投資小貼士17--樓價解讀(作者銀行大班最早於2009年6月2日在香港討論區發表)
售價定義
開售價/首批單位售價
即新盤開售時，發展商會選一些單位作為首批發售，售價一般會較平，用作廣告價作招徠，但發展商亦可能有別的銷售策略，以較高層既單位作首批單位，令售價不會太低以影響該屋苑形象。開售價/首批單位售價發展商亦會再作改名令買家覺得更抵買，如「開飯價」、「開心價」、「驚喜價」等。
屋苑平均價
屋苑平均價其實都可以分為三類﹕平均值(Mean)、中位數(Median)及眾數 (Mode)，究竟點先謂之平均價？發展商/傳媒好多時又無寫明，到解讀時就用自己既方法解讀，以增加自己既自由度。樓宇和股票最大的分別在於每一樓宇質素都不同，價錢受多方面因素影響。如﹕裝修、樓層、方向、景觀、配套等影響，所以屋苑平均價是最近的成交平均價(乜叫平均唔多再解釋，亦可能無得解釋)得出來，所以如果同期有較多較佳單位售出，平均價就會被不合理地反映而上升，反言亦之。
屋苑最高/低價單位售價
即單從價錢顯示屋苑最高/低價單位售價。
屋苑最高/低呎價
即樓價除呎數得出的呎價是全屋苑最高/低。
內文
究竟新盤「開售價/首批單位售價」和同區二手「屋苑平均價」能否作直接比較？小弟覺得兩者不能作比較。因為新盤「開售價/首批單位售價」一盤會是最平價格，如與同區二手「屋苑平均價」作直接比較，必定有強烈對比或如發展商開盤售價進取，可能是貼近同區售價發售。就以報章訪問報導為例，居然可以見到有買家購入近千萬成交價新盤單位，話覺得該屋苑超值，$xxxx/呎(屋苑最低呎價)比二手屋苑平均價相約/抵，但當時佢係以屋苑最高呎價或新高價購入，一位千萬富豪發噏風程度其實都同一般人不相伯仲。
此外，在傳媒取得資訊時，要了解該機構和發展商的關係，大家使用唔同傳媒，報導可以完全兩個睇法，有D傳媒可能因發展商幫佢落廣告，到咗發展商賣樓就唱好該新盤以投桃報李，反言亦之。所以大家使用傳媒並唔係只係單係睇報導，而係要知道佢地既關係及要有普通常識(香港人普遍現象係有學識，無常識)，要知道報導者既使命同立場，從而小心分析內容，才不致被誤導。
還有，甚麼是同區？發展商大多不願與屋苑旁邊的低價二手屋苑比較；反之，發展商大多引導買家向離自己新盤萬丈遠既高價盤作比較，由於太多不合理比較，加上廣告既轟炸式攻勢令買家被洗腦，所以令買家誤以為好抵，再加上售樓策略並不是全發價單，而是以唧牙膏方式慢慢賣，由於買家在場等候時長，在肚餓或眼訓既影響下易作錯誤決定。結果，新盤既買家如短炒大多蝕錢離場。
[ 本帖最後由 lob_9 於 2009-6-7 08:29 PM 編輯 ]
