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火炭銀禧花園專區(第4版)

火炭銀禧花園專區(第4版) E-mail 此主題給朋友

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願屋苑環境能改善,
商場和街市可以更熱鬧,
馬場和城門河景不會被遮擋,
被黑暗操控的法團可以重見天日!


參考連結:


火炭銀禧花園專區(第3版):
http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13959729

火炭銀禧花園專區(第2版):
http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=12864430

火炭銀禧花園專區(第1版):
http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=9507766

順帶一提,
KKW開了一個Jubilee Garden 銀禧花園非官方專頁
裡面有很多銀禧的有用參考資料,
歡迎大家看完再上來這裡回應。

[ 本帖最後由 michristian 於 2012-2-3 02:54 PM 編輯 ]



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Wkk 報到~!
補返d 有關銀禧花園大維修嘅 link 先!

銀禧花園大維修系列報導

****齊心關注, 資訊共享****


[以下詳文, 內容較長, 敬請細心閱讀, 理性分析, 歡迎引用轉載及討論]

舊post回顧:

報導(1): 銀禧變御龍? (按此) p.93, post 1389.

報導(2): 套餐報價披露(按此) p.94, post 1396.

報導(3): 顧問公司報告 (按此 ) p.97, post 1444.

轉載 (a): 第一城洗牆+維修完工後的效果 (類似套餐A/B) (按此) p.97, post1447.

報導(4): 顧問報告的"高見"?! (有別的屋苑外牆工程video實況, 類似套餐A/B) (按此) p.98, post 1461.

報導(5): 點解會咁貴 ? (按此) p.3, post 39.

報導(6): 外牆修補, 修補油油, 定維修鋪磚? (按此) p.5, post 65.

報導(7): 別的屋苑參考 (按此) p.6, post 78.

報導(8): 今天大會備忘 (按此) p.6, post 83.

報導(9): 12/2大會全記錄 (按此) p.11, post 161.

報導(10): 25/3大會記錄 (按此) p.22, post 327.

報導(11): 龐委員忽然爆料之謎 (按此) p.23, post 344.

報導(12): 業主大會分組投票 & 外牆設計 (按此) p.55, post 812.

報導(13): 分組 點分法 & 外牆設計滾動民調 (按此) p.58, post 860.

報導(14): 16/9大會若通過, 每戶要夾幾錢? (按此) p.60, post 894.

特別報導: 維修通過 !! (按此) p.60, post 900.

報導(15): 大維修通過後 資料一覽 (按此) p.78, post 1159.


詳細資料:

1. 顧問公司報告 2009年版報價 (按此)

2. 顧問公司報告 2012年版報價(按此) user: JubileeGarden2012 , pw: 2122012

3. 有關屋苑業權分佈 大業主vs小業主 (按此)

4. 有關維修費的分配 法團律師意見 (按此) (p.7-10)

5. JG Live文庫各項資料/ 分析 (按此)

6. 大維修進度表 (按此)




[ 本帖最後由 wongkongkong2 於 2013-1-22 07:32 PM 編輯 ]



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其實我地大維修點解會咁貴?

我個承建商朋友話我地呢個屋苑係咁貴,叫我有得搬好搬。


[ 本帖最後由 michristian 於 2012-2-3 12:34 AM 編輯 ]






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引用:
原帖由 michristian 於 2012-2-3 12:29 AM 發表
其實我地大維修點解會咁貴?

我個承建商朋友話我地呢個屋苑係咁貴,叫我有得搬好搬。
我都報到先~我朋友個親戚係物業管理公司做,佢話凡親有大型維修,都總會有人貪污,問題只係大貪定細貪,有次同佢講起呢度每戶夾八萬幾,成個屋苑夾埋成億幾,佢都覺得好誇張,其實,我都唔明白點解要咁貴,仲要只係整喉同埋外牆~同埋,以前住開九龍鬧市,搬到入來,確係覺得交通唔方便,尤其係睇完演唱會,又趕唔到尾班火車,局住搭的士返屋企,如果將來有通宵小巴經銀禧就好了~

[ 本帖最後由 Nanamomodum 於 2012-2-3 03:38 AM 編輯 ]



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source: 信報http://www.hkej.com/template/onlinenews/jsp/detail.jsp?title_id=87645
2011年12月25日 香港財經


上車做功課36:銀禧花園呎價5千



沙田區大型藍籌屋苑之一的銀禧花園,雖然樓齡已逾25年,但屋苑位於城門河畔及享有開揚沙田馬場景,而且鄰近火炭港鐵站交通方便,加上單位呎價可觀及實用率逾8成,滿足用家和上車客的需要。
現時銀禧花園的平均呎價約5000元,入場門檻遠低於同區樓齡較新的駿景園及御龍山。其中平價2房上車盤位於5座高層G室,向西北,望山景,面積623方呎,入場費268萬元,平均呎價約4302元。而鍾情複式單位的買家則可考慮銀禧閣中層B1室,3房連套房,面積1094方呎,叫價550萬元,呎價約5027元。
物業採用一字式排開設計,而且設有大型玻璃窗,住戶可飽覽開揚景致。第1至8座共2176個單位,提供由448至653方呎的標準單位,分別座向城門河或火炭區。其中約5成向東南單位可飽覽沙田馬場、彭福公園及城門河景,而另外5成向西北單位則可望穗禾路一帶及九肚山山景。而最近港鐵火炭站的銀禧閣則提供84個複式單位,面積由1094至1117方呎,座向東面城門河。
位於屋苑內的銀禧閣商場樓高5層,為現時區內最大型的恆溫空調商場之一,設有各式店舖,以滿足居民日常衣食住行的需要。另外,火炭區是本港地道大牌檔的集中地,單是城門河畔的禾輋邨及沙角村一帶已有逾20間大牌檔,居民只需步行約10至20分鐘便可大快朵頤,品嚐港產特色小菜、火鍋。
雖然銀禧花園不設私人會所,但屋苑設有3樓平台設有花園、戶外泳池及網球場等設施供居民享用。此外,屋苑臨近火炭港鐵站,只須步行2至3分鐘即可到達,而位於樂景街的巴士站及小巴站則接駁大埔墟、沙田市中心及威爾斯親王醫院等地,平日早上的繁忙時間亦有九巴248P線,提供單向前往荃灣服務。
屋苑位於沙田區內,屬91校網,附近的小學有培基小學及浸信會呂明才小學等,中學則有浸信會呂明才中學及賽馬會體藝中學等。




[ 本帖最後由 wongkongkong2 於 2012-2-3 11:38 AM 編輯 ]



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引用:
原帖由 dan712345 於 2012-1-31 01:29 PM 發表
1.        其實我也認為付十四萬太多,先做了八萬的、過十年再算吧。到時再維修也不用搬喉管、不會再那麼貴吧。
2.        總之,喉管必須盡快移到室外。
3.        另外,法團也必須明確立例禁止在外牆安裝分體冷氣機。不然那維修好的外 ...
多謝關心大維修!!
各人齊心, 那有難事?
回應一下
1.  十四萬太多一定係共識, 先做八萬可未必係眾人選擇呀~ 原因係仍然偏貴!!!
2.  喉管必須盡快移到室外 <------ 長遠來說, 利多於弊, 應予贊成!
3.  公契應有條文禁止任何人懸掛物件在牆上(待查), 可實況是"有法不依"!!!!
銀禧不像第一城一樣嚴厲執法, 甚至法團(或管理處)自己也在外牆安裝分體冷氣機(見地下大堂).
因此, 現時要求嚴厲執法頗不實際, 在維修外牆時一併檢查支架安全方為上策 ~~



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引用:
原帖由 Rancis 於 2012-2-1 05:38 PM 發表
十幾萬真係好貴,
又真係唔敢講話有無比人開大數,
管理公司仲話攞800萬儲備出來幫補下
都真係幾好笑, 尾數都唔夠, 都唔知幫得去邊,
之前果班口口聲聲話為人民請命既人
選舉完之後真係人影都無隻
唔見佢地今次大會出黎講句野??? ...
我都好好好好好好想快d搞得掂大維修,
不過一到比$就係人都ee哎哎~
因為對比其他similar例子,
銀禧除返來條數實在太甘!!!

800萬儲備出來幫補下,係因為個pool得:
備用工程費(Provision for major work): $2754189
儲備基金(Sinking Fund): $10898172
總共 (Total): $13652361
(source: 今期管理費單)
用約六成身家去補貼 (58.6%), 合理的.

至於"之前果班口口聲聲話為人民請命既人"
我最怕佢又出來講句:"講左價架啦!!!"(又唔准人投反對票)
唉. . . . . 黃校董(+前委員),
這裡可不是課室, 說了算的!!!



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引用:
原帖由 Nanamomodum 於 2012-2-2 04:21 AM 發表
呢兩封信係我呢兩日係樓下火車站收到的~
派比我果個熱心街坊透露,銀禧立委夾埋龐議員,答應比馬會起大樓
討論加管理費 9%-14%
其中一部電梯,每晚都會發出令牆身都感到震的"轟隆"聲,每次有五六戶一齊打去中心,要有更進,
第二日無回覆,夜左又有"轟隆"聲,於是,又打落去中心報案,日日如是
離個鄰居好"環保"的,煮完飯菜徒手包住拎去防煙門個垃圾袋度掉,
期間總會甩手跌左D洋蔥蒜頭皮係地下...
多謝分享! 再次向各熱心居民致謝~
希望他們中"銀禧立委夾埋龐議員,答應比馬會起大樓喎"
不是真的!!!
但事實係有人欲在法團中討論和馬會"協商"如何攤分通道費用,
那麼真係好令人懷疑,
有龐議員在其中的法團
是否已預設立場:
若馬會肯比錢清潔維修,
法團是否就"不反對"銀禧居民不欲見到的馬會大樓?!!

另外指正一下住宅管理費係建議加9%, 車位加40% (source:大堂通告)

電梯每晚都會發出令牆身都感到震的"轟隆"聲?
真的好可怖!! 建議您如有感跟進此安全問題不足,
可直接與升降機商"其士"聯絡(電話在升降機 門口)
或電郵至高W總公司說明該職員的跟進係如何的好/差~

至於鄰居的小問題, 如不有關安全, 又知問題根源的,
我個人傾向直接的, 有禮的"開心見誠"講/寫,
印象中大部分小問題都不用勞煩管理處的~






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引用:
原帖由 eb1815 於 2012-2-2 09:43 AM 發表
局外人咁諗, 雖然係維修貴左d, 但維修完後我諗樓宇叫價一定會比現時升值 10 萬以上 (如果香港黎緊樓價橫行不變)
eb1815, 整左大維修定升值,
只是一廂情願.
相信大部分業主希望係"物有所值"多d!



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引用:
原帖由 灰狗老弟 於 2012-2-2 02:32 PM 發表
管理費加少D ???????  今晚睇真D!!!!
如果管理費加 9%-40%,遠高通漲幾倍,唔通人人都好似中電咁沙膽?????
我收到風,早前有人打到馬會起泡,讓步個方,竟然係馬會!!!!!!
大家街坊知道,由火炭火車站至馬場個條通道屬屋苑範圍,屋苑本要付所有維修開支及看更費用。
不過,據聞這龐大開支以後將由馬會負責!!!
如果馬會肯嚏A一年應該可以慳幾十萬。據聞,本來狂加的管理費,也因為撇除這筆龐大開支,狂加變小加。
怎計也算整體居民獲益。
...

灰狗老弟兄,
希望此想法只代表個人意見,
而非銀禧居民的想法,
更非法團委員/龐議員的做法.

誠然, 管理費加 9%-40% 係十分進取,
這是管理公司所建議,
因為份budget係佢做的,
多與少反映大家使多定使少,
或佢估多定估少.

而"火炭火車站至馬場個條通道屬屋苑範圍,
屋苑本要付所有維修開支及看更費用"
係地契所訂明,
銀禧每位業主購買時應予得悉,
及不得拒絕有關條款.
情況如御龍山的馬場通道及駿景園商場上的公園,
也是地契上訂明要向公眾開放,
而且要該等業主承擔費用.

就您所言,
有人幾經辛苦,
千方百計向馬會"成功爭取"到"協商"如何攤分通道費用,
我極望您可以就此事告知本討論版眾人:

1. 這是的建議?
2. 這是的"爭取"?
3. 把馬會打到"起泡"?
4. 那誰如何"打"馬會?
5. 馬會讓步攤分費用是否無條件?
6. 如有條件是否要法團不反對建樓? 在她/他"成功爭取"前有冇問過銀禧居民,
尤其是首當其衝的2-6座中低層單位業主的意見??

法團並無得到居民同意,
月月欲收馬會錢換取"反對馬樓",
等同放棄中低層單位的景觀利益,
行徑可恥!!

管理處開天殺價(加勁多管理費),
落地還錢(欲收收馬會錢減加幅),
其心可誅!!!

有人乘機邀功,
"成功爭取"收馬會幾個錢,
放棄為居民反對,
虎頭而蛇尾,
仲話係大家得益,
絕對係偷換概念!!!

每年幾萬清潔保安費,
甚至您所提及的幾十萬通道費用(我並不相信有此數,請灰狗老弟兄提供資料),
就想買斷銀禧個馬場景 ????!!!

2-6座中低層單位業主, 請問您有何感受?
您是否願意每月多付$62管理費 ($680x9%)
也要求法團盡力保住您個靚景?

其他住宅, 您是否能容忍這潛在的利益輸送嗎?
您會否擔心第日法團可能收骨灰龕場錢,
而不反對在您家對面大建骨灰龕嗎?

這法團代表您的意見嗎?



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講開個街市d舖頭真係唔掂當!
好似果間太x快餐店咁,9:58分想叫野食,佢居然話10點先開喎,大佬係咪做生意架,你落得單,收得錢黎都過10點啦,咁樣又趕走左個客啦!
仲有果間雜貨店,店入面個女人黑口黑面唔講啦,賣野冇責任笑既,但係我買果包丁屎咁細既冬菇要80蚊,用水沉完,不但冇冬菇味,d水好似落左豉油咁樣,一陣豉油味,都係自己衰,廢事上去超市買,人地60幾蚊一大包,仲係有牌子,呢間野咪駛我再去幫襯!



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引用:
原帖由 wongkongkong2 於 2012-2-3 12:00 PM 發表


多謝分享! 再次向各熱心居民致謝~
我希望他們中"銀禧立委夾埋龐議員,答應比馬會起大樓喎"
不是真的!!!
但事實係有人欲在法團中討論和馬會"協商"如何攤分通道費用,
那麼真係好令人懷疑,
有龐議員在其中的法 ...
Wongkongkong,真係好開心呢度有你呢個"資訊通"hehe多謝你時常為居民花時間搜集有用又詳盡資料呀!!原來管理費係計劃加9%-40%我仲記錯係9%-14%添,謝謝指正我住呢座部電梯真係有D野,今日同愛犬外出散步,撞到隔離鄰居一家幾口,原來尋晚零晨五點幾又"轟轟轟"佢地第一次聽到,所以特別覺得恐怖,佢打去管理中心,得到的答覆又係同我之前聽的一樣,話可能係天台個加壓boom又話搵人上來搵唔到原因云云,結果,今日下午二號電梯就壞了,呢家正無限期等人員來維修~同埋,我留意到電梯裡面果將機電工程處發出的証書,係過左期的,印象中,電梯每年年檢都會有張update的放係部電梯,但,呢度電梯裡面果張,從我搬入來開始,就無再換過了,日期係2010十一月的~我都有諗過直接聯絡其士,但,諗起早幾個月,管理中心話搵過佢地來check又無問題,我就令願考慮下打去機電工程處囉~話時話,果D轟轟聲,係會令整幅牆同地下都震的,都咪話唔驚我隔離個鄰居aunt成日見我抹鐵閘,知道我比較乾淨,有幾次又見我抹埋門外部份走廊,佢可能覺得唔好意思掛,呢排終於肯用膠袋袋垃圾了~但,清潔人員每日只清潔六層樓,平均個幾星期先會有人抹一次走廊,我都係覺得唔妥當,古古怪怪咁~



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100頁就要開新版架喇咩????

想搵番D舊 post 又要搵番舊版好煩下喎!

[ 本帖最後由 henrywingshing 於 2012-2-3 11:43 PM 編輯 ]







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千古奇聞


每年幾萬清潔保安費,就想買斷銀禧個馬場景 ????!






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我認為馬會的錢應該收
因為依家實實在在每星期有那麼多馬迷經過,真係清潔都要錢
這個不能與新大樓不能混起來談
一件還一件
必須收和講清楚
追以十年都應該



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