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【物業轉名.經一專欄】按揭是其中一個避辣稅的財技,過去筆者分享一系列轉名或「甩名」財技,特點皆是針對近親轉讓,如果轉讓的不是近親,例如奶奶「甩名」給新抱,玩法便大不同,將會詳細解當中訣竅。

物業轉名拆解

近親是指父母、兄弟、姊妹、夫婦、子女。至於同母異父或同父異母的兄弟姊妹也算是近親,只要提供出世紙證明是同一父親或母親便可。不過未婚夫妻不算是近親,如想「甩名」給持有物業的未婚妻,並欲避開15%雙倍印花稅(DSD)時,其實沒有甚麼秘技,最直接方法是註冊成為夫婦。

非近親物業轉名或「甩名」

非近親轉名或「甩名」,稅率是按物業權益計算。假設奶奶與新抱持有價值400萬元聯名物業,由於法律上兩人不算是近親,如果奶奶想「甩名」給新抱,屬非近親轉讓;倘若新抱名下有物業,這項交易新抱便須繳付15%印花稅。不過,由於是持有聯名物業,假設兩人權益分別50%,而15%「辣稅」只需用樓價一半,即200萬元計算,稅款為30萬元。如果奶奶只持有聯名物業5%權益,那麼「辣稅」只需用樓價5%即20萬元計算,稅款為30,000元。

非近親轉讓物業的訣竅

非近親轉讓不能豁免額外印花稅(SSD),按上述例子,如果聯名物業是三年內買入,奶奶「甩名」亦需繳付SSD「辣稅」,首六個月稅率20%;六至12個月為15%;12至36個月為10%。由於非近親「甩名」的稅項高,不少人絞盡腦汁避稅。筆者想分享一個故事: 一佔擁有物業的Helen與奶奶持有聯名物業,而這位新抱想買斷奶奶的一半業權,但不想付15%稅款。這是她提議奶奶先將聯名物業的50%業權轉名給兒子,即是Helen的丈夫,然後由丈夫再轉名給Helen。

由於這兩次均為近親交易,故此有望避開DSD及SSD兩項「辣稅」,理論上,這方法是可行,但實際上,出事的機會高。因為稅局或會視兒子收購母親50%業權「不是代表自己行事」,而是代表最終獲得全數業權的太太,最終稅局可能會追收15%從價印花稅差額,以及15%的買家印花稅。

非近親的聯名業主

再分享另一個有趣故事,有一位顧客Kelvin打算賣樓,而他的姑媽願意以600萬元接貨,問題是單位尚有三個月才過SSD期,但又擔心期間樓價大跌。他與姑媽商討後,決定先出售10%業權即60萬元,只需繳付60,000元「辣稅」;待三個月SSD期過後,Kelvin將餘下90%業權出售。這個方法好處是猶如繳付訂金,而10%業權亦難以易手,但壞處是如果樓價期間下跌,如何保證姑媽會守承諾,以約定的價格購買剩餘90%業權?故此實行前應諮詢律師意見。

「分權」VS「長命契」

筆者重申,如果持有聯名物業雙方不是近親,建議以「分權」而不是「長命契」方式持有。「長命契」壞處是如果其中一方不幸離世,其所擁有業權會自動歸於另一位聯名業主,而不能由後人繼承,無論是否已訂立遺囑。如果以「分權」持有,業主離世後,權益則由後人繼承。

作者: 子非魚 為星之谷按揭首席顧問

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