樓市漫步隨想(3) - 地產討論 - 香港討論區 Discuss.com.hk

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雲在青天水在瓶尊貴會員帖子 1588 積分 1810 註冊 2009-5-31 發短消息加為好友	#16 樓主發表於 2013-12-10 09:43 顯示全部帖子大中小繁簡有人問#493國美電器是唔是大圓底. 嚴格來講, 周線圖見雙底. 頸線為1.173, 10月17日突破後, 現正回試頸線支持, 可在1.17-1.20附近投機性買入, 目標1.80. (上唔到圖表, 自己去睇周線圖). 為免違規, 有需要加一句, 賺錢後記得買樓.
UID 3728681 帖子 1588 精華 2 積分 1810 金幣 0 閱讀權限 50 在線時間 1117 小時註冊 2009-5-31 最後登錄 2020-3-22 查看詳細資料	回覆引用 TOP

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#17

樓主發表於 2013-12-12 22:55

在網上 search 佐一下，發現我的文章被這個網站收作「讀者投稿」，http://www.cmoneyhome.com/article/545/樓市漫步隨想... (1)(2)(3)。雖然我的隨想心得是公開的、免費的，也不介意各位網友轉貼。但如果在我不知情的情況下「被」「投稿」，做法不太地道。

「投稿」是一種主動的行為，而我並沒有這麽做。如果將「讀者投稿」改作「網上智慧」，讓網友感覺這是網上搜刮得來，我覺得勉強還可以接受。

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#18

樓主發表於 2013-12-23 23:27

恆指的走勢並不如意。從上圖看，頭肩底的左肩運行了3個半月，而右肩在突破時只運行了不到2個月，明顯時間上不配合。本來這一疑點是有留意到的，但當破高位時便忽略了，以為它不重要了。看來還是功夫不到家。

現在右肩仍在形成中，成型後原目標不變。

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#19

樓主發表於 2013-12-23 23:32

美國宣布了即將開始退市，但同時又說將維持低息一段較長的時間。這就引來好淡雙方按自己的理解各說各話。看淡者，歡呼退市，看好者，享受低息。

金融海嘯之後，聯儲局實行了量化寬鬆貨幣政策，量寬政策令美國的債務問題得到緩解，由此而產生的低息環境，對高負債的歐美國家無疑是及時雨。香港的樓市也因此一升多年，政府的辣招亦無法撼動。如今量寬逐步取消，香港樓市的支撐點是否因此失去？2014年的樓市走向會否轉向？

樓市是對利率敏感的市場。

量寬本身對港樓的影響並不是直接的，我們也無法估算有多少量寬資金會流入香港樓市。但量寬的結果是資金成本的無限下跌，幾近零息，把市場多餘的資金都趕往樓市一途。現在美國要退市了，但也明言，即使退市，息率也會在相當一段時間內維持低水平。只要低息維持，樓市的借貸成本不高，抗跌力就較強，下跌的可能性就大大降低。

樓市也是對通脹敏感的市場。

隨著國內通脹的持續，及人民幣升值的趨勢，香港的通脹率在可見的將來都不會回落，相反有繼續上升的勢頭。通脹上升表明租金也會上升，租金上升則會拉高物業的租金回報，令物業投資價值提升。

2013年的樓市升幅，我在去年底已點明，不會是雙位數，最多升8%，而實際最高升幅6.8%。

2014年對樓市影響較直接因素的變化：減買債、退量寬，利淡；維持低利率，利好；通脹續升，利好。不過與前幾年相比，利淡因素在增加，利好因素在減少。據此推算，2014年樓市不會象某些業內人仕所講，跌10-15%，而應該在116-125之間波動，維持單位數的升幅。

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#20

樓主發表於 2013-12-24 12:04

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原帖由 Dingoboy2002 於 2013-12-24 08:23 AM 發表

謝謝回應
等待方向清晰後才做野。

在和社長討論江恩理論時, 有提到江恩理論的周期節點, 與中國農曆的節氣很相近. 12月22日是冬至, 由於這一天是周日, 因此本次調整的底部很可能已於上周末或本周初出現.

不論信不信, 現時價位不高, 可買一點試試.

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#21

樓主發表於 2013-12-24 17:55

多年來, 樓市泡沫一詞常常見之於媒體和一些政府官員, 以及部份經濟學者, 專家. 美國退市在即, 泡沫爆破之聲又甚囂塵上.

自3年前政府出招後, 樓市按揭在不斷收緊及壓力測試下, 新做按揭成數不斷下降, 借貸比率並沒有失控, 不存在高負債的問題. 而樓市泡沫爆破往往是在業主負債過高, 現金流不足, 供樓無以為繼的情況下才會出現. 沒有高負債, 何來泡沫, 又如何爆破?

量寬是香港樓市上升的主因的表面, 而實際原因是量寬所形成的長期低息. 現在美國將退市, 但利率至少維持低息至2016年. 息低則供樓負擔低, 供樓成本低, 就不會出現因利率問題而令業主供樓無以為繼的情況, 又何來泡沫, 如何爆破?

很多問題, 只要你多問一個為什麼, 多換一個角度觀察, 多一些深入的思考, 你就是專家.

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#22

樓主發表於 2013-12-25 17:14

香港樓市的租金回報率與美國十年期長債孶息率有密切的關係，這是鄒廣榮教授經過長期研究的結果。租金回報率與十年長債息率之差（Yield Gap）為正數，利好樓市，負數則利淡樓市。具體一點，若果YG高於1厘，即香港住宅租金高於美國長息約1厘時入市，4年後物業往往可錄得強勁升幅，是入市的好時機，相反YG屬於負數，甚至低於-2厘，便要小心。這在我以前的留言中也有提及。

按照這一數學模型，我們也可推測來年樓市升跌的可能性。根據美聯物業的租金和樓價數據，13年10月平均租金為23.79元／呎，平均樓價為7222元／呎，租金回報率為3.3%。美國十年期長債孳息率，10月為2.62，上周最新為2.98。不論怎麽計算，YG之差均為正數。由於3厘水平是十年期長債息率自87年10月以來的下降軌阻力，以及重要心理關口，如果不能上破，現水平就會成為另一個浪頂位，中短期內長債息率就有下降的空間。

樓市圖表上，中原指數最高見過123.66後，正在作新的旗形整固，旗形範圍現約為116-121，破位後目標為126。

結合兩者的計算，再作保守的推測，明年的樓市指數估計在116-125之間。

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#23

樓主發表於 2013-12-26 15:54

波浪大師許沂光有關香港樓市的這一段話，令人不得其解：

以波浪理論分析，本港樓市在1997年見頂以來，（A）浪向下調整，（B）浪以不規則形態反彈，可能已在今年初見頂。倘若上述數浪方式成為事實，（C）浪將會以5組浪下跌，目標直指2003年的低位，見（圖二）。

波浪理論的其本數浪法則如下圖，即上升浪由5組浪組成，下跌浪由3組浪組成。如果大師上圖的B點為反彈浪，怎麼解釋B點會高過97年的前浪頂，而且達20%之多？吹水的話可以隨便說，浪不可亂數。
正確的數浪法，應該是A點以前已完成了ABC的調整浪，A點以後開始的是12345的上升浪。按此數浪方式，我多年來的預測基本正確。

[ 本帖最後由雲在青天水在瓶於 2013-12-26 03:56 PM 編輯 ]

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#24

樓主發表於 2014-1-1 13:08

2013年的中指收於118.95，對比年初115.78，升幅為2.74%。與2013年初一樣，2014年的樓市指數，看跌的人不少，看升的人不多，實情如何，又要到年底才能揭盅。

回顧05-07年的走勢，樓市曾於當時的加息期中橫行了兩年，至07年四季度，市場預估美國的減息政策將行，低息環境將至，樓市開始發飊。現在美國已明確減少買債、退量寬，但息率仍將維持低息相當一段時間。因此，估計中原指數由2013年開始，也會進入了為期兩年的橫行期。但這兩個橫行期的結果會不同。05-07年的橫行期後，是減息預期。13-15年橫行期後，則是加息預期。在這次橫行期中，指數也有可能創出新高，直至大家都認為美國退市、低息結束的不利因素已被市場消化得七七八八，對樓市的影響不再起太大的作用時，才會出現較大幅度的調整。

具體來講，時間上，到2015年上半年，樓市的牛三浪頂部出現。指數上，可能見125後，調整至103，即回落17.60%。也不排除見141後，調整至103，回落26.95%。但第一個可能性較大。

不少新人選擇在13－14年之交走進人生的新階段。對他們來說，1314是一個意頭，一生一世是一個承諾。不論是租用還是擁有物業，樓宇是安居樂業的必要條件，也是一生一世承諾的物質前提。希望新人們把握好調整的機遇，在本次牛市的最後一個調整浪中入市，上望中指174-210。為一生一世的承諾提供堅實的基礎。

祝各位新年快樂！

[ 本帖最後由雲在青天水在瓶於 2014-1-1 01:38 PM 編輯 ]

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#25

樓主發表於 2014-1-2 22:16

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引用:

原帖由 RogerVsPete 於 2014-1-2 03:06 PM 發表

我不太懂波浪理論，想請教雲兄和各位熟悉波浪理論的師兄，對上CCL圖可否如下理解:
-- 2008年頭（CCL~7x）是1浪頂
--2011年中（CCL~100）是3浪頂
--2011至2012年出現的短暫下跌, 是4浪完成
--2013年 (或者更後) 是5浪頂

（網上好像說4浪底不能低於1浪頂; 1、3、5三浪中，3浪不能是最短那個，這些似乎都可以符合(如果5浪將會是最短的話）)
以上看法存在甚麼問題嗎？

數浪除了要知道5組上升浪和3組下跌浪之外，還要知道波浪之間的比率。牛一浪確定後，牛二浪長度應為牛一浪的0.382/0.50/0.618倍。牛三浪長度應為牛一浪的1.382/1.50/1.618/2.00倍。在較強勢的牛市中，就會出現03年以來香港樓市的情景，調整0.382倍，上升1.618倍。

牛一浪：03年8月至08年3月，長度為73.98 - 31.77 ＝ 42.21。

牛二浪：08年3月至08年12月，理論上計算，牛二浪應為73.98 － 42.21 x 0.382 ＝ 57.86，實際上08年12月的牛二浪底是56.71，基本上等於牛一浪的0.382倍。

牛三浪：08年12月起，仍在運行中。假如11年中的100.72是牛三浪頂，則牛三浪的長度為 100.72 － 56.71 ＝ 44.01，只比牛一浪略長一點，顯然不符合標準的牛三浪應是牛一浪的1.618倍比例。所以100.72是牛三浪頂的假設不能成立。按照1.618倍比率計算，牛三浪峰值最少為42.21 x 1.618 ＋56.71 ＝ 125.01。

這就是我一直堅持見125的原因。

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#26

樓主發表於 2014-1-2 22:43

引用:

原帖由 雲在青天水在瓶 於 2014-1-2 10:16 PM 發表

數浪除了要知道5組上升浪和3組下跌浪之外，還要知道波浪之間的比率。牛一浪確定後，牛二浪長度應為牛一浪的0.382/0.50/0.618倍。牛三浪長度應為牛一浪的1.382/1.50/1.618/2.00倍。在較強勢的牛市中，就會出現03年以 ...

有人可能會問，如果沒有量寬，如果沒有辣招，圖表走勢還會一樣嗎？

圖表實際上是價格走勢圖，波浪理論分析的就是價格的走向。當周期趨勢形成後，各種政治、經濟、社會等因素對價格的影響，都會成為促成圖表的上升幅度和調整比例的因由。由於各種因素都有利好和利淡兩面性，它們之間是相互關聯，相互制約的，失卻或弱化某一原因或某一方面，就會出現或強化另一因素或另一方面，令價格走向總是象鐘擺一樣向既定的方向運行，直至周期結束，轉向另一個周期。

[ 本帖最後由雲在青天水在瓶於 2014-1-2 10:45 PM 編輯 ]

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雲在青天水在瓶尊貴會員帖子 1588 積分 1810 註冊 2009-5-31 發短消息加為好友	#27 樓主發表於 2014-1-2 22:43 顯示全部帖子大中小繁簡重復，刪。 [ 本帖最後由雲在青天水在瓶於 2014-1-2 10:46 PM 編輯 ]
UID 3728681 帖子 1588 精華 2 積分 1810 金幣 0 閱讀權限 50 在線時間 1117 小時註冊 2009-5-31 最後登錄 2020-3-22 查看詳細資料	回覆引用 TOP

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#28

樓主發表於 2014-1-11 18:27

引用:

原帖由 雲在青天水在瓶 於 2013-12-25 05:14 PM 發表

香港樓市的租金回報率與美國十年期長債孶息率有密切的關係⋯⋯
按照這一數學模型，我們也可推測來年樓市升跌的可能性。根據美聯物業的租金和樓價數據，13年10月平均租金為23.79元／呎，平均樓價為7222元／呎，租金回報率為3.3%。美國十年期長債孳息率，10月為2.62，上周最新為2.98。不論怎麽計算，YG之差均為正數。由於3厘水平是十年期長債息率自87年10月以來的下降軌阻力，以及重要心理關口，如果不能上破，現水平就會成為另一個浪頂位，中短期內長債息率就有下降的空間。 ...

美國12月非農業就業新增人口為7.4萬人，大大低於市場預期，十年期長債孳息率應聲回落至2.86。從半年來的日線圖看，很有可能形成雙頂型態，未來的走勢將先下試頸線2.47，如跌破，目標至1.90。

由美聯物業已公布的統計數字看，11月平均租金23.73元／呎，平均樓價7132元／呎。由於樓價略有回落，租金回報率略升至3.33%，與十年期長債之差由前述的0.32，擴大至0.47。假如租金回報率維持在不低於3.0%，而長債息率出現如上述的走低勢態，則利差將繼續擴大。

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#29

樓主發表於 2014-8-8 23:53

早前在湯文亮的 "反佔中" 文章中跟貼：

因工作忙，多個月冇寫野了。博士搞民調，當然要支持下。
民陣的遊行人數年年作大，依家已經和華爾街的大鰐一樣，到佐 "大到不能倒" 的地步。有時覺得很困惑，用謊言去爭取公義，這種公義含金量有幾高？用違法的手法去維護法制，這種法制約束力又有幾大？把民生議題用以拖延施政，所要的普選目的為何？

以邏輯角度去分析，的確很難理解。但如果以利益角度去觀察，就不難睇通睇透了。

日日叫要終極方案的人，實際上是最唔想普選的人。一日冇普選，佢哋就一日可以高舉爭取普選的大旗，利用香港市民要求當家作主的心理，去多作籌款。也可利用反對派和民主鬥士的身份，爭取一些民主基金的支持。這是無本生利的買賣，香港社會的福祉對佢哋來講無關緊要。而經濟越差，民怨越大，對佢哋越有利。

香港是中產階級為主的社會，如果任由搞亂攤檔之人當道，中產肯定重慘，難免再負資產。佔中，能支持嗎？

在佔中和反佔中的聲音中，在股市滬港通的預期中，在美國延期加息的貨幣政策下，中原指數本周124點，再創歷史新高。這令不少大行、專家及市民大感意外，因為與他們的直覺和期望大相徑庭，不少大行最近紛紛轉軚，調昇他們今年對樓的預測。

去年底，我就預算中原指數波幅應在116-125之間。至今為止，這個測算乃是全港最準確的計算。絕大多數專家都不敢或者根本不懂作出實際波幅的推算，他們多數只會說一個大概的升跌幅度，譬如5%、10%、15%等等，這種隨口講的數字，實際上是沒有自信，"自說自話，天真的表達"。

由於指數再見新高，圖表上確認指數仍處於2003年以來的牛三浪的尋頂階段。作為投資者，須留意圖表上的尋頂走勢是以何種型態出現，是頭肩頂還是雙頂，再結合波浪的計算以推算牛四調整浪的幅度，從而確定自己的樓市投資策略。

祝各位業主自住安樂，收租快樂！

[ 本帖最後由雲在青天水在瓶於 2014-8-8 11:57 PM 編輯 ]