投資小貼士17--樓價解讀(作者銀行大班最早於2009年6月2日在香港討論區發表)
售價定義
開售價/首批單位售價
即新盤開售時,發展商會選一些單位作為首批發售,售價一般會較平,用作廣告價作招徠,但發展商亦可能有別的銷售策略,以較高層既單位作首批單位,令售價不會太低以影響該屋苑形象。開售價/首批單位售價發展商亦會再作改名令買家覺得更抵買,如「開飯價」、「開心價」、「驚喜價」等。
屋苑平均價
屋苑平均價其實都可以分為三類﹕平均值(Mean)、中位數(Median)及眾數 (Mode),究竟點先謂之平均價?發展商/傳媒好多時又無寫明,到解讀時就用自己既方法解讀,以增加自己既自由度。樓宇和股票最大的分別在於每一樓宇質素都不同,價錢受多方面因素影響。如﹕裝修、樓層、方向、景觀、配套等影響,所以屋苑平均價是最近的成交平均價(乜叫平均唔多再解釋,亦可能無得解釋)得出來,所以如果同期有較多較佳單位售出,平均價就會被不合理地反映而上升,反言亦之。
屋苑最高/低價單位售價
即單從價錢顯示屋苑最高/低價單位售價。
屋苑最高/低呎價
即樓價除呎數得出的呎價是全屋苑最高/低。
內文
究竟新盤「開售價/首批單位售價」和同區二手「屋苑平均價」能否作直接比較?小弟覺得兩者不能作比較。因為新盤「開售價/首批單位售價」一盤會是最平價格,如與同區二手「屋苑平均價」作直接比較,必定有強烈對比或如發展商開盤售價進取,可能是貼近同區售價發售。就以報章訪問報導為例,居然可以見到有買家購入近千萬成交價新盤單位,話覺得該屋苑超值,$xxxx/呎(屋苑最低呎價)比二手屋苑平均價相約/抵,但當時佢係以屋苑最高呎價或新高價購入,一位千萬富豪發噏風程度其實都同一般人不相伯仲。
此外,在傳媒取得資訊時,要了解該機構和發展商的關係,大家使用唔同傳媒,報導可以完全兩個睇法,有D傳媒可能因發展商幫佢落廣告,到咗發展商賣樓就唱好該新盤以投桃報李,反言亦之。所以大家使用傳媒並唔係只係單係睇報導,而係要知道佢地既關係及要有普通常識(香港人普遍現象係有學識,無常識),要知道報導者既使命同立場,從而小心分析內容,才不致被誤導。
還有,甚麼是同區?發展商大多不願與屋苑旁邊的低價二手屋苑比較;反之,發展商大多引導買家向離自己新盤萬丈遠既高價盤作比較,由於太多不合理比較,加上廣告既轟炸式攻勢令買家被洗腦,所以令買家誤以為好抵,再加上售樓策略並不是全發價單,而是以唧牙膏方式慢慢賣,由於買家在場等候時長,在肚餓或眼訓既影響下易作錯誤決定。結果,新盤既買家如短炒大多蝕錢離場。
[ 本帖最後由 lob_9 於 2009-6-7 08:29 PM 編輯 ]