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李嘉誠 - 一舉奠 定日後在地產界大展鴻圖的基礎。

李嘉誠 - 一舉奠 定日後在地產界大展鴻圖的基礎。 E-mail 此主題給朋友

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李嘉誠創辦長江實業,祖籍廣東潮安,1928年在家鄉出生,11歲時因日寇侵華,隨父母
舉家南遷香港,15歲時因父親病逝被迫輟學外出謀生,很快成為出色的推銷員。1950
年,李嘉誠以5萬元創辦長江塑膠廠。「長江」的取名,以李氏的解釋,是「長江不擇
細流,才能納百川歸大海」。50年代末,李嘉誠因經營有方,成為香港有名的「塑膠花
大王」。

李嘉誠早在1958年已開始看到香港地產業前景,當年他在港島北角購地興建了一幢12層
高的工業大廈度,命名為長江大廈,作為進軍地產業的第一步。此後,李嘉誠將製造業
賺取的利潤陸續投入地產,相繼此角、柴灣、新界元朗等地區與建工業大廈,規模愈來
愈大。當時,投資房地產者大多以「孖展」(Margin)的方式進行,花錢購地只付30%現
金,其餘70%向銀行借貸,風險頗大,地價一下跌就支撐不下去。然而,李嘉誠持有充
裕資金,既不用向銀行借貸,亦可從容發展、趁低吸納。60年代中期,香港先後爆發銀
行危機和政治騷動,地產市道陷入空前低潮。李嘉誠看準香港地產業的無限量前景,並
不為一時的調整而憂慮,反而利用這千載一時良機,大量吸納被賤價拋售物業,一舉奠
定日後在地產界大展鴻圖的基礎。

70年代初,李嘉誠決定全力發展地產,他於1971年6月創辦長江地產有限公司,1972年
改名為長江實業(集團)有限公司,將投資重點轉移到房地業。當時,正值香港股市進
入大牛市時期,李嘉誠把良機,及時將長實上市。長實法定股本為2億元,實收資本
8,400萬元,分4,200萬股,每股面值2元,以每股3元價格公開發售1,050萬股新股,集
資3,150萬元。1972年11月1日,長賓正式在香港掛牌上市。當時,長實的規模和實力均
顯不足,只有35萬方呎出租樓宇,且大半是工業大廈,每年租金收入僅390萬元;此外
有7個地盤在興建中,其中4個地盤為全資擁有。長實上市時預期年度利潤為1,250萬
元,但由於期間地價、樓價大幅上升,長實在上市後第一個年度獲利4,370萬元,相當
於預算利潤的3.5倍。

長江實業自1972年11月1日在香港上市後,即利用股市進入大牛市、股價上升的時機大
量發行新股集資。1973年,長實就公開發售新股5次,總數達3,168萬股,用以收購地產
物業,以及泰偉、都城地產等公司的股權。其中,1973年12月,長實以每股6.30元價格
(比上市時每股3元上升逾一倍),登行新股1,700萬股,集資逾1億元收購都城地產其
餘50%股權,即以1700萬股新股換取皇后大道中勵精大廈利德輔道中環球大廈,使每年
租金收入增加八、九百萬元。1975至1983年間,長實又先後公開發售新股8次,總數達
32,072萬股,相當於公司上市時總發行股數的7.6倍,藉以籌集大量資金去收購地產物
業或公司股權。其中,1981年1月,長實透過發行新股664.64萬股,就取得利興發展
39.3%股權。透過連串供股、發行新股,長實的資產規摸迅速壯大。1972年11月長實剛
上市時,市值僅約1.26億元,但到1981年底,市值已增加到78.77億元,在香港股市中
成為僅次於置地的第二大地產公司。

長實上市後即利用發行新股作為工具大規模集資,並趁地產低潮大量購入地皮物業,先
後購入及興建軒尼詩道8幢舊樓、皇后大道中聯成大廈一半權益、觀塘中匯大廈、皇后
大道中勵精大廈和德輔道中環球大廈等。1974年,長實與加拿大帝國商業銀行合作,組
成加拿大怡東財務公司,第一次將外資引入香港按揭市場。同年,長江實業向李冠春和
馮平山家族旗下的華人置業購入位於中區畢打街的華人行,並與匯豐銀行合作重建華人
行,作為集團的總部所在地。這時,長實的實力已深受匯豐銀行、加拿大帝國商業銀行
的重視。

1975平,長實趁香港經濟不景、地產市道低迷再次作重要擴展。當年它以8,500萬元的
低價,向太古地產購入北角寶馬山道賽西湖地盤。賽西湖佔地86.4萬方呎,長實在該地
盤興建925個1,260至1,640方呎的大型住宅單位以及商場、停車庫等,總樓宇建築面積
達132萬方呎,平均每方呎地價成本僅為64元,十分便宜。1977年長實趁地產市道轉旺
將賽西湖大廈推出發售,每方呎樓面售價達279至344元,長實及加拿大帝國商業銀行共
賺得毛利1.3億元。此次成功,奠定了長實以後一連串成功的發展機會。

1977年,長實的聲譽達到高峰。同年1月地鐵公司宣佈在地鐵中環站和金鐘站上蓋物業
發展權接受招標競投。由於兩地段均處於香港中區最繁華地區,競投激烈,參加投標的
財團多達30多個,其中又以老牌英資地產公司置地的奪標呼聲最高。長實針對地鐵公司
債務高企、急需現金回流的困難,提出了一個極其吸引力的方案,將上蓋物業完工時間
與地鐵通車日子配合。結果在眾多財團中突圍而出,擊欺置地,奪得地鐵中環、金鐘站
上蓋物業發展權。消息傳出,香港輿論為之轟動,此舉被譽為長實「擴張發展之重要里
程碑」,是「華資地產界的光輝」。

1978年5月,地鐵中環站上蓋物業環球大廈開售,總值達5.9億元的物業在8小時內全部
售罄。同年8月,地鐵金鐘站上蓋物業海富中心開始售賣,首日成交額逾九成。兩項交
易均破香港地產紀錄。是役,長實不僅賺取厚利,而且聲名鵲起。它在香港地產界的崇
高地位,被正式確認。當時,資深的股評家已經預測,長實的實力有可能超過置地。

這一時期,長江實業還利用其享有的聲譽及擁有的雄厚資金,與一些「有地無錢」的上
市公司合作,發展這些公司擁有的土地。早在1976年,長實就曾先後與亨隆地產、銓利
基業等公司合作,先後發展壽臣山的高級豪華別墅及灣仔堅尼地道鳳凰台的高級住宅大
廈,雙方均分得可觀利潤。1979年,長實又與廣生行合作,興建位於灣仔告士打道、謝
斐道及杜老誌道間一幢25層高商業大廈。1980至1983年間,長實更先後與南海紗廠、南
洋紗廠、恰南實業、廣生行、會德豐系的信託置業、聯邦地產,以及港燈集團等,合作
成合組聯營公司,發展對方所擁有的土地或買賣對方所擁有的物業。這些合作對長實極
為有利,因為它不需要付出一大筆資金購買土地,只需支付少量做地基工程的錢,並透
過「賣樓花」以戰養戰,就可與合作公司分享可觀利潤。長實的實力因而進一步增強。
到1981年度,長實年利潤高達13.85億元,相當於上市第一度的31.7倍。

從70年代末至80年代中期,李嘉誠領導的長江實業進入了一個急速發展的新時期。當
時,李嘉誠以高瞻遠矚的戰略目光為長實制訂新的發展策略,即動用大量現金收購那些
潛質優厚的英資上市公司,這些公司的共同特點就是擁有龐大的土地儲備、因經營保守
而股價長期偏低、大股東對公司的控制權不穩。1977年長實斥資23億元收購擁有中區希
爾頰酒店的美資永高公司全部股份,正是這一策略的先聲。

1978年,它再接再厲,收購了英資上市公司青洲英坭25%股權,並進而取得該公司的控
股權。青洲英坭的主要業務是生產及銷售水坭等建築材料,與長實的業務相配合,更重
要的是它持有九龍紅勘鶴園街的龐大廠址,為長實日後的地產發展提供了大量廉價地
皮。

與此同時,長實又將收購目標轉到在九龍尖沙咀海旁擁有大量土地儲備的九龍倉,九倉
是置地的聯營公司,與置地同屬英資怡和旗下的兩大主力。李嘉誠看準置地對九倉控制
權不足的弱點,大量吸納九倉股份,後來收購消息外洩,怡和向匯豐銀行求助,向李嘉
誠斡旋。李即將所持全部九倉股份轉售「世界船王」包玉剛,賺取了約6,000萬元,全
身而退。

1979年8月,長實成功從匯豐銀行手中購入和記黃埔9,000萬股普通股,一舉為順利入主
和黃鋪平道路。和黃屬英資四大洋行之一,不僅在紅磡擁有龐大的船塢地皮,而且是綜
合性大型企業集團。1985年,長實再透過和黃收購香港電燈集團。至此,長實一舉控制
了四家上市公司,市值達353.9億元,比未進行上述收購活動的1977年大幅增長59倍。

長實入主和黃後,即發揮其地產專長,著手籌劃將黃埔船塢舊址發展為規模宏大的黃埔
花園計劃。其實,80年代初,和黃已開始與港府商討重建黃埔船塢補地價問題,不過,
當時地價高企,港府要求補地價金額高達14至19億元,雙方一直無法達成協議。後來,
香港前途問題現,樓市崩潰,談判一度中止。1984年9月,中英雙方就香港前途問題草
簽聯合聲明,投資者信心開始恢復,和黃即與港府展開談判,同年12月達成協議,和黃
補地價3.91億元,另加道路建築費2.1億元。當時,港府之所以肯接受這個低價,是希
望藉此刺激香港樓市復甦,港府總註冊署署長紀信禮在接受和黃支票時表示:「該項斥
巨資重建計劃乃有益和有建設性,顯示地產商對地產及香港將來充滿信心。」

和黃把握良機出擊,大大減低了土地成本。整項龐大計劃,是在黃埔船塢舊址約19公頃
(約200萬方呎)土地上興建94幢住宅大廈,共11,224個單位,總樓面面積764萬方呎,
另有商場面積169萬方呎,計劃在6年內分12期發展,總投資40億元。這是香港進入過渡
時期以後首項龐大地產發展計劃。黃埔花園從1985年4月推出第一期,到1989年8月售出
最後一期,歷時4年半,每方呎樓面售價從最初的686至717元上升到1,490至1,755元,
平均每方呎樓價約1,220元。粗略估計,和黃的總收益高達92億元,扣除40億元成本,
黃埔花園至少為和黃帶來53億元的巨額利潤,這遠不算約169萬方呎的收租商場面積。
難怪和黃總經理馬世良說:”It is a wonder investment”。

在整個80年代,長實集團先後共完成60多項地產發展計劃,除黃埔花園外,尚有城市花
園、和富中心、嘉雲合、樂信合、瑞峰花園、銀禧花園,以及麗城花園,所提供的住宅
單位超過5.25萬個。期間,長實集團發展的物業,約佔香港整個物業市場的20%,長實
已成為香港地產業的領導者。

踏入90年代,長實的氣勢更形宏大,它利用所收購公司的龐大土地儲備,策劃四大私人
屋村的發展計劃,包括藍田地鐵站的匯景花園、茶果嶺的麗港城、鴨利洲的海怡半島,
以及元朗天水圉的嘉湖山莊,這都是香港地產發展史上僅見的大型發展計劃,四大屋村
共佔地747萬方呎,可提供樓面面積2,953萬方呎,其中住宅單位逾4萬個,總投資超過
185億元。

四大屋村中,藍田匯景花園地段於1988年4月由長實聯同中信集團投得,該財團向港府
補地價10億元,在藍田地鐵站上蓋興建20幢28至34層高住宅樓宇,約提供4,100個單
位,從1991年起陸續建成。茶果嶺的麗港城和鴨利洲的海怡半島則是由和黃聯營公司聯
合船塢將肯衣的船廠用地與蜆殼石油公司在茶果嶺及鴨蜊洲的油庫用地交換,以及香港
電燈集團將電廠從鴨蜊洲遷往南丫島後所得,其中,麗港城計劃興建55幢住宅樓宇,提
供逾8,000個住宅單位,可容納2.5萬居民,從1990年起陸續建成。海怡半島則計劃興建
35幢住宅樓宇,提供逾10,000個住宅單位。

四大屋村中,以嘉湖山莊規模最大,是香港迄今以來最大的私人屋村,佔地38.8公頃,
計劃興建58幢28至40層高的住宅樓宇,約15,000個住宅單位。嘉湖山莊發展計劃由長實
策劃,擁有49%權益,其餘51%由中資華潤集團擁有。根據1988年雙方達成的協議,長
實保證華潤至少獲利7.5億元,但若售樓價超過特定水平,長實所分得利潤份額將從49
%提高到75%。

嘉湖山莊於1991年11月推出首期,當時售價已達每方呎樓面面積1,850元,超過長實與
華潤協議中1997年每方呎1,700元的指定價格。其後,嘉湖山莊樓價隨香港地產大潮節
節飆升,1996年4月複式單位御景軒推出時,每方呎售價已升至2,936元,到1997年地產
高峰期時,每方呎售價更升至4,000元左右,估計整項計劃為長實帶來超過130億元的巨
額利潤。長實無疑成為了香港地產市場大型私人屋村的領導者,被稱為「大型私人屋村
之王」。



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深宮後廷就是一個舞台,台上台下皆是戲。沒有人能置身事外 痛痛快快地唱一齣屬於自己的好戲吧∼莫問前程凶吉,但求落幕無悔!

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thx...!





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really?





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好多資料,不過無時間一一求證。辛苦哂





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Nice post, very interesting! Amazing story







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原帖由 上官恩娜 於 2017-3-21 01:05 AM 發表

李嘉誠創辦長江實業,祖籍廣東潮安,1928年在家鄉出生,11歲時因日寇侵華,隨父母
舉家南遷香港,15歲時因父親病逝被迫輟學外出謀生,很快成為出色的推銷員。1950
年,李嘉誠以5萬元創辦長江塑膠廠。「長江」的取名 ...
佢已經out, 廢老一名






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Thanks for share





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冇六十年代六七暴動,誠哥今天還在串膠花,誠哥有腦有膽色,但還要有幸運之神眷顧。七三年,港府建造工程大承包商,保利建築資產總值大過長江實業,但因為東主李保羅將全副身家投入股巿,結果是年股災,恒指由千三點大跌至百幾點。李保羅宣布破產,連向人借五百萬擔保金都得不到而要入獄,如果不是股災,香港今天首富是李保羅。





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原帖由 上官恩娜 於 2017-3-21 01:05 AM 發表

李嘉誠創辦長江實業,祖籍廣東潮安,1928年在家鄉出生,11歲時因日寇侵華,隨父母
舉家南遷香港,15歲時因父親病逝被迫輟學外出謀生,很快成為出色的推銷員。1950
年,李嘉誠以5萬元創辦長江塑膠廠。「長江」的取名 ...
誠哥好野



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成哥好波


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好似唔係喎,李嘉誠係去長江打工,識左太子女,然後結婚,外父後來將間公司比佢打理,佢跟住先發揚光大喎⋯⋯


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成功故事永遠好看

但當中失敗H亦唔少

通常可以扶搖直上 除個人努力外

所遇貴人助力絕不可少

政府官員巨大金融機構H私通勾結黑暗面 全隱藏







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而對民生生活最影響大H 多數最長遠搵錢

成功上左位 政府高官自動獻身比面
財政充斥更加金融機構走埋嚟做借貸 自己袋唔做出錢

如果一開始係失敗H 以上情形 絕對天堂地獄之別

修飾H成功人物故事 真係算把啦







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引用:
原帖由 kopandem 於 2017-3-21 03:48 AM 發表

冇六十年代六七暴動,誠哥今天還在串膠花,誠哥有腦有膽色,但還要有幸運之神眷顧。七三年,港府建造工程大承包商,保利建築資產總值大過長江實業,但因為東主李保羅將全副身家投入股巿,結果是年股災,恒指由 ...
其實兩人都經歷了股災時間,但處理方法不同,造成很大的差別!誠哥做首富係因為眼光獨到及遠大,用人唯才!



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