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標題: [其他] 賣前好擔心賣唔到,現在賣出又擔心 [打印本頁]

作者: 猛將輕    時間: 2021-1-21 11:23 PM

本人兩公婆,想大換細,套啲錢傍身,但買細$4xx,市場係有,上網睇區區都有啲,無話心水邊區,主要就價錢,現在短租中,但無咩方向,有冇前人指點下,感謝!
作者: 猛將輕    時間: 2021-1-21 11:31 PM

有些AA 比我感覺係,細碼樓唔想做,我都明,出既力同大碼差唔多,定係比佢哋覺得無budget就咪買,憎人富貴厭人窮心態
作者: 包不靚    時間: 2021-1-21 11:52 PM

過埋年,睇埋失業數據上8,如果急跌就再等,如果少跌就入
作者: 大寶二寶    時間: 2021-1-22 12:32 AM

唔係山窮水盡就唔好賣自住樓
作者: 包不靚    時間: 2021-1-22 12:34 AM

引用:
原帖由 大寶二寶 於 2021-1-22 12:32 AM 發表

唔係山窮水盡就唔好賣自住樓
明知出年狂加息,租抵玩過供,留現金掃
作者: 大寶二寶    時間: 2021-1-22 12:36 AM

引用:
原帖由 包不靚 於 2021-1-22 12:34 AM 發表


明知出年狂加息,租抵玩過供,留現金掃
狂加息?边個講?
作者: 大寶二寶    時間: 2021-1-22 12:37 AM

引用:
原帖由 包不靚 於 2021-1-22 12:34 AM 發表


明知出年狂加息,租抵玩過供,留現金掃
經濟差仲加息,新經濟學
作者: easywin    時間: 2021-1-22 12:41 AM

引用:
原帖由 大寶二寶 於 2021-1-22 12:36 AM 發表


狂加息?边個講?
佢應該係火星人,講緊火星加息
作者: 包不靚    時間: 2021-1-22 12:42 AM

引用:
原帖由 大寶二寶 於 2021-1-22 12:37 AM 發表


經濟差仲加息,新經濟學
聯儲只係強調「短期」唔加
作者: 大寶二寶    時間: 2021-1-22 12:43 AM

引用:
原帖由 包不靚 於 2021-1-22 12:42 AM 發表


聯儲只係強調「短期」唔加
唔知五年算唔算短
作者: edbe    時間: 2021-1-22 02:41 AM

自住樓都賣住同賭無分別
作者: projectdicky    時間: 2021-1-22 08:09 AM

真人真事

10年多前,有個淡淡fd好似你甘賣自住,賣樓180萬賺60萬,諗住跌1-2成就可以同老婆一人間一開二,租左間6000洋樓,之後睇左三個月又賺貴就租多兩張約,兩年搬一次

以家佢屈蛇住緊長老屋企,三百尺公屋住3頭家7個人,又嘈又逼迫到唔想返屋企,佢老婆成日想笠左長老個綠表,但佢再無講買樓了
作者: 北上趣味    時間: 2021-1-22 08:54 AM

引用:
原帖由 projectdicky 於 2021-1-22 08:09 AM 發表

真人真事

10年多前,有個淡淡fd好似你甘賣自住,賣樓180萬賺60萬,諗住跌1-2成就可以同老婆一人間一開二,租左間6000洋樓,之後睇左三個月又賺貴就租多兩張約,兩年搬一次

以家佢屈蛇住緊長老屋企,三百尺公屋住3頭家7個人,又嘈又逼迫到唔想返屋企,佢老婆成日想笠左長老個綠表,但佢再無講買樓了
今次係經濟好差,政治上中美兩邊夾擊,美國制裁,中國又国安法,中外資根本唔敢入,大家都走得好急
作者: projectdicky    時間: 2021-1-22 09:30 AM

引用:
原帖由 北上趣味 於 2021-1-22 08:54 AM 發表


今次係經濟好差,政治上中美兩邊夾擊,美國制裁,中國又国安法,中外資根本唔敢入,大家都走得好急
睇來你留意樓市只係呢幾年,唔知以前比以家仲淡

十年前左右曾生一出ssd, 你知唔知幾多人信政府打壓樓價,一個月內賣樓即跌一兩成,係講緊1.2m跌到0.8xm,當時新聞九成又講埋必跌無回頭,係賣盤多過買盤,個氣氛差過以家N倍,個個都話租樓住先等海嘯甚至沙士價住大屋一開二

之後歐債退市乜都有,但就係跌唔返落來,到呢兩年社會運動貿易戰世紀肺炎,都跌個少少,加埋壓測ssd已經可以防止急賣,新聞所謂減價除非劣質劏房,基本上個個執到笑

只要政府唔減辣招,慢磨,之後一堆需求係到,一樣係升上去,高地價低稅政策就係甘
作者: CKL28    時間: 2021-1-22 09:42 AM

引用:
原帖由 projectdicky 於 2021-1-22 08:09 發表

真人真事

10年多前,有個淡淡fd好似你甘賣自住,賣樓180萬賺60萬,諗住跌1-2成就可以同老婆一人間一開二,租左間6000洋樓,之後睇左三個月又賺貴就租多兩張約,兩年搬一次

以家佢屈蛇住緊長老屋企,三百尺公屋住3頭家7個人,又嘈又逼迫到唔想返屋企,佢老婆成日想笠左長老個綠表,但佢再無講買樓了
樓價不跌,
但租金巳經跌左最小10%+
作者: projectdicky    時間: 2021-1-22 10:00 AM

引用:
原帖由 CKL28 於 2021-1-22 09:42 AM 發表




樓價不跌,
但租金巳經跌左最小10%+
租跌一成就算去番3-4年前,但睇番樓價唔會去番3-4年前,

無記錯沙一賣當時三球有找租租差唔多9000蚊左右(以家應該10k+) ,但現在你想搵間沙一四字既兇宅都難

原因就係資產落左係用家同穩定長線客到,呢樣野當年有好多師兄講過, 除非有第二個貨一樣甚至平過佢好過佢
作者: CKL28    時間: 2021-1-22 12:16 PM

引用:
原帖由 projectdicky 於 2021-1-22 10:00 發表


租跌一成就算去番3-4年前,但睇番樓價唔會去番3-4年前,

無記錯沙一賣當時三球有找租租差唔多9000蚊左右(以家應該10k+) ,但現在你想搵間沙一四字既兇宅都難

原因就係資產落左係用家同穩定長線客到,呢樣野當年有好多師兄講過, 除非有第二個貨一樣甚至平過佢好過佢
五年前,
我搬去大西北住新樓

沙一租13000-14000
樓價3m尾
現在樓價5.5m
租金11000-12000
樓價升左30%,
租金反而超過跌左十%

沙一細單位10000似下都有,
要撞下手神(應該不是吉宅)



和去年比較租金
應該不止跌10%
巳說大埔新達17000減到12800
大圍金禧16500至13xxx
西環2房 26000至22xxx
維港灣22000減至19xxx
屯門開放式10500減至8800

[ 本帖最後由 CKL28 於 2021-1-22 12:25 PM 編輯 ]
作者: falconV8    時間: 2021-1-22 12:22 PM

引用:
原帖由 edbe 於 22/1/2021 02:41 發表

自住樓都賣住同賭無分別
同意。
作者: CKL28    時間: 2021-1-22 12:24 PM

引用:
原帖由 edbe 於 2021-1-22 02:41 發表

自住樓都賣住同賭無分別
看您是否識對沖?
作者: 包不靚    時間: 2021-1-22 12:24 PM

引用:
原帖由 大寶二寶 於 2021-1-22 12:43 AM 發表


唔知五年算唔算短
你覺得世界經濟你睇到5年,咪傻啦,聯儲呢5年自已都變三次,放水收水又放水
作者: 包不靚    時間: 2021-1-22 12:25 PM

引用:
原帖由 CKL28 於 2021-1-22 12:16 PM 發表




五年前,
我搬去大西北住新樓

沙一租13000-14000
樓價3m尾
現在樓價5.5m
租金11000-12000
樓價升左30%,
租金反而超過跌左十%

沙一細單位10000似下都有,
要撞下手神(應該不是吉宅)



和去年比較租金
應該不止跌10%
巳說大埔新達17000減到12800
大圍金禧16500至13xxx
西環2房 26000至22xxx
維港灣22000減至19xx ...
未來租係抵玩過買
基層冇實力,外國客唔來,大陸人又唔來,租金三大支持位都冇,會繼續狂插
作者: CKL28    時間: 2021-1-22 12:31 PM

引用:
原帖由 包不靚 於 2021-1-22 12:25 發表


未來租係抵玩過買
基層冇實力,外國客唔來,大陸人又唔來,租金三大支持位都冇,會繼續狂插
我不是反對人買樓自用

只是說租金回報一路下跌
(特別是中上樓價,
租金35000+)

基層只是減人工巳經偷笑
大陸人點會黎
外國人一樣驚俾人捉

[ 本帖最後由 CKL28 於 2021-1-22 12:48 PM 編輯 ]
作者: 包不靚    時間: 2021-1-22 12:45 PM

引用:
原帖由 CKL28 於 2021-1-22 12:31 PM 發表




我不是反對人買樓自用

只是說租金回報一路下跌
(特別是中上樓價,
租金35000+)


理由自己都有說
2018年,基本上樓價900萬左右要租2萬以上,依家17k-18k,樓價1300萬以上租三萬,依家25K有計傾
你買層樓來收租,例如千五萬,供款都要近三萬,利息1xK,加上管理費4千,地租差響一個月平均2千,仲有物業稅,一層樓每個月成本都要21K,加上折舊,如果樓價跌租金又跌,你先租得25K剛剛打和,再減租就倒蝕
作者: CKL28    時間: 2021-1-22 12:49 PM

引用:
原帖由 包不靚 於 2021-1-22 12:45 發表


2018年,基本上樓價900萬左右要租2萬以上,依家17k-18k,樓價1300萬以上租三萬,依家25K有計傾
你買層樓來收租,例如千五萬,供款都要近三萬,利息1xK,加上管理費4千,地租差響一個月平均2千,仲有物業稅,一層樓每個月成本都要21K,加上折舊,如果樓價跌租金又跌,你先租得25K剛剛打和,再減租就倒蝕 ...
租金跌,
和樓價升跌是無絕對關係

[ 本帖最後由 CKL28 於 2021-1-22 12:51 PM 編輯 ]
作者: 界外    時間: 2021-1-22 12:56 PM

引用:
原帖由 projectdicky 於 2021-1-22 09:30 AM 發表


睇來你留意樓市只係呢幾年,唔知以前比以家仲淡

十年前左右曾生一出ssd, 你知唔知幾多人信政府打壓樓價,一個月內賣樓即跌一兩成,係講緊1.2m跌到0.8xm,當時新聞九成又講埋必跌無回頭,係賣盤多過買盤,個氣氛差過以家N倍,個個都話租樓住先等海嘯甚至沙士價住大屋一開二

之後歐債退市乜都有,但就係跌唔返落來,到呢兩年社會運動貿易戰世紀肺炎,都跌個少少,加埋壓測ssd已經可以防止急賣,新聞所謂減 ...
約10年前出ssd時市場盤源很乾就真,我咁記得係因為2011買咗層,當時極少盤放。
作者: douglaslui    時間: 2021-1-22 01:23 PM

租金跌一成,但係供樓利息跌四成(由封頂2.5%到依家1.5%)。
作者: 包不靚    時間: 2021-1-22 01:29 PM

引用:
原帖由 CKL28 於 2021-1-22 12:49 PM 發表




租金跌,
和樓價升跌是無絕對關係
點會無關係,好多人都係計數
作者: 包不靚    時間: 2021-1-22 01:33 PM

引用:
原帖由 douglaslui 於 2021-1-22 01:23 PM 發表

租金跌一成,但係供樓利息跌四成(由封頂2.5%到依家1.5%)。
好多早年買落係用P,呢幾年大量高成數都係焗用P,銀行知你收租樓都未必係用最平plan
而且H可上可落,前年年頭試過2.x
而家1.5%只係暫時透氣,如果回到正常2.5%又踫上租金跌二成,好多人計唔掂條數要貼
作者: 獨居自由    時間: 2021-1-22 01:44 PM

引用:
原帖由 包不靚 於 2021-1-22 12:45 PM 發表


2018年,基本上樓價900萬左右要租2萬以上,依家17k-18k,樓價1300萬以上租三萬,依家25K有計傾
你買層樓來收租,例如千五萬,供款都要近三萬,利息1xK,加上管理費4千,地租差響一個月平均2千,仲有物業稅,一層樓每個月成本都要21K,加上折舊,如果樓價跌租金又跌,你先租得25K剛剛打和,再減租就倒蝕 ...
一睇你條數,就知你空口講白話,冇樓租比人
呢度討論區好多人有屋租比人,唔好引人發笑
作者: CKL28    時間: 2021-1-22 01:58 PM

引用:
原帖由 douglaslui 於 2021-1-22 13:23 發表

租金跌一成,但係供樓利息跌四成(由封頂2.5%到依家1.5%)。
不要忘記
供樓利息是
最近用plan(h+1.3%)
早2年轉按,
轉按都是h+1.5%-1.6%

[ 本帖最後由 CKL28 於 2021-1-22 02:04 PM 編輯 ]
作者: kenji88hk    時間: 2021-1-22 01:58 PM

講咁耐都未講出重點,租金回報和樓價掛鉤是事實,但重點是借貸率不同而有不結果
Full pay-租金跌50%都賺,呢類不受租金跌影響
30-60%借貸,影響小,租金再跌最多平手,租客幫手供樓
70%-90%借貸(大把人咁做),呢個範圍未減租時都要貼錢供樓,減租只會再貼多,所以呢類人最受租金上落影響而賣樓
作者: CKL28    時間: 2021-1-22 02:02 PM

引用:
原帖由 kenji88hk 於 2021-1-22 13:58 發表

講咁耐都未講出重點,租金回報和樓價掛鉤是事實,但重點是借貸率不同而有不結果
Full pay-租金跌50%都賺,呢類不受租金跌影響
30-60%借貸,影響小,租金再跌最多平手,租客幫手供樓
70%-90%借貸(大把人咁做),呢個範圍未減租時都要貼錢供樓,減租只會再貼多,所以呢類人最受租金上落影響而賣樓
第二種點會無影響
由個個月有錢落袋
變個個月倒貼,
應該滋味不好受
仲惨這第三種

[ 本帖最後由 CKL28 於 2021-1-22 02:04 PM 編輯 ]
作者: 大寶二寶    時間: 2021-1-22 02:12 PM

引用:
原帖由 包不靚 於 2021-1-22 12:24 PM 發表


你覺得世界經濟你睇到5年,咪傻啦,聯儲呢5年自已都變三次,放水收水又放水
你估吓加到正常息口5-6厘要幾耐?

我估3年內都冇可能!

Wait n see( if your account is still keep in here
作者: kenji88hk    時間: 2021-1-22 02:16 PM

引用:
原帖由 CKL28 於 2021-1-22 02:02 PM 發表




第二種點會無影響
由個個月有錢落袋
變個個月倒貼,
應該滋味不好受
仲惨這第三種
第2種好睇個人取向和狀況,雖然無左正現金流收入,只要平手或蝕少少,如果有人幫手供樓,二十幾年後層樓供完都OK ge.到時就變返正現金流資產。(假設現租金不變,供到第15年後減供款都應該變正現金流)
投資借貸比率決定結果
作者: CKL28    時間: 2021-1-22 02:31 PM

引用:
原帖由 kenji88hk 於 2021-1-22 14:16 發表


第2種好睇個人取向和狀況,雖然無左正現金流收入,只要平手或蝕少少,如果有人幫手供樓,二十幾年後層樓供完都OK ge.到時就變返正現金流資產。(假設現租金不變,供到第15年後減供款都應該變正現金流)
投資借貸比率決定結果
有贏變蝕
滋味最不好受
因為可能一直錯落去
現在您說一層單純收租的情況

如1層收租,
供一層自住
情況肯定不同

現在巳經無記加按情況

[ 本帖最後由 CKL28 於 2021-1-22 02:33 PM 編輯 ]
作者: CKL28    時間: 2021-1-22 02:41 PM

提示: 該帖被管理員或版主屏蔽
作者: CKL28    時間: 2021-1-22 02:43 PM

引用:
原帖由 大寶二寶 於 2021-1-22 14:12 發表


你估吓加到正常息口5-6厘要幾耐?

我估3年內都冇可能!

Wait n see( if your account is still keep in here
您要求幾高
您要爆這條路難d
近20年,都是1年內是5%-6%

您自己認為5%-6%叫正常
現在不是3%巳經高

[ 本帖最後由 CKL28 於 2021-1-22 02:45 PM 編輯 ]
作者: 大寶二寶    時間: 2021-1-22 02:52 PM

引用:
原帖由 CKL28 於 2021-1-22 02:43 PM 發表



您要求幾高
您要爆這條路難d
近20年,都是1年內是5%-6%

您自己認為5%-6%叫正常
現在不是3%巳經高
所以話你小朋友,比呢十年底息期麻木咗,過去一般正常息率係5-6厘,十幾厘我都供過,依家簡直係大巫見小巫,3厘息都話高肯定你係小朋友

此所以壓測要加3厘係有關係!

[ 本帖最後由 大寶二寶 於 2021-1-22 02:54 PM 編輯 ]
作者: 包不靚    時間: 2021-1-22 02:57 PM

引用:
原帖由 大寶二寶 於 2021-1-22 02:12 PM 發表


你估吓加到正常息口5-6厘要幾耐?

我估3年內都冇可能!

Wait n see( if your account is still keep in here
冇人知,一旦通漲惡化成滯漲,或者其他狙擊港元全世界行動,可能98年咁一夜上十幾厘
作者: 包不靚    時間: 2021-1-22 02:59 PM

引用:
原帖由 大寶二寶 於 2021-1-22 02:52 PM 發表


所以話你小朋友,比呢十年底息期麻木咗,過去一般正常息率係5-6厘,十幾厘我都供過,依家簡直係大巫見小巫,3厘息都話高肯定你係小朋友

此所以壓測要加3厘係有關係!
最恐怖好多人冇經歷十幾厘息,以為現況係不變
作者: yipkwokhim    時間: 2021-1-22 03:00 PM

引用:
原帖由 CKL28 於 2021-1-22 01:58 PM 發表




不要忘記
供樓利息是
最近用plan(h+1.3%)
早2年轉按,
轉按都是h+1.5%-1.6%
你有無真實轉按架?我就真係宜家轉按,兩年前H+1.235,宜家轉按H+1.35%😂真係吹到真咁
作者: 大寶二寶    時間: 2021-1-22 03:00 PM

引用:
原帖由 包不靚 於 2021-1-22 02:57 PM 發表


冇人知,一旦通漲惡化成滯漲,或者其他狙擊港元全世界行動,可能98年咁一夜上十幾厘
咁多可能?

可能掉番轉樓價坐火箭升多6成,冇人知
作者: 大寶二寶    時間: 2021-1-22 03:03 PM

引用:
原帖由 包不靚 於 2021-1-22 02:59 PM 發表


最恐怖好多人冇經歷十幾厘息,以為現況係不變
唔知唔緊要,銀行已幫你做壓測,間接幫自己做埋風險評估,幫香港金融體系做埋健康管理
作者: CKL28    時間: 2021-1-22 03:17 PM

引用:
原帖由 大寶二寶 於 2021-1-22 14:52 發表


所以話你小朋友,比呢十年底息期麻木咗,過去一般正常息率係5-6厘,十幾厘我都供過,依家簡直係大巫見小巫,3厘息都話高肯定你係小朋友

此所以壓測要加3厘係有關係!
5.x%供樓利率
自己都是供過幾期
供樓看最近十五年仲不足
您估幾十年供款紀錄
您自己都不無麽長遠紀錄

借50%似下
根本可以破解
壓測加3%,(不需加擔保人)

最小似下其中2個辦法


1人工合法發水

2:俾多0.4%定息按揭破解

[ 本帖最後由 CKL28 於 2021-1-22 04:18 PM 編輯 ]
作者: CKL28    時間: 2021-1-22 03:18 PM

引用:
原帖由 yipkwokhim 於 2021-1-22 15:00 發表


你有無真實轉按架?我就真係宜家轉按,兩年前H+1.235,宜家轉按H+1.35%😂真係吹到真咁
我自己轉那間是h+1.5%
作者: 包不靚    時間: 2021-1-22 03:44 PM

引用:
原帖由 大寶二寶 於 2021-1-22 03:03 PM 發表


唔知唔緊要,銀行已幫你做壓測,間接幫自己做埋風險評估,幫香港金融體系做埋健康管理
一加十幾厘,你個三厘有乜用?
作者: 大寶二寶    時間: 2021-1-22 03:46 PM

引用:
原帖由 包不靚 於 2021-1-22 03:44 PM 發表


一加十幾厘,你個三厘有乜用?
加一厘都難,加十幾厘,你瞓醒未??????????
作者: 包不靚    時間: 2021-1-22 03:56 PM

引用:
原帖由 大寶二寶 於 2021-1-22 03:46 PM 發表


加一厘都難,加十幾厘,你瞓醒未??????????
你太細個冇經歷過97年一夜加幾百厘
作者: 小說吧    時間: 2021-1-22 04:06 PM

引用:
原帖由 包不靚 於 2021-1-22 03:56 PM 發表


你太細個冇經歷過97年一夜加幾百厘
係啦加十幾厘?
作者: 大寶二寶    時間: 2021-1-22 04:12 PM

引用:
原帖由 包不靚 於 2021-1-22 03:56 PM 發表


你太細個冇經歷過97年一夜加幾百厘
你真係好似以前嘅包包,包拗頸
作者: 明日野性的老闆    時間: 2021-1-22 04:15 PM

引用:
原帖由 包不靚 於 2021-1-22 12:34 AM 發表


明知出年狂加息,租抵玩過供,留現金掃
bigc
作者: 包不靚    時間: 2021-1-22 04:26 PM

引用:
原帖由 大寶二寶 於 2021-1-22 04:12 PM 發表


你真係好似以前嘅包包,包拗頸
咩人?投資專家
作者: hoikin_hk    時間: 2021-1-22 05:07 PM

引用:
原帖由 projectdicky 於 2021-1-22 09:30 AM 發表


睇來你留意樓市只係呢幾年,唔知以前比以家仲淡

十年前左右曾生一出ssd, 你知唔知幾多人信政府打壓樓價,一個月內賣樓即跌一兩成,係講緊1.2m跌到0.8xm,當時新聞九成又講埋必跌無回頭,係賣盤多過買盤,個氣氛差過以家N倍,個個都話租樓住先等海嘯甚至沙士價住大屋一開二

之後歐債退市乜都有,但就係跌唔返落來,到呢兩年社會運動貿易戰世紀肺炎,都跌個少少,加埋壓測ssd已經可以防止急賣,新聞所謂減 ...
同意, 主要原因係港樓供不應求, 無錯樓價係好高, 但當樓變成奢侈品, 樓就變成有錢人既生財工具....
作者: douglaslui    時間: 2021-1-22 08:06 PM

引用:
原帖由 CKL28 於 2021-1-22 01:58 PM 發表




不要忘記
供樓利息是
最近用plan(h+1.3%)
早2年轉按,
轉按都是h+1.5%-1.6%
每兩年可轉按,時間差問題啫。

同埋H由2%+跌到0.1%,力度點都會有即時受惠嘅。
作者: douglaslui    時間: 2021-1-22 08:09 PM

引用:
原帖由 大寶二寶 於 2021-1-22 04:12 PM 發表


你真係好似以前嘅包包,包拗頸
你講起我有印象。 又換account?
作者: 大寶二寶    時間: 2021-1-22 08:14 PM

引用:
原帖由 douglaslui 於 2021-1-22 08:09 PM 發表


你講起我有印象。 又換account?
包不同d兄弟
作者: douglaslui    時間: 2021-1-22 08:21 PM

引用:
原帖由 大寶二寶 於 2021-1-22 08:14 PM 發表


包不同d兄弟
風格差唔多。

要有番咁上下年資嘅師兄先知。
作者: 大寶二寶    時間: 2021-1-22 08:25 PM

引用:
原帖由 douglaslui 於 2021-1-22 08:21 PM 發表


風格差唔多。

要有番咁上下年資嘅師兄先知。
包包有logic d




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