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5#回顧科網股熱潮
6#長江實業
7#恆地
8#董浩雲-東方海外
9#新鴻基地產
10#1973年股災
11#1981年香港股災
12#1987年香港股災
13#重溫1998金融風暴三個階段
14#2008年香港股災,匯豐供股,以及當時坊間的預言
15#香港銀行業
16#香港匯率制度
17#信和
18#新世界發展
19#希慎
21#華懋,置地
22#太古
23#香港電訊業發展
24#香港電視業發展
26#會德豐
27#麗新,南豐
28#鷹君上市,朗豪坊,萬國寶通廣場
29#合和
30#呂志和生涯
31#恆隆
32#佳寧集團詐騙案
33#[老千股]中國星(0326)自1996年起的供合拆情況,為甚麼會有老千股?
34#【領展邁紅底】揭領展成功之道 未來3大新業務能否再創奇迹?領匯去政府化 釋放價值
35#太古-貿易起家,太古船塢,太古貿易公司
36#太古-中資入股國泰,香港空運貨站,港機工程
37#太古-國泰上市,中資入股及吞併港龍,新機場爭霸戰
38#太古-國泰航空面對的競爭,投資物業
39#劉鑾雄狙擊生涯
40#騰訊
41#邵逸夫的“經濟帝國”
42#儲蓄保險真實大騙案,香港基金呃人
43#國際大鱷千億襲港 揭索羅斯狙擊財技
45#商業傳奇:新加坡淡馬錫公司
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47#董建華的低調和堅韌
48#香港100大老千股
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51#三星到底有多大?看“韩国三星共和国”的另一面
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54#追蹤羅兆輝 行為古怪 呆滯度餘生
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242#1991年10月9日: 大快活(0052)上市
243#龍津美食店年賺千萬
244#工廈商場D2 place
245#大福行夜冷
246#天水圍發展史的謎團
247#自立國
248#賺兩億跑贏同業大快活豪派一元
249#港KOL收費貴 一個po動輒過萬
250#三星逐步撤陸廠 越南成新的「世界工廠」
251#新城市廣場
252#20萬建造業工友獲加薪
253#阿信屋爆煲懸崖
255#街坊股神 一注扑中 股價升一百六十倍
256#HTC如何走向沒落
257#200元打本開雜貨舖創出三星萬億王國
258#王健林:別怕你的員工賺錢!
259#貧窮並不可恥
260#35億身家、兆峰陶瓷破產到翻生!
261#委內瑞拉經濟崩潰
262#陳國民 德國寶
263#獅城再開發新市鎮 無車之城
264#東芝「殞落」
265#乜都有得劏 師奶「劏」田賺千萬
266#香港車屋
267#農地1劏80拆售 鬥建離地貨櫃屋
268#80萬元做地主 養生投資兼得
269#月租 $3000起 太空艙
270#料發展商再加碼 發展元朗V-Zone地值錢
271#貨櫃屋邨
272#為什麼德國不敢造假 東西一用就是100年?
273#車保市場
274#叙福樓 牛角
275#新舖最快半年回本 揭海底撈年賺10億之謎
277#龍傑智能卡
278#死場:海濱廣場
279#CDA新市鎮開發
280#天橋之城 荃灣
281#H&M 及Zara 成Fast fashion 皇者 Uniqlo 能趕上嗎?
282#利豐,思捷,高位瀉剩13%
283#凍肉大王 佳寶
284#Lalamove
285#新加坡城市規劃
286#荃灣工廈升值百倍
287#珍寶王國
288#龍豐藥房
289#元朗奶粉批發城
291#玩具大王蔡志明
292#A380 陷銷售危機
293#集體官契21萬地段
294#Classic Army槍癡開槍廠 BB彈變銀彈
295#美國巧合撞破核祕密 中共為何偷核技術
296#美國是如何用幾億美元掏空蘇聯27萬億美元
298#電腦大王王安
299#華為中國最強民企打拼30年締傳奇
300#與華為三分天下 失落十年的諾基亞與愛立信
301#魚販變地產商 劏舗祖師爺買新文華中心落訂$100
302#灣仔碼頭臧健和的水餃王國
303#五星級酒店挖角風雲
304#廠佬搞「創科」1萬變34萬
305#私營「越嚟越好搵」 轉投私院隨時變「月球醫生」
306#希爾頓酒店
307#小子沈慧林創手錶傳奇 香港陀飛輪反攻瑞士
308#十一年前奪下Iron Man Figure版權,Hot Toys
309#寶福山老闆「殯儀大亨」馮成

[ 本帖最後由 上官恩娜 於 2019-5-14 01:18 AM 編輯 ]



深宮後廷就是一個舞台,台上台下皆是戲。沒有人能置身事外 痛痛快快地唱一齣屬於自己的好戲吧~莫問前程凶吉,但求落幕無悔!
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香港八佰伴破產的原因及啟示


2001年11月,在一片追討欠款聲中,八佰伴百貨(香港)有限公司終於宣告清盤,其香港、澳門的十間分店即刻關門停業。這是近年來香港日資百貨破產的最大一家集團公司。這一消息似重磅炸彈,在連續遭受亞洲貨幣風波影響一下的香港市場產生了震撼。兩千一百名員工的安置、八佰伴倒閉對香港百貨業的衝擊等問題,頓時成為社會各界關注的焦點。八十年代中期,和田一夫攜十幾億港元來香港創業,將日資大型百貨公司的經營概念引進香港,迅速建立起百貨業王國,在香港百貨、零售市場曾刮起一陣旋風。然而,市場的變化,又戲劇性地將其深深地拋人浪底。八佰伴由盛到衰的演變過程,或許可以揭示出一些教訓!令百貨零售業引以為戒。

一、雜貨店起家建百貨業王國 創立八佰伴百貨的和田一夫,他歷經滄桑而盛極一時。三十年前,和田只是日本靜崗鄉邦以賣菜為主的八佰伴雜貨店老闆,“八佰”之意正是菜檔。和田一夫本著“本來就是從零起步,至多重新回到零的起跑線上”的處世理念,展開他的世界之夢。 六十年代的日本,已出現了全國性的大型超市連鎖店,當時只有六、七間雜貨鋪的八佰伴備受威脅。和田一夫為避開本上同業間的競爭,去海外逐步實施他的雄才大略。1972年在巴西開設第一間海外分店,之後又相繼打入新加坡、美國市場。1983年八佰伴終成日本上市公司。1984年,日本八佰伴進軍香港,以鋪祖的形式在衛星城市沙田開設了首間八佰伴百貨公司,鋪面面積約16084平方米;稍後在1987年12月,於屯門廣場開設了貨場面積約22197平方米的第二間分店;1989年9月在港集資6730萬元,用於黃埔花園開張的第三間分店;其後,八佰伴香港以急速的步伐擴張,在91、92兩年間,共增設四間分店,分別位於荃灣、元朗、藍田及澳門,涉及貨場面積達45-87O多平方米;在94、95年間,將軍澳店、天水圍店及馬鞍山店的開張,使分店總數增至十間。這種似選擇新市鎮為經營基地,瞄準香港新冒起的中產階級,並以新式的管理和齊備的貨品為主導思想的經營策略,使八佰伴在短短的時間內成為香港百貨業的新貴,更是新市鎮大型商場的主力。 當時的八佰伴置身香港,放眼全球,豪氣萬千。1990年,和田一夫攜著11.5億港幣將八佰伴總部移師香港,意氣風發,揮斥方遒。他在最得意之時以當時市場的最高價,買下豐銀行大班在山頂的別墅“天比高”,此事曾令香港商界譁然。 在八佰伴龐大的世界戰略中,自然少不了發展中國內地業務一環。八佰伴先於95年在北京開設百貨公司,然後又將業務擴展到上海,其中包括上海第一百貨商店及上海新世紀商廈等多個項目,投資總額高達2.28億美元。隨後,又在無錫興辦了“無錫新世紀”購物中心,投資額達7700萬美元。和田進軍香港之初曾發下誓言,當“九七”回歸中國時,八佰伴的總部也要移到中國。屆時,八佰伴全球銷售額可達550億港元。2005年時,八佰伴在中國的銷售網將擴展至1000間。 急劇的商業擴張,使八佰伴在近十年中成為亞洲頭號日本海外企業,八佰伴百貨超級場遍佈日本、巴西、美國、新加坡、香港、馬來西亞、汶萊和中國大陸。北京流行歌手艾敬在其九十年代初的歌曲中曾唱到:“1997到香港八佰伴購物”,八佰伴百貨已成為當地文化的一部分。據某場調查顯示,在1000個被訪者中,有76%的人曾於八佰伴購物,這一數字居被調查的包括吉之島、永安和崇光在內的其他百貨商店之首。 然而,當經營者陶醉在“百貨業王國”的美夢中時,卻忽略了擴張過度對八佰伴將來發展所種下的禍根。

二、八佰伴倒閉的主要原因 香港的日資或港、回合資的六百貨公司,其經營手法大同小異,一般都是沿襲日本本土的經營方法,但由於經營者的個人性格、作風以及對本港市場及整個經濟發展前景的看法不同,在行政管理和經營策略方面有所區別。八佰伴破產,正值亞洲國家地區受金融風暴衝擊,經濟向下調整時期,雖然有種種外部不利因素導致八佰伴經營的失敗,然而,主要的原因卻是管理層脫離實際的擴展雄心,將八佰伴推向了不歸路。導致八佰伴倒閉的原因,大致有下述幾點:

1、擴張過速、銀根緊礎、缺乏銀行做後盾支持 八百伴百發倒閉的原因是八佰伴投資策略失誤,擴展太快。在舊店未上軌道前便大力擴張新分店,以致債臺高築。近因是日本八佰伴破產後,供應商紛紛登門討債,錢不到不供貨,結果令銀根本已緊絀的香港八佰伴更加捉襟見肘,資不抵債立現,產生雪崩效應。根據香港八佰伴的年報資料,在88年八佰伴,應付貿易欠帳只有300多萬元,相等於營業額不足1%。但到今年三月底,八佰伴拖欠的應付貿易帳,已增至近5.5億港元,相等於營業額的13.5%,總負債更高達10.24億港元,接近十間分店的總資產。 八佰伴百貨急速擴展的惡果十分明顯。據會計界人士估計,開設一間像八佰伴這樣大規模的百貨店,單是裝修費少說也要四、五千萬元,回本期至少要五年。91年八佰伴盈利處於高峰期,有近5700萬元的純利。往後四年,八佰伴開了7間分店,盈利急速滑落。自95年起,八佰伴更出現大幅虧損,累計虧損3.16億港元。八佰伴不斷將資金投入新分店的開設,戰線拉得過長,令整體開支不斷增加,存貨數量亦不斷提高。在資金流入無法應付開支的情況下,八佰伴惟有不斷向銀行借貸及延遲向供應商還款,利息開支也因此日益加重。另外,在業務擴張過程中,八佰伴缺乏同銀行的緊密合作,不聽取銀行界的忠告,致使公司出現資金困難時,沒有銀行做後盾支持,最後在資金無法周轉的情況下,迫使八佰伴百貨不得不宣佈清盤。

2、 未有自置物業、租金急升、負擔沉重 未購置物業,租金逐年大幅調升,是八佰伴倒閉的另一死因。八佰伴自打入香港場以來,一直以銷租的形式經營,未有購置鋪面物業。當按價和租金不斷上漲,八佰伴的負擔日益加重。84年八佰伴進軍香港時,正值中、英談判,按市陷入低潮。新鴻基地產在沙田興建新城廣場後,為了帶旺這片地產市場,新鴻基曾和八佰伴簽了一項為期十年的低租約,將新城廣場四層共十余萬平方尺的鋪位租予八佰伴,每尺租金不到10元。但十年租期一滿,發展商就大幅加價逾六倍,逼迫八佰伴將四層樓面縮減至兩層,使銷售一直很旺的店鋪利潤受到影響。97年度,八佰伴單是租金開支就已達4.6億港元,相當於總營業額的11%。

3、經營策略未能順應市場變化做出調整 八佰伴擴張過急,本足以致命,而經營策略的失誤,又加速了它的清盤。八佰伴的投資策略是針對大型屋村,像其他日資百貨公司一樣,追求商場大型化,以琳琅滿目、多姿多來的中高級商品來吸引客源。這一策略在十幾年前非常成功。當時中國剛剛開始改革開放,香港得益於內地經濟高速增長,市民收入顯著增加,八佰伴百發初期的貨品80%來自日本, 20%就地採購,經營頗為成功。但時過境遷,進入九十年代,香港樓價急開,租金暴漲,百貨業的經營環境已大為改變,商場面積越大,租金開支越巨,雇請的員工就越多。而且並不是所有陳列出來的商品都暢銷,其中不少是流轉速度極慢的商品,既占壓資金,又欠缺效益。同時,百貨業經營有其自身的規律,不像其他行業,投資以後很快可以得到回報。據瞭解,百貨業從開店到站穩腳開始盈利最少需要六年的週期。八佰伴經營者則忽視這一市場規律,機械地奉行原先的發展模式,盲目地擴充店鋪數量,開完一間又一間。由於許多新開的店鋪缺少客源,幾年內根本不可能盈利,泥走越陷越深。

4、投資策略脫離實際,缺乏科學性 在投資策略上,很多店鋪選點缺乏科學性,脫離當地環境,盲目發展。新市鎮人口一般較老鎮少,又缺少流動人口,因此購買力相對較低,眼難支持大型商店。八佰伴在不足十幾萬人口的馬鞍山新市鎮開了!司16萬尺的大商場,銷售額做不上去,從開業到關門一直虧損。據華潤百貨介紹,百貨店選點要遵循客觀規律,人口在30至40萬以上,有發展前景的新市鎮頂多可以開間二至三萬尺的中小型商場,如果是沒有什麼發展前景的老市鎮則不具備開大型百貨商店的條件。另外,九十年代以來香港不斷上漲的高租金、高地價、高工資,已經在客觀上規限了不可能在收入較低的新市鎮經營大面積的商場,八佰伴卻沒有做出及時的應變。

5、市場定位模糊,缺乏吸引力 在商品經營上八佰伴的市場定位模糊,經營方式上百貨不像百貨,超市不像超市,也不如其他日資百貨吉之島、崇光市場定位明確。過去日資百貨大多走的是中高檔路線,而八佰伴後期的商品定位卻在低檔貨上,80%的貨品在香港或中國內地採購,由於經營費用關係,許多商品價格偏貴,沒有競爭力。作為日資百貨經營的商品沒有自己的特點,忽略了國際品味,因而缺乏一定的吸引力。

6、缺少管理人才、經營管理失調 缺乏中層管理人才,內部管理混亂,與外部擴展戰略脫節,也是八佰伴破產的致命內傷。八佰伴經營者只注重外部的擴張速度,搶佔銷售網站,卻缺乏中層人才跟進管理。內部管理混亂,造成許多弊端。據介紹,八佰伴總部在沙田租用的寫字樓從租用到關門的五、六年的時間內,有三分之一的地方一直空置,無人過問。

在租金十分昂貴的香港,對其他公司來說,這是不可能出現、也不應該出現的。另外,由於缺乏管理人才,內部許多環節管理失調,導致採購的商品價格高,缺乏競爭力。 整個八佰伴集團結構龐大,屬於家族武經營,經營決策上往往高度集中在一人。這種陳舊而缺乏科學活力的經營管理方式,與現代化、大規模百貨業發展的要求極不適應。日本輿論界曾指出,八佰伴破產是過於追求浪漫的壟斷經營者的專橫經營方式。

三、八佰伴倒閉的啟示 八佰伴經營的興衰為香港百貨業提供了很多有益的啟示:

1、經營百貨零售業應有一定的自置物業 在香港經營百發零售業,尤其是較大型的百貨公司應有自置物業,這樣可以保證業務長遠穩定的發展,樹立整體形象,創造長期效益。據一些經營零售生意的人說,現在做生意除非有自登店鋪才能連續做下去。否則,十有八九挨過第一個租期後就要放手,很少有人能挨過第二個租期。恒生銀行創業之初就曾提出,所有物業一定要自置,這樣才能保障穩定的收入,保證擴大發展。現在,恒生每年6至8億的利潤中,有一多半是來自物業的收入。同樣,裕華國街也因有自置的物業經營,在目前零售場遇到蕭條的情況下,不為所動,坦然自若。

2、資產經營和零懂經營應緊密結合,共同發展 近年來,不少香港大的地產商紛紛涉足零售業,也都是看到了這塊的利潤。他們經營地產業一般是和店鋪經營結合起來進行,希望零售業帶旺地產業。例如,長實在發展許多物業時,就已經為自己的百佳超市預留了地方。 有的物業在出租低層商鋪時,租金很低,但要求是非名牌店不粗,借此抬高物業的檔次,提高寫字樓的租金水準。同時,由於物業、零售經營互相補充,可以保證兩大塊營業利潤都有增長。

3、 維持現有市場定位,根據市場變化及時調整經營策略 零售業應立足現有的市場定位層次,靈活經營,穩紮穩打,積極進取。調整經營策略,降低經營成本,控制存貨量,增加適銷品種,注意資金回籠速度。如果能夠做到這些,企業就可以在激烈的市場競爭中立於不敗。








[ 本帖最後由 上官恩娜 於 2018-10-1 11:34 PM 編輯 ]



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互聯網泡沫(又稱科網泡沫或dot-com泡沫)是指由1995年至2001年間與資訊科技及互聯網相關的投機泡沫事件。在歐美、亞洲多個股票市場中,互聯網及資訊科技相關企業的股價高速上升,在2000年3月10日納斯達克指數觸及5132.52的最高點時達到頂峰。在此期間,西方國家的投機者看到了互聯網板塊及相關領域的快速增長,紛紛向此一方面投機。這一時期的標誌是通常被稱為「.com」的互聯網公司不斷成立。股價的飆升和買家炒作的結合,以及風險投資的廣泛利用,為這些企業摒棄標準的商業模式創造了溫床。它們突破傳統模式的底線,轉而關注於如何增加市場份額,但大部分最終都投資失敗收場。

泡沫出現前:
1994年,Mosaic瀏覽器及全球資訊網的出現,令互聯網開始引起公眾注意。1996年,對大部份美國的上市公司而言,一個公開的網站已成為必需品。初期人們只看見互聯網具有免費出版及即時世界性資訊等特性,但逐漸人們開始適應了網上的雙向通訊,並開啟了以互聯網為媒介的直接商務(電子商務)及全球性的即時群組通訊。這些概念迷住了不少年輕的人才,他們認為這種以互聯網為基礎的新商業模式將會興起,並期望成為首批以新模式賺到錢的人。
這種可以低價在短時間接觸世界各地數以百萬計人士、向他們銷售及通訊的技術,令傳統商業信條包括廣告業、郵購銷售、顧客關係管理等因而改變。互聯網成為一種新的最佳媒介,它可以即時把買家與賣家、宣傳商與顧客以低成本聯繫起來。互聯網帶來了各種在數年前仍然不可能的新商業模式,並引來風險基金的投資。
在泡沫形成的初期,3個主要科技行業因此而得益,包括互聯網網絡基建(如WorldCom),互聯網工具軟件(如Netscape,1995年12月首次公開招股),及入門網站(如雅虎,1996年4月首次公開招股)

泡沫的滋長:
風投家目睹了互聯網公司股價的創紀錄上漲,故而出手更快,不再像往常一般地謹小慎微,選擇讓很多競爭者進入,再由市場決定勝出者來降低風險。1998-99年的低利率,幫助了啟動資金總額的增長。在這些企業家中,大部分缺乏切實可行的計劃和管理能力,卻由於新穎的「DOT COM」概念,仍能將創意出售給投資者。
一個規範的「DOT COM」商業模式依賴於持續的網絡效應,以長期淨虧損經營來獲得市場份額為代價。公司期望能建立足夠的品牌意識,以便收穫以後的服務的盈利率。「快速變大」的口號詮釋了這一策略。在虧損期間,公司依賴於風險資本,尤其是首發股票(所募集的資金)來支付開銷。 這些股票的新奇性,加上公司難以估價,把許多股票推上了令人瞠目結舌的高度,並令公司的原始控股股東紙面富貴。
從歷史上看, 網絡經濟的繁榮可被視為類似於其它技術的繁榮——包括1840年代的鐵路,1920年代的汽車和收音機,1950年代的電晶體,1960年代的分時共享計算機,以及1980年代早期的家用電腦和生物技術。

股價騰飛:
在金融市場里,股市泡沫是指某一特定行業的股票價格自我持續上升或急速發展。僅當股價崩盤時該術語方可被明確使用。泡沫在投機者注意到股價的快速增長時應預期其會進一步上升而買入,而不是因為其被低估。很多公司因此被嚴重高估了。當泡沫破了時,股價急速下挫, 許多企業因此破產。
.com模型有天生的缺陷:大量公司在相同的領域均有着相同的商業計劃,就是通過網絡效應來壟斷,很顯然,即便計劃再好,每一板塊的勝出者都只會有一個,因此大部分有着相同商業計劃的公司將會失敗。實際上,許多板塊甚至連支持一家獨大的能力都沒有。
儘管如此,一小部分公司的創始人在.com股市泡沫的初期公司上市是還是獲得了巨大的財富。這些早期的成功使得泡沫更加活躍,繁榮期吸引了大量前所未有的個人投資,媒體報道了人們甚至辭掉工作專職炒股的現象

揮霍無度:
據.com理論,互聯網公司的生存依賴於盡快地擴展客戶群,即便這會產生巨量年損。「變大或者失去」乃今日之智慧[8]。在市場高度繁榮的情況下,是有可能讓有前途的網絡公司進行股票 IPO(首次公開發行股票)來大幅圈錢的,甚至即使它從未盈利過-或者在某些情況下甚至還沒有任何收入。在那樣的情形之下,公司的壽命是靠燃燒率來衡量的:那就是,一個既不盈利的又缺乏可行的商業模式的公司,揮霍完資產的時間。
提高公眾意識的行動是網絡公司尋求擴大客戶群的途徑之一。包括電視廣告,平面廣告以及以專業易於賽事為目標。許多網絡公司給自己起了個象聲的毫無意義的名字(比如Yahoo!),希望給人留下深刻印象,而不會輕易與競爭對手混淆。2000年1月17日舉行的第三十四屆超級盃,吸引了17家網絡公司的贊助,每家為30秒鐘廣告支付了200多萬美元。與此形成鮮明對比的是2001年1月35屆超級盃舉行期間,僅有3家網絡公司購買了廣告。 而在2000年4月15日,一家CBS支持的網站iWon.com在CBS一檔半小時的,黃金時段播出的節目中,就送給了一位幸運的參賽者1000萬美元。
毫不奇怪的是, 「利潤增長」的心態以及「新經濟」西方不敗的氛圍,使得部分公司內部開銷大手大腳,比如精心訂製商業設施,為員工提供豪華假期等等。支付給高管和員工的是股票期權而非現金,在公司IPO的時候馬上就變成了百萬富翁;而許多人又把他們的新財富投資到更多的網絡公司上面。
美國所有的城市都在建造網絡化的辦公場所以吸引互聯網企業家,紛紛謀求成為「下一個硅谷」。通信供應商,由於相信未來經濟將需要無處不在的寬帶連接,債台高築地購進高速設備、建設光纖線路以優化網絡。生產網絡設備的公司,比如思科,從中獲利頗豐。
類似地,在歐洲,像德國、意大利及英國等國的移動運營商花費了大量現金來購買3G牌照,導致負債纍纍。投資遠遠超過了其當前和預測的現金流,卻直到2001-2002年間才公開承認。由於IT產業高度關聯的自然屬性,這迅速導致了依賴運營商合同的小公司的問題產生。

泡沫消退:
在2000年3月,以技術股為主的NASDAQ(納斯達克綜合指數)攀升到5048,網絡經濟泡沫達到最高點[9]。1999年至2000早期,利率被美聯儲提高了6次,出軌的經濟開始失去了速度。網絡經濟泡沫於3月10日開始破裂,該日NASDAQ綜合指數到達了5048.62(當天曾達到過5132.52),比僅僅一年前的數翻了一番還多。NASDAQ 此後開始小幅下跌,市場分析師們卻說這僅僅是股市做一下修正而已。股指反轉及隨後的熊市來臨有可能是因聯邦政府訴微軟案的審理觸發的。審理宣布微軟為壟斷的結果,在正式公布的4月3日的幾星期前就開始為外界所廣泛猜測。
導致NASDAQ和所有網絡公司崩潰的可能原因之一,是大量對高科技股的領頭羊如思科、微軟、戴爾等數十億美元的賣單碰巧同時在3月10號周末之後的第一個交易日(星期一)早晨出現。賣出的結果導致NASDAQ3月13日一開盤就從5038跌到4879,整整跌了4個百分點-全年「盤前(pre- market)」拋售最大的百分比。
3月13日星期一的大規模的初始批量賣單的處理引發了拋售的連鎖反應-投資者、基金和機構紛紛開始清盤。僅僅6天時間,NASDAQ就損失了將近9個點,從3月10日的5050掉到了3月15日的4580。
另一原因有可能是為了應對Y2K問題而加劇了企業的支出。一旦新年安然度過,企業會發現所有的設備他們只需要一段時間,之後開支就迅速下降了。這與美國股市有着很強的相關性。道瓊斯指數在2000年1月14日收報11722.98點峰值,盤中一度到達了11750.28點[10],理論峰值到達 11908.50[11]。而標準普爾500指數在2000年3月24日收於1527.46點,盤中峰值1553.11點[12];更為顯著的是,英國的富時100指數在1999年的最後一個交易日抵達6950.60的最高值。之後在好幾個行業開始進行凍結招聘、裁員甚至合併,尤其是互聯網板塊。
泡沫破裂也有可能與1999年聖誕期間互聯網零售商的不佳業績有關。這是「變大優先」的互聯網戰略對大部分企業是錯誤的的第一個明確和公開的證據。零售商的業績在3月份上市公司進行年報和季報時被公諸於眾。
到了2001年,泡沫全速消退。大多數網絡公司在把風投資金燒光後停止了交易,許多甚至還沒有盈利過。投資者經常戲稱這些失敗的網絡公司為「.炸彈(.Boombs)」或「.堆肥(.compost)」。

餘波:
2000年1月11日,科網投資者喜愛的撥接上網供應商先鋒AOL,收購世界最大的媒體公司時代華納[13]。在兩年內,由於意見不合,兩位促成收購的行政總裁先後離任,2003年10月,AOL時代華納把其名字的「AOL」除去。這宗具代表性的收購,證明以新經濟挑戰舊經濟的結果,是舊經濟體仍可繼續生存下去,而當初的樂觀則逐漸消失,分析員則重新以傳統商業思考方式判斷。
多間通訊公司因擴張計劃而造成高額的負債,需把其資產變賣甚至宣佈清盤。當中最大規模的WorldCom則被發現以會計方式誇大其利潤以10億美元計。事件揭發後,其股票價格大跌,短短數日後需申請破產清盤,並成為美國歷史上最大的清盤案。其他例子有NorthPoint Communications、Global Crossing、JDS Uniphase、XO Communications及Covad Communications。市場對高速密集網絡的需求最終沒有實現,部份更成為所謂的暗纖(即諷為不會發光的光纖)。分析員估計在未來數十年,仍只有少量的暗纖會復燃。
dot-com公司一間接一間的耗盡資金,並被收購或清盤,域名則被原舊經濟的競爭對手或域名投資者購入。部份公司則被控不誠實誤用股東的資金,美國證券交易委員會對大型投資機構包括花旗集團及美林罰款數百萬美元,以懲罰它們誤導投資者。支援性行業如廣告及運輸業亦需縮減其營運規模,以面對下跌的需求。只有少部份dot-com公司,如Amazon.com及eBay在最後生存下來。
網絡經濟泡沫的崩潰在2000年3月到2002年10月間抹去了IT業界約5萬億美元的市值[14] 。然而最近的研究表明,約有50%的網絡公司活過了2004年,這反映了兩個事實:一是公共財富的毀滅不盡然會導致公司關閉,二是網絡經濟的大部分參與者都只各佔國家經濟總體的小部分,整體可躲過金融市場風暴的衝擊。
不過失業的技術專家,如程序設計員,卻灌入了飽和的就業市場。在美國國際外包和最近允許增加技能簽證「客座工人」(近來大量IT業的國際受聘者為印度籍人士),如美國H-1B簽證計劃使得就業形勢進一步惡化[15].。 大學裡參與電腦資訊相關的學位課程的新生數出現明顯下降,失業者普遍重新回到學校成為會計師或律師。
有人認為,網絡經濟泡沫的破裂促成了美國2008房地產泡沫產生的原因。耶魯大學的經濟學家羅伯特.希勒2005年說:「一旦股市下跌,房地產就成為股市釋放的投機熱潮的主要出口。還有什麼地方可以讓冒險的投機者運用他們新吸收的高階人才?大房子所展現的實利主義也已成為自尊心受挫的失望的股票投資者的奴隸。這些天來,整個國家在痴迷程度上唯一與對房地產的痴迷度相同的東西只有撲克牌。」

著名dot-com公司列表:
瀛海威:破產
Amazon.com(亞馬遜)

提及電訊盈科,相信不少小股東現在都欲哭無淚,不過,當年科網股熱潮時,李澤楷以至整個科網板塊,皆為投資者帶來無限憧憬及希望。
整個科網熱潮,後來稱為「dotcom泡沫」,可說是從1995年開始。當年互聯網開始興起,一時間,很多企業家,尤其是年輕人才,都看中這個新的商業模式,在網絡上大展拳腳。
而不少科技公司,如Netscape、Yahoo、WorldCom等,都受到投資者熱捧,股價創出一浪又一浪的新高,「美國在線」(AOL)以及「時代華納」(Time Warner)的「世紀婚禮」,更加將熱潮推上頂峰。納斯達克指數就曾經於2000年3月14日,創下5,132點的歷史高位,跟現在1,600點水平相比,實在相差甚遠。
這一股科網熱潮,當年也席捲港股,最有代表性的,莫過於李氏父子旗下的tom.com,以及「盈動」鯨吞「香港電訊」事件。
2000年2月,李嘉誠將tom.com上市,這間連本身業務,甚至是網站,都仍在完善中的公司,竟然憑著.com概念,受到股民熱烈追捧。在截止申請當日,足足收到五十萬份表格,上市之後,股價更一度狂飆七倍多。
至於李嘉誠次子李澤楷,也趁著科網熱潮,成功以名不經傳的盈科數碼動力,鯨吞香港電訊。他憑著管理層的知名度、股民對科網概念的熱衷,以及向銀行借得巨額資金的機會,成功收購香港電訊,股價更由99年的$0.3水平,上升到2000年2月時的$28,升幅達到96倍。
不過,過份被高估的股價所形成的泡沫,始終會有爆破的一日。隨著納斯達克指數見頂並倒頭下跌、網絡公司業績倒退,科網泡沫於2000年3月開始爆破,恆指也由當時萬八點的歷史新高回落,一眾科網股股價大跌八、九成。難怪現在不少股民提到電盈和科網股,都馬上「耍手擰頭」,大叫害怕了。



深宮後廷就是一個舞台,台上台下皆是戲。沒有人能置身事外 痛痛快快地唱一齣屬於自己的好戲吧~莫問前程凶吉,但求落幕無悔!

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李嘉誠創辦長江實業,祖籍廣東潮安,1928年在家鄉出生,11歲時因日寇侵華,隨父母
舉家南遷香港,15歲時因父親病逝被迫輟學外出謀生,很快成為出色的推銷員。1950
年,李嘉誠以5萬元創辦長江塑膠廠。「長江」的取名,以李氏的解釋,是「長江不擇
細流,才能納百川歸大海」。50年代末,李嘉誠因經營有方,成為香港有名的「塑膠花
大王」。

李嘉誠早在1958年已開始看到香港地產業前景,當年他在港島北角購地興建了一幢12層
高的工業大廈度,命名為長江大廈,作為進軍地產業的第一步。此後,李嘉誠將製造業
賺取的利潤陸續投入地產,相繼此角、柴灣、新界元朗等地區與建工業大廈,規模愈來
愈大。當時,投資房地產者大多以「孖展」(Margin)的方式進行,花錢購地只付30%現
金,其餘70%向銀行借貸,風險頗大,地價一下跌就支撐不下去。然而,李嘉誠持有充
裕資金,既不用向銀行借貸,亦可從容發展、趁低吸納。60年代中期,香港先後爆發銀
行危機和政治騷動,地產市道陷入空前低潮。李嘉誠看準香港地產業的無限量前景,並
不為一時的調整而憂慮,反而利用這千載一時良機,大量吸納被賤價拋售物業,一舉奠
定日後在地產界大展鴻圖的基礎。

70年代初,李嘉誠決定全力發展地產,他於1971年6月創辦長江地產有限公司,1972年
改名為長江實業(集團)有限公司,將投資重點轉移到房地業。當時,正值香港股市進
入大牛市時期,李嘉誠把良機,及時將長實上市。長實法定股本為2億元,實收資本
8,400萬元,分4,200萬股,每股面值2元,以每股3元價格公開發售1,050萬股新股,集
資3,150萬元。1972年11月1日,長賓正式在香港掛牌上市。當時,長實的規模和實力均
顯不足,只有35萬方呎出租樓宇,且大半是工業大廈,每年租金收入僅390萬元;此外
有7個地盤在興建中,其中4個地盤為全資擁有。長實上市時預期年度利潤為1,250萬
元,但由於期間地價、樓價大幅上升,長實在上市後第一個年度獲利4,370萬元,相當
於預算利潤的3.5倍。

長江實業自1972年11月1日在香港上市後,即利用股市進入大牛市、股價上升的時機大
量發行新股集資。1973年,長實就公開發售新股5次,總數達3,168萬股,用以收購地產
物業,以及泰偉、都城地產等公司的股權。其中,1973年12月,長實以每股6.30元價格
(比上市時每股3元上升逾一倍),登行新股1,700萬股,集資逾1億元收購都城地產其
餘50%股權,即以1700萬股新股換取皇后大道中勵精大廈利德輔道中環球大廈,使每年
租金收入增加八、九百萬元。1975至1983年間,長實又先後公開發售新股8次,總數達
32,072萬股,相當於公司上市時總發行股數的7.6倍,藉以籌集大量資金去收購地產物
業或公司股權。其中,1981年1月,長實透過發行新股664.64萬股,就取得利興發展
39.3%股權。透過連串供股、發行新股,長實的資產規摸迅速壯大。1972年11月長實剛
上市時,市值僅約1.26億元,但到1981年底,市值已增加到78.77億元,在香港股市中
成為僅次於置地的第二大地產公司。

長實上市後即利用發行新股作為工具大規模集資,並趁地產低潮大量購入地皮物業,先
後購入及興建軒尼詩道8幢舊樓、皇后大道中聯成大廈一半權益、觀塘中匯大廈、皇后
大道中勵精大廈和德輔道中環球大廈等。1974年,長實與加拿大帝國商業銀行合作,組
成加拿大怡東財務公司,第一次將外資引入香港按揭市場。同年,長江實業向李冠春和
馮平山家族旗下的華人置業購入位於中區畢打街的華人行,並與匯豐銀行合作重建華人
行,作為集團的總部所在地。這時,長實的實力已深受匯豐銀行、加拿大帝國商業銀行
的重視。

1975平,長實趁香港經濟不景、地產市道低迷再次作重要擴展。當年它以8,500萬元的
低價,向太古地產購入北角寶馬山道賽西湖地盤。賽西湖佔地86.4萬方呎,長實在該地
盤興建925個1,260至1,640方呎的大型住宅單位以及商場、停車庫等,總樓宇建築面積
達132萬方呎,平均每方呎地價成本僅為64元,十分便宜。1977年長實趁地產市道轉旺
將賽西湖大廈推出發售,每方呎樓面售價達279至344元,長實及加拿大帝國商業銀行共
賺得毛利1.3億元。此次成功,奠定了長實以後一連串成功的發展機會。

1977年,長實的聲譽達到高峰。同年1月地鐵公司宣佈在地鐵中環站和金鐘站上蓋物業
發展權接受招標競投。由於兩地段均處於香港中區最繁華地區,競投激烈,參加投標的
財團多達30多個,其中又以老牌英資地產公司置地的奪標呼聲最高。長實針對地鐵公司
債務高企、急需現金回流的困難,提出了一個極其吸引力的方案,將上蓋物業完工時間
與地鐵通車日子配合。結果在眾多財團中突圍而出,擊欺置地,奪得地鐵中環、金鐘站
上蓋物業發展權。消息傳出,香港輿論為之轟動,此舉被譽為長實「擴張發展之重要里
程碑」,是「華資地產界的光輝」。

1978年5月,地鐵中環站上蓋物業環球大廈開售,總值達5.9億元的物業在8小時內全部
售罄。同年8月,地鐵金鐘站上蓋物業海富中心開始售賣,首日成交額逾九成。兩項交
易均破香港地產紀錄。是役,長實不僅賺取厚利,而且聲名鵲起。它在香港地產界的崇
高地位,被正式確認。當時,資深的股評家已經預測,長實的實力有可能超過置地。

這一時期,長江實業還利用其享有的聲譽及擁有的雄厚資金,與一些「有地無錢」的上
市公司合作,發展這些公司擁有的土地。早在1976年,長實就曾先後與亨隆地產、銓利
基業等公司合作,先後發展壽臣山的高級豪華別墅及灣仔堅尼地道鳳凰台的高級住宅大
廈,雙方均分得可觀利潤。1979年,長實又與廣生行合作,興建位於灣仔告士打道、謝
斐道及杜老誌道間一幢25層高商業大廈。1980至1983年間,長實更先後與南海紗廠、南
洋紗廠、恰南實業、廣生行、會德豐系的信託置業、聯邦地產,以及港燈集團等,合作
成合組聯營公司,發展對方所擁有的土地或買賣對方所擁有的物業。這些合作對長實極
為有利,因為它不需要付出一大筆資金購買土地,只需支付少量做地基工程的錢,並透
過「賣樓花」以戰養戰,就可與合作公司分享可觀利潤。長實的實力因而進一步增強。
到1981年度,長實年利潤高達13.85億元,相當於上市第一度的31.7倍。

從70年代末至80年代中期,李嘉誠領導的長江實業進入了一個急速發展的新時期。當
時,李嘉誠以高瞻遠矚的戰略目光為長實制訂新的發展策略,即動用大量現金收購那些
潛質優厚的英資上市公司,這些公司的共同特點就是擁有龐大的土地儲備、因經營保守
而股價長期偏低、大股東對公司的控制權不穩。1977年長實斥資23億元收購擁有中區希
爾頰酒店的美資永高公司全部股份,正是這一策略的先聲。

1978年,它再接再厲,收購了英資上市公司青洲英坭25%股權,並進而取得該公司的控
股權。青洲英坭的主要業務是生產及銷售水坭等建築材料,與長實的業務相配合,更重
要的是它持有九龍紅勘鶴園街的龐大廠址,為長實日後的地產發展提供了大量廉價地
皮。

與此同時,長實又將收購目標轉到在九龍尖沙咀海旁擁有大量土地儲備的九龍倉,九倉
是置地的聯營公司,與置地同屬英資怡和旗下的兩大主力。李嘉誠看準置地對九倉控制
權不足的弱點,大量吸納九倉股份,後來收購消息外洩,怡和向匯豐銀行求助,向李嘉
誠斡旋。李即將所持全部九倉股份轉售「世界船王」包玉剛,賺取了約6,000萬元,全
身而退。

1979年8月,長實成功從匯豐銀行手中購入和記黃埔9,000萬股普通股,一舉為順利入主
和黃鋪平道路。和黃屬英資四大洋行之一,不僅在紅磡擁有龐大的船塢地皮,而且是綜
合性大型企業集團。1985年,長實再透過和黃收購香港電燈集團。至此,長實一舉控制
了四家上市公司,市值達353.9億元,比未進行上述收購活動的1977年大幅增長59倍。

長實入主和黃後,即發揮其地產專長,著手籌劃將黃埔船塢舊址發展為規模宏大的黃埔
花園計劃。其實,80年代初,和黃已開始與港府商討重建黃埔船塢補地價問題,不過,
當時地價高企,港府要求補地價金額高達14至19億元,雙方一直無法達成協議。後來,
香港前途問題現,樓市崩潰,談判一度中止。1984年9月,中英雙方就香港前途問題草
簽聯合聲明,投資者信心開始恢復,和黃即與港府展開談判,同年12月達成協議,和黃
補地價3.91億元,另加道路建築費2.1億元。當時,港府之所以肯接受這個低價,是希
望藉此刺激香港樓市復甦,港府總註冊署署長紀信禮在接受和黃支票時表示:「該項斥
巨資重建計劃乃有益和有建設性,顯示地產商對地產及香港將來充滿信心。」

和黃把握良機出擊,大大減低了土地成本。整項龐大計劃,是在黃埔船塢舊址約19公頃
(約200萬方呎)土地上興建94幢住宅大廈,共11,224個單位,總樓面面積764萬方呎,
另有商場面積169萬方呎,計劃在6年內分12期發展,總投資40億元。這是香港進入過渡
時期以後首項龐大地產發展計劃。黃埔花園從1985年4月推出第一期,到1989年8月售出
最後一期,歷時4年半,每方呎樓面售價從最初的686至717元上升到1,490至1,755元,
平均每方呎樓價約1,220元。粗略估計,和黃的總收益高達92億元,扣除40億元成本,
黃埔花園至少為和黃帶來53億元的巨額利潤,這遠不算約169萬方呎的收租商場面積。
難怪和黃總經理馬世良說:”It is a wonder investment”。

在整個80年代,長實集團先後共完成60多項地產發展計劃,除黃埔花園外,尚有城市花
園、和富中心、嘉雲合、樂信合、瑞峰花園、銀禧花園,以及麗城花園,所提供的住宅
單位超過5.25萬個。期間,長實集團發展的物業,約佔香港整個物業市場的20%,長實
已成為香港地產業的領導者。

踏入90年代,長實的氣勢更形宏大,它利用所收購公司的龐大土地儲備,策劃四大私人
屋村的發展計劃,包括藍田地鐵站的匯景花園、茶果嶺的麗港城、鴨利洲的海怡半島,
以及元朗天水圉的嘉湖山莊,這都是香港地產發展史上僅見的大型發展計劃,四大屋村
共佔地747萬方呎,可提供樓面面積2,953萬方呎,其中住宅單位逾4萬個,總投資超過
185億元。

四大屋村中,藍田匯景花園地段於1988年4月由長實聯同中信集團投得,該財團向港府
補地價10億元,在藍田地鐵站上蓋興建20幢28至34層高住宅樓宇,約提供4,100個單
位,從1991年起陸續建成。茶果嶺的麗港城和鴨利洲的海怡半島則是由和黃聯營公司聯
合船塢將肯衣的船廠用地與蜆殼石油公司在茶果嶺及鴨蜊洲的油庫用地交換,以及香港
電燈集團將電廠從鴨蜊洲遷往南丫島後所得,其中,麗港城計劃興建55幢住宅樓宇,提
供逾8,000個住宅單位,可容納2.5萬居民,從1990年起陸續建成。海怡半島則計劃興建
35幢住宅樓宇,提供逾10,000個住宅單位。

四大屋村中,以嘉湖山莊規模最大,是香港迄今以來最大的私人屋村,佔地38.8公頃,
計劃興建58幢28至40層高的住宅樓宇,約15,000個住宅單位。嘉湖山莊發展計劃由長實
策劃,擁有49%權益,其餘51%由中資華潤集團擁有。根據1988年雙方達成的協議,長
實保證華潤至少獲利7.5億元,但若售樓價超過特定水平,長實所分得利潤份額將從49
%提高到75%。

嘉湖山莊於1991年11月推出首期,當時售價已達每方呎樓面面積1,850元,超過長實與
華潤協議中1997年每方呎1,700元的指定價格。其後,嘉湖山莊樓價隨香港地產大潮節
節飆升,1996年4月複式單位御景軒推出時,每方呎售價已升至2,936元,到1997年地產
高峰期時,每方呎售價更升至4,000元左右,估計整項計劃為長實帶來超過130億元的巨
額利潤。長實無疑成為了香港地產市場大型私人屋村的領導者,被稱為「大型私人屋村
之王」。
灝景灣第一期在1997年6月份,香港主權移交中國前的樓價高峰期時開售,首批713個單位平均建築呎價達6,300元,但無阻買家入市,登記人龍由銅鑼灣世貿中心登記處,排至紅磡海底隧道入口附近,人潮洶湧情況轟動全城,最終錄得逾3萬張登記,超額189倍,凍結資金106億元,其認購登記及凍資金額紀錄,至今仍未被打破。
但發售後隨即碰上政府推出八萬五建屋計劃及亞洲金融風暴雙重打擊,導致樓價大跌,大批業主淪為負資產,藝人白韻琹也是其中之一,因此當年此屋苑旋即被冠以「浩劫灣」的惡名。[2]有住宅業主由購買起足足持有15年,到2011至2012年,樓價才返回購買時的價格[3]。
泓景臺於2003年入伙,馮曦妤主唱的《Proud of You》作為廣告主題曲
藍澄灣的用地原是美孚油庫,直到2003年,發展商借服務式住宅無明文規定不可出售的灰色地帶,將藍澄灣包裝成住宅,並分層出售



深宮後廷就是一個舞台,台上台下皆是戲。沒有人能置身事外 痛痛快快地唱一齣屬於自己的好戲吧~莫問前程凶吉,但求落幕無悔!

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恆基兆業有限公司創辦於1973年11月,創辦人李兆基,祖籍廣東順德,1929年出生,早
年曾在其父開設於家鄉的永生銀號當學徒。1948年,年僅19歲的李兆基隨身攜帶1000
元,從家鄉順德南來香港,初期在金舖做外匯黃金買賣,1958年起與郭得勝、馮景禧等
合夥從事地產發展,並創辦新鴻基地產。1972年新地上市後不久,「三劍俠」各奔前
程,李兆基辭去總經理一職,自立門戶創辦恆基兆業。當時,恆基兆業約有資產5,000
萬元,發展地盤約20多個。職員四、五十人,已有一定規模。

恆基兆業與新鴻基地產原來同出一系,淵源深厚,其投資策略亦相當接近,如看好香港
地產業發展前景、緊扣地產市道循環的盛衰、重視維持龐大的土地儲備、重視住宅樓宇
的發展等等。不過,與新地相比,恆基兆業特別重視小型住宅樓宇的發展,故有「小型
住宅之王」的雅稱。

恆基主席李兆基認為,由於香港人口增長迅速,而且隨著經濟的蓬勃發展,市民收入增
加,置業觀念日濃,但土地供應有限,小型住宅樓宇的發展前景大有可為。早期,恆基
兆業的地盤多集中在市區,主要發展300至500方呎單位面積的小型住宅,銷售對象是廣
大受薪階層,由於住宅和工作地點距離不遠,加上交通方便,因而深受置業者的歡迎。

恆基兆業經營地產的方式亦與新地相似,強調貫徹「貨如輪轉」的宗旨,「只做樓宇供
應商不做收租業主」。因此,恆基十分重視增加土地儲備。1976年,恆基旗下發展地盤
已增加至140多個,成為土地儲備最多的地產公司之一。不過,恆基兆業增加土地儲備
的方式相當特別,它極少參與競投港府公開拍賣的官地,而主要是長期派人游說舊樓的
業主售樓,以各個擊破的方式,說服業主出售他們所擁有的單位,然後將整幢樓宇拆卸
重建。恆基又長期在英國和加拿大的中文報紙刊發廣告,收購香港的舊樓,這既方便老
華僑將香港的物業脫手,更令恆基在無競爭對手的條件下以低價購入地皮。這是李氏經
營地產的「絕招」。

早期,恆基的物業發展主要是收購舊樓重建,故主要集中在港九市區。不過,隨著時間
的推移,市區內可供發展或重建的地盤已買少見少,恆基看準新界必定成為地產發展商
日後爭奪的對象,於是自70年代末期開始大量吸納乙種公函換地證書,以保證日後在新
界有足夠的土地可供發展。1981年,李兆基就明確表示:「我們既然以地產發展為主的
公司,但是眼看到的是港九市區可供發展或重建的地盤所餘無幾,相信五年之後便無法
可以再在市區內找到『併樓』式的地皮,而政府官地則價格奇昂,數量也有限,屆時新
界的土地必定成為大家爭奪的對象。我們認為與其在未來幾年後跟其他公司兢出高價爭
投新界土地,倒不如先行未雨綢繆吸納大量換地公函,確保日後在新界有足夠的土地可
供發展。」李兆基這種高瞻遠囑的戰略眼光,可說是恆基兆業成功的重要因素。

正是基於這種戰略眼光,1975年港府開標競投沙田新填海區時,李兆基即作為發起人,
由恆基兆業聯同長實、新地、新世界發展合組百得置業有限公司,投得沙田新市鎮第一
號地段,並在該地段發展規模龐大的沙田第一城。沙田第一城不僅是恆基的精心傑作,
更成為該集團進軍新界地產業的先聲。

恆基兆業創辦初期,李兆基就有意將其在香港上市,當時有關上市條件及招股書已全部
準備好,可惜遇上股市暴跌,被迫取消有關計劃。後來李兆基選擇永泰建業實行「反收
購上市」。永泰建業原是一家規模較小的地產公司,1972年在香港上市,其時實收股本
僅2,532萬元。1975年,李兆基以恆基兆業名下物業換取永泰建業1,900萬股新股,控制
了永泰建業42.9%股權,成為最大股東。1977年,李氏再以名下6個地盤換取永泰建業
4,200多萬股,將控制權增至70.8%。到1979年,永泰建業妁市值已由初上市時的約
4,000萬增至9億元,短短4年間擴大20多倍,成為一間擁有26個發展地盤的中型地產公
司。

然而,永泰建業始終無法替代恆基兆業,前者只及後者的20%左右規模。1981年8月,
正值香港股市午氣沖天之際,李兆基將恆基兆業大部分資產注入旗下一家成立於1976年
1月26日的附屬公司──恆基兆業地產有限公司,並將其在香港掛牌上市。恆基地產上
市時,法定股本30億元,實收股本21.38億元,分10.69億股,每股面值2元,恆地以每
股4元價格公開發售5,000萬單位新股,每單位包括繳足股本1股及未繳足股本4股,未繳
足股本新股東申請時每股先付1元,其餘款項分兩期繳付,每股1.5元,分別於1981年12
月31日及1981年6月30日繳付。全部繳付後恆地集資10億元。恆地上市後即躋身香港十
大地產上市公司之列,該年底恆地市值達35.2億元,在地產上市公司中排名第七位。

80年代期間,恆基集團展開連串資產重組,以使集團結構和業務合理化。重組後,恆基
地產成為集團控股公司和上市旗艦,專責集團的地產發展業務,而旗下永泰建業則改名
為恆基發展,以地產投資和投資控股為主,持有中華煤氣和香港小輪兩家公用事業上市
公司的股權,在香港股市中自成一系。

恆基與新鴻基地產淵源深厚,投資策略亦相當接近,如看好香港地產業發展前景,緊扣
地產市道循環盛衰,以「人棄我取」的策略趁低吸納土地,維持龐大土地儲備等等。
1982至1984年期間,在中英談判僵持不下、香港前途尚末明朗的時候,地產市道低迷,
恆基即「反潮流」地乘機大舉購入土地,為日後公司的發展奠定基礎。

1987年10月股災後,新界的換地證價格下跌了三成,恆地便在1988年5月動用超過5,000
萬元,以平均每方呎1,000元價格,大手購入新界換地證書,加強了日後在屯門和葵涌
商住地皮的投資實力。1989年「六四事件」後,地產市道再次下跌,恆地於1990年度再
斥資3.2億元購入一批換地證書,使公司的換地證賬面值超過7.6億元。1991年3月,當
政府拍賣換地權益證書而乏人問津之時,恆地以8,300萬元悉數購入。因此,恆地成為
香港擁有最多換地權益證書的地產公司之一。

由於採取「反潮流」,「人棄我取」的投資策略,恆地得以低成本維持龐大的土地儲
備。從1990到1996年,恆基的土地儲備從1,650萬方呎增加到2,420萬方呎,其中尚未包
括1340萬方呎農地,成為香港僅次於新地的第二大土地儲備銀行。由於土地成本低,恆
地的邊際利潤相當高,以1993年度為例,該年度恆地其完成及售出160萬方呎樓宇,獲
得利潤約30億元,即平均每方呎純利1,800元,比新地的平均每方呎1,400元還高出接近
三成。

恆地與新地一樣,亦極重視「貨如輪轉」,強調資產負債的平衡。尤其是在市道不景時
期,恆地就會不斷地將樓盤的售價調低,以測試樓價底線,保持貨如輪轉。如1989年
「六四事件」後,恆地即將樓價下調20%。1994年中市道不景,恆地即在一個月內三度
減價推出單位,從初期的每方呎5,576元減至5,090元。恆地還將百貨商場零售促銷的手
法運用到地產市場,諸如以車位配售半山慧豪閣並以先到先得方式認購,向買家提供九
成按揭並對加按的兩成提供首三年免息供款優惠等等,甚至用抽獎送黃金(頭獎黃金
100兩)展開促銷,結果引起買家輪候或市場超額認購,取得滿意的效果。

恆基的算盤可說打得相當精細,即使到了八、九十年代,它仍堅持早年在市區收購舊樓
的策略,以最大的耐心,經長年累月,將逐層樓、逐吋土地收購回來。恆地還發明「袖
珍樓」、「袖珍鋪」,將市區內狹小的地盤建成袖珍式的住宅和店鋪,表面上總體樓價
不高,但平均每方呎的價格及利潤都相當驚人。

恆基在理財方面更是業內有名的高手。1992/93年度,香港地產市道暢旺,恆地盈利急
升64%,李兆基眼見集團股份長期偏低,不利於在股市集資加速集團發展,遂一反傳統
「密底算盤」的作風,採取了連串矚目行動。1993年9月,恆地在公佈年度業價時,大
派現金紅利,每股恆地獲派1元紅利,涉及金額高達16億元,給股東帶來意外驚喜,恆
地股價當日即急升18%。不久,恆地又宣佈集團資產重估,每股資產淨位達42.69元,
比市場預期的25至30元高出三成以上。翌日恆地股價從每股24.2元急升到28.7元。至該
年底,恆地股價升至每股59元,短短3個月內市值急增逾600億元,恆地成為這一時期香
港股市的藍籌明星股。

1993年第四季,恆地趁公司業績理想,連環出擊,先是發行4.6億美元(約35.7億元)
的可換股價券,安排將投資中國內地的恆基中國分拆上市;繼而發行3億美元(約23.38
億元)歐洲美元價券,並取得13.8億元銀團貸款;而旗下恆基發展亦以先舊後新方式配
股集資20億元,短短3個月間恆基其籌得資金超過90億元。

這一時期,恆基股價節節飆升,到1996年11月20日已升至每股74.72元水平。恆地不失
時機地配股籌資,先後於1995年12月和1996年9月兩次以先舊後新方式配股集資22億元
和35.2億元,集資總額達57.2億元。就在第二次配股當日,恆地又宣佈發行武士債券,
集資300多億日圖(約23.4億元)。從1993到1996年,恆基集團集資頻率之高,數額之
大,業內公司無出其右。難怪有評論認為,派高息、借貸、集資已成為恆地的「財政商
標」了。

1995年,港府批地給地鐵公司興建中環總站至大嶼山赤立角新機場之間的機場鐵路,地
鐵招標發展沿線各站上蓋物業,結果,擁有龐大資金的恆地及旗下的中華煤氣聯同新
地、中銀集團所組成財團擊敗了置地,奪得中環機鐵總站上蓋物業發展權。中環機鐵總
站上蓋發展項目佔地約4公頃,發展工程包括3幢高級商廈、零售商場,以及兩間酒店或
服務式住宅大廈,總樓面面積預計達447.7萬方呎,總投資400億元,預料分六期進行,
1997年動工,至2004年全部完成。該發展計劃不僅是機鐵沿線各站中最負盛名及最昂貴
的發展項目,而且也是香港有史以來最大的單一地產項目,屆時完成後,置地的中區王
國將黯然失色,中區地產霸主地位無疑將屬新地、恆地兩大集團。
https://www.youtube.com/watch?v=yIuEysGekRM
https://www.youtube.com/watch?v=QRJMVYZtLW0



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董浩雲是“世界七大船王”之一,他完全是靠自己的能力和興趣起家的。他從40年代踏入航運界,到1982年4月15日去世,一手創立的“東方海外”航運事業,已在國際航運界佔有重要地位,他擁有一支強大的船隊,共有150多艘巨輪,總噸位超過1100萬噸。幾十年來,董浩雲在開創中國民營航運業,建立家族航運業王國的艱辛過程中,在世界上名聲顯赫。他去世時,世界各國顯要人物紛紛發去唁電,香港著名人士為他扶靈。 2008年1月4日,“東方海外”向三星重工訂購的16艘大型貨輪中的第四艘“東方釜山”號正式下水,董家希望“東方橫濱”、“東方休斯頓”、“東方青島”等以世界重要海運樞紐港口和貿易通道命名的大型貨輪能夠實現他們從海洋“征服”世界的夢想。

董浩雲的父親是上海一位五金商,家道小康。董浩雲自幼對航海有濃厚興趣,他說:“地球表面四分之三是海洋,我們應該有雄心征服海洋。”

1927年,董浩雲16歲。這年,父親的生意遭到重大挫折,董浩雲被迫輟學,父親打算回定海老家,而董浩雲卻執意留在上海。他認為自己已經長大成人,應該去闖出一條人生之路,況且上海是個大都市,謀生的機會也多。很快,天津航業公司招海員,董浩雲經過考試和培訓後進入天津航業公司,從學徒開始了他與海洋緊密相連的傳奇人生。

董浩雲非常珍惜這次機會,進入公司後十分勤奮,並開始自學外語,很快脫穎而出。董浩雲還結識了老闆的女兒顧麗真,兩人慢慢產生了戀情,最後,他成了老闆的乘龍快婿。此後,董浩雲的事業一帆風順。1931年,20歲的董浩雲被提升為天津輪船同業公會常務理事,隨後出任天津航業公司助理,成了公司的高層管理人員。

那時,中國的水路運輸線很多都被外國所控制,從天津到塘沽的45里水路就一直被英國輪船公司控制。董浩雲進入公司最高管理層後,提出一項令大家頗感意外的動議:開闢天津到塘沽的貨物駁運。這引起了大家的擔心,一位老資格的經理說:“三北(中國航運界前輩虞洽卿的公司)、政記(日資公司)和民生(盧作孚的公司)幾家公司都曾爭取過,但結果還是打不進去。不是沒做工作,是英國人的勢力太大,連政府都得讓他們幾分。”

董浩雲憑著他掌握的情況分析:“那三家公司的確爭取過,但沒有堅持到底。三北自虞老去世後一落千丈,哪還有力量跟英國人爭?政記被日本人控制,彼此地盤劃得很清楚,既不願吃虧,也不願得罪對方。而民生,主要目標是川江和長江,天津這邊鞭長莫及,即使爭到了也不易立穩腳跟。至於政府方面,我們當然也要去爭取支援,只要我們下定決心,據理力爭,我相信政府也不會老是胳膊肘往外拐。對英國人,我不妨說句重話,那就是強龍再兇猛也鬥不過地頭蛇!”

公司最後採納了董浩雲的建議。在董浩雲的指揮下,公司展開了對天津到塘沽45里水路駁運的競爭。1933年6月,天津航業公司終於打入了這條水路,開闢了一條新的航道。

25歲那年,董浩雲草擬了《整理全國航業方案》,充分顯示出他在航運方面的才能。他提出這個方案,主要目的是希望在政府資助下,成立一個航運信託公司,以促成中國民營小

公司的合併經營,充實本國航運力量,為今後收回沿海及內河航運權並籌備開通國際航線作準備。然而,這個方案並沒有得到政府的支援。

董浩雲最終決定自己籌建,他得到銀行家董漢槎的慷慨支援,終於在1937年4月創立了中國航運信託公司。一個月後,董浩雲與顧麗真的第一個孩子來到人間,他就是董建華。

然而董浩雲的構想,被嚴酷的現實擊得粉碎。抗日戰爭爆發之後,中國各民營輪船公司幾乎遭受了滅頂之災,中國沿海重要港口悉數為日軍全面封鎖,中國的船舶不是被日軍扣留,就是毀於炮火,中國航運信託公司也同樣難脫厄運。

無奈之下,董浩雲帶著全家遷居重慶。在戰爭爆發後的幾年內,他幾乎與航運絕緣,但內心深處那顆海洋之心從沒改變。1941年,董建華4歲。一天,董浩雲牽著董建華逛街。經過一家百貨公司時,董建華指著櫥窗大叫起來,原來他看到了一艘精緻的輪船模型,那高高的桅桿上挂著的英國米字旗,讓董浩雲眼前一亮。

怎樣才能在日本軍艦的炮口下尋找一線生機?董浩雲有辦法了,如果在船上挂上英國旗,那日本人就不會亂來了。董浩雲馬上在香港重新成立了中國航運信託公司,在當時,雖說這只是一個小公司,但憑著英國旗及巴拿馬的掩護,能夠暢行中國沿海及東南亞。但是也只是過了半年,太平洋戰爭爆發,英國旗也不好使了,董浩雲的事業再次陷入低谷。

抗戰勝利後,國內對航運需求巨大,而有貨無船的現象卻十分嚴重。他迅速在上海成立中國航運公司,抓住了這次機會,公司發展蒸蒸日上。沒過多久,他的船隊的總噸位就達到了10萬多噸。為獲得國民黨政府的支援,1947年8月,董浩雲在上海創辦了復興航運公司,並請杜月笙出任董事長,而自己則屈居董事之位。這使得在上世紀40年代最後的幾年中,董浩雲的公司獲得了很大的發展。

在當時的中國,遠洋航運在民間航運界從來沒有過,董浩雲在發展國內河道和近海航運的同時始終重視發展遠洋航運,他知道,只有發展遠洋航運,才能真正征服海洋。1947年9月,董浩雲派天龍號由上海駛往法國,成為第一艘抵達法國的中國民營貨船;同年,通平號首航美國舊金山。這兩次成功的遠航,完成了中國人駕駛商務船舶開拓遠洋航運的創舉,為中國航運史寫下光輝的一頁。

董浩雲在二戰後的短短幾年間,靠經營內河運輸和開拓近海及遠洋運輸,掘得其發跡的第一桶金。五六十年代,董浩雲以香港為基地,借助北韓戰爭、越南戰爭、幾次中東戰爭等提供的貨運機會,迅速拓展其航運事業,並配合日本提供的優惠條件,大力訂購新船和收購二手船,使董氏船隊進入一個大發展時期。到1965年,董浩雲已是威風八面的世界級船王了。

到70年代,董浩雲的航運事業進入巔峰階段。這個時期,他適應航運業的新需求,大力發展集裝箱運輸,同時利用多種融資方式,竭力訂購超級油輪。最後,他終於以獨資擁有1000多萬噸的船隊而成為世界最大的獨立船東。

  力挽狂瀾的二代船王董建華

董浩雲雖然是香港屈指可數的大富翁,但他對子女的要求卻十分嚴格。董浩雲著意培養兩個兒子為家族事務的接班人,而長子董建華則更是重點培養的對象。

在5個兄妹中,除董建華外,其餘都在香港的貴族學校讀書,唯獨董建華要入讀中文中學,為的是讓董建華學好中文並且磨練他的意志。好學的董建華13歲就考入了英國利物浦大學機械系。在利物浦大學期間,正值第二次中東戰爭爆發,董浩雲的船隊得到了迅猛擴張,此時已成為擁有億萬資產的世界級船王。當時在歐美留學的富家子弟常常互相攀比,而董浩雲則要求董建華過簡樸的生活,他與普通留學生一樣,乘公共汽車或騎自行車往返于校園與往所之間,潛心於自己的學業。

董建華大學畢業後,輿論普遍認為董浩雲會安排兒子去美國繼續深造,或回香港在董家的海運王國擔任要職,為自己分擔經營管理上的壓力。然而出乎人們意料的是,董浩雲卻要董建華到美國去打工——到通用汽車公司最基層去做工,並且勤勤懇懇地當了四年的普通工人。

上世紀七十年代後期以來,全球航運業發展普遍不景氣,此時的董浩雲仍不斷擴大船隊,致使債臺高築,加之年老力衰,逐漸力不從心,因此讓董建華在身邊輔助自己。1979年,董建華出任東方海外主席,隨後董浩雲退休。1982年,董浩雲病故,董建華臨危受命,全面接管家族生意,而這時的東方海外正面臨前所未有的困境。上世紀80年代,世界航運業加劇衰退,載貨噸位大量過剩,東方海外欠下高達200多億港元的鉅額債務。面對困境,董建華堅定地說:“無論如何,我要盡力把公司這個招牌保下來。”

1986年以前,東方海外隨時都面臨破產清盤的命運。在董建華的努力下,霍英東于1986年出面,注資1.2億美元,拯救了董建華。

同年5月,董建華宣佈重組公司,又向以東京銀行為首的5家銀行貸款2.5億美元。在新的東方海外公司中,他喪失了控制權,由老闆轉為職員,董建華這時想的是韜光養晦,先保住東方海外,以圖東山再起。1990年,董建華繼續減少在公司中的股份,而霍英東再次收購東方海外兩成股權,此時公司仍有630萬美元的虧損,但對比8年前負債200億的慘狀,董建華已經長長地舒了一口氣。

1991年,情況繼續好轉。在董建華的努力下,東方海外終於轉虧為盈,1991全年盈利達980萬美元,董建華在危急的局面下挽救了“祖業”。2003年,東方海外股價再創新高,董家身家暴漲至8億美元。

作為“船王之子”,董建華辛苦打拼,令家族生意起死回生的經歷在香港可謂家喻戶曉。這個原本以船為生、很少涉足政治、行事低調的商業巨子走上政治舞臺,卻是很多人未曾料到的。

董建華確實面臨選擇。航運業傾注了父子兩代人的心血,傾注了董建華大半生的磨難與奮鬥。參選特首意味著首先要捨棄巨大的個人利益。更何況,要駕馭香港這艘“大船”,對船王之子無疑是更大的挑戰。1996年,弟弟董建成出任東方海外主席,董建華當選為香港第一任行政長官。

東方海外的業務,雖然在上世紀九十年代重上軌道,但基礎仍未穩固,這對初掌大權的董建成來說,前途依然未卜。在這個陰影之下,董建成只有懷著戰戰兢兢的心情接掌家庭事業。

同樣在英國利物浦大學留學的董建成學成之後,沒有像哥哥一樣去基層當工人,而是繼續到美國麻省理工學院進修。董浩雲想讓自己的兩個兒子一個會文,一個能武,正所謂文武雙全。也正如董浩雲所願,董建成後來一直是哥哥的左膀右臂,並一直駐紐約負責美國和南美洲業務。

接任集團主席之後,董建成在如履薄冰的環境中,穩紮穩打,成就卓著。一方面儘量降低風險;一方面大力投資資訊科技,通過電腦科技和互聯網,顯著提高了東方海外的經營效率,使其重振雄風。如今,東方海外已擁有裝載量由2500至8063個標準箱的不同級別船舶,以及適用於嚴寒地區的冰區加強型船舶構成的超大規模船隊,同時還是世界最大專業貨運聯盟——大聯盟的重要組成部分。公司已經成為全球最具規模的集裝箱運輸和物流服務供應商之一,在全球近60個國家設有230多家分支機構,所提供的服務航線覆蓋了世界主要貿易地區。

在董建成執掌東方海外10年多的時間裏,世界航運業同樣是大起大落,不少航運公司在低潮時都虧本,甚至倒閉,但東方海外大部分時間都能賺到錢,最近幾年,更是創造了飛速增長的神話。董建成談到原因時一點也不貪功,始終將功勞歸於大哥董建華。“他的眼光很長遠,很多計劃都要很長時間之後才有收成。”

董建成堅持了董建華注重通過現代科技提高公司效率及服務水準的策略。例如運用資訊科技及電子商貿處理整個貨運過程,讓客戶通過互聯網了解及控制貨物運輸過程,大量減少了各種開支。在這方面,東方海外已成為業內的先驅。

除了傳統的遠洋航運,董建成在中國大陸的投資動作頻頻。近幾年來又涉足大陸的房地產行業。2007年10月29日,天津最後一個大爛尾樓項目歐加華“國貿中心大廈”成功拍出,東方海外房產集團以23.05億元的價格接盤。

伊利莎白皇后號(RMS Queen Elizabeth)是1930年代末至1970年代初世界上最大和最豪華的郵輪,全長1,031英尺,排水量達83,600噸,有「大西洋第一夫人」之稱。

在1938年9月伊利莎白皇后號在英國處女下海。第二次世界大戰期間它曾用作運兵船。1946年起伊利莎白皇后號主要服務於大西洋兩岸。至1971年,香港船商董浩雲斥資320萬美元購入,並耗資千多萬港元將其改裝成具教育用途的流動大學,命名為「海上學府」。

原定「海上學府」於1972年1月15日試航,但於1月9日上午11時45分,在進行最後改裝時突然發生大火。雖然當時有最主要的消防船葛量洪號協助,火勢依然無法控制。

當時董浩雲之子董建華正在船上會議室主持會議,最後及時決定棄船逃生。船隻焚燒了24小時終告熄滅,伊利莎白皇后號亦隨即沉沒。事後調查所得,這場大火的起因是由他人縱火所致,惟最後仍查不到誰是真兇!

在已故董浩雲的《董浩雲日記》中有一段寫道:「旅港期間,仍以頭寸忙,修理『海上學府』忙,日來為贈送港、日、台、新地區五名(一共20名)獎學金而忙。」及後巨輪被焚燬,「建華在電話中泣告經過,並救火無術情形。」董浩雲更嘆「欲哭無淚」、「悲憤莫名」。



深宮後廷就是一個舞台,台上台下皆是戲。沒有人能置身事外 痛痛快快地唱一齣屬於自己的好戲吧~莫問前程凶吉,但求落幕無悔!

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[隱藏]
 
新地的前身是新鴻基企業和永業有限公司,由郭得
勝、李兆基、馮景禧等三人聯手創立,商界將三人並稱為「三劍俠」。郭得勝
(1911-1990年),原藉廣東中山,早年隨父經營洋雜批發,抗戰爆發後避居澳門,開
設信發百貨商行。戰後移居香港,在香港上環開設一間「鴻昌合記」雜貸店。後來,郭
氏取得日本YKK拉鍊的獨家代理權,當時適逢香港製衣業崛起,生意滔滔不絕,其銷售
網絡擴展到東南亞各地,嬴得「洋雜大王」稱號。郭氏藉此賺取他日後在香港地產界大
展拳腳的資本。

1958年,郭得勝與馮景禧、李兆基等8人合組永業有限公司,開始向地產業發展。1963
年,郭、馮、李「三劍俠」為了擴大經營,將永業結束,各投資100萬元創辦新鴻基企
業有限公司,郭任董事會主席,馮、李分任副主席,當時員工僅10餘人,規模很小。而
「新鴻基」的命名,則分別取自馮景禧的新禧公司的「新」,郭得勝的鴻昌合記的
「鴻」及李兆基的「基」。

60年代,正值香港中小型工廠蓬勃發展之際,新鴻基成立後,郭氏等人憑藉其經營日本
拉鍊時與工業界建立的聯繫,了解到中小廠商對多層工業樓宇的殷切需求,遂將「分層
出售、分期付款」的售樓方式移植於工業樓宇,重點發展多層工業大廈,此舉受到山寨
式廠家的歡迎。這一時期,新鴻基不僅在地產業站穩了腳跟,而且雄霸多層工業大廈市
場,從1965到1972年,新鴻基售出的樓宇總價約5.6億元,換言之,平均每年的售樓營
業額高達7,000萬元。

70年代初,新鴻基企業的規模日漸擴大,郭得勝、李兆基、馮景禧三人遂於1972年7月
14日將其改組為「新鴻基(集團)有限公司」,計劃在香港上市。稍後,「三劍俠」開
始分道揚鑣,馮景禧早於1969年創辦新鴻基證券,轉而向證券業發展;李兆基則自立門
戶,成立恆基兆業有限公司;郭得勝則繼續主持新鴻基(集團)的大局。1973年3月16
日,郭為避免公司與馮景禧的新鴻基證券混淆,遂改名為新鴻基地產發展有限公司。

新鴻基地產上市後,亦極為重視利用發行新股這一犀利武器,迅速搞大公司資產和規
模。新地上市後,即利用上市集得的1億元,再加上900萬股新發行股票,以及向銀行貸
入1億多元,購入了29個地盤,共43.8萬方呎土地,此舉令新地的土地儲備一下子增加
了一倍以上。其後,新地多次開動印刷機印刷股票,透過發行新股換取其他上市公司股
票,包括以200萬新股換取大昌地產250萬股股票,以800萬股新股換取利獲家海外140萬
股股票、利獲家倫敦60萬股股票以及套取現金3,000萬元。新地再趁股市高潮將所換取
股票高價拋售,從中賺取巨額利潤以支持地產發展。1972牛8月23日新地上市時,市值
約4億元,到1981年底已增加到43.77億元,在香港股市中成為僅次於置地、長實、新世
界發展的第四大地產公司。

新鴻基地產於1972年8月23億元在香港上市,當時新地的法定股本是3億元,實收股本約
2.27億元,每股面值2元,以每股5元公開發售2,000萬股新股,集資1億元,結果獲得超
額10倍認購。當時,新地已頗具規模,擁有23個發展地盤,佔地面積達30萬方呎。上市
首年,新地的純利為5,128萬元,比預期利潤高出五成。

新地上市後,即利用所籌集資金大量購入地皮,其中,大型地盤包括薄扶林道、荃灣地
皮、界限街根德閣、福榮街及桂林街地段、龍珠島、青衣地段等。到1976/77年度,新
地擁有的地盤面積已增加到82萬方呎,可建成樓宇面積695萬方呎。新地極重視維持龐
大的土地儲備,以地產發展為主,強調貨如輪轉。它每年都購入多個可供發展地盤,每
年亦能依據既定程序完成若干發展計劃,紀錄中最少亦有6項(1973/74年度),最多有
26項(1979/80年度),即使是在1982/83和1983/84年度香港地產市道低迷期間,新地
也分別完成了9項和12項發展計劃。有人形容新地就像一家「樓宇製造工廠」,源源不
斷地將「原料」(地皮)「加工」(興建上蓋)為「成品」(各類樓宇)。正因為如
此,新地的利潤逐年穩步上升,到1980/81年度,新地純利已增加到5.54億元,相當於
上市首年度的10倍。

新地的成功很大程度上得益於其主持人郭得勝高瞻遠矚的目光及其緊扣市場循環盛衰的
投資策略。郭得勝是香港地產界有名的「大好友」,他看好香港房地產業的長遠發展前
景,因而往往能在地產危機中以低價購入大量土地,發展物業,然後在市道復甦時高價
出售,獲得厚利。其實,他這種「人棄我取」的投資策略早在新鴻基企業時代已運用自
如,1965至1967年期間,香港先後發生銀行擠提及政治騷動,觸發了資金外流利移民
潮,地產市道一落千丈。這期間,郭得勝等人趁低價購入不少土地,並建成22幢總值約
7,000萬元物業,為日後發展奠下基礎。1974年,香港經濟因中東石油危機的衝擊而陷
入低潮,地產市道再度回落,郭得勝看準香港人口膨脹,日後必然向新界新市鎮發展的
趨勢,遂運用手上資金大量購入新界土地利換地權益書。1978年香港經濟轉趨繁榮,刺
激地價樓市飆升,新地也進入收成期,所推出的樓盤都獲利豐厚。

70年代後期,新地的業務開始從地產發展擴展到地產投資。1977年,新地先後在港島灣
仔海旁和九龍尖沙咀東部購入地皮,興建新鴻基中心和帝苑酒店。新鴻基中心樓高53
層,樓面面積達86萬方呎,大廈全部鑲嵌茶色玻璃幕牆,外形巍峨壯觀,富有現代化氣
息,與置地的康樂大廈遙遙相對,在設計上則比康樂大廈高出1呎,微妙地反映新地超
越置地的意圖。新鴻基中心落成後,即成為公司的總部所在地和「招牌大廈」。1980年
底,新地以市值70.2億元躋身香港十大上市公司之列,成為香港著名的大型地產集團之
一。

與長實的「對外擴張」明顯不同,新鴻基地產側重的是「內部擴張」。70年代以後,新
地圍繞地產發展向上下游拓展業務,除收購原有的建築、管理服務公司外,還相繼開設
保安消防設備工程、設計工程(則師樓)、機械電機工程部門等,又增設財務公司、保
險公司、混凝土公司、石屎生產廠、建築機械供應公司等附屬機構。到80年代中期,新
地已擁有附屬及聯營公司超過100家,包括本身擁有的附屬公司47家、聯營公司28家,
旗下上市公司新城市(新界)地產有限公司又擁有附屬、聯營公司35家,形成從投資控
股、地產發展及投資、樓宇建築、機械、工程及混凝土生產及供應、物業管理及代理、
財務金融及保險等一條龍服務的垂直式發展集團,成為一家龐大縱式生產集團、典型的
「樓宇製造工廠」。

新地主席郭得勝,是香港地產業有名的「大好友」。80年代初,香港前途問題浮現,投
資者信心不足,但郭得勝則明確表示:毋須擔心1997。他對記者指出:「對1997年新界
租約問題,或地契年期間題,我們全不理會,也不用擔心,因為這是(中國)政府與港
府內問題,而有關政府必會為照顧我們而作出最圓滿的決定。做地產商的,只要積極去
幹,為市民提供更理想的居所,就已盡了地產商的責任。」1989年北京「六四事件」爆
發,香港地產市道低迷,郭得勝明確表示:「除了在內地投資之外,新地不會考慮將資
金調往海外。我們的方針,依然是立足香港,在這裡發展。」

由於看好香港地產業長遠前景,新地往往能在形勢不利時期,以「人棄我取」的投資策
略,緊扣地產市道循環,將每次危機視作趁低吸納土地的良機,結果在地產高潮中賺取
厚利。1982至1984年間,香港地產崩潰,新地擁有的地產物業價格亦大幅下挫三、四
成,然而,新地在此期間仍大量吸納廉價土地,到1984年6月,新地的土地儲備達到
1,140萬方呎樓面,估計每方呎樓面地價低於200元。1985年,地產業復甦,新地即動用
10億元購入8幅可建285萬方呎樓面面積土地。新地抱著「貨如輪轉」宗旨,不計較個別
地盤的成敗得失,致力於資產負債平衡,在維持龐大土地儲備的同時,又保恃大量現
金,因而往往處於進可攻、退可守的主動位置。

長期以來,新鴻基地產基本上是一家以地產發展為主要業務的公司,售樓所得收入在公
司每年總收益中所佔比重曾高達七成以上。因此,它極重視增加土地儲備,在整個80年
代,新地的土地儲備從約1,340萬方呎增加到3,250萬方呎,1999年更達到5,060萬方
呎,一直穩居香港地產公司的榜首。新地的大部分土地並非在官地拍賣場競投,亦非在
市區收購舊樓,反而多數是早期在新界區不斷購入龐大土地,如馬鞍山、深井、元朗等
地,成本不高。80年代以後,香港市區土地幾已發展殆盡,新界遂成為發展首選,其時
新界新市鎮已逐步開發,交通網絡亦日趨完善,地價因而上升。新地由於早著先機,已
持有相當理想地段,故樓宇落成後,不獨景致交通理想,售價也不太昂貴,自然深受買
家歡迎。

新地發展出售的物業,在地區上非常廣泛,遍佈港九新界各個角落,在品種上包括寫字
褸商場、住宅和廠廈,在面積上大中小互相兼顧。由於擁有龐大土地儲備、物業發展所
需的一切人才,及準確的市場調查,新地無論在任何時期都有適合市場需求的樓宇出售
和供應。不過,新地在80年代發展的主力是中小型住宅樓宇。郭得勝曾在新地1989/90
年度年報中表示:「本集團一向主力發展中小型住宅樓宇,未來的政策將繼續於各發展
中之新市鎮內進行大規模住宅計劃,提供中小型住宅,以適應不斷之需要。」這種策略
明顯是配合了港府自70年代中期起大規模發展新界新市鎮的城市發展規劃。

新地的地產發展計劃頗能迎合市民需要。踏入90年代,由於經濟繁榮、市民收入增加,
人們對居住環境及面積的要求亦提高,以往二、三百方呎的小單位已不能滿足置業老的
要求。針對這一轉變,新地逐步轉向發展高質素的大型屋村,單位面積在500至1,000方
呎之間,並設有住客俱樂部,極力塑造高質素、高品味的形象。新地還重視以另類生活
文化來包裝所推出的屋村,如雅典居、加州花園、加州豪圖等,設計風格上配合移民的
回流,結果大受歡迎。新地推出的樓宇,往往成為市場中的名牌。

80年代初,新地為配合新市鎮大型住宅屋郊的發展,開始在各新市鎮中心興建大型綜合
商場,作投資物業之用。首個大型綜合商場是矗立沙田市中心的新城市廣場。新城市廣
場第一期工程總樓面面積100萬方呎,耗資逾10億元,80年代初動工,至1984年落成,
是沙田新市鎮最龐大的商業建設,場內包括大型百貸公司、各類店舖、迷你電影院、中
西式菜館、滾軸溜冰場及各類文娛康樂設施,還有一個巨型的電腦音樂嘖泉。新城市廣
場開業後,瞬即吸引大批海外及本地旅遊人士前來遊覽購物,成為香港最受歡迎的商場
之一。

受到沙田新城市廣場成功的鼓舞,新地相繼在新界各新市鎮及大型住宅屋村中心興建大
型綜合商場,以發展集團的投資商場網絡。計有新城市廣場二、三期,新屯門中心,新
都會廣場,荃灣廣場,上水廣場,東九龍廣場等,總數逾30個。新地擁有及管理的商場
和停車場面積堪稱全港之冠,所有商場均位於港九新界各區最優越位量,極其發展潛
力。新地這種以新市鎮商場為主力的物業投資策略,與以新市鎮大型屋村為主力的地產
發展策略相配合,可謂相輔相成,相得益彰。從1992到1998年,新地一直穩居香港股市
值十大地產公司榜首,堪稱香港的「地產巨無霸」。

荃灣中心共19座住宅樓宇,提供約4400伙住宅單位,提供一房至四房兩廳的住宅單位,大部分單位的實用率達八成以上。此屋苑是美聯十大指標屋苑之一

灝景灣第一期在1997年6月份,香港主權移交中國前的樓價高峰期時開售,首批713個單位平均建築呎價達6,300元,但無阻買家入市,登記人龍由銅鑼灣世貿中心登記處,排至紅磡海底隧道入口附近,人潮洶湧,最終錄得逾3萬張登記,超額189倍,凍結資金106億元,其認購登記及凍資金額紀錄。到20年後由新地Grand YOHO打破。

珀麗灣參照大嶼山愉景灣發展模式,與香港市區有一定的隔離。僅容許屋苑專車行駛

「西九四小龍」昇悅居、宇晴軒與毗鄰之泓景臺和碧海藍天同時興建,加上各屋苑的基座商場有通道互相連接,形成一個小社區;住戶經行人隧道又可直達港鐵荔枝角站大堂,衣食住行可謂就腳方便,成為中產家庭熱門聚居地。

原築位於元朗十八鄉,屋苑開售時正值2007年-2008年環球金融危機,呎價只約港幣$3,100起。屋苑整體針對年輕人對優質而簡約的生活設計

Apm商場提倡夜間消閒概念。由於九龍東一直缺乏一個大型的潮流購物商場,故apm於2005年3月正式試業,即成為香港年輕人的消費娛樂熱點之一,不少新進歌手都會在此獻唱及表演,而apm亦成為簽唱會、首映禮等宣傳活動的熱門地點

環球貿易廣場是一座樓高118層的綜合式大樓,可用樓層水平高度達490米,頂層為六星級香港麗思卡爾頓酒店

而郭炳江極睇重的YOHO系列,亦在他保釋久開賣。YOHO所處的元朗鳳翔路以東一帶,俗稱「雞地」,於上世紀六、七十年代以售賣雞鴨家禽為主,原先只是一塊平平無奇的新界地皮,期後被郭炳江看中,陸續收地,希望大規模打造成另一個沙田新市鎮。零一年他公布投放一百至二百億元發展雞地,期間他多次親自視察地盤。零三年,第一期項目YOHO Town推出,郭炳江為求先聲奪人,以超筍價建築面積每呎千五蚊開售,即實用面積約二千蚊呎,首批單位中最平一個僅需74萬元!當時兩日間沽出八百伙。YOHO Town入伙後,零五年郭炳江更特地到屋苑單位家訪,聽取買家意見,並指曾被街坊批評做得不夠好,會力求改進。到一零年,第二期YOHO Midtown開售,建築呎價五千多元,實用呎價六千七蚊左右。快將開售的Grand YOHO,平均實用呎價九千九至萬四元。除了郭炳江一圓雞地夢,附近的街坊鄉紳,亦一樣盛勢圓了發達夢。

Park YOHO是新地錦田的大型住宅項目,PARK YOHO Milano價錢吸引,折扣多及可做高成數按揭、加上發展商品牌因素等,買家出席情況非常熱烈,人龍排至地面近西隧入口,墟冚情況屬近年罕見,甚至勁過居屋抽籤。
https://www.youtube.com/watch?v=eBjC6uk3c-Q
https://www.youtube.com/watch?v=uGpfvfbnpY8
https://www.youtube.com/watch?v=R3trXKa_9PY

https://www.youtube.com/watch?v=XJFj3KOtRYE
https://www.youtube.com/watch?v=7IUWzuri-0Q
https://www.youtube.com/watch?v=_afH2skhHeE
https://www.youtube.com/watch?v=xyDKWR9Ph1I
https://www.youtube.com/watch?v=MMPJUIpjgss
https://www.youtube.com/watch?v=DDu88tq5N9Y





[ 本帖最後由 上官恩娜 於 2019-4-14 06:20 PM 編輯 ]



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深宮後廷就是一個舞台,台上台下皆是戲。沒有人能置身事外 痛痛快快地唱一齣屬於自己的好戲吧~莫問前程凶吉,但求落幕無悔!

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1969年由李福兆先生牽頭的一群華資經紀暗中籌備一間華人的股票交易市場遠東交易所(The Far East Exchange Limited),並於12月17日開業,由此開始了普羅市民參與證券及股票買賣,當時恆生指數於12月29日創下160.05當年新高,其後股市節節上升,1971年9月20日創下406.32新高位,不足兩年上升1.5倍。
其後兩間以華人為主要對象的交易所先後成立,1971年3月15日由當時的金銀業貿易場理事長胡漢輝等倡議的金銀證券交易所(The Kam Ngan Stock Exchange Limited)開業,1972年1月5日由陳普芬等人創辦的九龍證券交易所(The Kowloon Stock Exchange Limited)成立,1970年1月20日由新界領袖陳日新創辦的亞洲證券交易所在香港註冊成立,並計劃在1973年2月18日正式開業。為了阻止更多的證券交易所成立,政府公佈《1973年證券交易所管制條例》(The Stock Exchange Control Ordinance),重罰經營未經認可的交易所之人士及抑制證券交易所之增加。至此四會並存的局面形成,並維持至1986年四會合併為止。可見當年證券及股票市場發展之熾熱。

「置地飲牛奶」事件
恆生指數由406.32調整至1972年1月27日的323.95後,繼續扶搖直上,到年尾12月29日上升至843.40,不足一年時間上升1.6倍,其間多種現時的藍籌地產公司上市,值得一提的是華資地產五虎即長江實業、新鴻基地產、恆隆地產、合和實業、大昌地產。當中以長江實業及新鴻基地產發展最為遠大,前者後來多次挑戰英資地位,後來更超越置地成為全港最大型地產公司。
1972年10月30日發生香港開埠以來最大規模的收購戰:英資置地與牛奶公司主席周錫年爵士及華資地產商華懋王德輝爭奪牛奶公司控制權,即所謂「置地飲牛奶」事件:置地以兩股面值五元現金,交換牛奶股東手上一股面值七元五角的股份,雙方於報章上作出廣告戰,一時成為市場焦點。
市上又有傳外資利獲家集團利用香港市民對股市的認識不足,作出財技在市場製造炒風,即所謂「過江龍飽食遠揚」事件。而由於當時對於公司上市監管不足,大量空殼公司上市混水摸魚,最典型例子莫過於有「香港黐線」(「黐線」粵語中即是「神經病」的意思)之稱的香港天線及同等人創辦的香港電腦上市。

股市大跌和深遠影響
進入1973年,市場繼續瘋狂,於3月9日高見1774.96,於三個月內再上升1.1倍,政府為冷卻股市,曾出動到消防員以消防條例禁止股民進入華人行買賣股票,即所謂的「消防員到交易所救火」。同時市場出現一些如「魚翅撈飯」、股民辭工全職炒股、「鮑魚煲粥」、「用老鼠斑製魚蛋」、「用大牛(港幣500元鈔票)點煙」、老師上堂用收音機聽股票節目、「股市病」等瘋狂現象。
而牛奶收購戰進入高潮,置地利用股民對股市知識缺乏,宣佈一送五紅股,當年股民沒有「除息」、「除權」的概念,不知送紅股實乃數字遊戲,爭相搶購,加上當年股票過戶需時,凍結大量置地股份造成市場假象,曾經由12元,炒至歷史新高67元。當置地除權時股價調整至六份之一,再加上市場出現假冒合和實業股票,擔心所持股票成為廢紙引起市場恐慌。4月4日稅務局突然在各大報章刊登「買賣股票之盈利須納資本增值稅」,人心更加不安。
踏入1974年中東發生石油危機,香港實施燈火管制,和記洋行受到股災波及,由高點44元,下跌至1元多,1975年9月,和記國際召開股東大會,董事局要求股東供股以解除公司的財政危機,但被匯豐銀行所代表的股東所否決,而債權人則正循法律途徑要求清盤。在無可選擇的情況下,董事局被迫接受匯豐銀行的建議,由匯豐銀行注資1.5億港元收購和記國際33.65%控股權,匯豐銀行成為和記國際的大股東,由「公司醫生」的韋理(W. R. A. Wyllie)入主整頓。
1974年12月10日恆生指數下跌至150.11,跌幅達91.54%,只及1969年時的水平,而1774.96的高位則要待1981年7月17日的1810才略為打破,其後再跌回其下,要待1986年四會合併及推出恆生指數期貨及引入外資經紀行才正式站穩其上。不料翌年再爆發股災,恆指於1987年10月19日和26日共急瀉33.33%,復見1894點,最後要到1990年打破4000點以及於1993年12月穿破10000點才穩定上升至1997年的16000點之上
[img]http://blog.yimg.com/3/Ce9pQdx7s59ezA1nyf2ttui8nugZ1nhH__B_8f3QdaLmkoKnK7Tuzg--/57/l/iOslXprcnnbBnzLxF_7.mA.jpg

1970年代初香港股市暢旺,賺錢容易;有食客叫酒樓以「碗仔翅」來撈白飯進食,以示食碗白飯也要用魚翅來撈,此後越來越多人以魚翅撈飯以示贏錢豪氣。經報紙再三刊登後,成為社會流行語,風氣至1973年香港股災始止[1]。從此,「魚翅撈飯」這個名詞成為了股壇的禁忌,因為暗喻好景會以股災結束。

最初食翅都以一大窩上桌,後來為遷就個別單身或少量客人的需求而提供小碗的碗仔翅(與街頭只售幾毫一碗的湯羹的所謂碗仔翅絶對不能同日而語)。用雞、豬肉、金華火腿熬製上湯的煨煮魚翅,再搞拌白飯混合來吃,如同湯飯。

由於「魚翅撈飯」代表奢華生活(同時也有人提出「龍蝦做早餐」、「用魚翅嗽口」或「用紅酒來嗽口」的講法),在華人社會被廣泛宣揚。1980年代正值中國大陸改革開放與台灣的經濟發達,魚翅撈飯的風氣直滲入暴發戶的生活中。



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1981年香港股災是香港於1980年代的第一次股災。當時適逢中華人民共和國正與英國討論有關香港主權的問題,1981年,會談陷入僵局。恆生指數結果在該年與翌年共下跌達63%。

隨著1976年10月「四人幫」被捕標誌著文化大革命的結束,1977年10月鄧小平復出,1978年2月提出四個現代化,使恆生指數打破1976年至1977年的牛皮悶局。由1978年低點383.4點起計,到1981年7月17日1810.20點,短短三年上升3.7倍。到由於前景看好,使香港地價節節上升,引發眾多財團爭奪持有土地的上市公司,其佼佼者有李嘉誠收購和記黃埔、船王包玉剛收購九龍倉、及置地收購電話公司及香港電燈。
英資華資爭霸戰:
和黃易主 自香港上海匯豐銀行接管和記洋行並改組為和記黃埔後,匯豐一直物色財團接手,為報答李嘉誠放棄收購九龍倉,匯豐投桃報李順水推舟,於1979年9月25日宣佈以每股$7.10出售22.4%和記黃埔,開始打破英資主宰香港經濟的地位。
九倉爭霸戰:
1978年初,李嘉誠不動聲色,悄悄收集九龍倉股份,到達18%時已超過怡和及置地控制的股權,引起怡和高層注意,遂由匯豐出面,要求李嘉誠退讓。為求與匯豐友好的船王包玉剛促成收購和記黃埔,李嘉誠遂將手上九龍倉股份轉讓予包玉剛。事後包玉剛宣佈持有20%九龍倉,並作長線投資。1979年,怡和高層發現包玉剛持股量上升至接近30%,遂主動邀請包玉剛及二女婿吳光正進入董事局,雙方矛盾日深。
1980年6月20日,置地乘包玉剛離港,宣佈建議增購九倉股份至49%,條件是兩股作價$12.2置地股份加一股面值$75.6債券換取一股九龍倉股份。包玉剛即時回港應戰,動用22億現金,以每股$105.0,收購九龍倉至49%。事後發現,置地的收購建議純屬煙幕,手持的九龍倉股份均售予包玉剛,後人以「船王負創取勝,置地含笑斷腕」作結。
置地搶購公用股 英資怡和不甘雌伏,決定放手大幹重振雄風,由置地進行多項地產發展計劃,更收購大型公用上市公司。1981年12月收購34.9%電話公司股權,1982年4月收購34.9%香港電燈,導致債台高築,結果1983年3月將電話公司股權售予英國大東電報局,1985年2月,將香港電燈售予李嘉誠的和記黃埔。
爭購土地資源:
除上述大型收購戰之外,亦有規模較小的收購合併發生,主要是地產公司收購擁有土地的公司,如1979年佳寧收購美漢置業上市、1980年恆隆集團收購淘化大同(即現時的恆隆地產)、1981年新鴻基地產收購九龍巴士,同年爆發鷹君地產主席羅鷹石第三子羅旭瑞以百利保名義狙擊中華巴士等。市面上亦出現炒樓狂潮,據事後計算,當時樓價的供樓負擔比率(即供樓支出佔大學畢業生收入的比重)曾高達180%,換句話說是用近乎收入的一倍才能夠供樓。加上1981年7月17日銀行公會宣佈7月21日儲蓄存款利率由11厘加至12厘,樓市泡沫一戮即破,恆生指數亦由當日開始下跌。
政治大震盪:
1980年代初,英國向中國提出分拆香港的「主權」及「治權」的建議,得到不少香港傳統上流社會的政治及商界精英支持。傳統英國資金的商業力量,如匯豐、怡和,亦曾參與遊說工作。1981年,當時的商界年青領袖李鵬飛曾率領當時香港的工商界精英組成「年青才俊團」前往北京提出有關建議,但遭鄧小平否定。鄧認為中國必須整體收回香港。
1982年9月22日,英國首相戴卓爾夫人乘福克蘭戰役大勝阿根廷之威,到北京提出「以主權換治權」,圖延續對香港的管治。結果被中國已故領導人鄧小平斷然拒絕,香港股市亦隨之大跌,到12月2日恆生指數跌至676.30點,由高點計算下跌了62.64%。
地產及金融危機:
地價亦以插水式下跌,一幅九龍灣的工業地皮,由投標價一億五千萬下跌到剩下一千五百萬,下跌九成。資產下跌導致大量高價搶地的公司陷入危機,除置地外,最觸目者首推陳松青的佳寧集團,延至1983年10月清盤。
之後更引發港元危機及銀行風潮,1983年9月恆隆銀行擠提及被港府接管(後併入道亨銀行),同年10月新鴻基銀行擠提(後改組為港基銀行,即富邦銀行(香港)),1985年6月海外信託銀行(後併入道亨銀行)及工商銀行(後併入大新銀行)突然停牌及被政府接管,由於海託及工商屬上市公司,股票一夜之間化為烏有,打擊對股市信心。事件餘波導致1986年嘉華、永安、友聯(於2000下半年時再行改組成為今日的中國工商銀行(亞洲))、康年等銀行先後易手或被兼併。
怡和震盪:
1984年3月28日,即離中英達成協議半年,出現戲劇性的場面。當日本是和記黃埔公佈業績之日,李嘉誠於開市前宣佈,每股和黃派發現金紅利$4,總值20億,這本應是利好消息。然而怡和集團於當天宣佈遷冊百慕達,即時引起市場恐慌,恆生指數翌日下跌5.8%。由此眾多上市公司爭相效尤,紛紛申請遷冊。事後有人認為,怡和此舉是有意搞小動作,對香港及中國投下不信任票,有意給中國帶來政治壓力,因而得罪有關人士,種下日後業務久沉不起的遠因。
從1982年12月到1984年9月,中英就香港前途問題草簽之前,香港股市便在676點至1000點之間反覆上落,香港股市很大程度上受到九七問題的影響而波動,香港股市的投資者就在政治風中惶煌不可終日。股市沒有明顯下跌,但只能一直在低位反覆爭持,直至1984年9月26日《中英聯合聲明》草簽,12月19日正式簽署為止。



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1987年香港股災是1987年10月期間,由紐約華爾街引發的全球股災,導致香港股市下跌的事件。恆生指數在這次股災一共跌了四成。

自香港九七問題塵埃落定,股市樓市回穩,尤其是在每年限制供應不多於五十公頃土地,使各財團意識到土地資源買少見少,最直接的爭奪方法自然是收購持有土地的上市公司。除李嘉誠收購香港電燈外,船王包玉剛再下一城,吞併四大洋行之一的會德豐;市場更出現惡意狙擊收購戰。股市由1984年底1200.38點起步,上升至1987年10月1日3949.73點,不足三年上升2.3倍。

鯨吞會德豐:
會德豐原本華商張祝珊後人張玉良及猶太世家馬登家族為兩大主要股東,兩家多年來每多爭執,本已貌合神離,由於看淡香港前景,兩者均有退股之意。1985年2月14日下午會德豐突然停牌,宣佈新加坡富商邱德拔已由馬登家族手上收購13.5%投票權的股票,同時提出以A股$6B股$0.6(A股面值相當於B股10倍,但具有相同的投票權)全面收購建議。張玉良認為被馬登出賣,故將股權轉讓予包玉剛,並要求完全控制會德豐,不容對手反收購。2月16日,包玉剛屬下九龍倉宣佈以A股$6.6B股$0.66全面收購會德豐,並聲稱直接間接持有34%投票權的會德豐股票。2月19日邱德拔將收購價提高至A股$7B股$0.7。由於聯合企業持有會德豐6.8%,2月25日包玉剛宣佈以$11收購聯合企業,2月26日宣佈提高收購價至A股$7.5B股$0.75。3月15日,包玉剛已持有超過50%的會德豐投票權,同日邱德拔宣佈接受包玉剛收購建議。由於包玉剛奪會德豐及其屬下七間上市公司,成為擁有最多上市公司的財團之一。
股壇狙擊手 :
劉鑾雄自愛美高上市後,由製造電風扇漸轉型為金融及物業投資,1985年11月狙擊莊氏家族能達科技,後由原股東高價回購,略有所獲;1986年2月由馮秉芬及李福樹兩大世家持有的華人置業及屬下中華娛樂發生內閧,雙方發生爭奪戰,劉氏後來居上,5月奪得控股權;同年7月劉氏企圖染指李兆基屬下恆基地產持有的中華煤氣,吸引大股東高價增持,12月以高價拋售獲利。李福兆將手上持有東亞銀行售予劉氏,市傳為下一個狙擊目標,股價被搶高,劉氏高價套現而去。1987年3月劉氏聯同麗新集團狙擊嘉道理家族的大酒店,7月由第三者高價接手劉氏手上股份,不單獲利甚豐,並僥倖減低三個月後股災帶來的損失。

四會合一:
自1975年政府提出四家交易所合併的構想,1980年香港聯合交易所有限公司註冊成立,用意是取代四會地位,1986年3月27日四家交易所宣佈結束營業,4月2日香港聯合交易所正式開業運作,並於同年10月由已故港督尤德爵士主持揭幕式。聯交所的開業吸引了海外資金及經紀、投資銀行等,華洋之間的實力本已逆轉,但交易所仍舊由以李福兆為首的華人主導,外資最終以1987年股災停市發難。
指數期貨:
早在1976年由金王胡漢輝成立「香港商品交易所有限公司」(The Hong Kong Commodities Exchange Limited),引入商品期貨交易,提供棉花、黃豆、黃金、原糖等商品期貨交易。1985年5月改組為「香港期貨交易所有限公司」(Hong Kong Future Exchange Limited),並於5月6日推出恆生指數期貨。
商品實物期貨本不為一般投資者熟悉,何況抽像的指數期貨,因此往往不知期貨市場的實際風險。由於期指長期比現貨高水數十至百多點,吸引外資進行「套戥倉」及「對沖活動」。套戥(arbitrage)即利用期指短暫高水現象,造期指淡倉同時買入相等數量的恆生指數成份股,當高水減小或平水貼水時平期指倉沽成份股。對沖(hedge)即為減低持有成份股的風險,在恆生指數高位及期指高水時造期指倉,由期指的利潤鎖著成份股下跌的風險。由於股票市場及期貨市場是由兩間不同的公司管理,便出現了不協調的現象。
1987年3月4日期指曾經因為下跌超過100點而停板,但股票市場沒有停板或停市制度。由於每張恆生指數期貨按金當時只是$15,000,只要恆生指數下跌超過300點(每點$50),期指按金便全部報廢並要補倉。1987年10月時,未平倉合約超過八萬張,只計按金值已超過12億,面對數以十億計的金融風險,期交所的保證公司股本只有1500萬元,結果在一場突如期來的大跌市中泥足深陷。
超級大供股:
1987年9月14日,李嘉誠長江實業集團宣佈有史以來最龐大集資計劃,旗下四間公司:長江實業、和記黃埔、嘉宏國際、香港電燈,共集資103億,抽取市場大量資金,但市場視為信心的表現,約一個月後股災發生,由於供股計劃有不可抗力條款,不可撤回供股計劃,市場驚覺李氏眼光獨到。以後每當大財團出現集資計劃時,往往引起市場對大市見頂的揣測。
黑色星期一:
1987年9月30日恆生指數期貨創下4021點新高,及後十數天在高位持續徘徊。10月16日星期五,恆生指數曾下跌超過100點後下午反彈,收市3783.20,下跌45.44點。晚上美國杜瓊斯指數大幅下跌91.55,觸動電腦程式沽盤,引發全球股市連鎖式下跌。
10月19日星期一,恆生指數開市已下跌120點,中午收市下跌235點,全日收市共下跌420.81點,收市報3362.39,各月份期指均下跌超過300點跌停板。晚上美國杜瓊斯指數大幅下跌508點。10月20日清晨,聯交所主席李福兆諮詢了財政司、金融司及證監專員後,宣佈10月20日至23日股市及期市停市四天,以便清理大量未完成交收。
10月26日星期一,恆生指數開市後15分鐘已跌去超過650點,全日下跌1120.7點,跌幅高達33.33%,是有史以來全球最大單日跌幅;期指更下跌1554點,以每點$50計,每張期指虧損$77700,導致很多期指好倉持有者無法履行合約。以八萬張未平倉合約計,共62億,遠超保證公司的承受能力,10月25日政府外匯基金及多家金融機構出資20億挽救保證公司,港府從股票及期貨交易中徵費償還,當日期交所主席湛佑森及副主席李福兆宣佈辭職。
十月股災後,恆生指數輾轉下跌至12月7日的1876.18,由10月1日3949.73點計,共下跌52.5%。



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第一階段1997年7月2日,泰國宣佈放棄固定匯率制,實行浮動匯率制,引發了一場遍及東南亞的金融風暴。當天,泰銖兌換美元的匯率下降了17%,外匯及其他金融市場一片混亂。在泰銖波動的影響下,菲律賓比索、印尼盾、馬來西亞令吉相繼成為國際炒家的攻擊對象。8月,馬來西亞放棄保衞令吉的努力。一向堅挺的新加坡元也受到衝擊。印尼雖是受「傳染」最晚的國家,但受到的衝擊最為嚴重。10月下旬,國際炒家移師國際金融中心香港,矛頭直指香港聯繫匯率制度。台灣突然棄守新台幣匯率,一天貶值3.46%,加大了對港幣和香港股市的壓力。10月23日,香港恒生指數大跌1211.47點;28日,下跌1 621.80點,跌破9000點大關。面對國際金融炒家的猛烈進攻,香港特區政府重申不會改變現行匯率制度,恒生指數上揚,再上萬點大關。接,11月中旬,東亞的韓國也爆發金融風暴,17日,韓元對美元的匯率跌至創紀錄的1008∶1。21日,韓國政府不得不向國際貨幣基金組織求援,暫時控制了危機。但到了12月13日,韓元對美元的匯率又降至1737.60∶1。韓元危機也衝擊了在韓國有大量投資的日本金融業。1997年下半年日本的一系列銀行和證券公司相繼破產。於是,東南亞金融風暴演變為亞洲金融風暴。

第二階段1998年初,印尼金融風暴再起,面對有史以來最嚴重的經濟衰退,國際貨幣基金組織為印尼開出的藥方未能取得預期效果。2月11日,印尼政府宣佈將實行印尼盾與美元保持固定匯率的聯繫匯率制,以穩定印尼盾。此舉遭到國際貨幣基金組織及美國、西歐的一致反對。國際貨幣基金組織揚言將撤回對印尼的援助。印尼陷入政治經濟大危機。2月16日,印尼盾同美元比價跌破10000∶1。受其影響,東南亞匯市再起波瀾,新元、馬幣令吉、泰銖、菲律賓比索等紛紛下跌。直到4月8日印尼同國際貨幣基金組織就一份新的經濟改革方案達成協議,東南亞匯市才暫告平靜。1997年爆發的東南亞金融風暴使得與之關係密切的日本經濟陷入困境。日元匯率從1997年6月底的115日元兌1美元跌至1998年4月初的133日元兌1美元;5、6月間,日元匯率一路下跌,一度接近150日元兌1美元的關口。隨日元的大幅貶值,國際金融形勢更加不明朗,亞洲金融風暴繼續深化。

第三階段1998年8月初,乘美國股市動盪、日元匯率持續下跌之際,國際炒家對香港發動新一輪進攻。 恒生指數一直跌至6600多點。香港特區政府予以回擊,金融管理局動用外匯基金進入股市和期貨市場,吸納國際炒家拋售的港幣,將匯市穩定在7.75港元兌換1美元的水準上。經過近一個月的苦鬥,使國際炒家損失慘重,無法再次實現把香港作為「超級提款機」的企圖。國際炒家在香港失利的同時,在俄羅斯更遭慘敗。俄羅斯中央銀行8月17日宣佈年內將盧布兌換美元匯率的浮動幅度擴大到6.0~9.5∶1,並推遲償還外債及暫停國債券交易。9月2日,盧布貶值70%。這都使俄羅斯股市、匯市急劇下跌,引發金融風暴乃至經濟、政治危機。俄羅斯政策的突變,使得在俄羅斯股市投下巨額資金的國際炒家大傷元氣,並帶動了美歐國家股匯市的全面劇烈波動。如果說在此之前亞洲金融風暴還是區域性的,那麼,俄羅斯金融風暴的爆發,則說明亞洲金融風暴已經超出了區域性範圍,具有了全球性的意義。到1998年底,俄羅斯經濟仍沒有擺脫困境。1999年,金融風暴結束。

香港:
1997年10月,當索羅斯利用資金橫掃東南亞後,索羅斯帶領的國際炒家將目光投向了香港。當時香港主權移交中國不足3個月。雖然香港基本沒有當時泰國那麼糟糕,但是房地產和股市泡沫也不少,最後瓊斯及索羅斯選定香港作為第二波衝擊的主戰場,他們認為維持住聯繫匯率制度的成本高昂,認定香港特區政府挺不過去,所以便開始積極研究,很快便發動攻勢。1997年11月,對沖基金開始了對港幣長達十幾個月的進攻。宏觀對沖基金在匯市、股市、期市聯動造市,全方位發動對港元的立體式襲擊:首先大量沽空港元現匯換美元,同時賣空港元期貨,然後在股市拋空港股現貨,此前後在恒生指數期貨市場大量沽售期指合約。但在香港特區政府的抵抗下,三次進攻均未摧毀港元。

1998年8月5日,在美國股市大跌、日元匯率重挫的配合下,對沖基金開始對港元發動第四次衝擊。量子基金和老虎基金發動攻勢,開始炒賣港元,先向銀行借來大量港元向香港政府拋售,換來美元借出以賺取利息,同時大量賣空港股期貨。香港特區政府被迫把息率大幅調高,隔夜拆息一度高達300%(這並非發生在1998年8月,應是發生在1997年10月。後來被謔稱為「任一招」。1998年8月,曾蔭權率同財金官員,採靈活手法,沒有大幅加息,只大量動用外儲的美元承接港元沽盤,再將港元購入香港藍籌股,作長線投資。這一個全新策略成功穩定港元率以及恆生指數。但即時換來美國聯儲局的時任主席格蘭斯潘強烈反對。不過,9月份開始,俄羅斯金融風暴嚴重沖撃美國的投資基金。那令美國財金界頓時改變態度。2000年時,前美國總統克林頓呼籲格蘭斯潘來港出席國際論壇時,順道向香港特區考察外儲投資的成功例子。)香港政府更於8月15日宣布動用外匯儲備於股市及期指市場入市,打擊炒家操控市場的行為[1] [2] [3]。 最終以近1200億港元(約150億美元)大量購入港股,炒家撤退。在此一役,香港政府動用了大量外匯儲備投入股市,一度佔有港股7%的市值,更成為部分公司的大股東,一旦股市下挫聯繫匯率將有可能崩潰。其後成立外匯基金投資公司管理[4],並於1999年11月,港府把購買的港股以盈富基金上市,分批售回市場。[5]

經過這次打擊,香港10年以後人均GDP才恢復到1997年的水平

東南亞:
金融巨鱷索羅斯 
1997年,泰國經濟疲弱,許多東南亞國家如泰國、馬來西亞和韓國等長期依賴中短期外資貸款維持國際收支平衡,匯率偏高並大多維持與美元或一籃子貨幣的固定或聯繫匯率,這給國際投機資金提供了一個很好的捕獵機會。由美國知名炒家索羅斯主導的量子基金乘勢進軍泰國,從大量賣空泰銖開始,迫使泰國放棄維持已久的與美元掛鉤的固定匯率而實行自由浮動,從而引發了一場泰國金融市場前所未有的危機。之後危機很快波及到所有東南亞實行貨幣自由兌換的國家和地區,香港的港元便成為亞洲最貴的貨幣。

此危機迫使除了港幣之外的所有東南亞主要貨幣在短期內急劇貶值,東南亞各國貨幣體系和股市的崩潰,以及由此引發的大批外資撤逃和國內通貨膨脹的巨大壓力,給這個地區的經濟發展蒙上了一層陰影。
東南亞國家和地區的外匯市場和股票市場劇烈動蕩,以1998年3月底與1997年7月初的匯率比較。各國股市都縮水三分之一以上。各國貨幣對美元的匯率跌幅在10%~70%以上,受打擊最大的是泰銖、韓圓、印尼盾和馬來西亞令吉,分別貶值39%、36%、72%和40%。
危機導致大批企業、金融機構破產和倒閉。例如,泰國和印尼分別關閉了56家和17家金融機構,韓國排名居前的20家企業集團中已有4家破產,日本則有包括山一證券在內的多家全國性金融機構出現大量虧損和破產倒閉,信用等級普遍下降。泰國發生危機一年後,破產停業公司、企業超過萬家,失業人數達270萬,印尼失業人數達2000萬。
資本大量外逃,據估計,印尼、馬來西亞、韓國、泰國和菲律賓私人資本淨流入由1996年的938億美元轉為1998年的淨流出246億美元,僅私人資本一項的資金逆轉就超過1000億美元。
受危機影響,1998年日元劇烈動蕩,6月和8月日元兌美元兩度跌至146.64日元,為近年來的最低點,造成西方外匯市場的動蕩。
東南亞金融風暴演變成經濟衰退並向世界各地區蔓延。在金融風暴衝擊下,泰國、印尼、馬來西亞、菲律賓四國經濟增長速度從危機前幾年的8%左右下降到1997年的3.9%,1998年上述四國和香港、韓國甚至日本經濟都呈負增長。東亞金融風暴和經濟衰退引發了俄羅斯的金融風暴並波及其他國家。巴西資金大量外逃,哥倫比亞貨幣大幅貶值,進而導致全球金融市場劇烈震蕩,西歐美國股市大幅波動,經濟增長速度放慢。
馬來西亞在亞洲金融風暴後,經濟成長開始緩慢。
https://www.youtube.com/watch?v=rEXEmzV-648
https://www.youtube.com/watch?v=4tsMRFxlRLg



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[隱藏]
 
2008年香港第一次股災是2008年1月中,因美國次按風暴無法受控而引發的全球股災,導致香港股市下跌的事件。恆生指數由1月9日當月高位約27,600點,在不足兩星期時間,於1月22日跌至22,000點以下,並跌穿被視為牛熊分界線的250天平均線。
源起
近因:港股直通車落實遙遙無期;內地股市下跌

2007年8月下旬,中國當局公佈《開展境內個人直接投資境外證券市場試點方案》,使香港股市展開大升浪。同年10月30日,恆生指數創下31,958點的新高,短短兩個月累積升逾五成。同年11月4日,國務院總理溫家寶表明暫緩實行該方案,令恆生指數於翌日大跌,種下港股不斷下跌的禍根。2008年,內地股市大幅調整(由6000點跌至2000點以下),使港股難以回升;此外,美國房地產/信貸泡沫爆破後的影響陸續浮現,加深了港股的跌幅。
遠因:美國次按風暴無法受控(美國房地產,信貸泡沫爆破)

恆生指數在11月及12月期間甚為波動,徘徊在26,000至30,000點之間,但上升軌及下降軌逐漸收窄。2008年1月,美國次按風暴的影響開始浮現,引致恆生指數於1月16日下跌1386點,為2001年911事件以後單日最大跌幅,亦使恆生指數跌穿下降軌。雖然美國總統喬治布殊其後宣佈救市大計,但市場對此信心不大,令全球股市繼續大跌。1月22日,恆生指數再大跌2,061點,再創單日最大跌幅紀錄。五月時雖曾回升至26,000點,但信貸危機惡化加上內地股市下跌,使港股繼續尋底。九月中,陸續有大型金融機構破產或財困,市場對金融機構的信心瀕臨崩潰,使恆指在數天內接連跌穿20,000,19,000,18,000及17,000點的整數關口,多個板塊輪流被洗倉。

信貸泡沫爆破 影響陸續浮現
2008年香港第二次股災是2008年9至10月間,因美國第四大投資銀行雷曼兄弟宣佈破產,同時美國國際集團亦瀕臨破產邊緣而引發的金融震盪,繼而引發的全球股災。恆生指數由9月12日破產消息曝光前約19,300點,在數日期間已累積大跌3,000點,截至9月18日中午已跌至約16,300點。如果以9月1日當月高位21,000點計算,恆生指數跌點更接近5,000點。但當日下午香港金管局突然宣佈注資救市,使恆指一度倒升,最後只微跌4點,維持在17,600點的水平,被市場形容為大奇跡日。
但到了10月,投資者憂慮環球經濟會因金融海嘯而步入衰退,市場再次出現恐慌性拋售。雖然各國政府出手救市,但無助紓緩市場的恐慌情緒,使環球股市連日下瀉5%以上(俄羅斯、巴西、印尼等股市更曾經跌停);加上基金贖回、套息拆倉潮湧現,美、日等股市持續波動,恆指再受拖累而大幅下瀉,月底時更一度跌至10,000點邊緣。從07年的歷史高位比較,恆指一年內已回落超過兩萬點,跌幅超過65%。

2009年3月2日豐控股將按每十二股供五股比例,供股價每股254便士,折合為每股28.1港元,發行5,060,239,065億股新普通股,集資淨額125億英鎊(177億美元、1384億港元),同日公佈2008年度業績,純利按年倒退70%至57.28億美元,創2002年度以來新低,跌幅打破歷來記錄,每股盈利減少至47美仙,第四季股息僅派10美仙。稅前盈利亦減少61.6%,至93.07億美元。
2009年3月9日控股價於收市競價時段完結前,仍以37.5元承盤,較上個交易日下跌14%,就在完結前十秒,股價由37.3元一口價「嘜」低逾10%,足足挫4.3元以每股33元收市,單日跌幅擴大至24%。豐亞太區行政總裁霍嘉治翌日透露,股價異動相信是市場莊家或對沖基金質低股價。
https://www.youtube.com/watch?v=SxJ6OW3Zy6o
當時坊間的預言(發表於 2007-9-26 02:04 AM):
http://finance.discuss.com.hk
我話恆指將於年底前回調至20000點水平!!!你信唔信!!!(內附超詳細分析)
小弟自25/9起開始睇淡~
現在大調整/股災危險性極高~
請各巴打小心~
預期兩個星期內會有恐怖一幕上演~估計比上個月大調整會有更深的幅度的機會頗大~

點解睇淡後市呢  

期指高低水玄機~今天大市於反覆中渡過~
收市後隨左10月恆指期貨仍高水外~
現貨月恆指期指及國指期指及下月國指都係低水~
高低水其實指標性不大~
但其實留意番上個星期中之前~
個市仲好抗奮咁升上來時係現貨交易時段恆指期貨及國指期貨成日低水~
好似做一d動作比我地老散睇你地要小心~但於現貨收市後~
期指仍在交易時段的十五分鐘往往出奇地有無形之手將指數托番高水~
但呢排就好似調番轉黎玩~

好多公司配股包括一些大公司都配~好多大野玩配股... 今日有信置~
呢幾日既大成交中都有配股的錢係度~
我都想搵番有關資料究竟total有邊隻配同相關金額有幾大~
但基本上股災/大調整前都會發生呢d野~

沽空金額~星期五開始到今天沽空金額及比例突然增大~(平均有6-6.5%左右,之前都係4點幾至5鬆d左右)~有少許偏高~
之前仲可以話合理水平~
但剔除配股的成交金額~相信沽空比例可能已去到7%~達危險水平~
個別重磅股的沽空更驚人~近幾日有部份大野沽空額佔成交額25-30% (詳細自己check下,寫唔到咁多啦)

圖表分析~恆指及國指各類圖表既相關技術分析顯示大市已在高位~
(rsi, macd, william index,慢隨機等等...)
現指數亦拋離250天牛熊分界線已達30%~
過往都係大約20幾%就玩完~今次睇黎真係炒到過晒火位~
看來調整幅度會好恐佈~估計有21-24%(即20200-21000)~
之後會點發展(調整完or bear come...就到時先算啦)

市場氣氛突然大好~連d唔應該升既股都被炒起~(石化及航空)個個都認為資金自由行未落前個市都唔會跌~
仲有08奧運前個市唔會死等言論...
如果股市真係咁易玩就唔會輸死咁多人啦
油價亦係屢創新高下~對油價敏感的航空股及石化股仍然可以創新高~  
其中1055pe更達350(最高位時)
仲有真係要多謝四叔出來托一托啦~
其實佢老人家好可能已經派緊貨比我地~
佢老人家話28000/30000~
仲有陸東話35000~
我話比到你盡27000~(之前話26800~偷左200點雞 )
睇下邊個準~

恆指及國指pe高得驚人~恆指今日pe收市計已到20.62~
國指今日pe收市計更達30.06~
國指參考的數據不多~
但小弟做過小小統計~近20年來恆指pe各大市升跌關係~
其實恆指pe衝過20係一個幾明顯警號~
相關數據如下~

87年7月恆指pe衝過20~直至挨到9月22倍pe時~
跟住10月發生咩事就唔駛講啦~

93年12月恆指pe自87年後從上20水平(當時pe係22)~
跟住於94年1月市況開始走下陂~
由93年12月最高點11959點一路回落至95年1月6890點先至喘定並從拾升軌~

接著係97年7月~不過當時恆指pe未到20~(當時pe係19.2)都好接近啦~
跟住係點亦都唔駛多講啦~

再跟住係99年4月~當時pe自97年7月後首次踏上20~(當時pe係21.7)~
由13628最高點向下調整到最低點11964共1664點達12.2%~
但之後指數一路再創新高~今次係較為例外的例子~
呢一次個勢恆指由99年4月至00年2月共11個月內pe都超過20~
最高達27.8 ~
期間指數在3000-4000點水位內大幅波動~

對上一次係2004年1月~當時pe係20.9~到左2月21.7~
之後恆指就由14000多d調整到10800附近~
呢一獲小弟都奶晒野...  

到左今次...恆指pe又再從上20~
究竟後市會點呢...
就留待各巴打自己諗下啦...



深宮後廷就是一個舞台,台上台下皆是戲。沒有人能置身事外 痛痛快快地唱一齣屬於自己的好戲吧~莫問前程凶吉,但求落幕無悔!

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