新城拋甩


[按此隱藏 Google 建議的相符內容]






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