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火炭銀禧花園專區(第4版)

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引用:
原帖由 wongkongkong2 於 2012-2-9 06:57 PM 發表
銀禧花園大維修系列報導(6)外牆修補, 修補油油, 定維修鋪磚?@@ 12-2-2012 (Sun) 3pm 係啦喂 @@##截止時間委任授權人士: 10/2/2012 (Fri) 3pm##****齊心關注, 資訊共享****

[以下詳文, 內容較長, 敬請細心閱讀, 理 ...
wongkongkong,真係好多謝你時常花時間,整理好資料同大家分享,就算好順手,始終copy and paste,加埋圖片,都要花時間啦,多謝你無私的分享!!我留意到facebook銀禧個page有個馬仔相的人留言,講大維修裡頭的黑幕,唔知道你點睇件事呢?如果果個人講的有三分真,其實都幾大鑊,即係銀禧的業主們,都無權選擇做邊個套餐,話事的,都係班唔駛夾錢無義務,但有權利的大業主?!望就望實情唔係真係咁"黑幕"如果係,就真係"哀煨"囉~仲有,我今日見大堂電梯旁,貼左好多關於投標公司的資料出來,有的報價價錢好實惠,但,因為當時匆匆忙忙,所以無認真慢慢睇距離開大會只有一日多,今日先貼呢堆資料出來,叫人點消化呢?



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原帖由 henrywingshing 於 2012-2-9 11:28 PM 發表
我總覺得外牆修補+清洗好似第一城那樣就足夠。
依家公屋都唔油油啦!  油左無得番鋪磚架喎!  
外牆修補+清洗, 報價較平, 效果亦ok!
第一城整左五,六年,
外觀仍精神呀~
冇好似顧問話,
整完又整, 整完又整咁.

如nanamomodum所言,
"不幸有火災的第三座,洗乾淨+維修左外牆之後,
都白雪雪,遠望上去,外觀都唔差~"

至於油油, 貴一兩萬,
不過油左係可以鏟返走的~
不用擔心.



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銀禧花園大維修系列報導(7)

別的屋苑參考

@@ 12-2-2012 (Sun) 3pm 係啦喂 @@

****齊心關注, 資訊共享****

[以下詳文, 內容較長, 敬請細心閱讀, 理性分析, 歡迎引用轉載及討論]

舊post回顧:

報導(1): 銀禧變御龍? (按此) p.93, post 1389.

報導(2): 套餐報價披露(按此) p.94, post 1396.

報導(3): 顧問公司報告 (按此 ) p.97, post 1444.

轉載 (a): 第一城洗牆+維修完工後的效果 (類似套餐A/B) (按此) p.97, post1447.

報導(4): 顧問報告的"高見"?! (有別的屋苑外牆工程video實況, 類似套餐A/B) (按此) p.98, post 1461.

報導(5): 點解會咁貴 ? (按此) p.3, post 39.

報導(6): 外牆修補, 修補油油, 定維修鋪磚? (按此) p.5, post 65.


詳細資料:

1. 顧問公司報告 2009年版報價 (按此)

2. 顧問公司報告 2012年版報價(按此)

3. 有關屋苑業權分佈 大業主vs小業主 (按此)

4. 有關維修費的分配 法團律師意見 (按此) (p.7-10)

註: 關乎您資產的命運,

記得12/2 3pm親身出席.



皇天不負有心人,

終於在找到一些參考資料和大家分享!!

從親戚得知,

新葵芳花園於日內(16/2)也會表決是否進行大維修,

對銀禧業主而言,

那裡的價錢, 做法等都極有參考價值~



以下是有關該屋苑的背景資料:


名稱: 新葵芳花園

地點: 鐵路站上蓋

屋苑性質: 私人屋苑, 有商場

發展商: 港鐵+新地

物業管理: 港鐵

入伙年份: 1983 (29年)

座數: 5幢

單位數目: 1264

近期呎價平均: $5124 (中Y數據)

建議工程內容: 外牆修補+油油+換喉 (近似本苑套餐C或D)

業主組織: 業主委員會


對比本苑資料:

名稱: 銀禧花園

地點: 鐵路車廠上蓋

屋苑性質: 私人屋苑, 有商場

發展商: 長實

物業管理: 高衛

入伙年份: 1985 (27年)

座數: 9幢

單位數目: 2260

近期呎價平均: $4705 (中Y數據)

建議工程內容: 外牆修補+油油+換喉 (套餐C或D或其他)

業主組織: 業主立案法團


(A) 先比較做法


i)新葵芳花園在表決前(昨日),

管理處舉行了簡報會,

經理簡介了工程的內容,

派發了14頁報告,

並有問答環節.


ii)銀禧花園呢,

管理處只著業主自己到平台/上網看資料,

簡報會?沒有.

業主如有問題唔清楚,要填表/上網問等人覆.


誰較負責?

誰較清楚交待事情, 讓業主有充足資料去揀?

定係有人想把此工程蒙混過關???!!


(B) 再比較管理公司在工程所收的經理人酬金:


i)新葵芳花園, 總開支的3%, 要收~

ii)銀禧花園, 所謂總開支的7%, 免收~


要注意, 別人只有冇實權的業主委員會, 也只是收3%.

銀禧有實權的法團, 居然要收7% ????


原來, 銀禧法團"維修費當管理費"辦, 所以維修產生費用理論要收7%. . .


但由於可坐享免費維修的大業主可能因為怕予人口實,

所以命令同系的管理公司"免收"酬金.

話就話免收果所謂一千萬酬金(實情市價只係四百五十萬)

以套餐B為例,

大業主維修費俾少左近四千七五十百萬,

一來一回,

真係除笨有精!!




[ 本帖最後由 wongkongkong2 於 2012-2-11 12:21 AM 編輯 ]






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(C) 比較如何計算攤分費用


i)新葵芳花園, 總開支的按業權份數攤分.

理由充分.


>


ii)銀禧花園, 把"維修費當管理費"辦,

以致有人不用付費維修,

由其他業主承擔.

因此即使標價正常,

也會比其他人貴.


(D) 比較每戶大維修開支


i)新葵芳花園, 以526'單位計,

包括整牆+油油+加冷氣機水喉+換公家喉+大堂翻新,

每戶$59768 (最低標, 已收經理人酬金)


ii)銀禧花園,1-3座,644'/653'計,

套餐C, 包括整牆+油油+加冷氣機水喉+換公家喉, 冇大堂翻新,

每戶$70024 (最低標, 話唔收經理人酬金)






~~謝謝各位觀看, 歡迎討論~~




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引用:
原帖由 Nanamomodum 於 2012-2-10 11:25 PM 發表
wongkongkong,真係好多謝你時常花時間,整理好資料同大家分享,就算好順手,始終copy and paste,加埋圖片,都要花時間啦,多謝你無私的分享!!我留意到facebook銀禧個page有個馬仔相的人留言,講大維修裡頭的黑幕
距離開大會只有一日多,今日先貼呢堆資料出來,叫人點消化呢?
  ...
唔好客氣~ 我都係從第2版加入,
算是後來者~ 新嚟新豬肉嘛~
當然希望拋磚引玉啦~

非官方FB 馬仔相的人留言已被删除,
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‎"曹里馬"之文(刪剪版)
"  你們以為可以投票選出心目中的選擇嗎?
其實是假民主, 大業主持 65萬份,
小業主只得 680 份, 小業主至少要 1150 戶才可投贏大業主,
是超過銀禧住戶一半, 那有可能。所以大業主說做就做,
不做就不做, 誰做就誰做, 小業主可以到場發洩一下,
結果全由大業主操控。龐xx早就知道,
但反馬會單張天天有, 彩色印刷,
那會提這個核心問題, 不信的話可以到時 (12-2) 問問她!! ! "

按: 大業主持 65萬份業權,
當中未有支付有關該份數管理開支的業主應冇權決定如何使用"管理費"的,
即大業主只可用商場的部分, 26萬8業權去投~ (待查)
另小業主623'644'653'每戶應有580份業權.

‎"曹里馬"之文(刪剪版):
你以為大業主有咁低莊嗎? 我完全跟過整過過程,
所有事情都掌握在大業主手上, 所有承建商都是跟x氏家族搵食,
這次你做, 下次我做, 不必圍標, 不必做手腳, 正正當當, 毫毛破綻,
他多的是律師, 不會出問題。
我估計大業主會選擇方察 “D”,
承建商, 不出「新x」, 「寶x」, 「信x」, 「飛x」,
其餘承建商又垃圾又貴, 三億工程做 present, 只有一張 A4 紙及一個人出席,
並且有兩間公司早就棄權, 有 2 間沒有出席 present (最新裕x網上資料有),
我不知道為甚麼投票仍有 16 間存在, 各委員都不理,
全部大業主xx, 包括龐xx, 大業主(商場)費用約為500多萬,
承建商收不收都成問題, 所以是次大維修會成事。各位如再有問題請留言!"



"曹里馬"之文(刪剪版):
各位有所不知, 因為法團主任已被抄,
現在所有通告都由高x撰寫, 好明顯最近收取馬會費用之問卷,
我覺得更是高x總公司出, 或大業主文膽寫。
所以這絕不是法團主意, 全部飯x, 根本不會想到這些方法。
況且 9男女有 5人不是住銀禧, 開會才來一次。
還有上次 18-11根本無心想大會成事,
尤記 8-7-2011選委員, 保安四出取委托書,
早幾日, 包括龐xx已有 160份授權書, 離 226戶只有幾十份,
所以不會流會, 今次絕不可能流會, 至少 300至400人參興加上授權書應有 500幾戶,
請大家注意開大會時誰說話最多 (一定是林經理),
方xx說話細聲, 無力, 只是一個太x, x才, 根本不配做主席,
所有委員, 包括產x處代表, 無一個是有xx的人。大家到時 12-2 開會便知道!"


我的看法: 有一定程度係事實,

但亦並非絕望.
話明要50%表決才去馬,
大業主取態故之然重要,
不過唔好唔記得仲有政府產業署, 同我地首肯至ok~
各人並非完全對立呀~


至於last day先post資料~
唉~ 唔通夠票過就唔理別人嘅死活?!



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引用:
原帖由 wongkongkong2 於 2012-2-11 12:10 AM 發表


唔好客氣~ 我都係從第2版加入,
算是後來者~ 新嚟新豬肉嘛~
當然希望拋磚引玉啦~

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‎"曹里馬"之文(刪剪版)
"  你們以為可以投 ...
最近,因為你努力搜集的資訊,令大家對銀禧的管理,法團,背景,了解多左好多,所以,真係由衷感激你的無私同埋用心~當開始明白,點解和單係整喉同牆,維修費都可以貴到八萬蚊咁誇張的時候,老實講,我覺得套餐ABCD都係"傻仔套餐",今日再望到大堂電梯旁邊,貼左一大堆投標公司資料出來,直頭覺得管理公司同法團,唔知想點,開始授權書今日截止,就係傍晚貼堆資料出來~我今日搭電梯,遇上呢座另外一位鄰居太太,佢係度住左廿幾年,成家都係飲蒸餾水,據我所知,佢好支持法團主席,有咩會唔得閒開,佢都會授權比主席,我好奇問佢,星期日會唔會投贊成票,佢話"搞左咁耐,梗係贊成快D維修啦,係喎,妳有無上網望過維修D套餐資訊呀?"我答"我望過下啦,知道價錢好貴囉,單係整喉同外牆都成八萬"太太起初以為自己聽錯,佢話佢唔識用電腦上網,唔知道報出來個價咁貴,佢問我"八萬有無包埋其他翻新呀?"我答"好似無囉,所以真係覺得好貴"太太忽然語塞,然後話"我諗住五萬左右搞得店添,八萬蚊咪同上次個價平少少咁多?"我唔知道佢話"上次"係幾時同幾錢,但,我只想講,原來係度住左廿幾年,唔諗住搬走的住戶,都唔了解果堆套餐詳情,如果大部份住戶,其實到今日都未了解套餐價錢,咁,星期日開大會會點呢?



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引用:
原帖由 wongkongkong2 於 2012-2-10 11:42 PM 發表
(C) 比較如何計算攤分費用
i)新葵芳花園, 總開支的按業權份數攤分.理由充分.
>

ii)銀禧花園, 把"維修費當管理費"辦, 以致有人不用付費維修,由其他 ...
就咁樣比對下兩方的數據,我覺得新葵芳花園均真D,計業權攤分,都起碼比人覺得合理先啦,唔似得呢度,大業主有權利無義務囉~人地連埋大堂翻身,都仲要平銀禧個報價成萬幾蚊,哎,我無辦法唔覺得,我地果個係"傻人懵仔餐"囉~
另分享一則新聞"頻壞老爺電梯害死盡責保安 被困強開門爬下層 失足墮槽亡"其士咪係我地屋苑用緊的電梯保養公司囉,近半年,我住呢座的電梯,好多時深夜都"轟轟轟"壞完,維修換零件後,電梯會飛站,唔停某些層數,甚至無顯示燈,但,照舊會上會落,見到呢則新聞,真係咪話唔心寒~願盡責保安員得到安息啦

【明報專訊】一部逾30年歷史、故障頻頻兼已準備更換的老爺升降機,間接害死一條人命。一名盡責的61歲老保安員,昨凌晨在中環干諾道一幢商廈檢查一部問題升降機時,升降機在大廈10至11樓間失靈停下,忘記帶手機的保安員無法求助,選擇冒險從內強行打開電梯門欲攀回 10樓大堂,不幸失足墮進電梯槽底,逾3小時才被人發現,當場證實死亡。

機電署查是否失修
慘劇帶出1984年之前安裝的舊式升降機安全要求較低,未必裝有機廂門鎖,致被困乘客可從內強行打開電梯門釀成慘劇。機電署消息人士稱,除會考慮提醒全港電梯承建商在日常維修時加倍留意機廂門鎖狀態,亦呼籲市民若被困電梯內應按求救掣或報警,切勿自行打開梯門逃生。消息指今次意外料須展開死因研訊,機電署則會調查肇事電梯是否有故障或失修問題。

團體指保安公司支援不足
今次是繼上月底有精神分裂漢斬死保安員後,兩星期內第二名保安員執勤時死亡。工業傷亡權益會總幹事陳錦康稱這反映兩個安全問題,一是保安公司安全支援不足,未有頻密與單獨執勤保安員聯絡;其次是大廈保安員不時都需自行處理大廈一些小型維修或電梯故障,情况不理想亦危險。
死者顧錦海(61歲),獨身,在8兄弟姊妹排第4,因工作勤奮盡責受大廈商戶讚賞,商戶對他橫死均感惋惜。聘用顧的置業國際昨晚承諾分兩期給予死者家屬8萬元死亡恩恤金,連同商戶台山商會捐出的1萬元,暫解死者家屬燃眉之急。

現場為中環干諾道中137至139號三台大廈1號電梯,上址是14層高商廈,共2部電梯,樓齡與電梯機齡據悉均約為33年,晚上只有顧錦海一人當值。多名商戶均指大廈兩部東芝電梯由其代理商其士保養,兩周檢查一次,但仍經常「困」,商戶覺得不安全,去年9月已準備用50萬元更換,惜拖拉至今仍無果。
事件昨晨8時許揭發,當時日更保安員遍尋顧某不獲,擔心下報警,警員及消防到場調查後發現10樓電梯外門無故打開,升降機則停在10至11樓之間,才發現顧錦海已葬身槽底。警員翻看地下電梯大堂的閉路電視錄影帶,證實顧某約於凌晨4時45分拿着電筒及推着旋轉辦公椅進入一號電梯,懷疑是為了查看電梯,卻遇意外。

停兩層中間 忘帶電話求救無門
消息稱,調查人員相信顧某進入電梯後,電梯升至10至11樓時突然失靈停下,「唔上唔落」,不幸的是顧某忘記帶手提電話,大堂又沒其他人令他無處求救。未知顧當時是否急於離開電梯,冒險徒手打開電梯的內門及外門,然後從不足1呎高的空隙爬出電梯,欲跳回10樓電梯大堂卻不幸失足,直墮電梯槽底死亡。其士昨指事件正由警方調查,不便回應。今次是1997年以來第3宗電梯乘客死亡意外,97年曾有清潔女工使用其士保養的電梯時離奇墮槽底死亡,其士最後賠償98萬元;02年粉嶺綠悠軒一電梯門未關之下卻照運行,夾死11歲男童呂錦濠。


[ 本帖最後由 Nanamomodum 於 2012-2-11 02:36 PM 編輯 ]



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銀禧花園大維修系列報導(8)

今天大會備忘

@@ 12-2-2012 (Sun) 3pm 係啦喂 @@

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[以下詳文, 內容較長, 敬請細心閱讀, 理性分析, 歡迎引用轉載及討論]

舊post回顧:

報導(1): 銀禧變御龍? (按此) p.93, post 1389.

報導(2): 套餐報價披露(按此) p.94, post 1396.

報導(3): 顧問公司報告 (按此 ) p.97, post 1444.

轉載 (a): 第一城洗牆+維修完工後的效果 (類似套餐A/B) (按此) p.97, post1447.

報導(4): 顧問報告的"高見"?! (有別的屋苑外牆工程video實況, 類似套餐A/B) (按此) p.98, post 1461.

報導(5): 點解會咁貴 ? (按此) p.3, post 39.

報導(6): 外牆修補, 修補油油, 定維修鋪磚? (按此) p.5, post 65.

報導(7): 別的屋苑參考 (按此) p.6, post 78.


詳細資料:

1. 顧問公司報告 2009年版報價 (按此)

2. 顧問公司報告 2012年版報價(按此)

3. 有關屋苑業權分佈 大業主vs小業主 (按此)

4. 有關維修費的分配 法團律師意見 (按此) (p.7-10)

註: 關乎您資產的命運,

記得12/2 3pm親身出席.


為了屋苑的維修, 今天(12/2) 3pm 籃球場見!

各位記得帶身份證明文件進場登記.


本次大會有7個議程, 包括:

1. 是否做大維修

2. 如何整外牆 (修補清洗 or 油油 or 鋪磚)

3. 如何換渠 (原位 or 移外)

4. 選承建商

5. 是否授權法團簽約

6. 是否由儲備取800萬津貼大維修

7. 如何集資


另外, 是次投票的議決結果必需過50%~

如不夠要投多次, 以之前最高果2個opion計!







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咁如果第一個議程就唔過50%,是否代表可以散會,冇事發生?






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其實我唔係好明點計每戶攤分費用,都未揀定承建商,而每個承建商報個價錢又唔同,咁用邊個價錢來計算每戶攤分費用?  會唔會揀左個承建商後,發覺唔夠數,又要每戶夾多 d 呢?

[ 本帖最後由 setwhk 於 2012-2-12 01:42 PM 編輯 ]



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籃球埸已外弛內張~很多業主還未就位






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好多業主排隊等入場






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好多人排緊隊!唔知夠唔夠人數呢?










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2012-2-12 03:29 PM

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回覆 66# 的帖子

尋日探朋友,佢大廈洗外牆只係$700 x24期,即$16,800。

咁我地連水渠$80000又真係有點兒那個。

但我到依家都仲未有決定,到開會時再算啦。






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