樓市周期理論：2023年初/中樓市周期底轉角位 (含分析) - UCL-master CPA, CFA發表 - 地產討論 - 香港討論區 Discuss.com.hk

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UCL-master

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[樓市分析及CCL] 樓市周期理論：2023年初/中樓市周期底轉角位 (含分析) - UCL-master CPA, CFA發表

發表於 2022-12-22 07:57

睇CCL 走勢圖，近卅年樓市底轉角位是：

1. 1995/6 CCL5x 香港回歸前移民潮
2. 2003/4 CCL 3x 沙士後
3. 2009 CCL 5x 金融海嘯後
4. 2016年中 CCL 12x 港股熊轉牛後
5. 2023年初/中(大約4月份，由於股市領先樓市約6個月，股市底出現在22年10月，如果通關加快或加息減慢，亦可能提早)？
CCL 14x-15x 中港通關復常後？(如果跌破上面第一個支持位CCL 14x, CCL 12x 2023年中至年尾美國真正減息後達到，是下一個強力支持位，回到2016年CCL底。)

1.->2. 7年
2.->3. 6年
3.->4. 7年
4.->5. 7年

我分析後得出2023年初/中，中港通關後，可能是另一個香港樓市底轉角位，這也符合基本因素例如預期利率見頂和中港經濟轉好和技術走勢CCL 14x是強支持位分析結果。如果跌破上面第一個支持位CCL 14x, CCL 12x 2023年中至年尾美國真正減息後達到，是下一個強力支持位，回到2016年CCL底。香港樓市周期6,7年左右也差不多，這也可能跟香港經濟(股市)周期的循環有關係。

1964年以來港股已經歷8輪牛熊，牛市平均5年，熊市平均1.3年, 即是周期介乎6,7年之間。https://finance.sina.cn/2018-09- ... 247.d.html?from=wap

周期有超大中小等等之分，大周2x甚至幾十年，中周幾年(我此貼分析針對中周)，小周幾月。超級終極樓市周期樓價肯定跌至零，因地球土地甚至銀河系本宇宙在this big bang time最終會毀滅，冇價值，如果地球人未死，可能會有其他代替品例如太空飛船或其他生存形式。

如果google下 key words "Determinants of Property Prices in Hong Kong SAR", 有幾十篇相關論文，可以慢慢研究。

abstract:
Their studies showed that government policies, per-capita GDP, real interest rate, population & immigration growth, amount of land supply as well as a residential investment deflator are long-term determinants of Hong Kong property prices, whereas the stock price is the short-term determinant.

Long-term determinants 最好用time series 和multivariate regression analysis，no matter linear or non-linear 去分析，而short-term determinants例如stock price最好用經濟周期去分析。

我本文分析用上述方法，由於過程太學術化，省略，發表亦好少人會明。

其實我在2004和2009年初有實際行動入樓市撈底，在香港和深圳有多個收租樓，相對買入價，租金回報率十幾厘，已收租金夠還樓按，可以說是零成本，已達致財務自由。歡迎理性討論，探討投資發達機會！歷史可以不斷重複，重點喺吸取教訓，裝備自己然後行動。

由於有些基本因素已變(PESTE factors中尤其P)，例如大陸房住不炒國策，中港樓已冇得炒作，只可投資，冇大茶飯，只有正常合理回報。所我在早幾年買咗外國樓分散投資，頭幾年冇升，最近兩年至升咗1到2倍左右。現在投資股匯債比樓市回報更多，我也不打算再增持中港投資樓，投資樓市與否要睇個人投資組合情況，但現在買和換大D自住就是好時機。

股市smart money已先行見底入股市，樓市反應慢跟住上，好多人錯過恆指14xxx底入股市，但歷史永遠會重覆，我估亦會有好多人會錯過今年樓市底，日後回望過去，輕舟已過萬重山……

ps: 本人有以下資格，歡迎引述我上面分析。

BSc(maths & stat), MSc(CS), MA(accounting), MBA, *DBA(未完成), CPA(HKICPA & ICAEW), CFA, CISA

好多年前我都讀咗1.5年part time工商管理博士*DBA(未完成), 但金融海嘯後quit咗喇，我老婆話用D學費去深圳做首期撈底買樓好過，我都同意，因為發覺DBA學位要求寫嘅論文太學術化口水嘢嚟，冇乜實用價值, 唔同做科研咁有價值，結果深圳樓升值近10倍, 而家我用部分DBA論文技巧做自己個人老散股匯債樓投資研究。

我有很多中學大學同學在香港和海外各頂尖大學做不同學系教授，其中幾個大學同學喺城大數據分析和商業決策系做教授，CCL喺城大幫中原做嘅房地產指數系統之一，a solid statistics application. 它跟政府差餉估價數據走勢趨同。雖然只計二手樓同仍遲市場即時數據幾星期，但領先政府數據幾星期，算喺一個好指標，亦比美聯指數易記同易分析。亦有幾位中學大學師兄弟做現任和以前政府局長，處長等，上次飯聚仲吹水分析邊個可以做特首。

疫情前我亦有客串兼職教本地和海外大學一些課程，噴下口水，但而家自己公司太忙亦老咗冇乜氣，冇教啦，此刻只有在網上吹水發表下意見，有時寫下詞。

我嘅樓道源自李天命的哲道(https://www.discuss.com.hk/redir ... amp;utm_source=copy)

曲：有酒今朝醉 (許冠傑原唱)

回頭望過去
都嗰一句
沙士通關冇去追
人哋講得對
都嗰一句
自己on 9攞嚟衰
打下飛機
香討吹吓水
回頭望過去
都嗰一句
淡淡一世都冇女

………………
ps: 本人在金融投資版亦有以下topic發表，歡迎討論。

曾經揸過或而家揸住10M以上股票投資者，可以入嚟分享下長揸心得😊

https://www.discuss.com.hk/viewt ... amp;utm_source=copy

[ 本帖最後由 UCL-master 於 2023-1-29 11:13 編輯 ]

#中國通關 #恒指 #恒生指數 #投資 #移民

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最緊要有米2 Platinum Member 帖子 52634 積分 51246 註冊 2020-3-18 發短消息加為好友	#2 發表於 2022-12-22 11:04 只看該作者大中小繁簡 23中前係最低位～完之后隨時反彈～完 25年快就24年全面復常，開始減色～完之后就正正式式入大6佬加回流～完狗運就係咁，因為火變得好快
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坐盤員 VIP 帖子 9571 積分 9977 註冊 2019-12-13 發短消息加為好友	#3 發表於 2022-12-22 11:06 只看該作者大中小繁簡引用: 原帖由最緊要有米2 於 2022-12-22 11:04 發表 23中前係最低位～完之后隨時反彈～完 25年快就24年全面復常，開始減色～完之后就正正式式入大6佬加回流～完狗運就係咁，因為火變得好快目前樓價再跌20-25%, 2024/2025 先係買入時機
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200888 Silver Member 帖子 15140 積分 14039 註冊 2008-9-17 發短消息加為好友	#4 發表於 2022-12-22 11:07 只看該作者大中小繁簡 D子孫咁L有孝心，你做阿爺會唔會封封大利是俾佢過年？
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坐盤員

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發表於 2022-12-22 11:07

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原帖由 UCL-master 於 2022-12-22 07:57 發表
睇CCL 走勢圖，近卅年樓市底轉角位是：

1. 1995/6 CCL5x 香港回歸前移民潮
2. 2003/4 CCL 3x 沙士後
3. 2009 CCL 5x 金融海嘯後
4. 2016年中 CCL 12x 港股熊轉牛後
5. 2023年初？ CCL 14x-15x 中港通關復常後？

1->2 7年
2->3 6年
3->4 7年
4->5 7年

我猜2023年初中港通關後，可能是另一個 ...

1997-2003 熊市走了六年, CCL指數跌了72點子（-70%)
現在樓市風險高,回報低,股市則相反,你話資金會向那裡流？

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樓主發表於 2022-12-22 11:13

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原帖由 坐盤員 於 2022-12-22 11:07 發表

1997-2003 熊市走了六年, CCL指數跌了72點子（-70%)
現在樓市風險高,回報低,股市則相反,你話資金會向那裡流？

樓市我都唔會入市住，睇定D先，確認轉勢至可能會行動，但錯失機會咪後悔。

股市我萬八點前已增持，的確而家值搏率股市大於樓市。但適當的資產配置好睇個人需要的，我有8成左右在樓市，2成在股匯債。

[ 本帖最後由 UCL-master 於 2022-12-22 11:17 編輯 ]

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低B強

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發表於 2022-12-22 11:36

我就唔識睇圖。

我只知下年機》危

1. 通關
2. 要移既都移。要走既都走左。走佬最高位不在下年。
3. 息口見頂，我當唔減。已經冇乜殺傷力。
4. 大陸開關復常，間接推動香港經濟。人流，物流則錢流。
5. 我有2個物業，有上高第3,4點，有人幫手供樓，息口唔大幅上，我表示冇乜壓力走貨。呢個位賣，反而好危險。因為一出一入，佣金，時間。冇20%基本 . 除非樓市多插20%我先有數圍，要走既唔係而家囉。
6.2024美國大選，今年唔加，下年點減？點樣造勢，點連任？
7. 美國債息倒掛，下年好大機會衰退。通脹間接受控--->唔再加息，甚至因為衰退掉頭減息。
8 港股反複向上，代表聰明錢做緊野。樓市行慢3-6個月。

[ 本帖最後由低B強於 2022-12-22 11:39 編輯 ]

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足夠迷離的劍蘭

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發表於 2022-12-22 11:40

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原帖由 UCL-master 於 2022-12-22 07:57 發表
睇CCL 走勢圖，近卅年樓市底轉角位是：

1. 1995/6 CCL5x 香港回歸前移民潮
2. 2003/4 CCL 3x 沙士後
3. 2009 CCL 5x 金融海嘯後
4. 2016年中 CCL 12x 港股熊轉牛後
5. 2023年初？ CCL 14x-15x 中港通關復常後？

1->2 7年
2->3 6年
3->4 7年
4->5 7年

我猜2023年初中港通關後，可能是另一個 ...

亂9噏，當秘笈

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坐盤員

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發表於 2022-12-22 11:48

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原帖由 低B強 於 2022-12-22 11:36 發表
我就唔識睇圖。

我只知下年機》危

1. 通關
2. 要移既都移。要走既都走左。走佬最高位不在下年。
3. 息口見頂，我當唔減。已經冇乜殺傷力。
4. 大陸開關復常，間接推動香港經濟。人流，物流則錢流。
5. 我有2個物業，有上高第3,4點，有人幫手供樓，息口唔大幅上，我表示冇乜壓力走貨。呢個位賣，反而好危險。因為一出一入，佣金，時間。冇20%基本 . 除非樓市多插20 ...

未本3年,環球通漲保持4-5%,租金回報太低,政策又不利樓市,另外,股市吸引力大增,樓市2025年先見底

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低B強

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#10

發表於 2022-12-22 11:53

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原帖由 坐盤員 於 2022-12-22 11:48 發表

未本3年,環球通漲保持4-5%,租金回報太低,政策又不利樓市,另外,股市吸引力大增,樓市2025年先見底

買樓都知。  租金短期係冇肉食。

我收租都覺煩。  如果計收租回報。  買收息股好過。

買樓賺大錢最大誘因，樓升。  因為有拱桿嘅威力。同穩定的現金流。如果唔睇樓升。我自己都唔支持買樓。
收租都煩。租客壞野就會找你。  近年買入既先得3%回報。

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#11

發表於 2022-12-22 12:03

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原帖由 低B強 於 2022-12-22 11:53 發表

買樓都知。  租金短期係冇肉食。

我收租都覺煩。  如果計收租回報。  買收息股好過。

買樓賺大錢最大誘因，樓升。  因為有拱桿嘅威力。同穩定的現金流。如果唔睇樓升。我自己都唔支持買樓。
收租都煩。租客壞野就會找你。  近年買入既先得3%回報。

現價買中移動好過買樓,完

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奧雲二世

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#12

發表於 2022-12-22 12:28

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原帖由 UCL-master 於 2022-12-22 07:57 發表
睇CCL 走勢圖，近卅年樓市底轉角位是：

1. 1995/6 CCL5x 香港回歸前移民潮
2. 2003/4 CCL 3x 沙士後
3. 2009 CCL 5x 金融海嘯後
4. 2016年中 CCL 12x 港股熊轉牛後
5. 2023年初？ CCL 14x-15x 中港通關復常後？

1->2 7年
2->3 6年
3->4 7年
4->5 7年

我猜2023年初中港通關後，可能是另一個 ...

CCL出名假⋯⋯⋯仲用黎分析？真係服左你

睇吓全球大環境，樓市係主要受息率影響⋯喺都睇息率走勢啦

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奧雲二世 Golden Member 帖子 25215 積分 24482 註冊 2011-4-27 發短消息加為好友	#13 發表於 2022-12-22 12:30 只看該作者大中小繁簡一手房咪喺尾幾萬伙，二手放盤又有幾萬伙⋯點轉角⋯ 好巿少少地產佬都劈價清貨啦⋯乜陽春都死⋯
UID 4510272 帖子 25215 精華 0 積分 24482 金幣 574 閱讀權限 80 在線時間 9218 小時註冊 2011-4-27 最後登錄 2023-3-26 查看詳細資料	回覆引用被引用(1) TOP

UCL-master VIP 帖子 3387 積分 3189 註冊 2021-2-10 發短消息加為好友	#14 樓主發表於 2022-12-22 12:37 只看該作者大中小繁簡引用: 原帖由奧雲二世於 2022-12-22 12:28 發表 CCL出名假⋯⋯⋯仲用黎分析？真係服左你睇吓全球大環境，樓市係主要受息率影響⋯喺都睇息率走勢啦分享下姐。不過我都唔會入市住，睇定D先，確認轉勢至行動，但錯失機會咪後悔。
UID 7018919 帖子 3387 精華 0 積分 3189 金幣 1426 閱讀權限 60 在線時間 2334 小時註冊 2021-2-10 最後登錄 2023-3-18 查看詳細資料	回覆引用被引用(1) TOP

falconV8 Focus, Timing, Strength Golden Member 機靈、敏捷、準確帖子 34927 積分 35284 註冊 2016-6-12 發短消息加為好友	#15 發表於 2022-12-22 12:42 只看該作者大中小繁簡 [按此打開] [隱藏] 同意樓主分析, 把握周期始末, 作好準備。
UID 5915059 帖子 34927 精華 0 積分 35284 金幣 13793 閱讀權限 80 在線時間 6832 小時註冊 2016-6-12 最後登錄 2023-3-27 查看詳細資料	回覆引用被引用(1) TOP