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標題: [其他] 長文注意!你今時今日仲奢望樓價會爆升? [打印本頁]

作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 07:01 PM

典型香港人心態 ”人有我有”

呢幾年傳媒不斷渲染”有樓有高潮”、”有樓係人生嬴家”,甚至不斷拍微電影講上車講買樓
令到部份香港人覺得唔買樓就係輸家 買樓先有未來 樓價只升不跌

但其實細心留意電視拍節目既資助商正正就利益者 地產商同埋地產代理商
例如 美x 資助txb拍上車故事

好多既係買樓前並冇唸過冇計過數
玩7-9成按 加大槓桿
一味覺得租樓係支出 租樓只會幫業主供樓
認為租樓只會係一個win-lose situation
冇唸過其實可以係一個win-win situation
冇計過首期既錢係可以放落其他資產拎到較可觀回報去cover租金支出甚至可以將賺到既錢去滾大
並唔係鼓勵大家投放落股市 股市已開始反映10年債息預示聯儲局加息同經濟復甦既因素
投資者就會用10年債息做貼現率做devalue
已經睇到美股科技股開始暴跌 舊經濟股爆升
投資者應自行衡量投資既資產
包括其他國家既樓市
而著眼點唔一定係停留在香港區域性既樓市

例如 英國樓市今年就升左8.5%
而香港樓市只係因為放水等因素令佢跌唔多
只係跌0.20%
但對比其他國家樓市 係好明顯係跌緊

講返香港樓市
無可否認 09年差唔多係樓價低點 一直爆升到2018年
我都覺得係果個時間選擇買樓既人係好醒目
但其實當年既樓價爆升時代
去到2018年既時候其實早已完結

今時今日仲發夢想買樓發達既人 我真係好想點醒佢

點解09年爆升時間你唔買 你而家先黎買?
你認為樓價仲可以有幾多成既升幅?
若果以當時升幅
而家將軍澳500呎單位要1千萬
10年後係咪需要3千萬 更甚要半億先買到?

奈何aa既力量太過強大 不斷開post唱好樓市
不斷推人去買樓
但若果有細心留意下放盤
應該都知道好多盤係放左一年都未有人承接
再細心行下周圍既住宅 可以留意到好多住宅係冇人住 全港空置率係3.7% 有4萬幾伙
所謂既剛性需求係指住屋需求
睇好可以買
睇淡既話 剛性需求就變成租樓既需求
並唔係因為供應少而滿足唔到剛性需求
唔好再比人誤導所謂剛性需求既意思
呢啲係傳媒唔會報同埋aa唔會同你講

而家既情況就好似係”買賣雙閒” 賣家唔急住賣
2020年一手成交係比去年少28%
樓價亦都只係保持微升微跌 買賣雙方都唔急
從而制造一個假升或者假小陽春現像
令到人有錯覺認為樓價跌唔落 仲有得升
反而而家最急既就正正係地產商同埋地產agent

再望望2018到而家既樓價係橫行 微升微跌
租金更加係低點
假設full pay的話
出租回報更加只係得2-3% 未扣管理費之類
扣埋通脹 實質回報率係0% 更甚要微蝕
假返放落樓市 機會成本係可以以倍數計

2020年聯儲局無限QE 印銀紙 美元不斷眨值
正常情況下
大部人都會選擇將資金放落樓市或者股市
但睇返2020年樓價升幅數據
即使係呢個情況下樓價都微跌0.20%
咁極端情況下 都推唔郁而家既樓價

再睇返近幾個月美國10年長債不斷地升 報1.34
市場預計美聯儲將會加息去控制通脹

再睇返經濟數據 今年失業率創新高 報7%
唔好睇小呢個數字 英國失業率只係5%
香港按年GDP跌6% 香港既經濟情況係好嚴重
倒閉潮等等亦都係滯後 並未出現
望返上年到今年 中環寫字樓冇公司租
甲級寫字樓空置率創新高
大企業如投資銀行早已棄租
有外資企業早已經將業務撒出香港
2020年既疫情更加將香港經濟結構性問題放大

香港政治問題 示威 國安法引發大型移民潮
我相信有好大部份 係因為疫情關係仲未計劃
相信黎緊會開始見到
外圍政治因素 中美角力 關稅問題 都令到香港經濟有不明朗變化
再睇返financial deficit 而家急升到3千億
即使政府不斷加投資公共開支 都幫唔到經濟
何況deficit高下 增加係有限
無疑係阻礙左經濟復甦既速度

睇返08年金融海嘯後 09年既經濟復甦係好快
再望返2020年
政府既經常開支預算係增加左4800億
係比3年前足足多左3分1 財政儲備一年內冇左3成
咁既情況下 係阻礙左香港經濟既復甦
情況係比08年更為嚴重

再睇返黎緊財政預算案 波叔話下年度赤字更高
波叔都預言會加稅
係經濟衰退 玩加稅 無疑令到香港經濟雪上加霜
香港吸引外資正正因為稅率低
令到經營難左減少左市民消費既意欲
另外 香港勞動同出生人口減少都係值得關注

2047年地契到期
香港正式成為內地 法律慢慢跟內地去行
而處理續期 也有機會跟足內地安排
而睇返地政處官網既回應
佢係冇實質答過會點樣處理2047地契到期問題
而佢果條續期唔洗補地價只要比租既法律係under基本法
而2047後仲係唔係跟基本法係冇人知
換言之 2047後果條法律係廢左
到時政府可以因應當時香港經濟情況而去要求業主補地價 或者有機會要補3成左右

打算買樓既唔好比地產aa盲唱好而走去接人火捧 要理性分析香港樓市仲值唔值得投資 仲有幾多水位?性價比仲存唔存在?

若果以投資角度去睇
係咁多樣一籃子因素影響下
風險大左而潛在上升回報空間低
即夏普比率低左
佢既投資性價比就係低

而地產經紀經常提及樓市
會因為疫苗同埋內地通關去刺激樓市向上升
呢啲因素亦都會係樓市既黑天鵝
研究數據顯示 科興既有效性只係有50%
另外 內地人黎港係可以沽之前買落層樓 唔一定係買 存在不確定性

仲有好友經常提及既通脹
我地睇到現時美國債券債息上升
連帶既係企業借貸成本上升
市場預計美國經濟加快復甦同通脹既上升
通脹上升降低左債息既實際價值
亦都令美聯儲增加上調短期利率既機會
強勁既通脹上升
美聯儲就不得不去加息控制通脹
所以強勁既通脹未必係有利樓市

另外既係美國同香港經濟復甦程度不一
美國係香港經濟仲未完住復甦既時候加息
只會令到香港企業成本增加 加劇香港經濟
唔好唔記得今年度赤字3000億
而波叔都講左下年度會更多
大大減慢左香港復甦既時間

暫時講住咁多先 手有啲累

而家最急既就係地產經紀!

唔好再發夢今時今日買樓可以發達喇
過去既美好日子已經完結左
正如我地唔會望住倒後鏡去揸車一樣道理
過去並唔等如未來!

利申:

有能力買樓 選擇性租樓 資產分布股債等
唔係睇大跌
唔係盲淡 我係睇微跌 唔阻人買樓
所以唔洗話我買唔起樓而走去唱淡!

[ 本帖最後由 kachun1996 於 2021-2-24 07:58 PM 編輯 ]
作者: mclam0505    時間: 2021-2-21 07:08 PM

你唔係買唔起樓,係想無人買樓,樓市跌返2-3成先入市啫,啱唔啱
作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 07:10 PM

引用:
原帖由 mclam0505 於 2021-2-21 07:08 PM 發表

你唔係買唔起樓,係想無人買樓,樓市跌返2-3成先入市啫,啱唔啱
樓 係用黎住
不如你理性用論點去回覆我
唔好一味盲目唱好 咁樣只會顯得你能力低下
作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 07:16 PM

引用:
原帖由 mclam0505 於 2021-2-21 07:08 PM 發表

你唔係買唔起樓,係想無人買樓,樓市跌返2-3成先入市啫,啱唔啱
Anyway did you see my point at the last sentence?

[ 本帖最後由 kachun1996 於 2021-2-23 02:02 AM 編輯 ]
作者: mclam0505    時間: 2021-2-21 07:16 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 07:10 PM 發表


樓 係用黎住
不如你理性用論點去回覆我
唔好一味盲目唱好 咁樣只會顯得你能力低下
打咁大篇野,咪又係想低價入市,我能力低唔低唔到你講,咁叻你09上咗車啦
作者: ch_margaux    時間: 2021-2-21 07:17 PM

班無腦廢最鐘意講遲買會貴,就睇呢三年已經係得啖笑。
作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 07:18 PM

引用:
原帖由 mclam0505 於 2021-2-21 07:16 PM 發表


打咁大篇野,咪又係想低價入市,我能力低唔低唔到你講,咁叻你09上咗車啦
我有話到09年上車既係好勁
而今時今日樓市唔同往日
不如你睇哂先去反質人地 咁樣只會令人覺得你講野冇質素 aa

[ 本帖最後由 kachun1996 於 2021-2-21 07:38 PM 編輯 ]
作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 07:30 PM

引用:
原帖由 ch_margaux 於 2021-2-21 07:17 PM 發表

班無腦廢最鐘意講遲買會貴,就睇呢三年已經係得啖笑。
佢地從來唔喜歡理性討論
只要見到呢啲post
佢地既動作會係入黎比dislike 然後吹兩句

[ 本帖最後由 kachun1996 於 2021-2-22 11:28 PM 編輯 ]
作者: 山上外圍的牛牛    時間: 2021-2-21 07:34 PM

引用:
原帖由 mclam0505 於 2021-2-21 07:16 PM 發表


打咁大篇野,咪又係想低價入市,我能力低唔低唔到你講,咁叻你09上咗車啦
你不如睇下人地打咩 之後再覆啦
作者: CupidHong    時間: 2021-2-21 07:42 PM

三四十年前都好多人唔信啲樓會升上一百萬以上,到死都唔肯接受現實

[ 本帖最後由 CupidHong 於 2021-2-21 07:52 PM 編輯 ]
作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 07:46 PM

引用:
原帖由 CupidHong 於 2021-2-21 07:42 PM 發表

三四十年前都好多人唔個啲樓會升上一百萬以上,到死都唔肯接受現實
咁我唸我只有一條問題問你
請問你揸車是否望住倒後鏡揸?
作者: CupidHong    時間: 2021-2-21 07:49 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 07:46 PM 發表


咁我唸我只有一條問題問你
請問你揸車是否望住倒後鏡揸?
似係你哋班淡淡望倒後鏡多啲喎
作者: indialettuce    時間: 2021-2-21 07:54 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 07:46 PM 發表


咁我唸我只有一條問題問你
請問你揸車是否望住倒後鏡揸?
師兄你呢例子有啲比喻不倫~
CupidHong 兄講緊物價嘅升幅反而更貼切~
作者: Kitchankityee    時間: 2021-2-21 07:56 PM

樓主走先,我幫你擋一擋啲AA狗,咬到你就唔好啦
作者: deepb    時間: 2021-2-21 08:00 PM

理性討論
我就係十年前已經開始既參與者,直到今天我都認為樓價係會穩步上升, 全球放水,中學生都識講既道理,本身市場得十蚊,兩個橙會賣5蚊個,而家市場有廿蚊,兩個橙自然會調整到10蚊一個,印多左錢,銀紙自然貶值,甘多年來都係甘。

當然可能你會啱,無野係絕對既正確或者錯,就如你大甘大段野,所有事情都有一籃子因素影響。但十年前已經有人笑我傻仔,但最後邊個先係傻。

利申,唔係你所講既中學畢業aa,十幾年前已經本地u grad, 家庭收入全港top 10 % 以內。
作者: deepb    時間: 2021-2-21 08:05 PM

我唯一認同就係唔會爆升,但唔睇微跌。
疫情過咗,經濟回復,加埋通關,就會穩步甘升番,少少意見☺️
作者: indialettuce    時間: 2021-2-21 08:05 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 07:10 PM 發表


樓 係用黎住
不如你理性用論點去回覆我
唔好一味盲目唱好 咁樣只會顯得你能力低下
「樓係用黎住」呢個只係主觀願望~
現實世界中,樓係重有投資價值嘅資產~ sad but true~
作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 08:06 PM

引用:
原帖由 deepb 於 2021-2-21 08:00 PM 發表

理性討論
我就係十年前已經開始既參與者,直到今天我都認為樓價係會穩步上升, 全球放水,中學生都識講既道理,本身市場得十蚊,兩個橙會賣5蚊個,而家市場有廿蚊,兩個橙自然會調整到10蚊一個,印多左錢,銀紙自然貶值,甘多年來都係甘。

當然可能你會啱,無野係絕對既正確或者錯,就如你大甘大段野,所有事情都有一籃子因素影響。但十年前已經有人笑我傻仔,但最後邊個先係傻。

利申,唔係你所講既中學畢業aa,十幾 ...
終於有人肯理性討論 😭

我首先講返我最後句野先 我係睇微跌 唔係睇大跌

放水無疑係有利樓市 但睇到係過左差不多有1年時間
樓價依然無因為無限量寬既因素下去推動樓市
再者 美國10年長債係呢段時間已經開始不停升
就升穿1.5水平 好大意味個遊戲會好快完結
當然美國玩加息係玩死自己 但佢都要控制通脹
所以要睇返聯儲局動作
作者: 檸檬茶...    時間: 2021-2-21 08:07 PM

但點解二手居屋仲唔跌
作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 08:11 PM

引用:
原帖由 deepb 於 2021-2-21 08:05 PM 發表

我唯一認同就係唔會爆升,但唔睇微跌。
疫情過咗,經濟回復,加埋通關,就會穩步甘升番,少少意見☺️
赤字3千億 經常開支增加4800億
無疑係大大阻礙左香港經濟既復甦
呢一點財爺都有係佢既專欄到提到
而黎緊既財政預算案都會係值得留意
作者: 隔離地獄旅程    時間: 2021-2-21 08:15 PM

謝謝分享
作者: yyhleung    時間: 2021-2-21 08:16 PM

引用:
原帖由 ch_margaux 於 2021-2-21 07:17 PM 發表

班無腦廢最鐘意講遲買會貴,就睇呢三年已經係得啖笑。
以投資角度呢幾年港樓就算唔係最差,都應該係三甲之內
作者: deepb    時間: 2021-2-21 08:17 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 08:11 PM 發表


赤字3千億 經常開支增加4800億
無疑係大大阻礙左香港經濟既復甦
呢一點財爺都有係佢既專欄到提到
而黎緊既財政預算案都會係值得留意
但有一點要留意,香港既公共開支只會越來越多,錢從何來,政府主要既收入就係賣地,羊毛出在羊身上,政府本身都唔可以俾個樓市冧,呢個就係點解一直都要維持高地價政策。
作者: 匯聚良友    時間: 2021-2-21 08:17 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 07:16 PM 發表


Anyway did you see my point at the last sentence?
I am not going to say the properties price will drop sharply
你思維同你啲英文一樣
亂咁嚟果隻
作者: krolik    時間: 2021-2-21 08:20 PM

空置率高,係因為啲人有錢到擺喺度都唔租比人住
作者: 1634D    時間: 2021-2-21 08:29 PM

師兄
我睇晒你篇文
我都係10前年開始參與樓市
我都有少少股票
但股樓債
我會選擇樓
原因
1)股票市場大人為控操。自己本身唔係叻人,唔會日日睇住個市,就算買都係買ETF,但呢個就冇咗栱杆。
2)香港房屋問題係多年解決唔到嘅問題,黎近供應都唔多,以租養樓呢一招仍然可行。
3)量化寬鬆下,要分一杯羹,其實就有條債喺身,之後慢慢還,當通漲時,層樓就升

2047呢個係更大topic,應該冇人識答;但自己只係小業主,我覺得最大持份者為地產發展商,要cap水都cap佢哋先,而佢哋仍然大力投地,我覺得未來10年都穩陣。當去到2035年再算。
作者: 路路通    時間: 2021-2-21 08:31 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 08:06 PM 發表


終於有人肯理性討論 😭

我首先講返我最後句野先 我係睇微跌 唔係睇大跌

放水無疑係有利樓市 但睇到係過左差不多有1年時間
樓價依然無因為無限量寬既因素下去推動樓市
再者 美國10年長債係呢段時間已經開始不停升
就升穿1.5水平 好大意味個遊戲會好快完結
當然美國玩加息係玩死自己 但佢都要控制通脹
所以要睇返聯儲局動作
一路以嚟都有聲音話嗰邊嘅真實通脹比官方數字高,不過聯儲局刻意撳低個官方數字去買時間等經濟復甦先加息,如果係真嘅話就要睇聯儲局拖到幾耐啦,如果經濟復甦唔切又撳唔住個數字出現滯脹,到時呢兩年買樓嗰班就真係hihi喇
純粹個人愚見,唔鍾意嘅當我冇講過
作者: deepb    時間: 2021-2-21 08:33 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 08:06 PM 發表


終於有人肯理性討論 😭

我首先講返我最後句野先 我係睇微跌 唔係睇大跌

放水無疑係有利樓市 但睇到係過左差不多有1年時間
樓價依然無因為無限量寬既因素下去推動樓市
再者 美國10年長債係呢段時間已經開始不停升
就升穿1.5水平 好大意味個遊戲會好快完結
當然美國玩加息係玩死自己 但佢都要控制通脹
所以要睇返聯儲局動作
深既經濟理論我唔識,原諒我唔係BBA major,趨勢。


錢出左去就係出左去,資產既增加速度比資金慢,樓價就係會向上,甘多年來都係一樣,我手上無數據,但有心的話可以看看樓市幾十年來既平均樓價趨勢。

凡事兩面睇,你提到放左水一年,樓價都只係持平,我認為係俾負面因素抵銷左,當疫情負面因素退去,經濟回復,樓價就會重回多年來既升勢,anyway 討論下姐,有人看好,有人看淡,好平常。

[ 本帖最後由 deepb 於 2021-2-21 08:37 PM 編輯 ]
作者: briancccc    時間: 2021-2-21 08:36 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 07:18 PM 發表


我有話到09年上車既係好勁
而今時今日樓市唔同往日
不如你睇哂先去反質人地 咁樣只會令人覺得你講野冇質素 aa
有早知無乞兒,我有好多朋友,過去十年都買得起樓但無買,而家居然去眼紅有樓人士。其實係眼光問題無得怪。
作者: indialettuce    時間: 2021-2-21 08:38 PM


作者: maxchanhkg    時間: 2021-2-21 08:41 PM

等你買左樓 就唔駛搵甘多理由自慰、搵甘多鍵盤廢青取暖... 加油
作者: 今天懷舊的老爺    時間: 2021-2-21 08:42 PM

呢1年放水都冇咩用
我好早已想賣樓換大啲既單位,有放盤,但疫情初起,真係唔敢俾人睇樓,但就算有人唔睇肯買(當然冇),我自己都唔敢去睇樓,成交就自然奇少。
前幾個月見疫情咁耐都未攪掂,又已習慣左,又開始講疫苗,先俾人上黎睇,有好多人黎睇,開放單位放盤嗰期,平均每日都有兩至三枱客,跟住就好快賣左,買家係租樓客。
之後就等大訂一過就買依家既大啲既單位。
所以疫情頭大半年係令到樓市差既,但後期疫苗一開始發報就開始旺

[ 本帖最後由 今天懷舊的老爺 於 2021-2-21 08:44 PM 編輯 ]
作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 08:46 PM

引用:
原帖由 yyhleung 於 2021-2-21 08:16 PM 發表


以投資角度呢幾年港樓就算唔係最差,都應該係三甲之內
其實如果真係以投資角度去睇

港樓係一藍子因素影響下 佢既下行風險係大左
而同時佢潛在上升空間都低左 即所謂夏普比率低左
所以 投資性價比係差左
作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 08:49 PM

引用:
原帖由 deepb 於 2021-2-21 08:17 PM 發表


但有一點要留意,香港既公共開支只會越來越多,錢從何來,政府主要既收入就係賣地,羊毛出在羊身上,政府本身都唔可以俾個樓市冧,呢個就係點解一直都要維持高地價政策。
波叔預言黎緊預算案玩 +T 而唔係+G
經濟衰退玩+T
無疑令到企業經營困難左
甚至銷售稅 令市民減少左消費
影響GDP
作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 08:49 PM

引用:
原帖由 匯聚良友 於 2021-2-21 08:17 PM 發表


你思維同你啲英文一樣
亂咁嚟果隻
No one cares about grammar mistakes except hongkongers
作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 08:52 PM

引用:
原帖由 路路通 於 2021-2-21 08:31 PM 發表


一路以嚟都有聲音話嗰邊嘅真實通脹比官方數字高,不過聯儲局刻意撳低個官方數字去買時間等經濟復甦先加息,如果係真嘅話就要睇聯儲局拖到幾耐啦,如果經濟復甦唔切又撳唔住個數字出現滯脹,到時呢兩年買樓嗰班就真係hihi喇
純粹個人愚見,唔鍾意嘅當我冇講過

stagflation 呢一點我係網上都聽過部份基金經理提過
作者: 春天消失的冬季    時間: 2021-2-21 08:53 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 07:01 PM 發表

典型香港人心態 ”人有我有”

呢幾年傳媒不斷渲染”有樓有高潮”、”有樓係人生嬴家”,甚至不斷拍微電影講上車講買樓
令到部份香港人覺得唔買樓就係輸家 買樓先有未來 樓價只升不跌

但其實細心留意電視拍節目既資助商正正就利益者 地產商同埋地產代理商
例如 美x 資助txb拍上車故事

好多既係買樓前並冇唸過冇計過數
玩7-9成按 加大槓桿
一味覺得租樓係支出 租樓只會幫業主供樓
認為租樓只會係 ...
淨係睇你"2047年地契"
這一句就知道你冇料到,嘩眾取寵. 近年到期的地契已經續期50年,超過2047年了,例如紅磡薈點、港島薄扶林花園。

[ 本帖最後由 春天消失的冬季 於 2021-2-21 08:54 PM 編輯 ]

圖片附件: Screenshot_20210221_205030.jpg (2021-2-21 08:54 PM, 564.95 KB) / 該附件被下載次數 0
https://finance.discuss.com.hk/attachment.php?aid=12110697


作者: 真.錦馬超    時間: 2021-2-21 08:58 PM

「地產版股神」已經有一段時間冇出post了,終於回歸,咁我就可以學下野喇
作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 08:59 PM

引用:
原帖由 春天消失的冬季 於 2021-2-21 08:53 PM 發表


淨係睇你"2047年地契" 這一句就知道你冇料到,嘩眾取寵. 近年到期的地契已經續期50年,超過2047年了,例如紅磡薈點、港島薄扶林花園。
我所講既重點係
香港經濟差左既時候
佢會因應經濟情況去要求續期時補多啲既地價
再者 香港變左內地 會唔會跟內地既做法係未知數
而唯一既金融優勢都冇左

而你講既例子係2006年續期
當時政府係冇財政赤字
而地政處官網都有提到 2047有大量地契到期
而佢地係仲未唸到方案解決
呢個會係一個uncertainty

Anyway 你應該做多啲資料搜集
作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 09:00 PM

引用:
原帖由 真.錦馬超 於 2021-2-21 08:58 PM 發表

「地產版股神」已經有一段時間冇出post了,終於回歸,咁我就可以學下野喇
從來冇講自己係股神 亦都冇出個post講炒股
我由頭到尾係主張價值投資
作者: 真.錦馬超    時間: 2021-2-21 09:01 PM

引用:
原帖由 春天消失的冬季 於 2021-2-21 08:53 PM 發表


淨係睇你"2047年地契"12110697 這一句就知道你冇料到,嘩眾取寵. 近年到期的地契已經續期50年,超過2047年了,例如紅磡薈點、港島薄扶林花園。
點只2047,睇樓主講2009年果時已經知佢無料到啦,09年發生咩事都唔知。

不過咁,難得香討其中一名「地產版股神」回歸,點都要支持下。
作者: 真.錦馬超    時間: 2021-2-21 09:02 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 09:00 PM 發表


從來冇講自己係股神 亦都冇出個post講炒股
我由頭到尾係主張價值投資
知㗎喇,明喎,股市依家終於都升番,啲「地產版股神」都應該係時候出嚟搵食
作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 09:04 PM

引用:
原帖由 真.錦馬超 於 2021-2-21 09:01 PM 發表


點只2047,睇樓主講2009年果時已經知佢無料到啦,09年發生咩事都唔知。

不過咁,難得香討其中一名「地產版股神」回歸,點都要支持下。
你又有幾有料?
唔怕可以發表下你既偉論 我都想聽下你意見
再者 佢2047問題 我回應左
另外 你應該做多啲資料搜集係關於09年既
唔好一黎就話人 講野又冇營養 無助討論
作者: 路路通    時間: 2021-2-21 09:05 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 08:52 PM 發表



stagflation 呢一點我係網上都聽過部份基金經理提過
如果通脹情況太明顯撳唔住,經濟又復甦唔切,官方被迫要承認有滯脹,相信到時資產市場恐怖過金融海嘯n倍
作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 09:05 PM

引用:
原帖由 真.錦馬超 於 2021-2-21 09:02 PM 發表


知㗎喇,明喎,股市依家終於都升番,啲「地產版股神」都應該係時候出嚟搵食
黎黎去去都係呢句 悶唔悶啲?
地產狗就係咁既素質 無助討論
作者: 真.錦馬超    時間: 2021-2-21 09:06 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 09:04 PM 發表


你又有幾有料?
唔怕可以發表下你既偉論 我都想聽下你意見
再者 佢2047問題 我回應左
另外 你應該做多啲資料搜集係關於09年既
唔好一黎就話人 講野又冇營養 無助討論
連一個「家」都冇guts買嘅廢物,係到討「投資」?論「回報」?

「地產版股神」果然名不虛傳
作者: indialettuce    時間: 2021-2-21 09:07 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 09:04 PM 發表


你又有幾有料?
唔怕可以發表下你既偉論 我都想聽下你意見
再者 佢2047問題 我回應左
另外 你應該做多啲資料搜集係關於09年既
唔好一黎就話人 講野又冇營養 無助討論
地政總署回應傳媒查詢2047年地契到期事宜 (info.gov.hk)

地政總署回應傳媒查詢2047年地契到期事宜********************  就媒體引述候任立法會議員姚松炎教授對於2047年地契到期的評論,地政總署發言人今日(九月十三日)回應傳媒查詢如下:

根據香港特別行政區政府於1997年7月公布的政策聲明,沒有續期權利的契約(不包括特殊用途契約),在期滿時可由香港特別行政區政府全權酌情決定續期50年而無須補繳地價,惟須每年繳納租金,款額相當於有關土地應課差餉租值的百分之三;租金其後亦會隨應課差餉的改變而調整。有關詳細的資料,可瀏覽地政總署網頁(www.landsd.gov.hk/tc/service/landpolicy.htm)。

自香港特別行政區成立以來,地政總署一直按上述的政策處理1997年後屆滿的契約之續期事宜,獲根據原有契約條款續期的契約無須補繳地價,但須每年繳納有關地段的地租。是否續期會考慮相關因素,包括契約屆滿時地段是否需要作公共用途或原有契約是否出現嚴重違反地契的情況等。

現時續期或新批出的50年土地契約,年期均超越2047年。換言之,在土地行政上,2047年並不是一個期限。當然,由於大量現成的土地契約將於2047年到期,政府在適當時候需要作出安排以應對屆時岀現的大量續期工作。 完2016年9月13日(星期二)
香港時間20時31分
作者: minishopshop    時間: 2021-2-21 09:08 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 19:01 發表

典型香港人心態 ”人有我有”

呢幾年傳媒不斷渲染”有樓有高潮”、”有樓係人生嬴家”,甚至不斷拍微電影講上車講買樓
令到部份香港人覺得唔買樓就係輸家 買樓先有未來 樓價只升不跌

但其實細心留意電視拍節目既資助商正正就利益者 地產商同埋地產代理商
例如 美x 資助txb拍上車故事

好多既係買樓前並冇唸過冇計過數
玩7-9成按 加大槓桿
一味覺得租樓係支出 租樓只會幫業主供樓
認為租樓只會係 ...
嘩,打咁大篇文章,睇完兩行,掃落去咁長,簡單直接啲喇。點睇
作者: 風翔萬里    時間: 2021-2-21 09:09 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 07:01 PM 發表

典型香港人心態 ”人有我有”

呢幾年傳媒不斷渲染”有樓有高潮”、”有樓係人生嬴家”,甚至不斷拍微電影講上車講買樓
令到部份香港人覺得唔買樓就係輸家 買樓先有未來 樓價只升不跌

但其實細心留意電視拍節目既資助商正正就利益者 地產商同埋地產代理商
例如 美x 資助txb拍上車故事

好多既係買樓前並冇唸過冇計過數
玩7-9成按 加大槓桿
一味覺得租樓係支出 租樓只會幫業主供樓
認為租樓只會係 ...
樓主是否知道,如果現在有能力上車而不上車,有甚麼風險?
作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 09:10 PM

引用:
原帖由 路路通 於 2021-2-21 09:05 PM 發表


如果通脹情況太明顯撳唔住,經濟又復甦唔切,官方被迫要承認有滯脹,相信到時資產市場恐怖過金融海嘯n倍
經濟衰退到復甦出現既通脹
但就業增長恢復正常速度放慢 會阻礙左充分就業
另外 通脹而工資唔上脹因素都令到經濟面臨風險
作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 09:12 PM

引用:
原帖由 真.錦馬超 於 2021-2-21 09:06 PM 發表


連一個「家」都冇guts買嘅廢物,係到討「投資」?論「回報」?

「地產版股神」果然名不虛傳
不如你放你張資產負債表出黎先啦 好嗎?
黎黎去去只係識攻擊人 你慳啲啦好嗎?
唔想同你傾計啊
作者: 台風變態的樓盤    時間: 2021-2-21 09:13 PM

樓市唔會爆升,係慢慢升,長期升,升到樓主絕望都仲係升
作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 09:14 PM

引用:
原帖由 indialettuce 於 2021-2-21 09:07 PM 發表


地政總署回應傳媒查詢2047年地契到期事宜 (info.gov.hk)

地政總署回應傳媒查詢2047年地契到期事宜********************  就媒體引述候任立法會議員姚松炎教授對於2047年地契到期的評論,地政總署發言人今日(九月十三日)回應傳媒查詢如下:

根據香港特別行政區政府於1997年7月公布的政策聲明,沒有續期權利的契約(不包括特殊用途契約),在期滿時可由香 ...
哦 原來係選擇性唔睇清楚最後果段既
佢由頭到尾都冇講過點樣解決到期呢個問題
作者: 真.錦馬超    時間: 2021-2-21 09:15 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 09:12 PM 發表


不如你放你張資產負債表出黎先啦 好嗎?
黎黎去去只係識攻擊人 你慳啲啦好嗎?
唔想同你傾計啊
咁我無謂阻住你係到搵生意了,地產版股神。
作者: chickenrice2005    時間: 2021-2-21 09:16 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 07:01 PM 發表

典型香港人心態 ”人有我有”

呢幾年傳媒不斷渲染”有樓有高潮”、”有樓係人生嬴家”,甚至不斷拍微電影講上車講買樓
令到部份香港人覺得唔買樓就係輸家 買樓先有未來 樓價只升不跌

但其實細心留意電視拍節目既資助商正正就利益者 地產商同埋地產代理商
例如 美x 資助txb拍上車故事

好多既係買樓前並冇唸過冇計過數
玩7-9成按 加大槓桿
一味覺得租樓係支出 租樓只會幫業主供樓
認為租樓只會係 ...
見你打咁大篇,認真回你兩句。
1. 國安後政治暫時回復正常
2. 一通關,呀爺一個政策,自由行要幾多有多
3. 呀爺唔理歐美反對都行國安,睇得出未放棄香港
4. 未來3年冇可能加息,唔解釋啦

利申,岩岩一開二,買左土瓜灣,睇好屯馬沙中線,長線睇好東九再起動,同意唔大升,但穩中求勝
作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 09:17 PM

引用:
原帖由 真.錦馬超 於 2021-2-21 09:15 PM 發表


咁我無謂阻住你係到搵生意了,地產版股神。
即係唔夠膽擺啦 又要威又要戴頭盔
慳啲啦你 地產狗 只係識得攻擊人 幫人改稱號
地產板股神 搞笑 多謝你先
作者: indialettuce    時間: 2021-2-21 09:18 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 09:14 PM 發表


哦 原來係選擇性唔睇清楚最後果段既
佢由頭到尾都冇講過點樣解決到期呢個問題
「現時續期或新批出的50年土地契約,年期均超越2047年。換言之,在土地行政上,2047年並不是一個期限。當然,由於大量現成的土地契約將於2047年到期,政府在適當時候需要作出安排以應對屆時岀現的大量續期工作。」

師兄~ 你真係想真誠討論就應該開放啲去睇啲資料面對現實情況~
作者: 紅星加盈    時間: 2021-2-21 09:19 PM

多謝長租樓主提醒
年年跌1%
無所謂
赢租樓就得
作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 09:21 PM

引用:
原帖由 indialettuce 於 2021-2-21 09:18 PM 發表


「現時續期或新批出的50年土地契約,年期均超越2047年。換言之,在土地行政上,2047年並不是一個期限。當然,由於大量現成的土地契約將於2047年到期,政府在適當時候需要作出安排以應對屆時岀現的大量續期工作。」

師兄~ 你真係想真誠討論就應該開放啲去面對現實情況~
佢係話2047唔係期限 但都要適當時候處理地契既問題
由頭到尾冇講過點樣去解決呀 官腔啊 明唔明?
定你睇到佢講點樣解決

我上面既重點係地契到期 政府會因應當時既財政情況而去決定洗唔洗補地價 或者要補幾多
作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 09:22 PM

引用:
原帖由 紅星加盈 於 2021-2-21 09:19 PM 發表

多謝長租樓主提醒
年年跌1%
無所謂
赢租樓就得
你有認真睇既話
應該留意到個實際回報率 而唔係名義回報率
作者: 真.錦馬超    時間: 2021-2-21 09:26 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 09:17 PM 發表


即係唔夠膽擺啦 又要威又要戴頭盔
慳啲啦你 地產狗 只係識得攻擊人 幫人改稱號
地產板股神 搞笑 多謝你先
連個「家」都冇嘅人,憑乜同我討價還價?

仲有,我幾時有攻擊你呢,真心想學野㗎。

啲淡友除咗屈人係AA外,真係一無是處。

[ 本帖最後由 真.錦馬超 於 2021-2-21 09:28 PM 編輯 ]
作者: indialettuce    時間: 2021-2-21 09:26 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 09:21 PM 發表


佢係話2047唔係期限 但都要適當時候處理地契既問題
由頭到尾冇講過點樣去解決呀 官腔啊 明唔明?
定你睇到佢講點樣解決

我上面既重點係地契到期 政府會因應當時既財政情況而去決定洗唔洗補地價 或者要補幾多
「根據香港特別行政區政府於1997年7月公布的政策聲明,沒有續期權利的契約(不包括特殊用途契約),在期滿時可由香港特別行政區政府全權酌情決定續期50年而無須補繳地價,惟須每年繳納租金,款額相當於有關土地應課差餉租值的百分之三;租金其後亦會隨應課差餉的改變而調整。有關詳細的資料,可瀏覽地政總署網頁(www.landsd.gov.hk/tc/service/landpolicy.htm)。」

官方話 「在期滿時可由香港特別行政區政府全權酌情決定續期50年而無須補繳地價,惟須每年繳納租金」, 但你硬係話官方將會要以天價續期? 咁你既估計會比官方個大方向準?
作者: 急焦緊慎的牛牛    時間: 2021-2-21 09:27 PM

買樓其實唔洗諗咁多的,只需要諗你買唔買得起,有冇需要買,其他因素只係自欺欺人既自我安慰
作者: memori61    時間: 2021-2-21 09:31 PM

哈 我剩係知道我spare層樓租客無停過,續完又續,加價都唔走。唔想買樓咪唔好keep 囉,各有原因ge.
作者: shichendao    時間: 2021-2-21 09:31 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 09:05 PM 發表


黎黎去去都係呢句 悶唔悶啲?
地產狗就係咁既素質 無助討論
呢條友我黑名單佢好耐啦.樓主認為認真討論嘅咪答下囉.
唔啱咀形咪block咗佢囉.橫掂佢哋都喺志在搗亂.
唔想你倒佢米.
作者: kwma    時間: 2021-2-21 09:31 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 07:01 PM 發表

典型香港人心態 ”人有我有”

呢幾年傳媒不斷渲染”有樓有高潮”、”有樓係人生嬴家”,甚至不斷拍微電影講上車講買樓
令到部份香港人覺得唔買樓就係輸家 買樓先有未來 樓價只升不跌

但其實細心留意電視拍節目既資助商正正就利益者 地產商同埋地產代理商
例如 美x 資助txb拍上車故事

好多既係買樓前並冇唸過冇計過數
玩7-9成按 加大槓桿
一味覺得租樓係支出 租樓只會幫業主供樓
認為租樓只會係 ...
人冇幻想同咸魚冇分別
作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 09:33 PM

引用:
原帖由 indialettuce 於 2021-2-21 09:26 PM 發表


「根據香港特別行政區政府於1997年7月公布的政策聲明,沒有續期權利的契約(不包括特殊用途契約),在期滿時可由香港特別行政區政府全權酌情決定續期50年而無須補繳地價,惟須每年繳納租金,款額相當於有關土地應課差餉租值的百分之三;租金其後亦會隨應課差餉的改變而調整。有關詳細的資料,可瀏覽地政總署網頁(www.landsd.gov.hk/tc/service/landpolicy.htm)。」

...
基本法》賦予政府有權立法處理地契續期的問題,而《基本法》第5條規定香港保持原有的資本主義制度和生活方式50年不變。換言之,「資本主義制度」的承諾直至2047年,在法例上沒有規定2047年後的地契自動續期,政府有權續契,亦有權不續契。

重點係2047年係味仲沿用基本法 冇人知
到時政府可續可唔續
作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 09:34 PM

引用:
原帖由 shichendao 於 2021-2-21 09:31 PM 發表


呢條友我黑名單佢好耐啦.樓主認為認真討論嘅咪答下囉.
唔啱咀形咪block咗佢囉.橫掂佢哋都喺志在搗亂.
唔想你倒佢米.
你岩 反正我都黑名單左幾個
唔差在佢 🤔
作者: IWC-Rolex    時間: 2021-2-21 09:40 PM

如果你得一間,爆唔爆升跟你沒大關係,如果你唔止一間,應該都收緊租,升好跌好,都係咁上下,心理作用。
最大影響只係無樓既人。
作者: indialettuce    時間: 2021-2-21 09:43 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 09:33 PM 發表


基本法》賦予政府有權立法處理地契續期的問題,而《基本法》第5條規定香港保持原有的資本主義制度和生活方式50年不變。換言之,「資本主義制度」的承諾直至2047年,在法例上沒有規定2047年後的地契自動續期,政府有權續契,亦有權不續契。

重點係2047年係味仲沿用基本法 冇人知
到時政府可續可唔續
現時續期或新批出的50年土地契約,年期均超越2047年。換言之,在土地行政上,2047年並不是一個期限。當然,由於大量現成的土地契約將於2047年到期,政府在適當時候需要作出安排以應對屆時岀現的大量續期工作。」

而家官方回應係2047後可續期~ 但你預計(幻想)到2047年後唔行《基本法》咁極端重要唔續期~ 咁重有乜得討論?
作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 09:47 PM

引用:
原帖由 indialettuce 於 2021-2-21 09:43 PM 發表


「現時續期或新批出的50年土地契約,年期均超越2047年。換言之,在土地行政上,2047年並不是一個期限。當然,由於大量現成的土地契約將於2047年到期,政府在適當時候需要作出安排以應對屆時岀現的大量續期工作。」

而家官方回應係2047後可續期~ 但你預計(幻想)到2047年後唔行《基本法》咁極端重要唔續期~ 咁重有乜得討論?
所以佢味由頭到尾都唔夠膽答你到時續唔續 😂
佢最後只係補充話會適當處理 冇答過問題
而2047仲係咪行基本法 冇人知
即變相呢條續契條例到2047年就廢左
到時政府可以因應財政情況去決定點做
可以唔跟之前條例都得 變相多左一個uncertainty
作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 09:48 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 09:47 PM 發表


所以佢味由頭到尾都唔夠膽答你到時續唔續 😂
佢最後只係補充話會適當處理 冇答過問題
而2047仲係咪行基本法 冇人知
即變相呢條續契條例到2047年就廢左
到時政府可以因應財政情況去決定點做
可以唔跟之前條例都得 變相多左一個uncertainty
https://youtu.be/FgB41ccoCfU
作者: indialettuce    時間: 2021-2-21 09:56 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 09:48 PM 發表


https://youtu.be/FgB41ccoCfU
我比地政處啲資料你, 官方話佢地會 business as usual~
你比啲非官方, 估計/預計/(幻想) 去回應我話嚟緊唔行基本法物業價值歸零~ 咁邊有得同你討論~
作者: 風翔萬里    時間: 2021-2-21 09:58 PM

引用:
原帖由 indialettuce 於 2021-2-21 09:43 PM 發表


「現時續期或新批出的50年土地契約,年期均超越2047年。換言之,在土地行政上,2047年並不是一個期限。當然,由於大量現成的土地契約將於2047年到期,政府在適當時候需要作出安排以應對屆時岀現的大量續期工作。」

而家官方回應係2047後可續期~ 但你預計(幻想)到2047年後唔行《基本法》咁極端重要唔續期~ 咁重有乜得討論?
其實流主目的並非想理性討論。他只是想其他人不要買,等樓價跌,佢再入平貨。所以你什麼有理有據分析都叫不醒流主。

扮睡的人是叫不醒的。
作者: alanlee818    時間: 2021-2-21 09:59 PM

仲爆乜鬼,係咁印錢,不升反跌,證明好難再大升了。利申有一自住樓,搵機會入多陣收租樓中
作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 09:59 PM

引用:
原帖由 indialettuce 於 2021-2-21 09:56 PM 發表


我比地政處啲資料你, 官方話佢地會 business as usual~
你比啲非官方, 估計/預計/(幻想) 去回應我話嚟緊唔行基本法物業價值歸零~ 咁邊有得同你討論~
咁佢最後有冇實質答過你2047地契會否續期先?
佢既條例係只適用於under basic law
而2047年 仲係唔係under basic law就冇人知道
所以地政處最後都係冇實質答過問題
只係比左2047前既情況
作者: 今天懷舊的老爺    時間: 2021-2-21 09:59 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 09:33 PM 發表


基本法》賦予政府有權立法處理地契續期的問題,而《基本法》第5條規定香港保持原有的資本主義制度和生活方式50年不變。換言之,「資本主義制度」的承諾直至2047年,在法例上沒有規定2047年後的地契自動續期,政府有權續契,亦有權不續契。

重點係2047年係味仲沿用基本法 冇人知
到時政府可續可唔續
你認為咁大風險,咁你就繼續租樓投資股票,冇問題架,人各有志
不過好奇你咁既性格,睇落似係投資風險最低嗰組人,但又投資回報咁高,真心請教點樣低風險得黎又有高回報?

[ 本帖最後由 今天懷舊的老爺 於 2021-2-21 10:01 PM 編輯 ]
作者: limax    時間: 2021-2-21 09:59 PM

>>冇計過首期既錢係可以放落其他資產拎到較可觀回報去cover租金支出甚至可以將賺到既錢去滾大

我14年已經有咁既覺悟, 選擇左做租淡. 向用首期拎去投資. 結果跑贏慢市升覆. 你可以睇下我條link

https://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=29370994&page=7#pid531786281

14年到依家, 有幾年升好多, 連買樓有leverage, 同要計自己租金支出, 基本上好好好難追贏樓市. 我預計, 呢幾年開始會易追好多. 但你同呢道既人講投資, 佢地既世界只係買樓同銀行定期. 真係對牛彈琴. 慳返啖氣好過.

>但其實細心留意電視拍節目既資助商正正就利益者 地產商同埋地產代理商
其實周圍好多野, 都係d商家洗你腦, 令你有信念, 之後就益晒資本家. 就算你睇得明白, 清清楚楚都冇用. 洗腦既市場參與已經可以改變個格局. 扭曲正常既野.

>有能力買樓 選擇性租樓 資產分布股債等
>要講既 麻煩拎張資產負債表出黎先!.
同路人
https://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=29370994&page=7#pid531786281
作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 10:00 PM

引用:
原帖由 風翔萬里 於 2021-2-21 09:58 PM 發表


其實流主目的並非想理性討論。他只是想其他人不要買,等樓價跌,佢再入平貨。所以你什麼有理有據分析都叫不醒流主。

扮睡的人是叫不醒的。
下 咩事?
條法例係under basic law
而2047年後仲係唔係under basic law 係未知之數
請問地政處有冇答過 2047地契會續?佢自己都唔夠膽答
作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 10:03 PM

引用:
原帖由 今天懷舊的老爺 於 2021-2-21 09:59 PM 發表


你認為咁大風險,咁你就繼續租樓投資股票,冇問題架,人各有志
不過好奇你咁既性格,睇落似係投資風險最低嗰組人,但又投資回報咁高,,真心請教點樣低風險得黎又有高回報?
睇黎你唔明

香港樓市一藍子因素影響下
佢既潛在風險增加左 而潛在上升空間少
即係夏普比率 風險回報比率低左
係投資角度上 樓市投資性價比低左
作者: 子時小小西瓜    時間: 2021-2-21 10:03 PM

引用:
原帖由 deepb 於 2021-2-21 08:33 PM 發表


深既經濟理論我唔識,原諒我唔係BBA major,趨勢。


錢出左去就係出左去,資產既增加速度比資金慢,樓價就係會向上,甘多年來都係一樣,我手上無數據,但有心的話可以看看樓市幾十年來既平均樓價趨勢。

凡事兩面睇,你提到放左水一年,樓價都只係持平,我認為係俾負面因素抵銷左,當疫情負面因素退去,經濟回復,樓價就會重回多年來既升勢,anyway 討論下姐,有人看好,有人看淡,好平常。
師兄,你真是和平地討論事情,與其他人不同👍
作者: kokoko    時間: 2021-2-21 10:05 PM

有咩因素會影響樓價

1. 借高成數按揭的人有林鄭plan前的每月約500宗增加到每月約1500宗
林鄭plan前600萬以下的成交佔4x%,600萬-1000萬成交佔3x%
林鄭plan後600萬以下的成交佔3x%,600萬-1000萬成交佔4x%

呢幾年,每年約有6萬宗成交,平均每個月5000宗
大致上,每年買樓的人無大變化,即係話多咗10%的買家本來買600萬以下的樓,轉買600萬-1000萬的樓,約莫有6000人

2. 但CCL由林鄭Plan開始時約180跌到目前約176,大約跌2.x%
總括利好消息,林鄭Plan + 按揭息率基本不變 + QE 3萬億,樓價跌2.x%
而住戶入息中位數由2019年第四季27800跌到2020年第三季26500,跌約4.x%

3. 即係話由林鄭plan開始,影響樓價的主要因數係入息
QE係無太大關係,林鄭Plan 只不過將將買家推向買高價樓而已

4. 奢望樓價會爆升的因素得返兩個,按揭息率明顯向下 同 入息明顯增加
呢兩個因素未來幾年個走勢都不言而喻啦!

https://ps.hket.com/article/2882 ... 三個月 創半年新高?mtc=60037
https://hk.finance.yahoo.com/fin ... 優於大巿-083526317.html

圖片附件: 1.jpg (2021-2-21 10:05 PM, 71 KB) / 該附件被下載次數 0
https://finance.discuss.com.hk/attachment.php?aid=12110916


作者: 莫小問    時間: 2021-2-21 10:06 PM

好老實,結局係點,今年會有答案。


個個話有疫苗,開關就爆升!好快就知答案,多講都冇用,買定離手
作者: 股神出現    時間: 2021-2-21 10:06 PM

「呢幾年傳媒不斷渲染”有樓有高潮”、”有樓係人生嬴家”,甚至不斷拍微電影講上車講買樓
令到部份香港人覺得唔買樓就係輸家 買樓先有未來 樓價只升不跌
但其實細心留意電視拍節目既資助商正正就利益者 地產商同埋地產代理商
例如 美x 資助txb拍上車故事」


對,TVBee好多節目關於樓市
呢幾年特別多
以前唔係咁
好明顯有利益關係
作者: 今天懷舊的老爺    時間: 2021-2-21 10:07 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 10:00 PM 發表


下 咩事?
條法例係under basic law
而2047年後仲係唔係under basic law 係未知之數
請問地政處有冇答過 2047地契會續?佢自己都唔夠膽答
其實你講既野好多銀行家,測量師都知道,我識一個測量師(樓宇)都有提過你呢個問題,但佢都有入市。
我就覺得大陸政府同香港政府都唔會想香港亂既,正常思路係唔會得閒無事大大提高地租稅,令香港人反感,等外國勢力有機可乘
作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 10:07 PM

引用:
原帖由 莫小問 於 2021-2-21 10:06 PM 發表

好老實,結局係點,今年會有答案。


個個話有疫苗,開關就爆升!好快就知答案,多講都冇用,買定離手
對 同意
樓市存在黑天鵝
作者: 一一二二叁    時間: 2021-2-21 10:08 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 07:30 PM 發表


佢地從來唔喜歡理性討論
只要見到呢啲post
佢地既動作會係入黎比dislike 然後吹兩句
That’s why they are only capable to be a property agent, with a certificate of secondary school graduates.
路人甲經過,見你歧視中學生,覺得你好無品。你係黑桃A的分身?
作者: 莫小問    時間: 2021-2-21 10:09 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 10:07 PM 發表


對 同意
樓市存在黑天鵝
如果開關個市都唔升仲有乜野藉口?
印錢?
作者: 今天懷舊的老爺    時間: 2021-2-21 10:09 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 10:03 PM 發表


睇黎你唔明

香港樓市一藍子因素影響下
佢既潛在風險增加左 而潛在上升空間少
即係夏普比率 風險回報比率低左
係投資角度上 樓市投資性價比低左
睇黎係你唔明我既問題,答非所問,真係替你既客戶擔心
作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 10:10 PM

引用:
原帖由 今天懷舊的老爺 於 2021-2-21 10:07 PM 發表


其實你講既野好多銀行家,測量師都知道,我識一個測量師(樓宇)都有提過你呢個問題,但佢都有入市。
我就覺得大陸政府同香港政府都唔會想香港亂既,正常思路係唔會得閒無事大大提高地租稅,令香港人反感,等外國勢力有機可乘
呢樣問題 我地大家都唔知會點
所以都係未知數
我強調只係微跌 唔係大跌
我唔係大淡友 果個末日博士直情為淡而淡
作者: limax    時間: 2021-2-21 10:10 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 09:59 PM 發表


咁佢最後有冇實質答過你2047地契會否續期先?
佢既條例係只適用於under basic law
而2047年 仲係唔係under basic law就冇人知道
所以地政處最後都係冇實質答過問題
只係比左2047前既情況
之前海港城地契到左期咪比錢搞惦再續.
其實最合大部份香港人既利益係2047年最行基本法 一國兩制 繼續做順民.....都見唔到大陸點解唔會比香港再行基本法....直到2019年比班洗腦兵咁搞幾搞.......呢個依家冇人咁肯定了.

所以最硬膠係有樓但做黃人既人.....跟本同自己倒米.
作者: 洛高達人    時間: 2021-2-21 10:10 PM

大升基本上冇可能,跟通脹上升也有這個可能,要看看資產撤離速度,同埋移民嘅人數同埋速度,近期跨國公司高層職位流失,亦都會影響未來嘅樓價,再加上大量供應即將到位,如果樓價唔下跌其實已經好幸運,仲想大升?
作者: 跑步人生    時間: 2021-2-21 10:10 PM

唔買樓, 即係租樓


我先假設租一間普通2房, 一個月$13,000,  1年租金支出約15萬


如樓主所講, 將買樓首期資金去投資其他地方, 即係我一年賺取要超過15萬先夠cover租金, 如果計埋樓價升幅既損失, 我當一年樓市升3%, 我買間樓400萬, 1年升值12萬, 我再扣利息&管理費, 估計最少都有6萬利潤, 即係我1年投資要賺15萬 +6萬 = 21萬, 先係租樓過買樓


買樓首期假設有70萬,  我留番10萬應急錢, 用60萬投資, 要賺21萬, 回報率一年35%,   我真心想請教下樓主同其他朋友, 有咩其他非物業投資, 可以一年有35%回報率, 風險仲係同買樓投資或者放銀行做定期風險一樣咁低?   如果有, 請介紹下,我相信唔少人都唔會選擇買樓投資
作者: dannyocean    時間: 2021-2-21 10:10 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 07:01 PM 發表

典型香港人心態 ”人有我有”

呢幾年傳媒不斷渲染”有樓有高潮”、”有樓係人生嬴家”,甚至不斷拍微電影講上車講買樓
令到部份香港人覺得唔買樓就係輸家 買樓先有未來 樓價只升不跌

但其實細心留意電視拍節目既資助商正正就利益者 地產商同埋地產代理商
例如 美x 資助txb拍上車故事

好多既係買樓前並冇唸過冇計過數
玩7-9成按 加大槓桿
一味覺得租樓係支出 租樓只會幫業主供樓
認為租樓只會係 ...
現在香港可以控制樓價既官員、議員、地產商,成班既得利益者唔准填海、唔准收地、唔准起樓,傳媒(特別係東方)日日在樓價高位叫政府撤辣,連示威反政府擲汽油彈既激進分子都刻意迴避樓價問題,呢d破壞地產霸權利益既話題在香港實在「說不得」
係人都知大量填海加抽重買賣稅(25-30%起,炒樓再加)就可以打擊炒樓,世界各地一樣,偏偏所有有份制訂房屋政策既都係曱甴王既人,點同佢鬥?

圖片附件: DC5267B2-0F23-4358-B70B-DAEF9B7B985B.jpeg (2021-2-21 10:10 PM, 65.82 KB) / 該附件被下載次數 2
https://finance.discuss.com.hk/attachment.php?aid=12110929


作者: yyhleung    時間: 2021-2-21 10:11 PM

引用:
原帖由 真.錦馬超 於 2021-2-21 09:06 PM 發表


連一個「家」都冇guts買嘅廢物,係到討「投資」?論「回報」?

「地產版股神」果然名不虛傳
睇好睇淡,各有論據,理性討論,但將自以為是既價值觀強加落全人身上,然後作出人身攻擊,居心何在。
作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 10:11 PM

引用:
原帖由 洛高達人 於 2021-2-21 10:10 PM 發表

大升基本上冇可能,跟通脹上升也有這個可能,要看看資產撤離速度,同埋移民嘅人數同埋速度,近期跨國公司高層職位流失,亦都會影響未來嘅樓價,再加上大量供應即將到位,如果樓價唔下跌其實已經好幸運,仲想大升?
係 同意
存在好多不明朗因素 可以微升或微跌
作者: indialettuce    時間: 2021-2-21 10:12 PM

引用:
原帖由 kachun1996 於 2021-2-21 09:59 PM 發表


咁佢最後有冇實質答過你2047地契會否續期先?
佢既條例係只適用於under basic law
而2047年 仲係唔係under basic law就冇人知道
所以地政處最後都係冇實質答過問題
只係比左2047前既情況
有答過2047前中後地契會續期~ 但你講到唔行基本法咁大~ 邊有得同你討論~


立法會十七題:將於二○四七年期滿的土地契約 (info.gov.hk)

立法會十七題:將於二○四七年期滿的土地契約*********************  以下是今日(十一月二十七日)在立法會會議上蔣麗芸議員的提問和發展局局長黃偉綸的書面答覆:

問題:

政府曾表示,有超過三萬份新界(包括新九龍)土地的契約(「地契」)將於二○四七年年中期滿。關於該等地契續期及有關事宜,政府可否告知本會:

(一)現時上述地契當中,住宅用途或商住兩用的共有業權土地的下述資料:(i)土地總面積、(ii)地段數目及(iii)所涉住宅單位(包括商住兩用單位)的總數為何;若地政總署沒有備存該等資料,該署將於何時完成備存資料的工作;

(二)鑑於地政總署曾於二○一七年三月表示,(i)預期於二○一七年年中完成編製關於處理地契續期所涉具體手續和流程的參考資料,以及(ii)會探討進一步簡化和縮短流程的可能性,該兩項工作目前是否已完成及是否已把參考資料公開;若未完成或沒有公開,原因為何;

(三)鑑於有大量地契將於二○四七年年中期滿,地政總署有否評估需增添多少人手及財政資源,以應付整理和編製地契資料及為地契續期等相關工作;若有,所需的額外人手及預算開支為何;

(四)會否盡快公布上述地契續期的條款及手續;若否,何時會公布;

(五)過去三年,金融機構有否向當局反映,該等地契在二○四七年可否續期及可續期多久存在不確定性的情況,影響了它們對涉及有關物業的按揭貸款申請的決定;若有,詳情為何;及

(六)是否知悉,過去三年,有否金融機構基於有關地契將於二○四七年年中期滿而拒絕就該土地上的物業批出超逾該年期的按揭貸款;若有,詳情為何?

答覆:

主席:

政府一直有清晰明確的政策,處理期滿土地契約續期的事宜
根據特區政府於一九九七年七月公布的政策聲明,沒有續期權利的土地契約(不包括短期租約及特殊用途契約),在期滿時可由政府全權酌情決定續期五十年而無須補繳地價,惟須每年繳納租金,款額相當於有關土地應課差餉租值的百分之三,租金其後會隨應課差餉的改變而調整。根據此政策,特區政府成立後,批出的地契年期一般均為五十年並跨越二○四七年

視乎批出日期和契約年期,目前有效的土地契約將會於不同日子期滿,包括二○四七年六月三十日當天、之前或之後。

自特區成立以來,地政總署一直按上述的政策處理期滿土地契約續期事宜。考慮土地契約續期與否的因素包括:原有契約有否出現嚴重違反地契的情況,以及違契情況是否在限期前糾正;如原有契約是基於某種政策考慮(例如推動個別工業的發展)而批出,該政策考慮是否仍然適用等。

具體手續方面,根據現行安排,若土地契約獲批准續期,如土地屬單一業權,或屬共有業權而所有擁有人一致同意續期安排,地政總署一般會與所有業權人簽立土地契約續期文件,為土地契約續期。如土地屬共有業權而擁有人未能或難以一致同意土地契約的續期安排(例如單位分拆出售的住宅樓宇),政府會在現有土地契約期滿後,把新契約批予財政司司長法團,再由財政司司長法團將個別物業的不可分割份數轉讓予有關物業的註冊業權人。此做法確保即使個別業主不同意或不能執行轉讓安排,仍不會影響願意續期及完成轉讓手續的業主的權益。一般而言,地政總署會在土地契約屆滿前三年開始處理續期事宜。就個別較複雜或共有業權眾多的個案,署方可能會更早展開相關工作。

就提問的各部分,我分別回應如下:

(一)二○四七年六月三十日將會有大批土地契約到期,所涉及的地段數目、用途分項及權益份數等資料有待地政總署整理,預計有關整理工作於二○二一年起分階段完成。

至於在二○四七年六月二十九日或之前到期的土地契約,根據地政總署按土地註冊處提供的資料所整理的數據,目前有效並涉及一般商業/住宅/工業用途地段的土地契約,到期的年份最早為二○二五年。由二○二五年至二○四七年六月二十九日,合共約有2 400個一般商業/住宅/工業用途的地段(按分段地段計算)的土地契約到期。所涉的權益份數資料正在製備中。

(二)至(四)正如上文所述,政府有政策和機制處理土地契約續期事宜。為協助公眾了解,地政總署的網站設有專頁,提供相關政策資料、定期更新的契約續期統計數字和相關公報。至於土地契約續期手續方面,我們正探討有否其他合適的安排,以較精簡的程序和便捷的方式續期。我們會適時公布具體安排。

(五)及(六)政府過去有特別為相關專業界別講解土地契約續期事宜,包括於二○一六年十月通過香港金融管理局 (金管局)與銀行業界溝通,解釋政府有明確的政策處理土地契約續期,包括有權力批出年期跨越二○四七年六月三十日的土地契約;以及於二○一七年五月與香港測量師學會會面,講解土地契約續期的具體執行事宜。業界均認為政府的政策清晰明確。

金管局認為政府的解釋已妥善及全面回應銀行業界的關注,看不到銀行有需要改變現有按揭政策。事實上,目前已經有銀行批出年期比相關樓宇地契年期為長的按揭貸款,而金管局亦沒有收到這方面的投訴。
完2019年11月27日(星期三)
香港時間15時00分
作者: kachun1996    時間: 2021-2-21 10:15 PM

引用:
原帖由 yyhleung 於 2021-2-21 10:11 PM 發表


睇好睇淡,各有論據,理性討論,但將自以為是既價值觀強加落全人身上,然後作出人身攻擊,居心何在。
我多次強調睇微跌  樓市存在好多不明朗因素
亦都可以微升 但唔會係大升
Anyway 已經黑名單左佢 🤔
作者: limax    時間: 2021-2-21 10:15 PM

引用:
原帖由 跑步人生 於 2021-2-21 10:10 PM 發表

唔買樓, 即係租樓


我先假設租一間普通2房, 一個月$13,000,  1年租金支出約15萬


如樓主所講, 將買樓首期資金去投資其他地方, 即係我一年賺取要超過15萬先夠cover租金, 如果計埋樓價升幅既損失, 我當一年樓市升3%, 我買間樓400萬, 1年升值12萬, 我再扣利息&管理費, 估計最少都有6萬利潤, 即係我1年投資要賺15萬 +6萬 = 21萬, 先係租樓過買 ...
你計錯數. 我用例子答你

2014年用七按買450萬樓, 今日估計可以賣到850萬 (有多冇少)

投資回報率公式:
賺左幾錢 / 總共拎左幾錢出黎


總共拎左幾錢出黎 如下:
首期: 1,350,000
印花: 135,000
買樓AA+律師費用: 55,000 (ref: 1)
賣樓AA費用: 85,000
賣樓律師費用: 10,000 (ref: 1)
入伙簡單裝修: 30,000
入伙簡單電器傢俬: 20,000
七年供款: (12714*12)*7 = 1,067,976 (ref: 2)
七年管理費: (1000*12)*7 = 84,000
--------------------------------
TOTAL = 2,836,976

假設今日賣到850萬: (850萬-450萬) / 284萬 = 141% = 13.4% annualized return

Ref 1&2: https://www.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=29728119
作者: 股神出現    時間: 2021-2-21 10:19 PM

四大發展商
全部魔鬼
但傳媒卻以讚美稱呼
立法會無人發起反地產商遊行
個個擁護魔鬼




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