樓市漫步隨想(3) - 地產討論 - 香港討論區 Discuss.com.hk

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雲在青天水在瓶

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#31

樓主發表於 2014-8-14 23:30

之前推薦的1661，升了一輪之後回落不少，不少人很關心其走勢如何，不知未來是升是跌。從近期的圖表型態來看，升跌的可能性都存在：

自5月以來，明顯出現一個圓頂，如跌破上次低位3.49，則跌幅可至2.38。這是下跌的一個可能性。
但如果3.49不破或稍為跌穿，之後回升，圖形上形成雙底，則目標可至5.71。這是上升的一種可能性。
結合大市向好的走勢及該股MACD底背馳的現象，回升的可能性稍為大一些。

[ 本帖最後由雲在青天水在瓶於 2014-8-14 11:37 PM 編輯 ]

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#32

樓主發表於 2014-8-16 23:08

中指本周又見生長，對比上周長高了1.34%。以個人不動產值計，一周就虛增了數十萬，這樣的生長速度，自是令人感到歡欣，但也暗自隠隱擔心，擔心會似鄧麗君的愛情歌詞："來的急，去得快，有歡笑，有悲哀。" 當樓市進入人人亢奮的時候，參與者就如愛河中的戀人，迷失在"別問愛從哪裡來，風從哪裡來"的境地，介時會是 "別問錢從哪裡來，樓在哪裡蓋"。

之前推算牛三浪頂時有講過，125之後牛三浪隨時有可能見頂，因此，我對樓市的建議是至少未來一年內不主張加碼入市，反而要等待機會沽出投資性的物業。

現階段股市的機會要比樓市多。以1661計，經上周的低位反彈後，雙底的可能性大增。當然，是否應該由樓市轉投股市，個人應依據自己承受風險的能力作決定。

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#33

樓主發表於 2014-8-17 17:12

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原帖由 中女社社長 於 2014-8-17 02:50 AM 發表

雲兄突然唱淡, 我有點不明白, 你不是曾說過2017年終極一跌嗎? 你還說過2016年才看淡?

還有, 閣下2011年開始寫樓市漫步隨想, 一直都是以紅藍間格分段, 只有極少次數是用其他顏色...為何?

還有文章語氣, 跟你 ...

社長真是識講笑了。仔仔識叫爸爸未呀？

其實樓市今年來的走勢和波幅我在去年底已計算過，而實際數據至今為止仍基本吻合。在這8個月的時間內，一來工作很忙，二來沒有必要日日講已經一早講過的預測。這兩次所寫編幅有限，也沒有必要去為了方便大家閱讀，而區分每一段落字體的顏色。

現在不建議投資者高追入市，自住者則各自視自己的情況作決定。正如前邊所講，樓市正處於牛三浪的尋頂階段，這時候入市買貴的機會較大，雖然牛四調整後會有牛五浪的更高峰，但不是人人都能忍受調整期的煎熬。

股市則較明顯地處於牛市三浪的初中期，三浪的起點為2011年10月的16170，以一浪的1.618倍計，可升至39328。以昨收24955計，還有近6成升幅。

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#34

樓主發表於 2014-8-17 23:18

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原帖由 Alan_WH 於 2014-8-17 10:34 PM 發表
同意雲兄的說法，雖然本人還是認為樓市還有上漲的空間，但是已經和往日不同了，所以之前也有分享到那些現在剛剛買樓的人，要比那些已經在低點買樓的人還要怕。

另外，雖然本人也認同雲兄的計算方法說5浪有機會到兩 ...

樓市的運行時間可用龜速來形容，我雖然一早就推算出樓價指數可能去到的位置，但推算結果要幾年後才出現。這種遲遲不兌現的推算，因為幅度與當時相比升幅驚人，就令有些人不敢相信，也不願相信，將來很有可能像五月天的歌： "抱著遺憾一直到老了，然後才後悔著"。

我所講的股市有6成升幅，指的是大市升幅。如從個股看，確倍數升幅的股份。例如：

388，周線圖自07年以來的三角形已見突破，目標至350。以現價計可升9成。

1072，周線圖自10年以來的圓底形成中，現仍在底部附近，圓底的碗口位43.80。

還有很多，多不勝數。

A股確在築底，上海A股指數周線圖現以三角形運行，如破2480位，將升至4400。

香港股市中，中資及國企股的比重漸大，因而A股看升，港股必然跟升。但樓市在限制了外來資金進入之後，主要反映的是香港本土市況。且由於樓市已至或接近黃金比率的節點，有可能股市升，樓市橫行。到股市回落，樓市跟跌。

[ 本帖最後由雲在青天水在瓶於 2014-8-17 11:20 PM 編輯 ]

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#35

樓主發表於 2014-8-18 23:34

[隱藏]

其實，並非突然間睇淡樓市，而是一早已按一二三四五浪去推測樓市的軌跡。翻看過往留言，去年9月9日曾寫道：

"⋯⋯樓市如何？中原指數可上125（牛一浪的1.618倍），是過去已計算過的，不再重複。牛一浪的運行時間由2003年8月起，2008年3月止，共55個月。時間如同樣以同比例關係計算，因樓市牛三浪起點在2008年12月，因此三浪頂可至2015年5月。⋯⋯"

現在，離推測的時間越來越近，之前的樂觀自然要有所收斂。

以前在反駁末日專家有關看升股市，看跌樓市三五成的言論時，也曾經用過 "股市升，樓市何以大跌" 作為理據。現在自己又推測股市升，樓市橫行，股市跌，樓市跟跌，是否有矛盾呢？

我的邏輯是，由於中資企業在港股所占比重越來越大，港股升源自A股升，相當程度上所反映的是內地的經濟狀況。而港樓受政府額外和雙倍印花稅等政策影響，阻隔了外來資金進入樓市的可能，只靠本土資金作用有限，樓市不一定受惠於股市的上升。特別是樓市升近波浪的節點時，股市升，樓市橫行，股市跌，樓市跟跌就成為可能。這與 "淡" 姓專家的股升樓跌之各走極端完全不同。

[ 本帖最後由雲在青天水在瓶於 2014-8-18 11:36 PM 編輯 ]

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#36

樓主發表於 2014-8-23 00:44

唐榮先生在周四《經濟日報》"專家論樓" 一欗，在「住宅租金漲續撐樓價」一文中，指出 "樓價升未停，租金亦瘋漲，亦反過來為樓價提供支持力。只要市場願意收取相同的回報，租金升幅其實可以帶來樓價相同的帳面升幅。"

這一點認知比以前進步很多，特別是對比 "多少年不吃不喝才能買樓"，"樓市的痛苦指數" 等等這些在分析樓市去向時，似是而非的指標。

很早之前，我就提醒過大家：
1) 樓宇有投資和使用兩重性，在分析樓價走向時，應主要考慮投資性。
2)通脹和樓價關係密切，通脹升，表明租金升。租金升，則物業的租金回報率升，投資價值提高，樓價亦升。

在實際操作中，對於賣家的放盤價，我會參考當時的租金水平及趨勢，以當時的租金回報率換算其出價是否合理。對於自己物業的租金訂價，則反過來參考當時的樓價水平及租金回報率，推算出市值租金。有了這份功課，在對付一些心頭較高的業主或比較難緾的租客，你就可以做到心中有數，大膽殺價或堅守底線。

唐榮（或區達明）先生，如果一早就以此作為分析樓市的主要依據，就不至於睇淡這麼多年，不至於與市場背馳這麼多年，更不至於毀了03年以前的英名這麼多年。

不過話又講返轉頭，如果多年睇淡者也被市場的相反走勢所鎮住，有轉軚的跡象，我們看好的程度是否應該有所收斂？！

[ 本帖最後由雲在青天水在瓶於 2014-8-23 12:49 AM 編輯 ]

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#37

樓主發表於 2014-8-24 18:11

我對樓市後市轉為審慎，可能令大家有所誤解。而股市升、樓市平穏，股市跌、樓市跟跌，更令人感到困惑。目前來講，我的看法仍是一貫的，如果以短中長期作為區分，短期看穏，中期看跌，長期看好。

股市的牛三浪始於2011年10月，起點16170，以標準型態來看，牛三浪可至39328，時間可升至2015年2－3月。

樓市的牛三浪始於2008年12月，起點56.71，同樣以標準型態來看，牛三浪可至125（也可能141)，時間可升至2015年5-6月。

股市的周期較短，樓市周期較長，但兩者牛三浪的見頂時間，按理論推算都在2015年上半年，並且是股市在前，樓市在後，這就不能不令我警覺。

有人問，之前從2013年3月調整至2014年3月，為期一年，指數從123.66跌至117.18，是否123.66已是牛三浪頂，並於117.18完成了牛四浪調整？不是，理論上，牛四浪至少應該是牛三浪的0.382倍，假如123.66是牛三浪頂，則牛四浪將調整至98.09。所以，這種數浪法不正確。

因此，我認為現在樓市仍在牛三浪的尋頂階段，一年內應見牛三浪頂，因此，不主張現階段入市。這有兩個考慮：

1)在樓市尋頂期，業主叫價進取，即使是一些素質較差的單位，買家的還價空間也較小；

2)現在買入物業，短線有可能再向上升，但幅度有限，一旦進入調整期，調整幅度較大。以現在上車盤成交較大的情況看，相當部份是首次置業人仕，這部份人對樓市下跌的承受力較低，有很大機會令家庭出現分歧。

[ 本帖最後由雲在青天水在瓶於 2014-8-24 06:14 PM 編輯 ]

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#38

樓主發表於 2014-8-24 22:17

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原帖由 AlexLai1 於 2014-8-24 09:28 PM 發表

不要太認真吧!

數浪和任何其分析,全都是靠估,我們都不是先知,根本無能力知道未來會是怎樣,所以不要將話說死.

很奇怪,在之前一片看跌聲中,閣下貴人事忙,沒空到此一會,令人有錯覺,閣下有意 ...

波浪分析具有相當的參考價值，只要運用正確，準繩度還是很高的，至少大家看到這幾年來我用波浪推算的走勢基本準確。當然，未來準確與否有待將來驗証。

過去幾個月為何未發聲，原因有幾個：
一是我一早已預計指數將在116-125之間波動，在未超出這個範圍時，沒有更多的話要說；
二是收到政府的報稅表，幾家公司一齊來，有啲公司幾年的數要一齊埋，真是唔得閒多講嘢。
三是公司在人事、經營、市場營銷方面出現很大的危機，過年後幾個月如同打仗一般，一直在鬥智鬥勇，最近才穩定下來。

如果令大家產生錯覺，那是我錯在先，你覺在後，也是很正常的。

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#39

樓主發表於 2014-8-26 00:24

引用:

原帖由 中女社社長 於 2014-8-23 04:01 AM 發表

還未...小兒資質不像姐姐, 姐姐半歲已懂叫爸爸, 現在兩歲英語已經可以. 小兒一歲還沒懂言半句, 不過已經懂聽指令. 男女有別, 小女語言因性別別有天份, 年老得一兒女, 拼了老命自當教養好!

至於閣下身份相信 ...

今年是在下知天命之年，有幸的是，兩個仔女都已成人，均在本港的知名學府，一個在讀碩士，一個在讀學士。我的經驗是，不要刻意去栽培，與其緊張他們的學業，不如刺激求知的欲望，培養學習的興趣，當然更重要的是塑造人品修養。

男生和女生是有區別的，通常女生自小學開始成績較突出，中學後表現就相對遜色，而男生則相反。但不論男生女生，早期成績好的人，往往是紀律性服從性較強的，到中學以後，自主的成份多了，便反而不能轉換過來。而早期成績不好的人，由於個性強，靈活性高，到了高中、大學後，環境越來越適合他們的生存和表現。

所以，對子女的教育不須刻意去做什麼事，在不同的年齡段，要求他們做應該做的事，便好。

最近突然熱炒起來的沖冰水挑戰，我並不認同。一是制冰消耗能源，又輕易倒掉，很不環保。二是驟然沖冰水涼，對身體非常有害。三是對那個要捐款的機構不了解，不如捐給本港保良局。

我有個怪脾氣，不喜歡隨大流。當大家燥熱時，我想找到冰點；當大家發冷時，我想找到熱點。這有助我在股市和樓市的重要拐點和趨勢分析上，有所發現，有所感悟。

[ 本帖最後由雲在青天水在瓶於 2014-8-26 12:58 AM 編輯 ]

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#40

樓主發表於 2014-8-29 23:23

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引用:

原帖由 中女社社長 於 2014-8-28 04:50 AM 發表

三年抱兩絕非福份...
只好徐遇而安...

剛才看過雲兄Post內一堆留言, 平心而論, 的確是數浪結果! 就算如我單看數浪我也會如此分析! 現在CCL就如一隻在場上跑著的馬, 到底誰勝誰負沒人知!

要知道數浪只 ...

今周之中原指數又見新高，感覺就似每日的太陽都是新的。

前面講過，中指的兩個節點為125/141，現在125已過兩周，是不是下一站就是141?

通常如果超過3%，即升過128.75，則再下一城的機會大增，否則就有可能是假突破。所以，是牛是熊，還看明朝，再坐一會，等等看。

[ 本帖最後由雲在青天水在瓶於 2014-8-29 11:26 PM 編輯 ]

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#41

樓主發表於 2014-8-30 00:39

近日接待了內地來的朋友，問他為何現在來香港少了？佢講香港已沒有太多吸引人的地方，旅遊景點變化不大，買嘢價錢唔便。現在買一個名牌手袋，可以在官網網購，根本沒必要來香港排隊，價錢還便一大節。

香港7月零售業總銷貨額較去年同期跌3.1%，連續6個月出現同比下跌。從這個交談就知道，點解會出現這種情況。零售業下滑，商舖的高租金還能支持多久？如果不可持續，則物業的投資價值將打折扣。

部份市民對自由行很是反對，政府也對這種聲音作出回應，限奶限購限自由行，其結果是錯失難得一遇的商機和轉型的機會。

六七十年代，中蘇交惡後，香港成為中國對外聯絡的窗口。八九十年代，改革開放後，香港成為中國對外聯絡的橋樑。其作用都是中轉性的，香港通過轉口貿易而發展繁榮起來。如今中國已建立起自己的對外聯絡渠道，香港的中介作用便漸漸弱化和淡化了。本來，自由行可為香港提供轉型前最後一次積累資本的機會，但是，不論政府還是民間，都沒有很好地抓住這個機會。

有的人錯過了機會，有的人卻把握了時機。業主對物業市場的投資正在不斷積累資本。假以時日，不斷膨脹的資本將成為業主的後盾。

[ 本帖最後由雲在青天水在瓶於 2014-8-30 12:42 AM 編輯 ]

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#42

樓主發表於 2014-8-30 15:11

引用:

原帖由 AlexLai1 於 2014-8-30 10:33 AM 發表

請你仔細看看政府的最新零售報告，數據顯示，除了貴重手飾項目外，絕大部份零售項目，都錄得增長，這是十分健康的現象。

商舖租金由天價回落，相當可喜，小商人會有更多空間發展。

在這兩年，到香港 ...

無獨有偶，今日明報 "樓市解碼" 專欗，陸振球先生在「愈多人看好樓市，愈要小心」一文，也提到零售業倒退，將不利樓市。http://www.mpfinance.com/htm/fin ... lumnist/ga_gaa1.htm

現在有一個現象值得大家注意，不少幾年來一直看好樓市的知名地產和財經界人仕，已經對樓市發出警號，包括陸振球、施永青、蔡志明等等。這些人在市場打滾幾十年，經驗和理論都比常人高出幾班。他們發警告雖不表示樓市馬上會調整下跌，但至少代表樓價已偏離價值較遠了，有可能需回歸一下。

之前提到 "零售業下滑，商舖的高租金還能支持多久？如果不可持續，則物業的投資價值將打折扣"。其要點是商舖的租金有可能不再上升，或升幅大為放緩，將影響樓價。這與你所提出的 "絕大多數零售項目錄得增長的 '健康' 現象"，多少有點差異。因為 "健康" 的增長只能維持 "健康" 的樓價水平。如果之前的奢侈品銷售是不健康的，回復健康就需要調整一下。

商人興業主是一對矛盾的共同體，商舖租金回落，經營者當然歡喜，但業主就不見得高興，因為租金回報率回落了，這也響影到新的入市者的出價水平，不可能高追買入回報率下跌的商舖。

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#43

樓主發表於 2014-8-30 16:02

此圖為廣深鐵路 (525)，貼此圖作為教學示範用途，試一下以圖表推測走勢。

從圖表看，自2013年12月起，頭肩底的型態正在形成中，左肩運行了約2.5個月，底部運行了約5.5個月，現在右肩正在形成中。假如右肩運行時間與左肩相若，則10月中下旬可上試頸線3.60。如破，目標價4.48。

這就似代數問題一樣，把已知數代入公式中，推算未知數。兩個月後放榜。

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#44

樓主發表於 2014-8-30 23:42

又被質疑身份，感覺很有趣。睇好的就是我，睇淡的就不是我？

預測就是對未來走勢的看法，對與不對，將來市場自然會給出答案。老施、老陸、老蔡去年就開始睇淡，當時我不同意，因為與圖表的黃金分割比率不符。但近兩周這個比率已達，而且市場氣氛復熾，細單位熱捧，當然要警覺。現在不能確定的是，會否到141才見牛三浪頂，而時間上應是明年上半年前不必太過擔心，下半年後難講。

市場是客觀的，也是有一定的規律和軌跡的。我不會象唐榮和王文彥一樣，過去睇淡就一直睇淡；也不會象一些超級好友一樣，睇好就永不轉軚。能把握市場的脈搏，盡可能客觀地分析樓市，才是我想做的事。

"福兮禍之所伏"，當市場情緒高漲時，小心中伏，這是善意的忠告。

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#45

樓主發表於 2014-8-31 16:50

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引用:

原帖由 AlexLai1 於 2014-8-31 01:15 PM 發表

純靠圖表推測將來,這和術數算命如同一轍.

http://n2.hk/d/images/r10/mobile.jpg

A兄對資訊的研究和看法, 很有可取之處, 但可能無認真研究過圖表理論, 對這一分析法不甚了了. 多年來我用圖表分析法得出的結論, 雖然也有犯錯的時候, 但大方向基本無錯, 最值得驕傲的是03年5月, 捕捉到股市的轉角, 和近年樓市的上升. 波浪和圖表, 是很有用的分析工具, 它與基本分析一樣, 如同一個人的兩條腿, 缺一不可. 如果你不去學習和運用, 你分析的局限性就大了, 角度就窄了, 客觀性就差了.

講到客觀性, 圖表所表現出來的資訊最客觀, 圖表是什麼? 它是市場價格和成交的客觀紀錄, 所有政治經濟因素對價格的影響, 都會在圖表中反映出來. 按波浪理論和圖型分析, 去推測未來, 可推算出多種可能性, 選出可能性最大的一種, 並隨時間的推移不斷修正, 就比較容易修成正果.

單從圖表分析來看, 它純粹是技術性分析, 因為推測的是未來一年或幾年, 甚至是十年後的目標, 分析時不需要理會基本因素. 以我前幾年對樓市可升至125點的推算, 和幾年後可至174點的推測為例, 當時的基本因素和現在的基本因素都完全不能支持這一結果. 但事實是125到了, 174該也不遠了.

可能有人又感困惑了, 究竟你是睇好睇淡? 交個底畀你(其實之前都講得好清楚), 一年後睇淡調整, 調整完後將再創新高, 升到你唔信.