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偷雞出租物業後果及其分辨。

erichk112

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1^# 大中小發表於 2013-4-30 11:57 PM 只看該作者

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偷雞出租物業後果及其分辨。

[隱藏]

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML&id=18432

引用:

做完A就是B，甚麼是B？就是Bank Consent，這是非常重要，當閣下將物業按給銀行後，銀行就是銀主，一切也要問一問它。出租那麼大件事，一定要問它。否則市值10萬月租的物業，閣下以月租10元租給別人，年期二十年，這便是欺詐，銀行是不會同意。所以租客應該要求銀行的Bank Consent，這份同意書其實是保障租客。沒有這份同意書，銀行可以說它不知情，是可以以交吉的形式收回物業，租客是冇得留低，此點，其實業主租客雙方都要留意，不要心存僥倖，尤其是外資銀行，一發現便會拉人封艇，冇人情講。屆時，租客又會叫業主賠償，冇租金收入之餘，還要付出一筆賠償金。所以，就算有租客不介意沒有Bank Consent，業主應該自己向銀行申請，否則，是有痛腳在租客手裡，他不交租閣下亦耐不得他。

1)何為偷雞業主？
即係同銀行簽了「自住声明」但出租物業後並冇如實通知銀行。

2) 為何有偷雞業主？
A）向銀行騙取較低利率
B）向銀行騙取較高按揭成數
C) 不清楚改變用途後要向銀行申報。

3）如何分辨偷雞業主？
A) 查冊 - 若從查冊知道物業沒有按揭，那業主一定不是偷雞業主。
B) 出租同意書。若業主能出示銀行所發的出租同意書，代表他有通知銀行該物業不是自住，他都不會是偷雞業主。
C) 若物業有按揭，而又業主又不願出示出租同意書，就比較有可能係偷雞業主了。

ps:有板友經板主向小弟表示懷疑a)誤導板友。因為板友認為當一個供満單位拿去銀行作商業抵押時，查冊亦只會顯示"All Money"，而非按揭中狀態。

基本上，若「抵押」了給銀行，出租前就需要通知銀行，或作抵押時已經表示物業已經出租。另建議若板友對小弟說法有懷疑，建議留言討論。
http://www.midland.com.hk/agency/chi/handbook/law/tenancy.html

引用:

一般來說，以九成按揭置業應沒有次數限制的，但閣下應最好向相熟銀行詳細查詢。另外，基於閣下已將物業抵押給銀行，故閣下若想出租有關物業，必須事先得到按揭銀行的同意才可。

ps: 另外，有部份板友指出有銀行需要有租約copy，才會批出出租同意書。事實上，小弟冇相關經驗。若實情如此，板友認為可否先簽租約，外加一項表明租約會在業主出示出租同意書後才正式生效？

4）為何租客應要求業主出示出租同意書？
政府網頁：

引用:

http://www.gov.hk/tc/residents/housing/private/buying/rentingDomesticProperty.htm
。。，你應該先查閱該物業的土地紀錄，以核實有關的業主身份，以及查明該物業是否已按揭予銀行或其他財務機構。

業主出租已按揭的物業前，必須先取得承按人的同意。你應留意承按人發出的出租同意書是否有附帶條件。如業主在未取得承按人的同意下出租物業，承按人有權收回該物業，屆時租客可能會被要求於短期內遷離該物業。

[B]5) 為何業主應出示出租証明書？
續租時，若租客問業主出示銀行的「出租同意書」，而業主拒絕，租客在查冊後若發現業主還有按揭，可能應定業主偷雞業主，然後向銀行，金管局及傳媒揭發業主。由於大眾對樓市的關心，傳媒應有意跟進向金管局查詢，金管局就會向銀行查詢，銀行就會查明是否有人作假的自住声明。再加上租客用作舉報的租約。偷雞業主又可以點解話？

當然如果業主已經通知了銀行就不會有問題，但若業主真係偷雞業主，他就要面對以下風險。

6）作為偷雞業主的風險係？
A) 銀行加按息
B) 銀行call loan
C) 金管局網頁：

引用:

http://www.hkma.gov.hk/media/chi/doc/key-information/guidelines-and-circular/2010/20100813c1.pdf

認可機構應要求借款人就按揭物業是否用作自住用途(或繼續用作自住用途)作出正式聲明，並提醒借款人作出虛假聲明可能帶來的法律後果（例如，若借款人為取得貸款而作出虛假聲明，可能會干犯欺詐罪）。認可機構應在貸款申請表格內印上有關的提醒字句，並促請借款人留意。認可機構須嚴正處理借款人作出虛假聲明的個案，如有需要，應採取適當的法律行動。有關的聲明書應由律師審閱，以確保在法律程序中，該等聲明會被接納為證據。

按保要求自住声明每年renew

引用:

http://www.hkma.gov.hk
擴大按揭保險計劃至樓花按揭貸款的目的，是協助置業人士購入一手市場的物業。按揭證券公司將會嚴格執行業主自住的限制條件，以免按揭保險計劃被利用作物業投機的用途。借款人除了要在批出貸款時聲明有關物業將作自住用途，以及其後每年聲明一次外，亦須於物業落成後3個月內提供書面文件，確認已搬入該物業自住。根據按揭保險計劃的現行安排，若按揭貸款被發現違反物業自住的規定，按揭證券公司可提高保費額以反映較高的風險，或透過貸款銀行要求借款人減少按揭貸款額，並且取消按揭保險。

所以需要按保的偷雞業主可能面對以下困景：
1）買樓時向按保表明係自住物業，簽了自住声明
2）之後出租物業，簽了一年生約，一年死約。
3）一年後收了按保的書要求renew自住声明，但死約未完不能叫租客走
4）另一方面，按保的自住声明唔簽又唔得，因為一時之間又冇現金去俾錢銀行來唔造按保。
5）最後只好照簽自住声明。
6）租約死約完了，想加租，但租客話要有銀行的出租同意書。
7）若出示不了出租同意書，租客會估到自已偷雞。若他用張簽了名的租約去告發他，他又點算好呢？
8）勁加租趕人走？個租客都唔知等時會玩野。。。會唔會在他找了地方搬了屋後先玩野？
9）勁減租，希望個租客唔玩野？但他更可能認自己係偷雞業主，到時更加唔知點趕人走。

謝板友意見。小弟特此声明。小弟並不建議租客或業主將是否告發業主偷雞作為續租條件協議的一部份。最初帖子內容或有不當，若令人不快，在此講句「sorry」

冇出租同意書唔等於有作假的自住声明。因為有不少業主係冇簽過這東西的。業主有冇簽過自住声明要看他在什麼年份買及要按幾多成的
這點，小弟不想大家誤會。

7）之前有人話偷雞出租自住樓冇刑事責任喎？[/b

大家是否發覺那帖子不見了？小弟之前send了以下email給金管局cc了給香討。香討管理員（不是板主），二話不說就立即把它remove了。現在等金管局回覆。若各板友認為小弟帖子有問題，都可以試下這樣處理：）
引用:
致金管局：

網上討論區有人表示出租己向銀行申報自住物業並冇無任何刑事責任。

==========

http://m.discuss.com.hk

*[注意：本篇討論參與者並非法律人士, 讀者如對討論內容有疑問, 需向執業律師尋求專業意見]*

*< *#261帖<http://finance.discuss.com.hk>
* 已經盡本人能力澄清部份會員擁有誤解, 大家有唔明可先看看。>*

為免一些人會員散播錯誤資訊, 例如：「偷雞七成按揭出租私樓係犯法」之類謬誤, 本人舉一個例子證明上述情況偷雞出租100%屬民事類別：

有個女人同一間模特兒公司簽工作合約，訂定如有違反需即時解僱。
後來公司發呢個女人真身係男人(即變性人)。大家估下邊個會提出起訴？
政府律政司？定係模特兒公司？
(註：無意對變性人冒犯, 只舉例他們現時經常受到社會排斥現象)

如果答案係模特兒公司話，即係民事案！晌未有「提出訴訟者」出現前，法律上果個變性人一日都未算界定為違約。

香港普通法的確如此，有D人唔肯接受呢個事實，我都愛莫能助。

http://www.doj.gov.hk/chi/legal/index.htm

=========

但根據金管局於2010年所發指引，若作虛假声明將有嚴重法律後果。

http://www.hkma.gov.hk

認可機構應要求借款人就按揭物業是否用作自住用途(或繼續用作自住用途)作出正式聲明,並提醒借款人作出虛假聲明可能帶來
的法律後果(例如,若借款人為取得貸款而作出虛假聲明,可能會干犯欺詐罪)。認可機構應在貸款申請表格內印上有關的提醒
字句,並促請借款人留意。認可機構須嚴正處理借款人作出虛假聲明的個案,如有需要,應採取適當的法律行動。有關的聲明書
應由律師審閱,以確保在法律程序中,該等聲明會被接納為證據。
=====

所以特此向金管局查詢
1）以上指引是否仍然有效，及
2）金管局如何落實有關指引。

小市民上。
請去1181樓看第一部份的回覆
http://news.sina.com.hk/news/20130612/-1318-2991231/1.html

出租訛稱自住夫婦涉圖騙278萬重建賠償
【明報專訊】坐擁數個物業的無業夫婦，得悉市建局欲收購他們名下的觀塘物業作重建，涉為多取近278萬元補償金，向當局訛稱兩個出租單位為自住，更涉嫌代文盲租客寫信證明單位非出租，意圖妨礙司法公正，兩人否認部分控罪，案件押後開審。
涉代文盲租客寫信稱單位非出租
被告夫婦為何漢強（59歲）及其妻盧芬妹（49歲），何昨承認兩項企圖欺詐罪，否認意圖妨礙司法公正罪，盧則否認企圖欺詐罪。案情透露，何自1990年代持有觀塘輔仁街輔仁大樓的3樓K室及4樓A室單位；以及自2002年起，持有九龍塘文華閣一複式單位。
何漢強於2008年向市建局遞交問卷，顯示兩個位於輔仁街單位已出租，並附上租約副本。市建局同年12月發出補償建議，3K單位補償額為153萬元，4A單位則為258萬元。惟何其後多次向當局查詢，希望當局運用酌情權提高補償額，又稱可叫單位租客遷出，當局曾應其要求提高金額。
投訴被市建誤導
前年12月起，何突「改口風」稱其妻及子女住在4A單位，他為免受噪音騷擾及因與妻子爭執，則獨自搬到3K單位。至於表格提及的租客，何稱是為幫助親友申請政府房屋而訛稱他們為租客，實從未收取租金。何更投訴被市建局誤導，以為出租物業可獲更多補償。事件引起警方調查，去年5月兩被告在其九龍塘的真正住所被捕。
據市建局慣例，若被收購單位為業主自住，市建局會給予業主其物業市值及重置類似單位的差價賠償；若單位已空置或出租，則不會獲全額賠償。涉案兩單位若為自住，可多獲近278萬元補償。何另被指以一名租客名義，寫信訛稱單位為被告自住，並叫租客在信上簽名，要求警方停止調查。
【案件編號：DCCC121/13】

[ 本帖最後由 erichk112 於 2013-6-14 12:27 AM 使用編輯 ]

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