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按揭專題QnA - 開張大吉 ~~~

本主題由 撫心自問 於 2013-11-4 10:16 AM 解除精華

按揭專題QnA - 開張大吉 ~~~ E-mail 此主題給朋友

[隱藏]
買樓是人生大事, 對普通的打工仔來說, 這決定可關係到往後二三十年的生活.
對於買樓新手或換樓的版友來說, 申請銀行按揭這一環少不了.
可是很多人對買樓, 申請按揭, 以及二手樓宇交收的程序不太清楚,
有見及此, 本版邀請了其中一位對按揭比較熟悉的版友, LAW3, 撮寫了幾篇文章, 為大家簡單地解釋一下由睇樓, 到收樓的程序.
另外, 這位熱心的版友亦會盡量為大家解答有關按揭上的問題.

在本主題內, 各位可以:
發問有關按揭的問題,
亦歡迎各位為大家提供你所得到的OFFER 資料, 申請時預到的問題, 如何解決等.
其他熱心的版友也可以幫忙回答有關按揭申請的問題
為答謝
提供資料的版友, 版主會根據情況加分以作鼓勵

注意事項:
1. 詢問按揭批核機會的版友, 必需先自己計算每月供款及提供以下資料, 版友才能幫閣下分析 : 包括樓齡, 估價, 閣下年齡範圍, 月入, 按揭成數, 按揭年期, 每月供款 (不必提供實數, 可以是一個範圍), 可先到本主題#10找尋按揭計數機計算你的供款
2. 任何人(包括LAW3及版主)在這主題內的回覆, 各位只可當作參考, 一切以銀行或按揭公司的回覆為準.
3. 任何人因本主題內的回帖而遭受損失, 或通過本主題而遭受任何損失, 本版既不負責
4. 凡與按揭或買賣樓宇程序無關的回帖一律會被刪去而不作通知.
5. 版主有最終決定權, 任何人不得異議
6. 若不同意以上的事項, 請勿回帖. 請各位留意.


[ 本帖最後由 BlackLeopard 於 2009-2-11 11:43 PM 編輯 ]



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居屋補地價常見問題:

1. 什麼是綠表, 什麼是白表?
- 所謂綠表簡單地說就是有公屋業主資格的人士, 詳情可以到房委會WEB SITE 查詢
- 白表就是當政府有居屋公開申請時, 沒有公屋, 但又符合白表資格的人士, 因每期的收入限制有所不同, 所以不能一概而論誰人有白表資格, 詳情可以到房委會WEB SITE 查詢. 請記住, 自已跟地產經紀去睇樓的, 不是叫白表, 只叫做居屋第二市場或自由市場. 很多人把白表這個詞語濫用了而令到所有東西都混淆.

2. 什麼是居屋二手市場/二手居屋? 什麼是自由市場?
- 居屋第二市場/二手居屋就是當年業主用綠表資格購買了居屋, 而該單位還未補地價, 可以售予綠表資格人士而買賣雙方都不需補地價
- 自由市場是指已補地價的居屋, 可以售予任何人士而不需再補地價

3. 補地價由誰人負責?
補地價的手續由賣家做, 但當然賣家會將成本轉嫁到買家身上

4. 未補地價居屋可以賣比咩人? 業主怎樣定賣價?
最普遍的情況係, 業主賣樓, 同時可以比綠表或自由市場人士睇樓
經紀會跟據經驗話比業主知大約補幾多地價, 又或者業主可以自己先申請, 睇下政府估價及要補多少地價 (申請好似要幾千蚊, 而且個估價係有時限的,唔記得一個月定兩個月) 如果最終買家係綠表人士, 又或者幾個月後先賣得出, 咁呢個政府估價就浪費左, 所以一般都唔會事先申請
業主可以跟據市場價格去定個賣價, 或者自已心目中想實收的金額+ 補地價

5. 如何補地價?
到講掂數簽臨約, 如果業主事前未申請估價及補地價, 就要立即去申請, 一般一個月內會辦妥, 經紀會提醒業主將個成交期延長至約兩個月以防萬一
收到政府既估價信後, 業主可以選擇自己拎錢出黎補地價, 或到成交日在買方銀行過數後才拎筆錢去補地價 (基本上一定過左大訂日期, 已經係必買必賣, 所以不必擔心買方走左去)

6. 已補地價/準備補地價的單位買家有什麼限制?
自由市場買家沒限制, 補了地價的居屋當私人樓咁做, 但成交期會比較長, (因要比業主去申請補地價)
賣家就麻煩一點, 要做一堆手續, 詳情可以到房委會WEB SITE 查詢, 或到時經紀會指導你

(以上是版主有限的知識, 如發現有錯請指正)

[ 本帖最後由 BlackLeopard 於 2009-5-24 11:40 PM 編輯 ]









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買樓前準備

想買樓前問下自己
1.首先確定是否有需要買
2.計算一下自己可承受之風險
3.地區,銀碼


當確認要買樓,跟住就要做好準備
上網做定D SEARCH,CHECK下自己TARGET單位近排成交價
http://proptx.midland.com.hk/propTx/   OR   http://www.centadata.com/

問下朋友有無相熟AGENT介紹,如果無,可以打 TEL. OR  WALK IN 揾
(私人意見:如果你驚揾到個差嘅AGENT,你可以PHONE IN去鋪,試下個AGENT講嘢老唔老實,可唔可信先安排睇樓)


當約好AGENT睇樓,正常硬係要簽睇樓紙,睇樓紙主要保障AGENT&業主,熟客AGENT可能唔駛你簽,生客就一定要(保障自己佣金之餘,重要保住自己同業主D 財物,三唔識七,容乜易比你老笠,MARK底I.D.穩陣D).至於佢地會寫1%佣金,咪又佢寫,樓都未睇,真係買先再傾.

睇樓時要多發問,多思考,AGENT講嘢要諗清楚,佢地未必會呃你,但佢地會選擇性地同你講D正面說話(做任何SALES/AGENT都係咁),你不妨問番佢地D負面嘢,如果可以叫AGENT比D 最UPDATE嘅成交你睇下(網上同田土廳遲1個月)

睇樓過程中

你要好適當地坦白講出你要求,Burget,喜好比Agent聽,咁佢先幫到你手,揾到你嘅要求.千奇唔好講太多假話呃佢地(唔想答可以唔簽)或者太過求其,如果佢地真係又跟往你D假嘢去做,雙方都無得益,到時你又話個Agent唔掂,幫唔到手.(e.g.真人真事:個Agent問你做d乜,駛唔駛幫手計下 DMortgage,佢就是但答佢(大把Banker老友),驚Agent起作底,Sell佢去新盤.個Agent又信佢以為好掂,按揭無問題,唔介紹or解釋比佢聽,原來佢耍個Agent,其實乜Banker老友都無.......咁你話Agent錯 or佢錯?邊個蝕底呢???上唔到會,佢又怪得誰呢???)
另外有Dching教人如果鐘意個單位千奇唔好比Agent知,我私人覺得好錯,如果你唔比Agent知,佢又點樣幫你傾呢??如果業主真係遲D肯減價,佢又唔知你鐘意,咁又點通知你呢??換個角度,你係Agent,見個客無乜Feeling,又叫你試價,又唔多實在,票又唔落,你都懷疑個價傾到佢會唔會買啦??係咪白橦玩架??是是旦旦還下咪算囉.唔係業主肯減,你又唔買,咪比業主鏟到上天光,鬧就事小,封盤就大件事,所以適當地配合Agent,比到信心佢,其實好多時都係咁先執到/傾到荀嘢.


業主開價高與低,其實唔重要(一日未傾都唔知架,可能上星期輸股票,突然要急賣呢),最緊要睇住自己BURGET,估價,自已覺得值幾多就幾多(當然要去BANK估下價啦),唔駛理業主開價(當然MARKET估價/做緊2M,你還1.5M就唔好啦)

如果真係有興趣還價

先叫AGENT比個LAND SEARCH CHECK下有無古怪同ORDER,一般AGENT會解釋下比你聽.

如果你CONFIRM個單位想比OFFER,AGENT會叫你落票試,通常呢個係好正常同有效嘅做法,業主日日都比AGENT CALL 有實客傾,比你係業主都是但覆D AGENT啦,要業主認真決定價錢,必須有D實質嘢(CHECK)SHOW出嚟嘅

一般支票枱頭可以寫LAND SEARCH上業主個名(但要CONFIRM 業主唔係負資產,AGENT交訂前要佢CHECK供款單)/業主指定之律師行.
另外無須先放錢到支票户口,等AGENT CONFIRM業主簽咗過數都未遲,又安全D.因為當業主簽好後,Agent都會通知你比番個Copy 準備去做Mortgage啦......

by LAW3


[ 本帖最後由 BlackLeopard 於 2009-2-7 04:12 PM 編輯 ]



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一般按揭申請流程

首先去揾Bank
一般可以先去出糧銀行/先前做過估價嘅銀行問下先,如果Agent有介紹Bank,不妨可以參考下,或者可到一些按揭中介公司格下價
當鎖定有D心水嘅Bank後(幾間),你就可以去揾律師行

揾律師行注意d乜
首先問清楚心水Bank 是否On list(否則要加駁腳律師,要比多1,2千)
價錢一般5-8千,視乎律師行規模,新樓盤發展商指定律師行會較貴
如果無Idea,可用Agency轉介之律師行(4大Agency比較可信)因為佢地D律師行一般市場上嘅Bank都可以接受,價錢都合理
律師費係全包or另加什費
正常情況過程中係見唔到律師,所有接觸都只係同"師爺",因此有時會比較多問題出現,不過亦正常,"師爺"一般都係打工咁,唔會大主動(只有細嘅行先有可能見到律師)
當揀好後就可以將臨約交比佢地,亦代表你選用佢

申請Mortgage
銀行方面,就要開始比資料,同一時間可以申請超過一間Bank,記住,申請Mortgage係免費嘅,如果D Bank要收手續費,除非係特別筍,否則不要申請
當比齊入息文件後 #3 or #6,你可以做嘅只有"等",70%或樓下,大約1-7工作天就有答案,70%樓上就等Bank批咗再加3-7個工作天(正常HKMC都要求補料or要問嘢,預多幾天穩陣D)
批好就要揀,你可以等所有Bank批好先再格價,因為申請途中,Bank可能Cut/改個Offer
正常批出後,Banker 會Push你盡快決定,當然梗係想做生意,但批出核後亦有限期,留意!
當你揀好就要Confirm Banker,佢會出信比你簽,簽咗就係架啦 ,唔用要罸錢.
當所有Mortgage文件簽好,就要Check律師行收到Bank d資料未,收到就問佢幾時攪掂,再約日期上律師行交尾數

驗樓
一般驗樓分兩種(兩次)
1.銀行要求 - Bank 一般要樓齡較大,成交偏小,單楝樓為主.
如由 Banker自己做,一般只係樓宇外圍影幾張相(無外牆)僭建就ok
如由測量師出馬就煩D,一般要求入屋,Check完要寫Report比Bank,會認真D
如果真係有D普通僭建 or改建,只要Bank一早知而又肯批你個Mortgage,咁一般睇完Report都會叫律師行Hold住你小小錢Or 簽個Undertaking就Ok


2.準買家要求 - 多數於賣家徹底搬清物件後或Complete Day前1-2天
大家驗樓一定要有心理準備,因為始終係2手,一定有損耗.
e.g.TV,衣櫃,梳化搬走後,原位一定有印;洗手間,巵房滿佈油漬,頭髮,水漬...
只要同你睇樓時差不多(最緊要無惡意破壞),一般都收貨.
至於到你驗樓畤先發覺漏水(一早有漏),一般都無得追究,因為你簽臨約時,多數有句以"現狀出售",除非你可以證明漏水係發生鰠你簽約後,又或者你認為呢樣№對呢個物業會有非常大鮋影響,否則一般都攪唔到,告唔到


乜都準備好重有D乜最留意
Complete當日 Or前幾日,帶埋尾數(本票或過數紙)上律師行簽個大名,咁就大致攪掂啦
銀行D錢會鰠Complete Day 當日由律師行過數,唔會經你手.
上去當日除鰦要預備律師費外,重有機曾"對數":差,管,水,電,煤費用及按金,唔好睇小呢D數,除時又一萬幾千(有時會Complete後對都有)
正常Complete Day 當日係有機會係律師行收唔到鎖匙(手續&時間問題),如果真係趕住要即日收樓,可以透過Agency交收.


Mortgage/收樓流程大致完畢




留意事項
一般正常成交期大約45天至60天,不可少於30天,銀行會拒絕接受申請,Over 90天要留意,一般Bank未必即時接受申請,會等到Complete Day 前60天先開始估價及申請,所以小心呢段時間Market會有巨大變化或銀行指引有改而引起之問題

供樓將於Complete Day後一個月當日為首期供款

揀Bank時注意利息,回贈,罸息期,部份還款條件,手續費.

一般分行Banker係無權力去批Mortgage比你,正常耍Send去MortgageCenter到批,所以不要太信Banker一D太肯定嘅說話(未睇你Income&未Check你信貸記錄前),e.g.你同我地Bank咁熟,10幾年交情,實得啦.

成交期如要提早或延期,必須賣買相方同意,再通知律師行,先為之Confirm,不可以單方面.
私人意見:如買賣一方需延期Complete(合情合理下),如果能行個方便就盡量就下,唔好下下話殺訂,如果你係買家,都希望收一間開開心心鮋屋,賣家亦想順順利利收錢.

不要盡信網上估價(只作參考,因無人承應),盡量到銀行分行,Agent介紹鮋Banker 或按揭轉介公司(因為佢地有Record Number,估價可Keep一段短時間)

by LAW3


[ 本帖最後由 BlackLeopard 於 2009-2-7 04:13 PM 編輯 ]



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七成或以下按揭所需文件及基本要求

以下係大部份銀行做mortgage(70%或樓下)所需文件基本要求:

1.身份證明文件(ID,護照,通行證)

2.臨時買賣合約
3.入息證明(簿仔,月結單,稅單,糧單或公司信)

出糧入息必須於簿仔,月結單上清楚見到
AUTOPAY(3個月),出cash or入票(6個月),固定收入(3個月)佣金收入(6個月計平均數)
稅單(唔一定要,但必須有合理理由),無稅單就要有糧單或公司信


信貸記錄良好(TU)

過往無壞脹,遲供款,破產,IVA記錄

物業估到價及無任可ORDER
不要盡信網上估價(無人認數)估價最好直接到分行查詢 ;有送契,清拆令,維修令要小心


供款比例(DTI)不可OVER 50%
總供款(包括供車,供樓,私貸,咭數,TAX LOAN...)不能超過業主INCOME 50%

供款年齡上制/計算方法
一般用65歲減業主年齡 = 最長供款年期(1)

(小部份Bank可用80歲減)

供款樓齡上制/計算方法
一般用50年減去物業樓齡 = 最長供款年期(2)

(大型老牌屋苑不在此限)

(1) (2) 以較短年期為準

by LAW3


[ 本帖最後由 BlackLeopard 於 2009-2-7 04:18 PM 編輯 ]









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http://www.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=8584355&;page=1#pid181393737
七成或以上按揭所需文件及基本要求

以下係大部份銀行做
按揭保險MIP(70%以上)需文件必須條件:

1.HK ID.COPY(必須有身份證)
2.臨時買賣合約
3.入息證明(簿仔,月結單,稅單,糧單或公司信)


出糧入息必須於簿仔,月結單上清楚見到
AUTOPAY(3個月),定期入票(6個月),固定收入(3個月)佣金收入(6個月,計平均數)
稅單(唔一定要,但必須有合理理由),無稅單就要有糧單或公司信


信貸記錄良好(TU)

過往無壞脹,遲供款,破產,IVA記錄

物業估到價及無任可ORDER
不要盡信網上估價(無人認數)估價最好直接到分行查詢 ;有送契,清拆令,維修令要小心


供款比例(DTI)不可OVER 45%
總供款(包括供車,供樓,私貸,咭數,TAX LOAN...)不能超過業主 INCOME 45%
如做25年以上按揭,DTI 不可 OVER40%


首期證明(要證明首期唔係借)

最好於私人簿仔/月結單/定期單上見到

自用物業(業主必須自住)
如投資收租可轉用投資MIP (上限85%)


供款年齡上制/計算方法
一般用65歲減業主年齡 = 最長供款年期(1)


供款樓齡上制/計算方法
樓齡30年或以下(3座屋苑式或大型老牌藍籌屋苑不在此限)
一般用50年減去物業樓齡 = 最長供款年期(2)


可供款年期/上限以(1) (2) 較短為準

需要繳交按揭保險費, 詳情閱#13

如果重唔清楚,去呢度睇下 http://www.hkmc.com.hk/chi/pcrm/ourbusiness/mip.html



by LAW3


[ 本帖最後由 BlackLeopard 於 2009-2-13 05:56 PM 編輯 ]



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按揭FAQ

1. 什麼是罰息期?
罰息期是於指定時間內(一般1-3年),不能做部份/全數還款,否則會收Peantly(手續費/罸款)

2. 什麼是p? 什麼是 p  -x 或p + x ?

P=最 優 惠 利 率(一般用於Mortgage) P- / P+ 視乎當時銀行優惠,P係跌Market浮動 ,-X/+X 呢Part係fix死唔變

3. 加息減息即係加/減邊項?
P(最 優 惠 利 率)

4. 按揭申請人可否不是業主?
可以,一般可叫聯名借貸人(但正常情況下,業主必須係借貸人之一)

5. 點先可以做擔保人? (年齡, 收入的限制)
一般Bank/HKMC要求直系親屬/同住,而部份Bank可接受朋友,表乜,堂乜. 擔保人年齡,收入同業主申請Mortgage要求大致一樣

6. 係咪一定要自住才可申請七成以上按揭?
正常係,但HKMC亦有租住物業貸款嘅lan,可以做到85%(保費貴D)

7. hkmc 會點樣check係咪自住?
HKMC好少會主動Check,但Bank就可能會寄信比你,要你填寫/申報用途

8. 如hkmc 或銀行check到唔係自住會點?
輕則加息+加保費,重則清還貸款,以後申請MIP會有困難


9.何謂負資產,如果係咁會點?
負資產 = 估價/市價/賣出價低於你的按揭金額
e.g. Mortgage欠 100萬,賣出價80萬,(100萬-80萬)你就係負資產啦(負20萬)
負資產其實無乜要驚(心靈上唔計),一般準時供數係無影響嘅,Bank亦樂意繼續做你生意(SME中小企例外)
唯一影響係你賣樓時,你必須有能力補回差價方能成功轉售(如上述例子,便要補回20萬)

10.HIBOR 同傳統P PLAN的分別?銀行/經濟對H RATE同P RATE 有咩影響?
Hibor正常情況下個Rate會低過P,因為Hibor係成本價,所以一般情況下, H+完亦會平過P-
Hi-bor比較波動(每日),如果有Cap位就穩陣好多,P就比較穩定,變動亦比較慢
Hi-bor主要變動係基於金融體系,比較複雜,好難三言兩語解釋,但標升時,多數於股災(97)海嘯(08)及大型集資活動(抽新股)
P嘅升跌就多數跟隨USA加息減息或Hi-bor(長期偏高/低)為主,但現時HK利息再無下調空間,所以呢幾次USA減,HK都無跟,所以亦可以話係Bank嘅商業決定

by LAW3

[ 本帖最後由 BlackLeopard 於 2009-2-10 02:53 PM 編輯 ]



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印花稅(厘印)計算範例

印花稅收費(厘印費)收費表


http://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm

由2007年2月28日上午11時起,買賣或轉讓香港不動產的印花稅率如下:
(如所計得的印花稅包括不足$1之數,該不足之數須當作$1計算。)


厘印計算方法
e.g.樓價3,220,000
首$3,000,000 比$45,000 + 餘數 (220,000 X10%=$22,000) = $67,000




超逾


不超逾


收費



$2,000,000


$100

$2,000,000


$2,351,760



$100+超逾$2,000,000的款額的10%

$2,351,760


$3,000,000



1.5%

$3,000,000



$3,290,320



$45,000+超逾$3,000,000的款額的10%

$3,290,320



$4,000,000



2.25%

$4,000,000



$4,428,570



$90,000+超逾$4,000,000的款額的10%

$4,428,570



$6,000,000



3%

$6,000,000



$6,720,000



$180,000+超逾$6,000,000的款額的10%

$6,720,000



3.75%



By LAW3



[ 本帖最後由 BlackLeopard 於 2009-2-7 04:20 PM 編輯 ]



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按揭保險費計算範例

保費表

http://www.hkmc.com.hk/chi/pcrm/ourbusiness/Annex-1-Chinese.pdf

一般有2個付款方法:
1.一次性付款(適合長線自用)
i)現金自己比晒
ii)銀行借晒,保費分期還(利率及期數跟供樓一樣, 即是加入樓價)

2.按年支付(適合短線需要之人仕e.g 換樓)
保費不能上會,自己比,每年比,直至按揭額底於購入價70%為止


按揭保費
計算方法:總貸款金額  X 保費%=按揭保險費
e.g.樓價300萬 90% 20年
$3,000,000 X 90% X 3.38% = $91,260

按揭保費一覽表

按揭
種類

按揭
成數

按揭
年期

一次付清保險費
(佔貸款額百分比)

每年支付保險費

首年
(佔貸款額百分比)

續保
(佔貸款額百分比)

浮息按揭
70%以上至75%


10
15
20
25
30
35
40

0.55
0.60
0.65
0.70
0.75
0.80
0.85

不適用

不適用

75%以上至80%

10
15
20
25
30
35
40

1.00
1.15
1.40
1.50
1.65
1.75
1.85

0.50
0.60
0.70
0.75
0.85
0.95
1.05

0.24
0.24
0.24
0.24
0.24
0.24
0.24

80%以上至85%

10
15
20
25
30
35
40

1.55
1.80
2.15
2.30
2.40
2.50
2.60

0.70
0.80
0.90
1.00
1.10
1.20
1.30

0.45
0.45
0.45
0.45
0.45
0.45
0.45

85%以上至90%

10
15
20
25
30
35
40

2.15
2.50
2.98
3.35
3.55
3.75
3.95

0.90
1.09
1.28
1.46
1.65
1.85
2.05

0.63
0.63
0.63
0.63
0.63
0.63
0.63

90%以上至95%

10
15
20
25
30
35
40

2.48
2.88
3.38
3.78
3.98
4.28
4.58

1.04
1.26
1.48
1.68
1.90
2.10
2.30

0.73
0.73
0.73
0.73
0.73
0.73
0.73

*資料來源 : 香港按揭証券公司 http://www.hkmc.com.hk/chi/pcrm/ourbusiness/Annex-1-Chinese.pdf
(資料以其最新公佈為準)


by LAW3

[ 本帖最後由 BlackLeopard 於 2009-2-12 12:22 PM 編輯 ]










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