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元朗住宅討論 - 千萬到百萬樓

元朗住宅討論 - 千萬到百萬樓 E-mail 此主題給朋友

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等我講下元朗唔同RANGE嘅樓!

熱門講起。。。

300萬以上,5xx尺起
yoho town/ mid town/新元朗中心 (新地樓)
最近元朗港鐵站, 所以尺價最貴, MEGA TOWN落成後, 亦會最近商場;
又近雞地, 食野方便

朗晴 /朗怡居 (新地)
可步行至元朗港鐵站, 低密度, 新盤譽88响正前面, 可望帶動樓價,
不過對正新盤嗰幾座似乎太近, 有面壁之感

再遠些少. 有新盤尚悅 (恆基+新世界)
新盤不多作介紹, 網上已有好多資料;
唯一想講, 佢有12幢, 係除YOHO之外, 元朗最大型住宅項目, 相信會有一定承接力

尚悅旁邊, 蝶翠峰 (新世界+恆基)
實用率高, 則四正, 附近環境可參考尚悅資料

雍翠豪園 (信和), 雙幢, 300萬以上, 606尺起,
則四正, 大廳大窗, 可步行至市中心, 亦近midtown

(北面)300-400萬以上,可步行至元朗港鐵站
尚豪庭 (新地), 最新最豪, 管理費$2.9尺!
采葉庭 (新地+新世界), 實用見清, 則靚.
兩盤附近冇咩商鋪, 多是村屋, 搵食要行十零分鐘

半新樓有翹翠峰(新世界), 原築(新地), 距離港鐵較遠, 去西鐵可搭K68, 搵食就要行十零分鐘

300萬以上,可步行至朗屏站
朗庭園 (新地), 可能仲有2字頭, 529至764呎,共4座, 兩房及三房, 鄰近元朗廣場和輕鐵水邊圍站73校網之內,離光明學校及聖公會靈愛小學不遠

朗屏站旁邊, 富來花園, 200萬起, 3XX-4XX尺, 可謂元朗最近港鐵站嘅屋苑, 樓下大排檔, 搵食好方便, 平台有車位

朗景臺, 怡豐花園, 雙幢, 位於元朗市河畔嘅西面,近教育路,食野方便,旁邊正在興建圖書館
怡豐花園 434-681尺, 2XX萬起
朗景臺 606-846尺, 25X萬起


興建中的綜合場館外形將以一個橢圓形的螺殼為設計雛形。地盤佔地面積約6,800米,建築物樓高7層,場館更可服務到20萬居民。
綜合場館將包括一間分區圖書館、一個書庫及一間體育館,分區圖書館設施有成人及兒童借閱圖書館、互聯網工作站、多媒體圖書館、電腦資訊中心及咖啡閣等。至於體育館設施,則包括一個設有觀眾席的運動主場館,另有一個兒童遊樂室、一個乒乓球室、一個多用途活動室、一個健身室及其他輔助設施等。
建築署工程策劃總監李鴻威承認其設計與周邊的屋苑有點不配合,但強調圖書館及體育館的巨型面積,是為了照顧市民需求。議員最終仍通過了該筆七億零四百一十萬元的撥款。



公園南路, 多是底密度住宅, 距離港鐵較遠, 有些屋苑有村巴

御景園,御豪山莊等, 最細單位6XX尺起, 大單位多享有公園景, 環境清幽, 尺價較低水, ,
但搵食都要行十零分鐘

有些距離港鐵和元朗市中心較遠嘅屋苑會有村巴
原築/朗晴/蝶翠/朗怡/葡萄園/錦繡/加州等有村巴來往新元中
還有些會有班次到元朗廣場(朗晴/蝶翠/公園南一帶屋苑/錦繡)

朝早返工亦有些特別巴士和村巴到各市區, 所以唔一定要依賴港鐵或過海巴士!

*******************************************************************
上述屋苑, 其實係位於元朗周邊,
真正元朗市中心, 係千色廣場和大馬路一帶, 多是單幢樓,
百零萬300尺左右, 現在都仍可找到. 由於單幢樓眾多, 不逐一介紹;

反而想講下雙幢樓, 好順X系列, 華懋樓, 就俾個名佢地, 叫做元朗四好.
包括好順意, 好順泰, 好順利, 好, 全部係雙幢樓, 管理費約一蚊尺;比起單幢樓, 維修時都多些戶數分擔.

好順意, 最近YOHO MIDTOWN, 亦可步行至元朗港鐵站, 最受惠於YOHO概念, 亦近雞地.
現在200萬起, 全部3XX尺, 樓高19層, 1987落成, 2012完成維修翻新, 尺數最細但最貴嘅一幢



好順泰, 元朗市中心, 千色店後面, 旺中帶靜, 附近食肆林立,
朝早樓下有村巴到市區; 免費轉乘優惠, 搭輕鐵到港鐵只係一個站, 有停車場.
339尺至495尺, 樓高30層, 市內最高嘅單/雙幢洋樓, 高層可俯覽成個元朗市, 向北遠眺後海灣,
向南望大棠極開揚景! 1988落成, 2012完成維修翻新.

[ 本帖最後由 VV1006 於 2013-6-20 04:24 PM 編輯 ]



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2013-1-15 01:02 PM

好順泰

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2013-1-16 03:06 PM

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如果650萬以上, 可買到YOHO MIDTOWN 8xx尺,但俾多個選擇各位,元朗就當然唔少得屋仔!
村屋就分得好散,現在一幢要過千萬,人口唔多又住唔晒三層,買分層又唔係你擁有晒全幢,又冇咁過引!

今日蘋果介紹26/1/2013 (有圖有片)
細碼屋仔特輯-錦綉/加州/夏威夷
http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=21429681

想講下錦綉花園,佔地1千2百5十萬呎,共建有5千多間,850-1700尺,2-3層高。
係全港最大型低密度住宅,每座擁有獨立前後花園連車位。
擁有全港最大人工湖,環繞湖畔建有一條長約700米的環湖徑!
配套齊全,hsbc和銀通ATM、酒樓大家樂Pacific Coffee、百佳7仔OK、街市、醫務所.....
村巴有元朗墟、上水線; 番工放工有青衣、中環、紅磡及荃灣線。入門屋仔, 又可養多兩架車仔,但唔駛養車位,愛車之人首選!



錦綉花園

屋仔就緊係唔係得錦繡, 只係相對上, 性價比較高,成交量大,實用80-100%,管理費平!
講埋加州花園,位置較北,實用68%,管理費約二蚊尺。有村巴來往元朗/上水,
屋苑規劃完善,外型統一,保安嚴密。屋苑內有惠康酒樓7仔HSBC ATM。
唯普遍屋型間隔為分層多、樓梯長, 只有逾2000呎嘅屋型每層空間較大,才像真正洋房大屋。


加州其中一個則:


碧豪苑, 夏威夷豪園, 翠巒, 位於加州花園對面, 隔條新田公路, 較冷門, 少成交, 冇咩配套.

碧豪苑最細807尺,實用698尺,四字頭可能仍找到,不介意冇咩配套嘅話,可以話係屋仔除村屋外最平選擇.
但留意番碧豪苑建於小斜路上,同埋村內多間屋仔都建有天台屋,外型不甚美觀



如果追求屋苑外觀美感, budge鬆動些但又不過一千萬可考慮翠巒
屋苑外牆以天然石材鋪砌,設有私家花園及露台,為兩層高(另連天台花園)設計,面積1484呎-2225呎內籠四正,實用率高

留意這些規模不大的屋苑多以用家為主,盤源不多,成交疏落,想買或賣需要耐性.


翠巒

[ 本帖最後由 VV1006 於 2013-1-26 12:50 PM 編輯 ]



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元朗市中心唯一一個居屋 - 鳳庭苑

元朗區雖然有不少居屋,但絕大部分集中在天水圍新市鎮內,而坐落元朗市中心的就只有鳳庭苑。由屋苑徒步往元朗大馬路僅約五分鐘步程,周邊配套完善,起居飲食便捷,惟屋苑業主惜售,缺盤難免。
鳳庭苑坐落元朗市中心一帶,貼鄰小巴總站,另亦可往元朗大馬路乘坐輕鐵,可謂信步即達,即使徒步往偏離市中心的港鐵元朗站亦只需約十五分鐘,交通非常方便,最適合上夜班一族。

外觀簇新 多望街景鳳庭苑規模不大,由2座康和式住宅大廈組成,樓齡約十一年,一層6伙,單位數量只有312伙,外觀尚算簇新。屋苑間隔方面,單位賣點是廳房均不設窗台,而且間隔四正;單位面積只有855及661方呎兩種,一律以長方廳設計,分三房及兩房戶,其中三房戶設有套房。

鳳庭苑所在位置比較興旺,不過景觀稍為輸蝕,屋苑周邊大廈林立,故單位景觀以樓景及街景為主;位處單邊A座坐向北面的高層單位,可越過前方建築物享較開揚景觀,望西邊圍及南邊圍一帶景致。

放盤稀少 補地價貴世紀21安興物業經理麥嘉文表示,鳳庭苑單位量不多,放盤向來稀少,偶然才會有1個放盤,不過迅即會被市場吸納。近月屋苑缺乏盤源,對上一宗成交要追溯至五月份,單位第二市場成交呎價接近三千元。由於屋苑折扣率頗高,介乎32至40%,加上鳳庭苑單位補地價後,樓價睇齊同區較大型私人屋苑朗晴居及蝶翠峰,所以成交向來以第二市場居多。

消閒選擇多啱年輕人鳳庭苑雖然欠缺屋苑設施,不過勝在附近配套非常完善,屋苑周邊的設施,包括地道的熟食檔、籃球場、中小型商場交通廣場、小巴總站及鳳琴街體育館等。附近亦有大型超市及同益街市供居民購買濕貨。

此外,離鳳庭苑不遠處還有元朗賽馬會廣場及位處教育路東面的千色廣場及合益廣場。提到教育路一帶,這條橫貫元朗市心臟地帶的街道,尤其是東端有多間區內著名食肆、商店及娛樂場所,是年輕人消費的集中地,故教育路又被譽為「不夜街」及新界西銅鑼灣。

地址:元朗鳳翔路8號, 樓齡:約11年, 座數:2座, 單位數量:312伙


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元朗上車盤較多,現付上一些參考資料:


供款佔入息比率及壓力測試


《第一套房按揭之申請人》


按揭申請人申請第一套房按揭之每月總供款額不可超於總入息的一半即50%。另外,銀行須為按揭申請人作壓力測試,供款佔入息比率將假設利率回升3厘或以上計算,而在壓力測試下的供款與入息比率不可超越60%。

《第二套房按揭之申請人》
由2012年9月15日起,若按揭借款人申請按揭時已擁有一個或以上未完全償還的按揭物業(第二套房),申請人申請第二套房按揭之每月總供款額不可超於總入息的40%。另外,銀行仍須為按揭申請人作壓力測試,供款佔入息比率將假設利率回升
3厘或以上計算,而在壓力測試下的供款與入息比率則不可超越50%。

*備註:《第二套房按揭之申請人》設自用豁免安排:若申請第二套房按揭是用作自住、樓換樓、供直系親屬(即配偶、父母、兄弟姊妹及子女)自用、非套現轉按及空殼公司持有並由公司大股東或其直屬家庭成員自用,則可獲豁免。


*上述豁免不適用於申請人已擁有或擔保兩個或以上按揭物業,這情況仍受新措施所限。



另外,7成以上按保並非一生人只可用一次,按保次數係不限,只要是"自住"和不能同時有兩個按揭保險




以我所知係咁, 舉例:


-已買物業A自住, 9成按, 現在賣了, 再買物業B自住, 可以申請9成按
-已買物業A自住, 7成按, 現在想再買物業B自住, 可申請9成按
-已買物業A自住, 9成按, 現在想再買物業B自住, 想申請9成按, 要將物業A轉按到7成以下

*每人可享有2間"自住"樓 (給父母/直系親屬住)



按揭保費可選擇一次過付清或每年支付按揭保費,如選擇每年支付按揭保費將不設退保安排。
(但銀行借埋保費, 其實即係一次過付清)


比 左 既 按 揭 保 險 費 係 有 得 退 款  ,不 過 要 符 合 以 下 條 件 :


1) 保 費 係 買 家 一 次 過 自 己 繳 款
2) 3年 內 一 次 過 還 清 7成 以 上 既 按 揭 。
至 於 退 款 既 數 目 係 第 一 年 40%,第 二 年 25%,第 三 年 15%。

有關HKMC資料


http://www.hkmc.com.hk/chi/pcrm/ourbusiness/mip.html



[ 本帖最後由 VV1006 於 2013-5-7 03:43 PM 編輯 ]






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元朗興建中和未來將興建的住宅項目


RESIDENCE譽 88,為新地發展,全新概念式品牌系列住宅首個項目,2014年下半年落成。

位於新界元朗鳳翔路88號,2座共352伙,標準單位600至1,186平方呎,主打2房,另有3房及特色單位,
樓層特高約3.15-3.5米。三房「則王」單位,位於1座2至27樓G室,建築面積1186呎,
屬全盤唯一逾千呎標準單位,間隔3房連主人房,共22伙,佔項目比例逾6%。
提供免費住客專屬Limousine接送服務往返港鐵元朗站。預計於2014年7月底落成,配合豪華會所,
是元朗區唯一精品酒店式系列住宅。示範單位將設於ICC(環球貿易廣場)。

譽88特色戶 呎價勢冠元朗多個新盤部署本月魚貫登場,新地透露,元朗RESIDENCE譽88好大機會本月開盤,
首批可能先推售三房大戶,項目實用率近80%,並提供18伙間隔一至四房特色戶,建築面積400多至約1,600方呎,
個別地下花園特色戶設私家泳池,市場料特色戶意向建築呎價約1.5萬至2萬元,勢創元朗新高。

實用率八成 趕本月賣新地代理項目總監(銷售)張卓秀敏表示,RESIDENCE譽88仍待批預售,好大機會本月開售,
首批有機會先推三房大戶,該類單位全盤僅約100伙,建築面積約790至1,186方呎,售價參考同系區內YOHO MIDTOWN及尚豪庭。
她透露,RESIDENCE譽88實用率近80%,18個特色戶建築面積由400多至約1,600方呎,個別地下特色戶設私家泳池。

代理估計,該盤特色戶意向建築呎價約1.5萬至2萬元。

會所耗資逾億元打造張太又表示,該項目的住客會所已命名為Club MAX,室內連戶外園林及活動空間面積廣逾3.6萬方呎,耗資逾1億元打造,設施包括室內、外泳池、健身室及派對大屋等。樓盤管理費為每方呎2.78元。
新鴻基地產代理業務部項目總監(銷售)張卓秀敏在記者會上表示,新地(00016)旗下位於元朗的「Residence 譽88」尚未取得預售樓花同意晝,有機會在農曆新年前推售,預料在明年下半年入伙,該項目至今已錄得逾2000個查詢。
該項目有3伙地下花園連泳池的特色單位,單位建築面積約1117平方呎至1583平方呎(實用面積約894平方呎至1248平方呎),實用率八成,花園連泳池面積約946平方呎至2043平方呎。巿傳特色戶建築面積平均呎價約2萬元。


爾巒Riva,位於元朗東下高埔村,發展商為新鴻基。位於西鐵錦上路站與元朗站之間。

總發展樓面88萬方呎,包括住宅及商場的綜合發展項目,以低密度大宅作主打。
由25座住宅及48座臨河花園別墅組成,約提供800伙單位,住宅單位大部份建築面積逾1,000平方呎。
料最快明年農曆年前推出,估計先推臨河花園別墅,或不多於10伙,意向呎價暫定約18,000元,
若以最少3,000平方呎起計,入場費料約5000萬元起。


溱柏,屬新世界今年的重頭盤,位於元朗龍田村公庵路,共9座住宅,中密度設計,提供1,510個單位。
間隔多元化,兼備開放式至4房戶,面積600至1,300呎,另有天台特色戶,享有大欖郊野公園及山景等景觀。
項目正待批預售樓花同意書,最快可於今年上旬推售,示範單位將設於荃灣愉景新城。

新盤巡禮14:元朗溱柏新世界發展(00017)今年將有9個新盤推出,而元朗區則會成為焦點,包括大道村項目溱林、唐人新村Park Villa、洪水橋項目,以及規模最大的溱柏,單位類型由分層戶至天台特色戶均有提供。
有機會成為新世界今年「頭炮」的溱柏,位於龍田村公庵路,由9座物業組成,共提供1620伙,單位面積由600至1300方呎,另有天台特色戶,間隔由開放式至4房,滿足不同買家需要。
單位景觀開揚,部分向南單位可遠眺大欖郊野公園;而向北單位則可望元朗市中心。區內規劃完善,設施充足,而且接駁輕鐵及西鐵大型運輸系統,貫串屯門、天水圍及市區。
溱柏正待獲批預售樓花,將聯同區內多個同系新盤,逐漸於元朗區建立新地標。發展商尚未公布項目意向售價,預計區內新盤及二手屋苑呎價將成為參考指標,其中YOHO MIDTOWN、原築及翹翠峰呎價介乎5400至7100元。
新世界及琣a(00012)合作發展的尚悅,已錄逾400宗成交,平均呎價約7000元;毗鄰溱柏的原築,2房戶最新成交呎價約5600元;而同區翹翠峰及YOHO MIDTOWN呎價則介乎5600至7500元。

溱柏位於元朗區,屬73校網,區內中學有香港青年協會李兆基書院及元朗商會中學;而小學則有南元朗官立小學及元朗朗屏邨東莞學校等。



沙埔北項目  位處錦田河以北、沙埔村以南,四周環境優美,由新地發展,將是下一個區內大型市鎮級新盤。
項目發展概念及定位與YOHO系列不同,住宅樓面達230萬方呎,提供商場等配套,已補地價70.21億元,每方呎樓面地價約3,000元。
單位開則多元化,由細單位以至大單位均有選擇,包括各類特色戶。


未來將興建的住宅項目

首幅位於前元朗邨的「限呎地」,限建中小型住宅單位的地皮,由長實以24.1億元奪得,
平均每方呎樓面地價逾3,600元,貼近市場估值上限,面積約13.28萬方呎,總樓面不多於66.41萬方呎,
將提供不少於960伙,其中不少於800伙面積限建377至431方呎。


西鐵元朗朗屏站(北)限呎項目,由信置及嘉華國際合組財團,以17.08億元奪得。
住宅總樓面約52.39萬方呎,由於設多項發展條款,令地皮剪裁靈活性降低,每方呎樓面地價僅3,260元。
項目規定興建4幢不少於832伙,當中75%單位規劃為中小型戶,實用面積約538方呎。
另外發展商亦需協助興建一個安老院舍及長者日間護老中心。



*痚繶A資逾50億元的元朗和生圍項目,毗鄰加州花園,近期已動工,總樓面約89.30萬呎,
佔地達223.2萬呎,共344幢純洋房項目,平均面積約2,596呎,高度約15.1米(連地庫),
樓高約2至3層,另提供736個車位。


*元朗牛潭尾新潭路旁(近碧豪苑)的地皮,由長實以6.62億元投得,樓面地價相當於每平方呎6,548元,
佔地25.27萬方呎,可建總樓面約10.04萬方呎,獲批興建67幢3層和4幢2層高的洋房。

*由長實於去年6月以3億元投得的(近天水圍)屏葵路地皮,佔地約6.54萬方呎,
可建總樓面約6.54萬方呎,獲批建41幢3層高洋房。

*位於元朗牛潭尾竹攸路以南的綜合發展區地皮,佔地約103.6萬方呎,
九龍建業向城規會申請分兩期發展洋房及商用建築,提供不多於201伙。
項目分開兩期發展,總樓面約39.5萬方呎。 首期主要發展九建所持有的土地,為純住宅發展,
樓面約31.2萬方呎,約有166個單位及266個車位。
第二期則為商住發展,樓面約8.3萬方呎,約有35個單位及58個車位。
總住宅座數157座,樓高3層,為洋房或複式分層單位設計。

[ 本帖最後由 VV1006 於 2013-1-24 10:43 PM 編輯 ]



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good information!






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引用:
原帖由 chantaiman0000 於 2013-1-3 07:34 PM 發表
釆葉去左邊>.<



有啊~
采葉庭 (新地+新世界), 實用見清, 則靚.
兩盤附近冇咩商鋪, 多是村屋, 搵食要行十零分鐘






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引用:
原帖由 VV1006 於 2013-1-3 06:09 PM 發表
打好了!謝謝收看!
唔該哂
請問可以講下加州系 碧豪苑 同埋 四季三寶嗎?









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引用:
原帖由 qk28 於 2013-1-3 07:58 PM 發表


有啊~
采葉庭 (新地+新世界), 實用見清, 則靚.
兩盤附近冇咩商鋪, 多是村屋, 搵食要行十零分鐘



多謝你既資料,我補充少少,你上 Google 地圖睇下,尚豪沿寶業街直線行 250 米已經係名食店大榮華酒樓喇,附近大把野食,包括許留山第一老店、國記...等等,你行 250米要 15 分鐘?即是一分鐘先行 30尺?大約一架巴士位?爬下話?依Google地圖計算,步行是 6 分鐘!!我如果用快步,4 分鐘已經到大榮華喇,到大馬路開心廣場大約要行 7 分鐘,我只講事實,請勿介意。

https://maps.google.com/maps?saddr=%E9%A6%99%E6%B8%AF%E5%85%83%E6%9C%97%E5%A4%A7%E6%A6%AE%E8%8F%AF%E9%85%92%E6%A8%93+-+%E5%85%83%E6%9C%97&daddr=%E9%A6%99%E6%B8%AF+%E5%85%83%E6%9C%97%E5%AF%B6%E6%A5%AD%E8%A1%97&hl=zh-CN&ie=UTF8&ll=22.447544,114.029846&spn=0.005543,0.006899&sll=22.446879,114.030018&sspn=0.005543,0.006899&geocode=FXKAVgEd_vLLBiFS0w4kv5kiRClNGSwYofADNDFS0w4kv5kiRA%3BFXyLVgEdn_jLBg&oq=%E5%A4%A7%E6%A6%AE&dirflg=w&mra=ltm&t=m&z=17

[ 本帖最後由 aq6aq6 於 2013-1-3 09:58 PM 編輯 ]



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有天鵝果度喺咩盤?






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維持社會安定繁榮!!

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五分鐘步行至西鐵,midtown商場起好后,購物方便,靜中帶旺
引用:
原帖由 aq6aq6 於 2013-1-3 09:20 PM 發表


多謝你既資料,我補充少少,你上 Google 地圖睇下,尚豪沿寶業街直線行 250 米已經係名食店大榮華酒樓喇,附近大把野食,包括許留山第一老店、國記...等等,你行 250米要 15 分鐘?即是一分鐘先行 30尺?大約一架 ...



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啊呢個係元郎攻略呀~







一死就放, 一放就亂, 一亂就收, 一收就死, [loop], 資產泡沬波波 爆唔爆? when ??

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引用:
原帖由 雷霆曙光 於 2013-1-3 09:33 PM 發表
有天鵝果度喺咩盤?



錦綉花園



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