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[隱藏]
上文提到,在按揭保險新政策下,首置客可獲豁免按證公司壓力測試,但銀行未必跟隨,在某些情況仍會要求 客戶進行。
另外,壓測中的每月供款與入息比率 (DSR)上限要求,較以往亦有些改變,不過由於細則較為含糊,筆者疏理清楚後,在此文詳細闡釋。
要留意,首置定義不是第一次買樓,而是申請按揭時沒有住宅或按揭在身。根據按證公司指引,首置客申請高達8至9成高成數按揭可免壓測,不過每月供款仍然不能超過月入 50%,簡單而言,月入5萬元的話,供款上限為2.5萬元。
如果借款人入息不足,需要擔保人幫忙,而擔保人有按揭在身,不論是住宅、單位、工商物業,都需要進行壓測:如果借款人不需要擔保人,但自己有其他按揭在身,壓測亦有必要進行。
若果物業使用加按財技「甩名」及「加名」,以 1,000萬元物業為例,可以借盡 8成,但這種操作亦需要壓測; 把發展商一按或二按轉按到銀行,可享新例 下的高成數按揭及低按息,亦逃不過壓測命運。

入息要求有所放寬

新例下壓測有新玩法。首先,若果借款人及擔 保人沒有按揭在身,壓測前及壓測後 DSR上限分別為 50%及 60%。以實際按息 2.625%為例,每月供款不能超過入息 50%; 壓測下利息升 3厘,即按息 5.25%,則不能超過 60%。
舊例下,9成按揭上限分別為 45%及 55%,因 此,新例實際放寬了9成按揭收入要求。
舉一個具體例子。首置客Jessica每月入息6.5萬元,買入一層800萬元物業並敍做8成按揭,按息 2.625%,還款期30年。根據按揭計算機,640萬元貸款額,每月供款為 25,706元,佔月入僅 39.5%,低於 50%上限,順利過關。壓測下,以 5.625% 按息計算,每月供款為36.842元,佔月入 56.7%,低於 60%上限,同樣成功通過。
即使Jessica遭老闆減人工,月入 6.5萬元跌至 5.2萬元,上述物業每月供款則佔收入為 49%,仍然勉強通過監管機構要求 (須低於 50%); 惟壓測後,每月供款則佔月入高達71%,則明顯闖關失敗 (須低於 60%),這個時候,Jessica需要找一間跟足按證公司政策,容許免壓測的銀行,以獲得按揭貸款。

非首置客DSR更嚴

不過,若果借款人本身有樓,或擔保人有按揭在身呢? 按證公司本身文件寫得含糊,筆者親自打去求證,獲得以下答案: 一、樓價800萬元以下,按揭成數7成或以下,壓測前及壓測後DSR上限分別為 40% 及50%: 7成以上,上限分別為 35%及 45%; 二、樓價 800萬元以上, 按揭成數 6成或以下,DSR上限分別為 40%及 50%; 6成以上為 35%及45%。
假設 Jessica 非首置客,有按揭在身,根據她月入 6.5萬元,買入800萬元住宅並借 8成按揭之例子,其壓測後結果為供款佔月入近 56.7%,超出壓測下所設定的 45%上限,未能過關,除非添加擔保人。
今回按揭新例還有一個甚為諷刺之處,若果業主借 6成或以下按揭,由於不需要按揭保險,銀行一定要業主通過壓力測試。那麼,如果業主有4成首期,但人息不足夠通過壓測,便會挺而走險,借盡 8成至 9成,就可以避過壓測要求。
子非魚

https://www.edigest.hk/article/122946/樓市/首置按揭-按揭新政-壓測-上車客-買樓-子非魚/

夠過壓測定唔夠,要小心計清楚



引用:
原帖由 Pnews 於 2019-11-8 11:58 AM 發表

上文提到,在按揭保險新政策下,首置客可獲豁免按證公司壓力測試,但銀行未必跟隨,在某些情況仍會要求 客戶進行。
另外,壓測中的每月供款與入息比率 (DSR)上限要求,較以往亦有些改變,不過由於細則較為含糊,筆者疏理清楚後,在此文詳細闡釋。
要留意,首置定義不是第一次買樓,而是申請按揭時沒有住宅或按揭在身。根據按證公司指引,首置客申請高達8至9成高成數按揭可免壓測,不過每月供款仍然不能超過月入 50% ...
唔該晒



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引用:
原帖由 Pnews 於 2019-11-8 11:58 AM 發表

上文提到,在按揭保險新政策下,首置客可獲豁免按證公司壓力測試,但銀行未必跟隨,在某些情況仍會要求 客戶進行。
另外,壓測中的每月供款與入息比率 (DSR)上限要求,較以往亦有些改變,不過由於細則較為含糊,筆者疏理清楚後,在此文詳細闡釋。
要留意,首置定義不是第一次買樓,而是申請按揭時沒有住宅或按揭在身。根據按證公司指引,首置客申請高達8至9成高成數按揭可免壓測,不過每月供款仍然不能超過月入 50% ...
即係如果我供萬五蚊嘅樓,但係我月薪唔夠三萬,就要搵人做擔保,而擔保人又冇貸款,係咪批硬呢?



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