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[其他] 第一次買樓的體驗....長文慎入 (更新)

第一次買樓的體驗....長文慎入 (更新) E-mail 此主題給朋友

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小弟辛苦草左幾年錢岩岩好夠首期 上年年尾終於做左9按上車(嚴格不算 詳見下文)
見咁多人係呢到分享心路歷情,膽粗粗又想分享下自己經歷.........


1. 揀樓

第一次睇完樓之後斷斷續續2個月入面都睇左6 7間,曾經有一間入左票俾AA交俾業主 但都係唔夠快俾人買左,最後都係返去一幢曾經睇過既單幢樓再睇,原本睇呢幢低層既時侯已經想買 不過女主人話太低加上景觀全阻所以HOLD住先,突然網上睇到同一幢同單位既高層又有放盤,於是打俾AA同佢講想睇呢間。睇完之後果然好想買,不過價錢好貴,比我低層個間貴左30萬,業主唔肯再減,AA話幫我游說下業主,係樓下搞左成個鐘最後業主都係回左句:你叫個買家去搵返佢BUDGET既樓把啦!心灰意冷,但低處未算低,AA再講話岩岩收到消息低層個間業主岩岩收左票,佢話如果高層業主知道低層個間賣到呢個價一定會更加企硬唔減仲有機會反價,叫我認真考慮呢個價,但重點係我負擔唔起呢個價錢而唔係我唔想買,疊埋心水諗住再搵,同屋企人去左食飯。
但係呢個重要關頭突然屋企人話如果我真係想買差幾多可以支持我,個一刻真係好感恩,因為層樓價錢OVER 400萬但係UNDER 450萬,我同女主人都係穩定收入,之前想買入票個間樓既時侯都過400萬小小,但2個都仲搞得掂,所以都有問過銀行我地可以做到借盡360萬個隻按揭,換言之個業主肯減幾多,我地就真係慳足幾多,而唔係減既價錢既10%,所以梗係想有咁多要佢減幾多的了。但都同AA講減價10萬即時入票,AA話幫我同業主傾,過左幾個鐘之後AA打返俾我,個陣都差唔多夜晚9點半,佢話同業主傾左2個幾鐘,最多只係減到5萬,問下我意向如何,以前睇人開POST為左幾萬蚊放棄心水樓盤 覺得都唔爭在幾百萬多個幾萬啦,到親歷其境....原來真係會為左幾萬蚊而超級唔想買(雖然話多左D錢有屋企人支持 但係唔到心中個價始終唔想買)。最後諗諗諗左個幾2個鐘,最後都係決定成交,簽埋野差唔到夜晚11點半,到AA拎上去俾業主簽埋拎返COPY都12點半。
係個一刻,真係開心到成晚訓唔著!
2. 律師

雖然成晚訓唔到...但工仍是要繼續返,返到去理性不停同我講唔好周圍講住,但感情又點會俾理性贏到,當然都係忍唔住會同同事講自己上左車,有幾個有樓既同事都不約而同話唔好用AA幫你搵既律師,分分鐘AA夾埋業主加律師過你一幢,但自己咩都唔識......所以最後都係無法搵返AA介紹既律師(其實到而家都仲驚緊個律師有冇幫我跟足份樓契既野 業主係現契樓賣,成日諗層樓會唔會係曾經唔見過樓契然後自己去宣誓拎返個D無契樓,但夾埋律師唔講我知•...會唔會俾人釘過契.....等等)因為睇過蘋X動話有人交收埋先知原來個賣家唔係業主,結果俾人千左幾百個。
3. 按揭

成日都擔心自己層樓會唔會係凶宅,雖然個AA話查過唔係,但係我係唔信人個類PK,一日銀行未簽到按揭收樓一日都驚會唔會又有AA夾業主千買家事件,又係因為睇得多蘋X動,太多買家過完大訂先發現自己個層係凶宅/凶宅同層,結果估唔到價借唔到錢結果俾人殺大訂,更可況我呢種借盡360既買家。當然我自己都有上網睇過各類凶宅CHECK過成幢大廈都無凶宅既,但係.....人性都係多疑。按揭又係咩都唔識,有朋友又介紹我用經X,佢話用過幾次都OK,話我自己跑都未必跑到咁多間銀行拎OFFER,加上有返多少現金券回贈,最後信左個朋友用經X,但原來當日簽臨約個陣簽埋轉介自己都唔知,搞到有1、2間銀行用唔到中介,到用左經X發現原來有**呢間野回贈CASH.....但一切都太遲.....最後早幾日終於都簽左銀行放下心頭大石。(但仍然擔心律師樓方面問題)

體驗
1. 唔好信曬個AA,雖然佢收左你好多錢,可能會覺得我多疑到完全唔信人,但AA呢一行有3萬幾人,仲多過警察,每人質素我真係好懷疑,我自己有朋友做過AA佢可以同我講話未聽過400~450可以借盡360補差價買樓..話犯法..佢仲要做左幾年,都簽過唔小單....,所以話血汗錢點可能唔緊張,內行人要玩殘外行人真係呼吸咁易。有咩事損失係自己!!有咩事損失係自己!!有咩事損失係自己!!

2. 按揭真係搵中介幫手搞,就算自己做到都好,因為有回贈俾你,仲要唔收你錢,如果當日我有搵**而家夾埋應該有2% REBATE,可惜一切都太遲。

3. 按揭必定要搵多幾間,自己本身想搵出糧個間做但反而批唔足錢,好彩另外有一間批足,然後拎住批足個間個OFFER同出糧個間講,佢即刻話同事搞錯左批足之餘仲由H+1.33變左H+1.29(批足個間H+1.3)(連BANKER都咁古惑....點可能唔多疑)

4. 唔好怕醜,睇中個單位之後一定要去問下看更幢樓有無咩古惑(漏水 壞LIFT 命案 ETC),套到料套埋佢直頭個個單位有冇野發生或者俾樓上下投訴過而又無整返。我自己係簽左臨訂先返去問...遲就遲D,但求安心。

5. 如果同價錢或差小小價錢,層樓既樓層同坐向永遠比裝修值錢

6. 律師有得揀真係唔好用AA介紹,我用左之後都覺得我個律師好似日日HEA我咁,雖然網上好多師兄都話按揭班律師係咁,但係AA每日不停介紹生意俾間律師樓,你只係一個過客,你話有事個律師撐邊個? (我層樓仲未成交 仲擔心緊)

以上係細路買樓既心路歷情同體驗....不喜勿插

更新
1. 大家唔好再PM我 我個AC覆唔到PM....因為咁幾年都係CD-ROM極小留言所以權限唔到

2. 原來好多人都唔知咩叫借盡360萬,金管局規定,樓價400-450萬既樓可以合法借盡360萬,舉個例,例如440萬,8成按要俾88萬首期,但如果用借盡360萬的借法就只需要80萬。當然去到440萬的樓價8成按定係借盡360萬價錢上差好少。
但有D細價樓可能係岩岩過左400萬,如415萬,8按要首期要83萬,但係借盡360萬首期係55萬,呢到就差好遠的了!

但係提提大家要做到呢個借法必定要符合幾個條件:
I. 固定收入總額過到壓測(佣金唔計,但係合約上明列的雙糧就計)
II. 份工要曾經有稅單交俾銀行(即係要有返咁上下年資)
III. 身家清白,真係要好清清白白,無欠過卡數,買野無做信用卡分期...無錯買野做過分期都算的...如果有即刻清還都無問題
IV. 層樓估價要過到400萬,當用借360萬的借法,其實就算估唔到賣價都無咩影響,只要過到400就做到借360萬的了

只要符合上述條件基本上可以試問銀行自己層樓做唔做到借盡360萬,希望幫到大家

3.有師兄PM我問REBATE問題,係到都想分享下小小REBATE EXP,REBATE過左1%就要回貸款,同埋REBATE計法係以金管局規定最高成數按揭計的,呢方面要留意。舉個例,400萬樓金管局規定最高成數按揭係6成,平時9按係經HKMC買保險上會的。計法如下:

400萬 X 60% = 240萬 即回贈額以240萬 X REBATE個%計,而唔係樓價計,呢樣我自己都計錯數。如REBATE 為1.7%即係40800要回落貸款到,即係銀行實借360萬俾你,落單計數係360萬-40800,即係3559200,但係個40800要自己俾左先,成交後銀行再回返落戶口。如選擇1%的話就真係360萬+2.4萬,銀行借足360萬俾你之餘再送2.4萬俾你。
但我朋友買買居屋佢就真係可以用樓價既95%來回貸款,因為政府規定居屋最高按揭成數為95%。

希望幫到大家

[ 本帖最後由 prodigaljames 於 2018-1-12 01:45 PM 編輯 ]



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新手師兄,

你呢篇長文,幾年前你會被叫做 agent 打手,唱好樓市。



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紙幣陰司紙化,量寬之下,打工仔一定是最遲受惠的一群, 亦即是受苦的的一群.
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引用:
原帖由 mascay 於 2018-1-12 05:10 AM 發表

新手師兄,

你呢篇長文,幾年前你會被叫做 agent 打手,唱好樓市。
多謝提醒






恭喜樓主


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幾好,過多幾個月你層樓應該升左10%






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我自己有朋友做過AA佢可以同我講話未聽過400~450可以借盡360補差價買樓..話犯法..佢仲要做左幾年,都簽過唔小單....


  上面應該唔得,



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多謝分享
想問擔保人會否因年紀大而被拒?例如60歲






引用:
原帖由 airforce3 於 2018-1-12 06:52 AM 發表

我自己有朋友做過AA佢可以同我講話未聽過400~450可以借盡360補差價買樓..話犯法..佢仲要做左幾年,都簽過唔小單....


?上面應該唔得,
得。只要業主肯400萬賣,另收cash差價就得。



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恭喜有個安樂窩






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太長,不過都多謝樓主分享。


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引用:
原帖由 prodigaljames 於 2018-1-12 05:14 AM 發表



多謝提醒
除第2點,其他認同,
第一次唔識更加要親力親為😎



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good






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引用:
原帖由 airforce3 於 2018-1-12 06:52 AM 發表

我自己有朋友做過AA佢可以同我講話未聽過400~450可以借盡360補差價買樓..話犯法..佢仲要做左幾年,都簽過唔小單....


?上面應該唔得,
金管局出正公報
AA 學歷唔識睇只聽人講9吹比你聽







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[隱藏]
恭喜🤑


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