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(百萬)



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(建築)



補地價



2013-02-22



A座



11



1



716



3,930



5489





2013-02-14



D座



40



5



952



6.000



6309





2013-01-17



C座



4



5



736



5.148



6996



已補



2013-01-03



C座



25



1



744



3.566



4793





2012-12-28



A座



29



10



517



2.730



5280





2012-11-05



B座



21



1



716



3.790



5293










熱賣及精選
---人手又冇得減?
----每月人工連電費開支都超過50萬以上,佔收入嘅一半以上!
1)=> 每個屋苑也面對同樣的問題

---如果話:不是一話支出大就要加管理費,[個個屋苑都係咁管理]...
---咁依家係個個屋苑呢3年都加咗管理費,最少1次甚至連續加3次都有!
---咁我地係咪都要跟埋一齊加呢!?
2)=>  部iphone我地一開始就要用十蚊買,人地原本只要用八蚊買,而家人地加左三次價都係只雖要用九蚊買
3)=> 居屋不是只得東旭一個...同我們同樣情況的居屋也有...

---而其他費用都係小數目
4)=> 東濤最大的開支問題就係呢part,d 帳目超多係用不得其所...
引用:
原帖由 潛水專家 於 2013-3-13 05:31 PM 發表



C兄


您可能有些誤解,TTC管理費比其他居屋屋苑貴!不等於收多咗或一定會有盈餘!?
否則,就係屋苑洗大咗或支出大!?
頭一年有盈餘可能啱嘅…但呢幾年電費、人工、乜都年年加咗價喎!?
   ...



引用:
原帖由 股票市場先生 於 2013-3-15 10:38 AM 發表

---人手又冇得減?
----每月人工連電費開支都超過50萬以上,佔收入嘅一半以上!
1)=> 每個屋苑也面對同樣的問題

---如果話:不是一話支出大就要加管理費,[個個屋苑都係咁管理]...
---咁依家係個個屋苑呢3年都 ...

1)
每個屋苑也面對同樣的問題

對呀!所以到最後最簡單嘅解決方法就係加管理費囉!

2)=>  iphone我地一開始就要用十蚊買,人地原本只要用八蚊買,而家人地加左三次價都係只雖要用九蚊買
人地人多夾錢買梗係平d喇!?(好似團購一樣)
假設一個屋苑每月開支係90
東旭有1600戶即每戶平均562.5
東濤有1216戶即每戶平均740.1

3)=> 居屋不是只得東旭一個...同我們同樣情況的居屋也有...
煩請c兄舉例說明!?

4)=> 東濤最大的開支問題就係呢partd 帳目超多係用不得其所...
以我所知其他都係維修保養合約、保險合約、經理人酬金等等
請問邊一樣可以刪?可以慳?可以價錢平d (仲要係每年通脹之下! )
煩請C兄告訴在下?我都好想知!跟您學習!
謝謝!



東濤苑 vs  油翠苑

兩個屋苑都係 [出售剩餘居屋單位] 第 3 至 6 期,都係有4座!

[ 本帖最後由 潛水專家 於 2013-3-15 12:43 PM 編輯 ]



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東濤 vs 油翠苑.JPG(247.29 KB)

2013-3-15 12:43 PM

東濤 vs 油翠苑.JPG

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回覆 47# 的帖子

今次用 東濤vs油翠苑 作比較

表面睇2個屋苑差唔多,都係有4座大廈(分別1216/1480單位)、屋苑內又有房署物業、每月總開支相差1萬左右,但業權份數就相差甚遠(132 254/405 358),所以把屋苑總開支分攤開,我地就多過人地了!平均管理費分別750/579元。
(呢個係死症冇得醫架!)

油翠苑的管理費係2012/13年度加咗+3.11%,平均每戶增加約18蚊,即係話佢屋苑每月總開支已多過東濤!?但仍然出現赤字喎!

如果有人話:慳 d洗咪得囉!?
但呢幾年電費、人工、各項保養合約費用,都係有加冇減過的!
我都想請教可以點樣慳!?如果閣下有何慳錢大法?不妨分享一下!感謝!


東濤苑 - 每月的總營運開支
屋苑公用地方140,005.33元
住宅大廈公用地方812,925.79元
140,005.33+812,925.79=952931.12元

屋苑總管理份數(業權份數):132 254份
住宅部分(業權份數)佔:93 936份

油翠苑 - 每月的總營運開支
屋苑公用地方116,214.72元
住宅大廈公用地方826,307.68元
116,214.72+826,307.68=942522.4元

屋苑總管理份數(業權份數):405 358份
住宅部分(業權份數)佔:106 856份

管理費的計算方法
4. 居屋屋苑的管理費按收回成本的原則計算,以支付每月的總營運開支。每個單位的管理費,是根據首位買主簽立的公契所分配的管理份數,按比例把屋苑總開支分攤的方式計算出來。這套計算方法是依據地政總署法律諮詢及田土轉易處的指引而制定。



這樣才是discuss



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02/2013



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716



4,300



6006





2013-02-22



A座



11



1



716



3,930



5489





2013-02-14



D座



40



5



952



6.000



6309





2013-01-17



C座



4



5



736



5.148



6996



已補



2013-01-03



C座



25



1



744



3.566



4793










東濤平均每戶要俾$750
油翠平均每戶只雖俾$579

東濤只得132 254份業權,屋苑公用地方要用$140,005.33元
油翠擁有405 358份業權,比東濤多成3倍業權,但屋苑公用地方只雖$116,214.72元

東濤只得1216個單位,住宅大廈公用地方要用$812,925.79元
油翠擁有1480個單位,比東濤多成20%單位,但屋苑公用地方只雖$826,307.68元

油翠人數越多,總開支越少
東濤人數越少,總開支越多
引用:
原帖由 潛水專家 於 2013-3-15 05:02 PM 發表

回覆 47# 的帖子

今次用 東濤vs油翠苑 作比較

表面睇2個屋苑差唔多,都係有4座大廈(分別1216/1480單位)、屋苑內又有房署物業、每月總開支相差1萬左右,但業權份數就相差甚遠(132 254/405 358份),所以把屋苑總 ...



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引用:
原帖由 股票市場先生 於 2013-3-23 01:13 AM 發表

東濤只得1216個單位,住宅大廈公用地方要用$812,925.79元
油翠擁有1480個單位,比東濤多成20%單位,但屋苑公用地方只雖$826,307.68元

油翠人數越多,總開支越少
東濤人數越少,總開支越多
C兄
我都係最近才學會睇屋苑盤數,之前都係一知半解的!
所以有錯請大家指教指教!

不過,我唔完全認同您嘅諗法,即單睇
業權份數/單位多=支出就一定多

我會用一座大廈嘅總開支去衡量
十座大廈支出>一座大廈支出
如果2個屋苑都係4至5座,我估計支出應該係差不多的!?

就好似我地東濤A座跟D座
A座有400戶,D座得240戶

唔通您認為A座係大廈公共地方嘅開支會比D座多好多?
(大廈公共地方及設施指走廊、後樓梯、外牆、升降機、消防設備等等)
(大廈公共地方嘅開支指保安、清潔、電力(燈)、設備維修保養(升降機、消防、發電機)等等

其實D座走廊空間多過A座,分分鐘D燈(電力)用多過A座添?
而其他都係用咁多保安、清潔工、維修保養費!

假設A,D座嘅開支一樣,咁A座有4百戶人夾錢,管理費一定平過D座得240戶人夾喎!



引用:
原帖由 股票市場先生 於 2013-3-23 01:13 AM 發表

東濤只得132 254份業權,屋苑公用地方要用$140,005.33元
油翠擁有405 358份業權,比東濤多成3倍業權,但屋苑公用地方只雖$116,214.72元
表面睇油翠苑係屋苑公用地方嘅開支係平過東濤苑
(屋苑公用地方及設施指行人通道、行車通道、花圃、街燈等等)
但有一點C兄可能沒注意到…就係佢有額外嘅收入/支出!

(3) :新九龍內地段第6459號通行權分擔費用40,100.00
(4) :新九龍內地段第6414號通行權付還款項6,197.04

所以油翠苑如果沒有了這兩項額外的收入和支出,其實開支就跟東濤苑差不多了!
116,214.72+40,100-6,197.04=150117.68

東濤苑係屋苑公用地方嘅開支係140,005.33

而油翠因為有5座公屋共3500伙,所以業權份數咁大,我地只得一座小型單位大廈(即愛寶樓),所以總業權份數相對較少。

以我觀察一個有4至5座大廈嘅屋苑,總開支其實都差唔多!?
(約90萬至100萬左右)
主要睇有冇額外的收入?(好似油翠)
或者可節省嘅開支?(好似東旭2座共用大堂慳保安)?
我地東濤就係乜都冇之外,仲要總戶數(業權份數)比其他2個屋苑都少!所以攤分管理費時就變得唔著數囉!

至於屋苑公用地方開支,主要係人工、清潔、水電費等等,
我覺得呢PART業權份數多咪著數D囉。

總括而言,我地大廈或屋苑公用地方嘅基本開支都係比油翠少,
而業權份數(戶數)係主要導致我地管理費貴嘅原因。
希望您能理解這一點!

(*東濤和油翠苑其實都換咗管理公司,所以房署果份管理費預算不是最update的,相信有些項目支出都已改變!?)



業權的不可分割份數 2010/3/22


政府修訂強制拍賣物業的條例:由今年四月一日起,地段擁有八成以上業權的業主,可申請強制拍賣,要求其餘兩成以下業權的業主(必須是單一業主)以拍賣的方式出售物業。

一塊土地的業權分佈,是以「不可分割份數」(undividedshares)計算的。所謂不可分割份數,是香港多層大廈獨有的:外國的物業,通常建在一塊土地上,但香港的多層大廈,業主擁有其單位(例如十八樓C座)的獨佔使用權,同時亦擁有該地段的一部份權益(其他業主擁有其餘部份權益),只是他不可將其部份權益分割出售,所以他擁有的只能是不可分割份數。

四五十年前,不可分割份數的計算方法很簡單,以西洋菜街一幢八層大廈為例,儘管地舖現值幾千萬元,樓上每一層樓只值幾十萬元,但他們所擁有的不可分割份數均是八分之一,即百分之十二點五,如有其中一名業主不接受收購,只能在新例下才可要求強制拍賣。

近二三十年,單位的間隔有大小不同,如果均計算一份,可能不公平,因此會探用較複雜的方法,例如以單位的實用面積為計算基礎

無論如何,不可分割份數大多在發展商制訂大廈公契時確定,日後不能更改;各位業主查看自己的屋契,或田土廳的記錄,就可知道自己物業所佔的不可分割份數。不可分割份數的概念,顯示業主只是大廈的一分子而已,其權利與義務亦受制於大廈公契。

但由於業主亦擁有單位的獨佔使用權,不能輕言剝奪其業權。如何取得平衡,留待行政立法機關去決定好了。

執業律師鄧偉棕

http://blogcity.me/blog/reply_blog_express.asp?f=P4RSHWBMNI133828&id=235612&catID=&keyword=&searchtype=




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2013-03-26



A座



6



1



716



4,300



6006





2013-02-22



A座



11



1



716



3,930



5489





2013-02-14



D座



40



5



952



6.000



6309





2013-01-17



C座



4



5



736



5.148



6996



已補



2013-01-03



C座



25



1



744



3.566



4793










http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20130405/00204_004.html
免補價購居屋消息令不少上車客心動,但原來居屋並不一定實用,部分亦有「發水」,港島居屋王之一的筲箕灣東濤苑部分單位實用率僅七成,相比同區以實用率高見稱的愛蝶灣,足足低9個百分點,實用面積計價後,東濤苑呎價即被拉高四成。



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請問東濤邊座 or 邊個單位 實用率最高架?


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